Koniec z blokowaniem budów? Nowy art. 10b Prawa budowlanego a „złośliwe” odwołania sąsiadów

Jako adwokat specjalizujący się w nieruchomościach, zbyt często widziałem ten sam scenariusz: inwestor ma komplet dokumentów, finansowanie dopięte, a łopata wbita w ziemię. Nagle pojawia się odwołanie sąsiada – często lakoniczne, bez argumentów merytorycznych, złożone tylko po to, by zyskać na czasie lub „dogadać się” finansowo poza protokołem.

Dobra wiadomość jest taka, że ustawodawca wreszcie dostrzegł ten problem. Wprowadzenie art. 10b do Prawa budowlanego ma szansę stać się batem na osoby nadużywające swoich uprawnień procesowych.

Czym jest nadużycie prawa w procesie budowlanym?

Do tej pory system sprzyjał skarżącym. Każde, nawet najbardziej absurdalne odwołanie, musiało przejść przez biurokratyczną machinę organu drugiej instancji, co wstrzymywało ostateczność pozwolenia na budowę na długie miesiące.

Nowy art. 10b wprowadza definicję nadużycia prawa procesowego. Oznacza to sytuację, w której strona korzysta ze swoich uprawnień (np. składa odwołanie) niezgodnie z celem tego przepisu, kierując się jedynie chęcią zakłócenia inwestycji lub wyrządzenia szkody inwestorowi.

Kluczowe zmiany – co warto wiedzieć?

• Szybka selekcja pism: Organy administracji zyskają narzędzie do szybszej weryfikacji, czy pismo jest próbą merytorycznej dyskusji, czy czystą złośliwością.

• Ograniczenie paraliżu: Nowe przepisy mają zapobiegać sytuacji, w której jeden podpis pod protestem wstrzymuje inwestycję wartą miliony złotych na rok lub dłużej.

• Odpowiedzialność skarżącego: Choć prawo do obrony swoich interesów pozostaje nienaruszone, mechanizm ten ma chronić przed działaniem w złej wierze.

Ważne: Granica między „ochroną własnego interesu” a „nadużyciem prawa” bywa cienka. Sądy będą musiały każdorazowo oceniać, czy sąsiad rzeczywiście boi się o swoje nasłonecznienie, czy po prostu chce zablokować budowę biurowca za płotem bez merytorycznego uzasadnienia.

Przykład z życia: Sprawa Pana Marka

i „zawodowego skarżącego”

Mój klient, Pan Marek, planował budowę niewielkiego osiedla domów jednorodzinnych. Jeden z sąsiadów złożył odwołanie od pozwolenia, argumentując je... „naruszeniem ładu estetycznego okolicy”. W prywatnych rozmowach sugerował jednak, że wycofa pismo, jeśli Pan Marek odkupi od niego kawałek nieużytecznej ziemi za potrójną cenę.

W starym stanie prawnym Pan Marek musiałby czekać ok. 8 miesięcy na rozpatrzenie tego bezzasadnego odwołania. W świetle art. 10b, takie działanie mogłoby zostać uznane za ewidentne nadużycie prawa, pozwalając organowi na znacznie sprawniejsze zakończenie procedury i ukrócenie szantażu.

Czy to koniec problemów inwestorów?

Nie da się ukryć, że przepis ten wywołuje kontrowersje. Krytycy obawiają się, że może on ograniczyć konstytucyjne prawo obywateli do zaskarżania decyzji. Jednak z perspektywy praktyka widzę, że jest to niezbędny krok, by przywrócić równowagę w procesie inwestycyjnym.

Potrzebujesz wsparcia przy swojej inwestycji?

Jeśli Twoja budowa stoi w miejscu przez bezzasadne odwołania lub obawiasz się, że sąsiedzi będą utrudniać proces wydawania pozwolenia – nie czekaj.

Zapraszam Cię na bezpłatną, 15-minutową konsultację wstępną online. Podczas tej krótkiej i niezobowiązującej rozmowy:

1. Przeanalizuję Twój problem.

2. Powiem Ci, czy w Twoim przypadku można zastosować nowe przepisy o nadużyciu prawa.

3. Zaproponuję konkretną strategię działania.