Na jakiej podstawie należy wydać warunki zabudowy, jeśli w trakcie postępowania wejdzie w życie plan ogólny?

Reforma planowania przestrzennego wprowadziła sporo zamieszania w kalendarzach inwestorów. Wielu moich klientów pyta z niepokojem: „Panie Mecenasie, co jeśli złożę wniosek o WZ, a gmina w międzyczasie uchwali plan ogólny? Czy moje starania pójdą na marne?”. Odpowiedź jest optymistyczna, ale diabeł tkwi w szczegółach.

Kluczowy moment: Data złożenia wniosku

W prawie administracyjnym często obowiązuje zasada, że „prawo nie działa wstecz”, ale w urbanistyce kluczowe są tzw. przepisy przejściowe. To one decydują, czy Twój wniosek będzie rozpatrywany na starych, łagodniejszych zasadach, czy na nowych, często surowszych warunkach wynikających z planu ogólnego.

Zgodnie z aktualnym stanem prawnym na styczeń 2026 r., najważniejszą datą jest moment wszczęcia postępowania.

Zasada kontynuacji

(Art. 59 ust. 2 ustawy nowelizującej)

Jeśli złożyłeś wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) przed dniem wejścia w życie planu ogólnego (i przed 1 lipca 2026 r.), to Twoja sprawa powinna być prowadzona na „starych” zasadach.

Oznacza to, że:

• plan ogólny nie jest podstawą Twojej decyzji, nawet jeśli zaczął już obowiązywać w trakcie trwania procedury;

  
  

• urząd nie może odrzucić Twojego wniosku tylko dlatego, że teren nie znajduje się w „obszarze uzupełnienia zabudowy” wyznaczonym w nowym planie;

  
  

• stosuje się przepisy w brzmieniu dotychczasowym, co chroni interesy inwestora, który zapoczątkował proces wcześniej.

  
  

Co to oznacza w praktyce?

Wiele osób obawia się, że wejście w życie planu ogólnego „kasuje” dotychczasowe starania. Nic bardziej mylnego. Ustawa o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.z.u.p.z.p.) w art. 59 ust. 2 jasno wskazuje, że dla spraw wszczętych przed utratą mocy dotychczasowych studiów uwarunkowań, stosujemy reguły gry obowiązujące w dniu złożenia wniosku.

Studia te zachowują moc do czasu uchwalenia planu ogólnego, ale nie dłużej niż do 30 czerwca 2026 roku.

Przykład z życia wzięty

Wyobraźmy sobie pana Marka, który 20 marca 2026 r. złożył wniosek o warunki zabudowy dla domu jednorodzinnego. Trzy dni później, 23 marca, w jego gminie wszedł w życie nowoczesny plan ogólny, który w miejscu jego działki przewiduje jedynie tereny zielone.

Czy pan Marek stracił szansę na budowę? Nie. Ponieważ wszczął postępowanie przed wejściem w życie planu, organ musi rozpatrzyć jego wniosek bez uwzględniania ograniczeń wynikających z tego planu.

Na co musisz uważać?

Choć przepisy chronią „stare” wnioski, musisz pamiętać o dwóch kwestiach:

1. termin 30 czerwca 2026 r.: to graniczna data, po której stare studia uwarunkowań definitywnie tracą moc.

   
   

2. precyzja wniosku: błędy formalne mogą spowodować, że wniosek zostanie uznany za złożony skutecznie dopiero po uzupełnieniu braków – co może przesunąć datę wszczęcia na moment, w którym plan ogólny już obowiązuje.

Potrzebujesz pewności? Skonsultuj swój wniosek!

Procesy inwestycyjne bywają stresujące, zwłaszcza gdy przepisy zmieniają się z miesiąca na miesiąc. Nie musisz zgadywać, czy Twój wniosek jest bezpieczny.

Zapraszam Cię na bezpłatną, 15-minutową konsultację wstępną online. To krótkie, niezobowiązujące spotkanie, podczas którego przeanalizuję Twoją sytuację i podpowiem, czy Twój projekt jest chroniony przez przepisy przejściowe.