Kto ponosi koszty utrzymania drogi koniecznej – właściciel czy użytkownik?

Dziura w nawierzchni, błoto po kostki po jesiennych deszczach albo pół metra śniegu o poranku. To moment, w którym dobre relacje sąsiedzkie często wystawiane są na najcięższą próbę. Kto powinien chwycić za łopatę lub portfel? Właściciel gruntu, przez który biegnie droga, czy sąsiad, który z niej korzysta, by dojechać do domu?

Jako adwokat często spotykam się z przekonaniem, że „skoro to jego ziemia, to on powinien o nią dbać”. Prawo cywilne ma jednak na ten temat zupełnie inne zdanie.

Złota zasada: płaci ten, kto korzysta

Aby rozstrzygnąć ten spór, musimy sięgnąć do Kodeksu cywilnego, a konkretnie do przepisów o służebnościach gruntowych. To właśnie służebnością jest prawo przejazdu i przechodu przez cudzą działkę (tzw. drogę konieczną).

Zgodnie z ogólną zasadą prawną (wynikającą z art. 289 k.c.), obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej.

Mówiąc „po ludzku”:

• Nieruchomość władnąca = działka sąsiada, który nie ma dostępu do drogi publicznej (Użytkownik).

• Nieruchomość służebna = Twoja działka, przez którą biegnie droga (Właściciel).

W domyślnym wariancie ustawowym, to sąsiad korzystający z drogi (Użytkownik) ma obowiązek o nią dbać, a nie Ty – mimo że formalnie jesteś właścicielem gruntu.

Co wchodzi w skład „utrzymania drogi”?

Przepisy mówią o „utrzymywaniu urządzeń”. W kontekście drogi koniecznej sądy interpretują to pojęcie bardzo szeroko. Do obowiązków Użytkownika należy więc zazwyczaj:

• Utwardzenie nawierzchni (wysypanie tłucznia, położenie płyt, wylanie asfaltu).

• Bieżące naprawy (zasypywanie dziur, wyrównywanie kolein).

• Utrzymanie czystości i przejezdności (odśnieżanie zimą, usuwanie błota, koszenie trawy na pasie drogowym).

Właściciel gruntu ma obowiązek jedynie... znosić to, że ktoś przez jego teren przejeżdża. Nie ma obowiązku inwestować własnych pieniędzy w to, aby sąsiadowi jeździło się wygodniej.

A co, jeśli z drogi korzystamy wspólnie?

To najczęstszy scenariusz. Masz dużą działkę, wydzieliłeś drogę dojazdową, korzystasz z niej Ty, a na zasadzie służebności również Twój sąsiad z tyłu. Czy wtedy też tylko on płaci za wszystko?

Prawo pozwala na pewną elastyczność. Choć zasada kodeksowa wskazuje na Użytkownika, to w praktyce sądowej i doktrynie przyjmuje się, że jeśli z drogi korzystają obie strony, koszty powinny być dzielone.

Kluczowe jest tutaj słowo: proporcjonalność. Jeżeli Ty jeździsz samochodem osobowym raz dziennie, a sąsiad prowadzi firmę i wpuszcza tamtędy ciężki sprzęt budowlany, niesprawiedliwym byłoby dzielenie kosztów naprawy drogi po połowie.

Umowa ważniejsza niż ustawa

Warto pamiętać, że przepis art. 289 Kodeksu cywilnego stosuje się wtedy, gdy strony nie umówiły się inaczej.

Jako adwokat zawsze doradzam moim Klientom: ustalcie to na piśmie. Podczas ustanawiania służebności (u notariusza lub w sądzie) można wpisać konkretne zasady:

1. Kto i w jakiej części pokrywa koszty utwardzenia?

2. Kto odpowiada za odśnieżanie?

3. Czy właściciel gruntu ma prawo żądać dorzucenia się do remontu?

Taki zapis w akcie notarialnym to najlepsza „szczepionka” na przyszłe konflikty.

Przykład z życia wzięty: Sprawa Pana Marka

Pan Marek (właściciel nieruchomości władnącej) przez lata korzystał z drogi gruntowej biegnącej przez pole Pani Janiny. Po obfitych deszczach droga stała się nieprzejezdna. Pan Marek zażądał od Pani Janiny, aby zamówiła wywrotkę gruzu i utwardziła teren, argumentując: „To Pani pole, Pani obowiązek”. Pani Janina odmówiła. Sprawa trafiła do mnie. Musiałem wyjaśnić Panu Markowi, że jego żądania są bezzasadne. Jako beneficjent służebności, to on musi sfinansować utwardzenie drogi, jeśli chce z niej korzystać. Pani Janina musi jedynie pozwolić mu na wykonanie tych prac (nie może ich blokować), ale nie musi dokładać do nich ani złotówki.

Podsumowanie

1. Co do zasady: za utrzymanie drogi koniecznej płaci ten, kto ma prawo z niej korzystać (sąsiad „odcięty”), a nie właściciel gruntu.

2. Obowiązek ten obejmuje m.in. utwardzanie, naprawy i odśnieżanie.

3. Jeśli z drogi korzystacie wspólnie, uczciwym i często stosowanym rozwiązaniem jest podział kosztów (najlepiej spisany w umowie).

4. Właściciel gruntu nie może utrudniać remontu, ale nie musi go finansować.

Masz problem z sąsiadem o drogę? Porozmawiajmy.

Prawo nieruchomości bywa skomplikowane, a emocje sąsiedzkie nie pomagają w trzeźwej ocenie sytuacji. Niezależnie od tego, czy jesteś właścicielem gruntu, czy osobą korzystającą z drogi, warto wiedzieć, na czym stoisz, zanim wydasz pieniądze na remont lub wejdziesz w spór sądowy.

Zapraszam Cię na darmową, 15-minutową wstępną konsultację online. To niezobowiązująca rozmowa, podczas której nakreślisz mi swój problem, a ja powiem Ci, czy i jak mogę Ci pomóc go rozwiązać.