Nowy bat na właścicieli działek? Decyzja o zakazie zagospodarowania terenu wbrew MPZP (art. 35a u.p.z.p.)

Czy wiesz, że od września 2023 roku urzędnicy zyskali potężne narzędzie do walki z tzw. samowolą urbanistyczną? Jeśli Twoja działalność na działce odbiega od tego, co przewiduje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), wójt, burmistrz lub prezydent miasta może teraz wydać zupełnie nowy rodzaj decyzji. Czym grozi art. 35a u.p.z.p. i jak się bronić? Wyjaśniam.

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2023 roku wprowadziła wiele zmian, ale jedna z nich może być szczególnie dotkliwa dla właścicieli gruntów. Mowa o nowym artykule 35a, który pozwala organom gminy wydać decyzję zakazującą zagospodarowania terenu w sposób sprzeczny z obowiązującym planem miejscowym.

Czym jest nowa decyzja zakazująca?

Do tej pory walka z nielegalnym użytkowaniem terenu (gdy nie wiązało się to z budową obiektu) była skomplikowana. Nowy przepis upraszcza sprawę dla urzędników. Jeśli zmienisz sposób zagospodarowania terenu na taki, który kłóci się z ustaleniami planu miejscowego, organ gminy może wydać decyzję nakładającą na Ciebie zakaz takiego działania.

Ważne jest rozróżnienie: czym innym jest samowola budowlana (np. postawienie budynku bez pozwolenia – tym zajmuje się Nadzór Budowlany), a czym innym samowola urbanistyczna (zmiana funkcji terenu bez budowania). Nowy art. 35a u.p.z.p. dotyczy właśnie tej drugiej sytuacji.

Kiedy grozi Ci taka decyzja? Przykłady

Przepisy nie definiują wprost, czym jest „zmiana zagospodarowania terenu”, ale orzecznictwo podpowiada, że chodzi o faktyczne działania zmieniające funkcję gruntu.

Oto sytuacje, w których nowy przepis może mieć zastosowanie:

• parking na zieleni: w planie miejscowym teren jest przeznaczony pod zieleń urządzoną, a właściciel utwardza go i robi parking lub drogę dojazdową.

  
  

• baza ciężarówek na działce budowlanej: masz działkę pod dom jednorodzinny (zgodnie z MPZP), ale postanawiasz urządzić na niej bazę transportową dla swojej firmy i parkować tam tiry.

  
  

• składowisko: urządzenie składu materiałów na terenie, który w planie ma zupełnie inne przeznaczenie.

  
  

Uwaga: Adresatem takiej decyzji może być wyłącznie właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości. Nie można jej wydać np. wobec najemcy czy dzierżawcy.

Czy prawo działa wstecz? Co ze starymi zmianami?

To kluczowe pytanie dla wielu moich klientów. Czy jeśli urządziłem parking 5 lat temu, to teraz dostanę zakaz? Zgodnie z konstytucyjną zasadą lex retro non agit (prawo nie działa wstecz), sankcja z art. 35a u.p.z.p. może być stosowana jedynie do zmian dokonanych po wejściu w życie przepisów, czyli od 24 września 2023 roku. Nowe normy nie powinny ingerować w stosunki prawne, które ukształtowały się w przeszłości. Jeśli jednak zmiana nastąpiła niedawno, musisz liczyć się z konsekwencjami.

Jak wygląda postępowanie? Sąsiedzi mogą być stroną!

Postępowanie może zostać wszczęte z urzędu (gdy urzędnik sam zauważy problem) lub na wniosek. Tutaj pojawia się istotny wątek sąsiedzki.

Stroną w takim postępowaniu jest każdy, kto ma w tym interes prawny. W praktyce oznacza to, że Twoi sąsiedzi, którym przeszkadza np. hałas z Twojego nielegalnego parkingu, mogą zostać uznani za strony postępowania. O interesie prawnym decyduje zasięg oddziaływania Twojej zmiany na ich nieruchomości.

Jako dowody w sprawie urzędnicy mogą wykorzystać niemal wszystko:

• zdjęcia satelitarne (porównanie stanu „kiedyś” i „dziś”);

• zeznania świadków i sąsiadów;

• oględziny terenu.

  
  

Egzekucja, czyli co, jeśli nie posłuchasz?

Jeśli otrzymasz decyzję zakazującą i się do niej nie zastosujesz, organ uruchomi machinę egzekucyjną. Najczęściej stosowanym środkiem będzie grzywna w celu przymuszenia. Jest ona środkiem łagodniejszym niż tzw. wykonanie zastępcze, ale potrafi być dotkliwa finansowo.

Co ciekawe, nowy przepis mówi tylko o „zakazie”, a nie wprost o „przywróceniu do stanu poprzedniego” (jak to ma miejsce w innych przepisach, np. art. 59 ust. 3). Może to rodzić pewne trudności w egzekucji tzw. wykonania zastępczego, bo trudno zastępczo wyegzekwować sam „zakaz” bez fizycznego przywracania terenu. To luka prawna, którą z pewnością będziemy wykorzystywać w obronie klientów, dopóki nie ukształtuje się linia orzecznicza.

Podsumowanie – jak się bronić?

Nowa decyzja z art. 35a u.p.z.p. to realne zagrożenie, ale nie wyrok ostateczny. Kluczowe w obronie są:

1. ustalenie daty zmiany: Wykazanie, że zmiana nastąpiła przed 24 września 2023 r., może całkowicie wykluczyć zastosowanie tego przepisu.

   
   

2. analiza MPZP: Zapisy planów bywają niejasne. Czasami to, co urzędnik uznaje za sprzeczne z planem, wcale takie nie jest przy odpowiedniej interpretacji prawnej.

   
   

3. weryfikacja dowodów: Czy organ prawidłowo ustalił stan faktyczny? Czy nie myli legalnej działalności z samowolą?.

   
   

Masz problem z interpretacją MPZP lub obawiasz się kontroli?

Sprawy administracyjne dotyczące nieruchomości potrafią ciągnąć się latami, ale szybka reakcja na wczesnym etapie może zaoszczędzić Ci ogromnych kosztów i nerwów.

Zapraszam Cię na darmową, 15-minutową wstępną konsultację online. To niezobowiązująca rozmowa, podczas której rzucę okiem na Twój problem i powiem Ci, czy mogę pomóc.