Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych w 2026 roku. Jak legalnie budować, gdy „się nie da”?

Budowa domu lub remont starej kamienicy to często walka o każdy centymetr. Czasem zdarza się, że mimo najszczerszych chęci, Twój projekt nie może spełnić wszystkich wymogów technicznych – bo działka jest za wąska, bo sąsiad wybudował się zbyt blisko, albo bo adaptujesz zabytek. W takich sytuacjach ratunkiem jest instytucja odstępstwa. Od 2026 roku zasady jej stosowania ulegają istotnym zmianom. Wyjaśniam, co musisz wiedzieć, aby nie utknąć w martwym punkcie.

Kiedy możesz starać się o odstępstwo?

Przepisy techniczno-budowlane są co do zasady bezwzględne, ale ustawodawca przewidział „wentyl bezpieczeństwa” w art. 9 Prawa budowlanego. Możesz z niego skorzystać tylko w przypadkach szczególnie uzasadnionych.

Co to oznacza w praktyce? Nie wystarczy, że spełnienie przepisu jest drogie lub niewygodne. Musisz wykazać, że Twoja sytuacja jest nadzwyczajna, np. wynika ze specyficznego ukształtowania terenu, parametrów działki czy istniejącej już dookoła zabudowy.

Ważne granice – czego nie wolno przeskoczyć? Nawet jeśli Twój przypadek jest wyjątkowy, zgoda na odstępstwo nie zostanie wydana, jeśli mogłoby to spowodować:

• zagrożenie życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia,

• pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych lub stanu środowiska,

• ograniczenie dostępności dla osób ze szczególnymi potrzebami (w budynkach wielorodzinnych i użyteczności publicznej).

Najważniejsze daty i zmiany w 2026 roku

Musisz wiedzieć, że reforma wchodzi w życie „na raty”:

1. Od 7 stycznia 2026 r. – nowe zasady dotyczą m.in. budowli ochronnych (schronów i ukryć).

   
   

2. Od 20 września 2026 r. – wchodzą w życie kluczowe uproszczenia przy przebudowach oraz nowe wzory wniosków skorelowane z nowymi warunkami technicznymi budynków.

   
   

Uproszczenia przy przebudowie i zmianie sposobu użytkowania

To rewolucja dla osób remontujących istniejące obiekty. Od 20 września 2026 r. przy przebudowie lub zmianie sposobu użytkowania, w zakresie higieny, zdrowia czy ochrony środowiska, będzie można stosować rozwiązania zamienne bez przechodzenia żmudnej procedury u Ministra. Wystarczy zgoda np. wojewódzkiego inspektora sanitarnego. To znacznie skróci czas oczekiwania na „zielone światło” dla inwestycji.

Jak wygląda procedura „krok po kroku”?

Odstępstwo to proces wieloetapowy, w którym Ty i Twój architekt musicie ściśle współpracować z urzędem:

• Inicjatywa inwestora: To Ty składasz wniosek do organu (np. Starostwa), który prowadzi sprawę Twojego pozwolenia na budowę.

  
  

• Rola organu: Urząd ocenia, czy Twój przypadek jest faktycznie „szczególny”. Jeśli tak – występuje do właściwego Ministra o upoważnienie.

  
  

• Decyzja Ministra: Minister wydaje upoważnienie (lub odmawia), na podstawie którego lokalny urząd wydaje ostateczne postanowienie.

  
  

Przykład z życia: Pan Tomasz kupił wąską działkę w centrum miasta, na której chciał wybudować dom. Projekt zakładał zbliżenie ściany z oknami do granicy na odległość mniejszą niż standardowe 4 metry ze względu na nietypowy kształt działki uniemożliwiający inną zabudowę. Dzięki wykazaniu „szczególnie uzasadnionego przypadku” i zaproponowaniu rozwiązań zamiennych zwiększających bezpieczeństwo pożarowe, Pan Tomasz uzyskał zgodę na odstępstwo i wybudował wymarzony dom.

Pamiętaj o rozwiązaniach zamiennych!

Twój wniosek musi zawierać propozycje, które „zrekompensują” odstępstwo od normy. Co ciekawe, od września 2026 r. przepis wprost mówi, że podajesz je tylko wtedy, gdy istnieją możliwości techniczne. To ukłon w stronę najbardziej skomplikowanych inwestycji.

Czujesz, że przepisy blokują Twoje marzenia o własnym domu?

Procedura odstępstwa jest skomplikowana i wymaga precyzyjnej argumentacji prawnej oraz technicznej. Jeden błąd we wniosku może kosztować Cię miesiące opóźnień.

Skorzystaj z darmowej, 15-minutowej konsultacji wstępnej online. Podczas krótkiej, niezobowiązującej rozmowy ocenię Twoją sytuację i podpowiem, czy w Twoim przypadku warto ubiegać się o odstępstwo i jak przygotować solidne uzasadnienie.

[ZAREZERWUJ TERMIN KONSULTACJI]