Odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych w 2026 r. – Rewolucja dla inwestorów?

Zdarza się, że masz wizję idealnej inwestycji. Piękna działka w centrum miasta, klimatyczna kamienica do rewitalizacji albo po prostu chęć adaptacji poddasza na cele mieszkalne. I nagle zderzasz się ze ścianą – dosłownie i w przenośni. Okazuje się, że przepisy techniczno-budowlane są nieubłagane: sufit jest za nisko, budynek stoi za blisko granicy, a klatka schodowa jest za wąska.

Czy to koniec marzeń o inwestycji? Niekoniecznie. Prawo budowlane przewiduje furtkę w postaci odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych. Co więcej, rok 2026 przynosi w tym zakresie kluczowe zmiany, które mogą ułatwić życie wielu inwestorom, zwłaszcza tym „rewitalizującym” tkankę miejską.

Jako adwokat na co dzień walczący o pozwolenia na budowę dla moich klientów, wyjaśnię Ci, jak te nowe zasady działają w praktyce i na co musisz uważać.

Czym właściwie jest odstępstwo?

Zacznijmy od fundamentów. Zgodnie z art. 9 Prawa budowlanego, w przypadkach szczególnie uzasadnionych dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.

Nie jest to jednak zasada, a wyjątek. Instytucja ta ma charakter nadzwyczajny. Oznacza to, że nie wystarczy argument, iż „tak będzie taniej” albo „tak mi się bardziej podoba”. Musisz wykazać, że uwarunkowania Twojej działki lub budynku są tak specyficzne (np. nietypowy kształt, trudne ukształtowanie terenu, istniejąca zabudowa sąsiednia), że spełnienie sztywnych norm jest niemożliwe.

Pamiętaj o nienaruszalnych granicach. Żadne odstępstwo nie zostanie udzielone, jeśli mogłoby to spowodować:

• zagrożenie życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia,

• ograniczenie dostępności dla osób ze szczególnymi potrzebami (w budynkach użyteczności publicznej i wielorodzinnych),

• pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych lub stanu środowiska.

  
  

Kluczowe daty – kiedy wchodzą nowe przepisy?

Choć większość nowelizacji Prawa budowlanego weszła w życie 7 stycznia 2026 r. , to rewolucja w zakresie odstępstw (nowe brzmienie art. 9) zacznie obowiązywać dopiero od 20 września 2026 r.. Data ta jest skorelowana z planowanym wejściem w życie nowych Warunków Technicznych.

Dlaczego to ważne? Jeśli złożysz wniosek o pozwolenie na budowę przed tą datą, sprawa może być procedowana na starych zasadach. Warto skonsultować z prawnikiem, co w Twojej sytuacji będzie korzystniejsze – pośpiech czy cierpliwość.

Ułatwienia przy przebudowie i zmianie sposobu użytkowania

To najważniejsza zmiana dla inwestorów zajmujących się rynkiem wtórnym. Od 20 września 2026 r., jeśli planujesz przebudowę lub zmianę sposobu użytkowania istniejącego obiektu, w wielu przypadkach nie będziesz musiał przechodzić długotrwałej procedury uzyskiwania zgody ministra.

Ustawodawca wprowadził uproszczoną ścieżkę dla odstępstw w zakresie:

• higieny i zdrowia – wystarczy zgoda państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego;

• środowiska – wystarczy pozytywna opinia wojewódzkiego inspektora ochrony środowiska;

• BHP – wystarczy zgoda inspektora sanitarnego wydana w porozumieniu z inspektorem pracy.

  
  

Jest to ogromne przyspieszenie. Zamiast czekać na decyzję polityczną z ministerstwa, sprawę załatwiasz z organami merytorycznymi, które są bliżej Twojej inwestycji. Oczywiście, nadal musisz spełnić warunki bezpieczeństwa – „lżejsza” procedura nie oznacza braku kontroli.

