Służebność przesyłu: Jak obliczyć wynagrodzenie za słupy i rury na działce? Praktyczny poradnik

Czy na Twojej działce stoi słup energetyczny, a może pod ziemią biegnie rura z gazem? Jeśli tak, przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta z Twojej własności.

Zgodnie z prawem, należy Ci się za to „odpowiednie” wynagrodzenie.

Problem w tym, że przepisy nie podają gotowego wzoru na jego wyliczenie. W dzisiejszym wpisie wyjaśniam, jak sądy podchodzą do wyceny służebności przesyłu i jakie czynniki decydują o tym, czy otrzymasz tysiąc, czy kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Czym jest służebność przesyłu

i dlaczego należą Ci się pieniądze?

Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe. W uproszczeniu: to sytuacja, w której Ty jesteś właścicielem gruntu, ale firma (np. energetyczna lub gazownicza) ma prawo korzystać z jego fragmentu, aby przesyłać prąd, gaz czy wodę. Ma też prawo wchodzić na Twój teren, aby naprawiać lub konserwować swoje urządzenia.

Zasadą jest, że ustanowienie tej służebności jest odpłatne. Co ważne, nawet jeśli urządzenia stoją na działce od lat, a Ty tolerowałeś ten stan, nie oznacza to, że zrzekłeś się prawa do zapłaty.

Wynagrodzenie to więcej niż odszkodowanie

Wielu klientów myli pojęcia, żądając „odszkodowania”. Tymczasem w prawie cywilnym mówimy o wynagrodzeniu za ustanowienie służebności. To pojęcie szersze:

• odszkodowanie naprawia konkretną szkodę majątkową (stratę).

  
  

• wynagrodzenie jest ekwiwalentem za to, że musisz znosić cudze urządzenia na swoim terenie. Ma ono pokryć wszystkie niedogodności, jakie w przyszłości Cię dotkną.

  
  

Sąd Najwyższy jasno wskazuje: wynagrodzenie powinno stanowić ekwiwalent wszystkich korzyści, których jako właściciel zostaniesz pozbawiony w związku z obciążeniem działki.

Jak oblicza się wysokość wynagrodzenia?

Brak „sztywnego cennika”

Niestety, Kodeks cywilny nie zawiera tabeli stawek ani matematycznego wzoru. Ustawodawca mówi jedynie o wynagrodzeniu „odpowiednim”. Co to oznacza w praktyce? Każdy przypadek musi być oceniany indywidualnie.

W orzecznictwie sądowym wypracowano jednak konkretne metody i czynniki, które biorą pod uwagę biegli rzeczoznawcy. Oto najważniejsze z nich:

1. Różnica w wartości nieruchomości

Najczęstszym sposobem wyliczenia jest sprawdzenie, ile warta byłaby Twoja działka bez obciążeń, a ile jest warta z rurą lub słupem. Różnica ta może stanowić podstawę wynagrodzenia.

Uwaga: Jeśli kupiłeś działkę, na której urządzenia już były, i zapłaciłeś za nią niższą cenę (uwzględniającą ten „defekt”), sąd może uznać, że nie należy Ci się zwrot różnicy wartości, bo nie poniosłeś tej konkretnej straty. Wtedy kluczowe staje się kryterium utraty użyteczności.

2. Stopień ingerencji w Twoje prawo własności

Wynagrodzenie zależy od tego, jak bardzo urządzenia przeszkadzają Ci w życiu. Sąd bierze pod uwagę:

• Przeznaczenie działki: Czy to pole uprawne, czy działka budowlana?.

  
  

• Lokalizacja urządzeń: Rura przy granicy działki to mniejszy problem niż rura biegnąca przez sam środek, która uniemożliwia budowę domu.

  
  

• Uciążliwość: Czy urządzenia hałasują? Czy trzeba do nich często dojeżdżać?.

  
  

• Pas ochronny: Wokół gazociągów i linii wysokiego napięcia istnieją strefy, w których nie można nic budować ani sadzić drzew. To realnie wyłącza Twój grunt z użytkowania.

  
  

3. Walory estetyczne ("Wątpliwa estetyka")

To ciekawy i często pomijany aspekt. Sąd Najwyższy zauważył, że wysoki słup na polu rolnym może nie przeszkadzać, ale ta sama konstrukcja na działce rekreacyjnej lub przy domu mieszkalnym jest istotną niedogodnością ze względu na „wątpliwe walory estetyczne”. Za to również należy się rekompensata.

4. Perspektywa właściciela, a nie zysk przedsiębiorstwa

Często słyszę argument: „Panie Mecenasie, oni zarabiają miliony na przesyłaniu tego prądu, niech się podzielą!”. Niestety, sądy stoją na stanowisku, że wynagrodzenia nie wylicza się na podstawie zysków przedsiębiorstwa (bo trudno je precyzyjnie przypisać do konkretnego słupa). Oceniamy stratę i dyskomfort właściciela gruntu.

Przykład z życia wzięty: Pan Marek i gazociąg

Mój Klient posiada działkę pod miastem. W planie zagospodarowania jest to teren pod budownictwo jednorodzinne. Przez środek działki biegnie jednak gazociąg.

• Pan Marek nie może wybudować domu tam, gdzie chciał, bo ogranicza go strefa ochronna.

  
  

• Działka straciła na atrakcyjności – potencjalny kupiec zapłaciłby za nią znacznie mniej niż za sąsiednią działkę "czystą".

  
  

• Pan Marek nie może sadzić drzew w pasie gazociągu.

  
  

W takiej sytuacji Panu Markowi należy się wynagrodzenie, które zrekompensuje mu obniżenie wartości działki oraz trwałe ograniczenie w możliwości jej zabudowy.

Czy warto iść do sądu?

Sprawy o służebność przesyłu są skomplikowane i wymagają powołania biegłego rzeczoznawcy. To biegły w swojej opinii wylicza konkretne kwoty, biorąc pod uwagę wszystkie czynniki, o których wspomniałem wyżej (współczynniki korygujące, strefy ochronne, charakter działki).

Pamiętaj jednak, że wynagrodzenie nie może przewyższyć wartości samej nieruchomości.

Twoja nieruchomość jest obciążona? Sprawdźmy to!

Walka z gigantami energetycznymi czy gazowymi wydaje się trudna, ale prawo stoi po Twojej stronie. Kluczem jest odpowiednie sformułowanie roszczeń i rzetelna wycena szkody.

Nie musisz od razu decydować się na proces.

Zapraszam Cię na darmową, 15-minutową wstępną konsultację online.

Podczas rozmowy:

• Spojrzę na mapę Twojej działki.

• Ocenię, czy masz szansę na uzyskanie wynagrodzenia.

• Podpowiem, jakie dokumenty warto zgromadzić na start.