Słup, rura lub kable na działce bez umowy? Sprawdź, czy należy Ci się wynagrodzenie za bezumowne korzystanie

Wyobraź sobie sytuację: jesteś właścicielem działki, płacisz za nią podatki, dbasz o nią. Ale przez środek Twojego ogrodu biegnie linia energetyczna, albo pod ziemią zakopana jest rura gazowa. Nigdy nie wyraziłeś na to zgody, nie podpisałeś żadnej umowy, a na Twoje konto nie wpływa z tego tytułu ani złotówka.

Czy przedsiębiorstwo przesyłowe może korzystać z Twojej własności „za darmo”? Czy jako właściciel masz prawo żądać pieniędzy za przeszłość?

Jako adwokat specjalizujący się w nieruchomościach, często słyszę te pytania.

Odpowiedź brzmi: tak, co do zasady masz prawo walczyć o swoje, choć droga prawna wymaga precyzji. W dzisiejszym wpisie wyjaśnię, jak wygląda to w świetle aktualnego orzecznictwa.

Czym jest „bezumowne korzystanie” w kontekście służebności?

W języku prawniczym sytuację, w której ktoś (np. zakład energetyczny) korzysta z Twojej rzeczy bez tytułu prawnego (czyli bez umowy, decyzji administracyjnej czy orzeczenia sądu), nazywamy bezumownym korzystaniem.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, właściciel może żądać od posiadacza służebności wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Podstawą prawną są tutaj przepisy o tzw. roszczeniach uzupełniających (art. 224 § 2 i art. 225 k.c.) stosowane odpowiednio do posiadaczy służebności.

Mówiąc prościej: jeśli firma przesyłowa zachowuje się tak, jakby miała służebność (np. trzyma swoje urządzenia na Twoim gruncie, konserwuje je, wchodzi na teren), ale formalnie tej służebności nie ma – powinna Ci zapłacić.

Czy właściciel musi być całkowicie pozbawiony władztwa nad ziemią?

To był przez lata punkt sporny. Przedsiębiorstwa przesyłowe często broniły się argumentem: „Przecież ten słup zajmuje tylko kawałek pola, rolnik może orać ziemię pod drutami, więc nie zabraliśmy mu ziemi całkowicie”.

W przeszłości zdarzały się orzeczenia sugerujące, że jeśli właściciel nie został całkowicie pozbawiony władztwa, to wynagrodzenie mu się nie należy. Jednak obecnie dominuje pogląd korzystny dla właścicieli.

Sądy, w tym Sąd Najwyższy, stoją na stanowisku, że:

• właściciel może żądać wynagrodzenia nawet wtedy, gdy nie został pozbawiony faktycznego władztwa nad rzeczą, a jedynie ograniczony w korzystaniu z niej;

  
  

• fakt, że pod liniami energetycznymi można np. uprawiać zboże, nie oznacza, że przedsiębiorstwo nie musi płacić; stopień ograniczenia własności wpływa jedynie na wysokość wynagrodzenia, a nie na samą zasadę jego przyznania;

  
  

• odmowa przyznania takiego roszczenia mogłaby naruszać konstytucyjne prawo do ochrony własności.

  
  

Ważne: Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości powinno obejmować taki sam teren, jak wynagrodzenie za ustanowienie służebności.

Historia Pana Marka – przykład z życia

Pan Marek odziedziczył działkę pod miastem. Przez jej róg przechodziła stara linia energetyczna wybudowana w latach 90. Zakład energetyczny regularnie przysyłał ekipy do wycinki drzew pod linią, niszcząc przy tym ogrodzenie Pana Marka. Kiedy Pan Marek zażądał okazania umowy, firma stwierdziła, że „zasiedziała” prawo, ale nie przedstawiła na to dowodów.

Pan Marek, z moją pomocą, wystąpił z dwoma żądaniami:

1. ustanowienie służebności przesyłu na przyszłość (za odpowiednim wynagrodzeniem);

2. zapłata za bezumowne korzystanie z gruntu za ostatnie 10 lat (ponieważ roszczenia te przedawniają się z reguły po 10 latach).

Sąd przyznał rację Panu Markowi, potwierdzając, że wyłączną przyczyną roszczeń uzupełniających jest samo posiadanie cudzej rzeczy przez przedsiębiorstwo bez tytułu prawnego.

Jak oblicza się wysokość wynagrodzenia?

Tu musimy być realistami. Kwoty, które można uzyskać, rzadko odpowiadają pełnym stawkom czynszu dzierżawnego. Dlaczego? Ponieważ posiadanie służebności jest specyficzne – „słabsze” niż pełne posiadanie.

Sąd Najwyższy wskazuje, że punktem odniesienia nie mogą być wprost stawki czynszu najmu lub dzierżawy całej nieruchomości, ponieważ stopień ingerencji przedsiębiorstwa jest mniejszy. Jeśli masz słup na polu, nadal możesz z tego pola korzystać w ograniczonym zakresie. Wynagrodzenie musi być więc odpowiednie do stopnia tego ograniczenia i uciążliwości.

Podsumowanie – co możesz zrobić?

Mimo pewnych rozbieżności w orzecznictwie w przeszłości , obecnie linia orzecznicza jest ugruntowana: właścicielowi należy się wynagrodzenie od posiadacza służebności (przedsiębiorstwa) za korzystanie z rzeczy bez umowy.

Pamiętaj jednak, że każda sprawa jest inna. Kluczowe jest ustalenie, czy przedsiębiorstwo nie dysponuje tzw. decyzją wywłaszczeniową z lat minionych lub czy nie doszło do zasiedzenia służebności.

Sprawdź swoją sytuację prawną bez ryzyka

Masz wątpliwości, czy w Twoim przypadku walka o odszkodowanie ma sens? Nie chcesz wchodzić w koszty bez wstępnej analizy?

Zapraszam Cię na darmową, 15-minutową konsultację wstępną online. Podczas krótkiej rozmowy:

• ocenię potencjał Twojej sprawy;

• wyjaśnię, jakie dokumenty będą potrzebne;

• powiem Ci szczerze, czy gra jest warta świeczki.