Procedura uzyskania zgody (dla nowych budynków i pozostałych przypadków)

Jeśli Twoja inwestycja nie łapie się na powyższe wyjątki (np. budujesz nowy dom), procedura pozostaje bardziej skomplikowana i składa się z czterech etapów:

1. wniosek Inwestora: składasz go do organu administracji architektoniczno-budowlanej (Starosty lub Prezydenta Miasta). Uwaga: nie możesz wysłać wniosku bezpośrednio do Ministra!.

   
   

2. analiza organu: urzędnik sprawdza, czy Twój przypadek jest „szczególnie uzasadniony”. Jeśli uzna, że nie – może odmówić dalszego procedowania.

   
   

3. wystąpienie do Ministra: jeśli organ przychyli się do Twojej prośby, to on (a nie Ty) występuje do właściwego ministra o upoważnienie do udzielenia zgody.

   
   

4. decyzja: po uzyskaniu upoważnienia od ministra, Starosta wydaje postanowienie o zgodzie na odstępstwo.

   
   

Wskazówka od mecenasa: Wniosek do ministra musi zawierać propozycje rozwiązań zamiennych. Nie wystarczy napisać, że nie spełniasz normy. Musisz pokazać, jak w inny sposób zabezpieczysz interesy, które ta norma chroni (np. dodatkowe zabezpieczenia ppoż., lepsza wentylacja). Od września 2026 r. przepis dodaje ważne zastrzeżenie: rozwiązania zamienne podajesz, „jeżeli istnieją możliwości techniczne”.

Budowle ochronne – nowy gracz na planszy

Warto wspomnieć, że od 2026 r. do przepisów techniczno-budowlanych wchodzą oficjalnie regulacje dotyczące budowli ochronnych (schronów i ukryć). Przepisy te stosuje się przy projektowaniu i budowie takich obiektów. Jeśli planujesz inwestycję zawierającą takie elementy, pamiętaj, że one również podlegają rygorom, od których można próbować uzyskać odstępstwo na analogicznych zasadach.

Przykład z życia wzięty

Wyobraźmy sobie Pana Marka, który kupił przedwojenną willę, by przerobić ją na małą klinikę medycyny estetycznej.

• problem: wysokość pomieszczeń na parterze wynosi 2,90 m, a przepisy dla pomieszczeń pracy wymagają 3,00 m (jeśli występują czynniki uciążliwe) lub więcej w zależności od funkcji.

• przed wrześniem 2026: Pan Marek musiałby czekać miesiącami, aż Starosta wyśle wniosek do Ministra, a Minister łaskawie wyrazi zgodę. Ryzyko, że inwestycja utknie w martwym punkcie, było ogromne.

• po 20 września 2026: ponieważ jest to zmiana sposobu użytkowania istniejącego budynku, a odstępstwo dotyczy wymagań higieniczno-zdrowotnych, Pan Marek będzie mógł uzyskać zgodę bezpośrednio od wojewódzkiego inspektora sanitarnego. To oszczędność czasu i pieniędzy.

  
  

Czy to zawsze się uda?

Nie. Pamiętaj, że nawet jeśli Minister da zielone światło, ostateczna decyzja należy do Starosty. Upoważnienie Ministra to tylko „przepustka”, a nie nakaz wydania zgody. Organ musi wyważyć Twój interes z interesem sąsiadów i bezpieczeństwem publicznym.

Dlatego tak ważne jest, aby już na etapie wniosku precyzyjnie uzasadnić, dlaczego Twoja sytuacja jest wyjątkowa i jakie środki kompensujące zastosujesz.

Potrzebujesz pomocy z „trudnym” pozwoleniem na budowę?

Przepisy o odstępstwach są pełne niuansów, a jeden błąd we wniosku może zablokować inwestycję na lata. Nie ryzykuj swojego kapitału metodą prób i błędów.

Zapraszam Cię na darmową, 15-minutową konsultację wstępną online. Podczas krótkiej rozmowy ocenię Twój problem i powiem Ci szczerze, czy w Twoim przypadku jest szansa na uzyskanie odstępstwa. To niezobowiązujące spotkanie, które da Ci jasność co do dalszych kroków.