Wycena służebności przesyłu – jak robi to rzeczoznawca majątkowy?

Dostałeś pismo od zakładu energetycznego lub gazowniczego z propozycją zapłaty za ustanowienie służebności przesyłu? A może planujesz dochodzić odszkodowania za „rurę”, która od lat blokuje Twoje plany budowlane? W obu przypadkach kluczowe pytanie brzmi: „ILE?”. Dziś wyjaśnię Ci, jak rzeczoznawcy majątkowi wyliczają te kwoty i dlaczego pierwsza propozycja od przedsiębiorcy to zazwyczaj tylko ułamek tego, co Ci się należy.

Jako adwokat zajmujący się prawem nieruchomości często słyszę od Klientów, że operaty szacunkowe przypominają czarną magię. Wzory, współczynniki, strefy... Czy da się to zrozumieć bez doktoratu z matematyki? Tak. I warto to zrobić, zanim cokolwiek podpiszesz.

Służebność przesyłu – za co właściwie płacą?

Zanim przejdziemy do cyfr, musimy ustalić jedną rzecz. Kiedy przedsiębiorstwo przesyłowe chce korzystać z Twojej ziemi (postawić słup, zakopać kabel), ogranicza Twoje prawo własności. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, za to ograniczenie należy Ci się odpowiednie wynagrodzenie.

Pamiętaj: to nie jest cena sprzedaży działki. To zapłata za to, że:

1. Musisz znosić obecność urządzeń na swoim terenie.

2. Pracownicy firmy mogą wchodzić na Twój teren w celu napraw i konserwacji.

3. Nie możesz swobodnie zabudować części swojej działki (strefa ochronna).

Rzeczoznawca majątkowy – jedyny, który może wycenić szkodę

Jako adwokat mogę wywalczyć dla Ciebie prawo do zapłaty, ocenić czy umowa jest bezpieczna i reprezentować Cię w sądzie. Jednak ani ja, ani sędzia nie możemy sami ustalić kwoty.

Do tego potrzebny jest rzeczoznawca majątkowy, który sporządza dokument zwany operatem szacunkowym. To na jego podstawie sądy orzekają wysokość wynagrodzenia.

Jak wygląda wzór na wycenę?

(uproszczony schemat)

Choć każda sprawa jest inna, rzeczoznawcy najczęściej posługują się pewnym ogólnym schematem wyliczeń. Żebyś wiedział, na co patrzeć w dokumentach, rozbijmy to na czynniki pierwsze.

Wycena służebności zależy głównie od trzech elementów:

1. Powierzchnia pasa służebności

To nie jest tylko powierzchnia, którą zajmuje sam słup czy rura. To cały pas terenu niezbędny do obsługi urządzenia oraz strefa, w której nie możesz się budować.

• Problem: Przedsiębiorstwa często zaniżają tę powierzchnię, przyjmując tylko obrys urządzenia. Walczymy o to, by pas obejmował całą strefę ochronną.

2. Wartość rynkowa 1 m² Twojego gruntu

Rzeczoznawca sprawdza, po ile sprzedają się podobne działki w Twojej okolicy.

• Ważne: Jeśli Twoja działka jest budowlana, stawka będzie wysoka. Jeśli w ewidencji widnieje jako rola – stawka będzie drastycznie niższa.

3. Współczynnik współkorzystania (tzw. współczynnik K)

To najbardziej kontrowersyjny element. Określa on, w jakim stopniu Ty (właściciel) i przedsiębiorstwo przesyłowe dzielicie się korzystaniem z tego pasa gruntu.

• Jeśli rura biegnie głęboko pod ziemią i możesz na niej posadzić trawę – współczynnik będzie niższy (np. 0,3).

• Jeśli stoi tam wielki słup wysokiego napięcia, pod którym nic nie zrobisz – współczynnik powinien dążyć do 1,0 (czyli tak, jakbyś ten kawałek ziemi sprzedał).

Równanie w uproszczeniu:

Wynagrodzenie = powierzchnia pasa x wartość 1 m² gruntu x współczynnik „K”

Dodatkowy element: Obniżenie wartości całej nieruchomości

To nie wszystko. Czasem samo istnienie urządzenia sprawia, że cała Twoja działka traci na wartości.

Wyobraź sobie piękną działkę pod miastem. Przez jej środek puszczono linię wysokiego napięcia. Nawet jeśli linia zajmuje wąski pas, to nikt nie chce kupić takiej działki pod budowę domu, bo „szpeci widok” i ludzie boją się pola magnetycznego. Rzeczoznawca powinien uwzględnić tę utratę wartości rynkowej w wycenie!

Przykład z życia wzięty: Sprawa Pani Janiny

Pani Janina odziedziczyła działkę budowlaną pod Wrocławiem. Przez róg działki przebiega gazociąg. Firma gazownicza zaproponowała jej jednorazowo 2 500 zł za ustanowienie służebności.

Pani Janina przyszła do mnie z pytaniem, czy to dobra oferta. Sprawdziliśmy dokumenty. Okazało się, że strefa kontrolowana gazociągu wyłącza z zabudowy aż 400 m² jej działki (w najlepszym miejscu, od frontu).

Powołaliśmy niezależnego rzeczoznawcę. Co się okazało?

1. Wartość gruntu w tej okolicy wzrosła.

2. Współczynnik współkorzystania był znacznie wyższy, bo gazociąg uniemożliwiał zrobienie wjazdu na posesję w planowanym miejscu.

3. Doliczyliśmy odszkodowanie za obniżenie wartości reszty działki.

Efekt? Realna wartość służebności i odszkodowania wyniosła 28 000 zł. To ponad 10 razy więcej niż pierwsza propozycja!

Dlaczego nie warto wierzyć na słowo wycenie od przedsiębiorstwa?

Operaty szacunkowe zlecane przez przedsiębiorstwa przesyłowe są często robione masowo i... „oszczędnie”. Rzeczoznawca działający na zlecenie giganta energetycznego może (świadomie lub nie) przyjmować najniższe możliwe współczynniki.

Dlatego w sprawach sądowych zawsze walczymy o powołanie biegłego sądowego, który jest bezstronny.

Nie podpisuj ugody w ciemno – skonsultuj to

Sprawy o służebność przesyłu to gra na liczbach i przepisach. Błąd na etapie negocjacji może kosztować Cię dziesiątki tysięcy złotych, których już nie odzyskasz, bo służebność ustanawia się zazwyczaj "na zawsze".

Jeśli otrzymałeś wycenę lub propozycję umowy i czujesz, że kwota jest zaniżona – nie zgaduj.

Zapraszam Cię na darmową, 15-minutową wstępną konsultację online.

Podczas krótkiej rozmowy:

• spojrzę na Twoją sytuację okiem praktyka.

• ocenię, czy propozycja przedsiębiorstwa mieści się w rynkowych standardach.

• powiem Ci, czy warto walczyć o wyższą kwotę.

To nic nie kosztuje i do niczego Cię nie zobowiązuje.