Decyzja środowiskowa dla zrealizowanej inwestycji – czy to w ogóle możliwe?

Większość inwestorów żyje w przekonaniu, że decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach (DŚU) to dokument, który wyciąga się z teczki na samym początku drogi – długo przed wbiciem pierwszej łopaty. I słusznie, bo taka jest jej ustawowa rola. Co jednak w sytuacji, gdy budynek już stoi, a organ nadzoru budowlanego puka do drzwi i pyta o „środowisko”? Czy brak DŚU na etapie budowy to wyrok śmierci dla inwestycji?

Jako adwokat często słyszę: „Panie Mecenasie, przecież decyzja środowiskowa ma charakter prognozy, jak można prognozować coś, co już działa?”. Dziś wyjaśnię Wam, dlaczego polskie i unijne prawo zostawiają tutaj otwarte drzwi.

Teoria kontra rzeczywistość: Co mówią przepisy?

Zgodnie z dosłownym brzmieniem przepisów, wydanie DŚU powinno nastąpić przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Jednak prawo to nie tylko suchy tekst, ale też jego cel.

Sądy administracyjne oraz Trybunał Sprawiedliwości UE stoją na stanowisku, że naprawienie błędu jest lepsze niż trwanie w bezprawiu. Jeśli inwestycja już powstała bez wymaganej oceny, organy mają obowiązek wdrożyć mechanizmy naprawcze, zamiast po prostu rozkładać ręce.

Dlaczego można uzyskać DŚU ex post?

• Zasada lojalnej współpracy: Państwo musi podjąć kroki, aby naprawić naruszenie prawa unijnego w zakresie ochrony środowiska.

  
  

• Celowość: Nawet po zakończeniu budowy określenie warunków środowiskowych ma sens, bo pozwala kontrolować wpływ działającego już zakładu na otoczenie.

  
  

• Weryfikacja stanu rzeczywistego: Jeśli inwestycja funkcjonuje, organ nie musi „zgadywać” parametrów – może odnieść się do faktów i sprawdzić, jak obiekt realnie oddziałuje na ekosystem.

  
  

Kiedy najczęściej walczymy o decyzję środowiskową po fakcie?

1. Legalizacja samowoli budowlanej

Jeśli wybudowałeś obiekt bez pozwolenia lub zgłoszenia, wpadasz w tryb legalizacyjny. W obecnym stanie prawnym to Ty decydujesz, czy chcesz walczyć o utrzymanie budynku. Aby jednak go zalegalizować, musisz przedłożyć dokumenty, w tym często właśnie decyzję środowiskową. Co ważne, o DŚU możesz wystąpić nawet wtedy, gdy nadzór budowlany jeszcze nie wszczął oficjalnego postępowania.

2. Istotne odstępstwa od projektu

(Postępowanie naprawcze)

Zdarza się, że budujesz na podstawie ważnego pozwolenia, ale w trakcie prac „ponosi Cię fantazja” lub realia budowy wymuszają zmiany. Jeśli te zmiany sprawią, że inwestycja przekroczy progi środowiskowe (np. stanie się większa lub bardziej uciążliwa), nadzór budowlany może nałożyć obowiązek przedłożenia projektu zamiennego wraz z DŚU. Bez tego system ochrony środowiska byłby iluzoryczny – każdy mógłby zaprojektować kurnik, a wybudować wielką fermę, omijając procedury.

Ważne: Brak opinii innego organu (np. Sanepidu czy RDOŚ) uzasadniony tym, że „inwestycja już stoi”, nie może być podstawą do umorzenia Twojej sprawy przez Wójta czy Burmistrza. To organ prowadzący (Wójt/Burmistrz/Prezydent) podejmuje ostateczną decyzję.

Przykład z życia: „Hala, która urosła w trakcie budowy”

Wyobraźmy sobie pana Marka, który uzyskał pozwolenie na budowę magazynu o powierzchni 1000 m². W trakcie realizacji uznał, że potrzebuje 2500 m². Wybudował większy obiekt, nie zmieniając pozwolenia. Podczas kontroli PINB stwierdził istotne odstępstwo. Ponieważ nowa powierzchnia kwalifikowała inwestycję jako mogącą znacząco oddziaływać na środowisko, pan Marek musiał uzyskać DŚU ex post w ramach postępowania naprawczego, aby uniknąć rozbiórki nowej części hali.

Podsumowanie

Uzyskanie decyzji środowiskowej dla zrealizowanej inwestycji jest nie tylko możliwe, ale w wielu przypadkach konieczne, by uratować Twój majątek przed rozbiórką. Choć proces ten bywa kontrowersyjny i skomplikowany pod względem dogmatycznym, orzecznictwo sądów jest tu po stronie inwestora chcącego naprawić swoje błędy.

Masz problem z nadzorem budowlanym? Twój wniosek o DŚU utknął, bo „inwestycja już stoi”?

Nie czekaj na nakaz rozbiórki. Zapraszam Cię na bezpłatną, 15-minutową konsultację wstępną online. To krótkie i niezobowiązujące spotkanie pozwoli mi ocenić Twoją sytuację prawną i podpowiedzieć, jakie kroki naprawcze możemy podjąć natychmiast.