Czy służebność wystarczy, by dostać pozwolenie na budowę?

Pytanie klienta: „Panie Mecenasie, mam na oku idealną działkę pod budowę wymarzonego domu. Lokalizacja jest świetna, ale jest jeden haczyk – teren nie przylega bezpośrednio do drogi gminnej. Właściciel zapewnia mnie, że ma ustanowioną notarialnie służebność przejazdu i przechodu przez działkę sąsiada (pas szeroki na 5 metrów). Trochę się jednak martwię, bo słyszałem, że urzędy bywają czepialskie. Czy taka służebność wystarczy, żebym bez problemu dostał pozwolenie na budowę, czy koniecznie muszę mieć »własny« zjazd z ulicy?”

Mecenas odpowiada: Spokojnie, Pana obawy są całkowicie zrozumiałe – w końcu budowa domu to inwestycja życia i nikt nie chce utknąć w formalnościach jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty. Mam jednak dla Pana dobrą wiadomość: przepisy w tej kwestii są dość elastyczne i stoją po stronie inwestorów takich jak Pan.

Kluczowe jest tutaj pojęcie „dostępu do drogi publicznej”. Każda działka budowlana musi go posiadać – to warunek konieczny, by w ogóle myśleć o pozwoleniu na budowę. Urzędnicy muszą mieć pewność, że do Pana domu dojedzie straż pożarna czy karetka, a Pan swobodnie dotrze do pracy.

Wielu osobom wydaje się, że „dostęp” oznacza tylko i wyłącznie furtkę wychodzącą prosto na chodnik przy ulicy publicznej. To mit. Prawo o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mówi jasno, że dostęp do drogi publicznej można zapewnić na trzy sposoby:

• bezpośrednio (gdy działka styka się z drogą);

• przez drogę wewnętrzną;

• właśnie przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

  
  

Oznacza to, że służebność, o której Pan wspomina, jest pełnoprawną formą dostępu do drogi publicznej. Co więcej, nie musi być Pan nawet właścicielem tej działki w momencie składania wniosku (np. jeśli dysponuje Pan nią na podstawie innej umowy), aby skutecznie powołać się na to prawo. Służebność jest bowiem związana z nieruchomością, a nie z konkretnym nazwiskiem w dowodzie osobistym. Uprawnienie do korzystania z przejazdu przysługuje każdemu, kto włada daną nieruchomością – czyli również Panu jako inwestorowi.

Skoro wspomniana przez Pana służebność ma szerokość 5 metrów i jest ustanowiona dla „każdoczesnego właściciela”, to z prawnego punktu widzenia Pana sytuacja jest bezpieczna.

Co to oznacza dla Ciebie w praktyce?

Jeśli Twoja wymarzona działka nie leży bezpośrednio przy asfalcie, nie musisz rezygnować z marzeń. Pamiętaj jednak o kilku zasadach:

• dostęp do drogi publicznej może być zapewniony pośrednio, np. przez służebność przejazdu wpisaną do księgi wieczystej;

  
  

• prawo do korzystania z tej drogi przechodzi na Ciebie, nawet jeśli nie jesteś jeszcze właścicielem gruntu, a np. tylko inwestorem dysponującym terenem;

  
  

• kluczowe jest, aby parametry tej służebności (np. szerokość drogi) pozwalały na bezpieczny przejazd służb ratunkowych.

  
  

Chcesz mieć 100% pewności, że Twoja służebność jest wpisana poprawnie i urząd nie odrzuci wniosku? Nie ryzykuj decyzji odmownej.

Umów się na darmową 15-minutową konsultację online, podczas której rzucę okiem na Twoje dokumenty i powiem Ci, czy droga do Twojego domu jest otwarta.