Kiedy słońce zarabia, a fiskus zaciera ręce – czy dzierżawa pod fotowoltaikę jest zwolniona z VAT?

Pytanie klienta

„Panie Mecenasie, mam taką zagwozdkę. Prowadzę własną firmę (jestem czynnym „vatowcem”), ale mam też kawałek ziemi, na której jestem rolnikiem ryczałtowym. Zgłosił się do mnie inwestor, który chce na moim polu postawić farmę fotowoltaiczną. Warunki są świetne, stały czynsz przez lata, nic tylko podpisywać.

Ale moja księgowa zasiała we mnie ziarno niepewności. Zapytała, czy wystawię fakturę z VAT-em, czy bez. Przecież to moja ziemia rolna, a dzierżawa gruntów rolnych jest zwolniona z podatku, prawda? Czy fakt, że jestem vatowcem w innej firmie, coś tu zmienia? Nie chciałbym na starcie wpaść w kłopoty z Urzędem Skarbowym”.

Mecenas odpowiada

Rozumiem Twój dylemat. To klasyczny przypadek zderzenia dwóch światów: rolniczego (zazwyczaj preferencyjnego podatkowo) i twardego biznesu energetycznego. Wielu właścicieli gruntów wpada w tę pułapkę, zakładając, że skoro ziemia jest rolna, to zwolnienie z VAT należy się „z automatu”. Niestety, w przypadku farm fotowoltaicznych sprawa wygląda inaczej.

Musimy spojrzeć na to oczami fiskusa. Dla Urzędu Skarbowego kluczowe nie jest to, co jest napisane w ewidencji gruntów, ale to, co faktycznie będzie się na tej ziemi działo. Przepisy mówią jasno: zwolnienie z podatku VAT przysługuje tylko wtedy, gdy dzierżawca wykorzystuje grunty na cele rolnicze.

Tutaj dochodzimy do sedna problemu, ponieważ:

• dzierżawa gruntu pod farmę fotowoltaiczną nie jest traktowana jako działalność rolnicza;

  
  

• produkcja prądu ze słońca to cel przemysłowy lub usługowy, a nie rolniczy, więc nie obejmuje go zwolnienie przedmiotowe przewidziane dla rolników;

  
  

• usługi dzierżawy i najmu, ze względu na swój ciągły charakter, wypełniają definicję działalności gospodarczej;

  
  

• jeżeli wydzierżawiasz grunt na cele inne niż rolnicze (a takimi jest fotowoltaika), czynność ta jest obciążona stawką 23% VAT.

  
  

Skoro prowadzisz już działalność gospodarczą i jesteś czynnym podatnikiem VAT, to ta transakcja zostanie „wchłonięta” przez Twój status przedsiębiorcy. Występujesz w obrocie jako profesjonalista, a nie rolnik ryczałtowy sprzedający marchewkę.

Mówiąc najprościej: Twoja faktura za czynsz dzierżawny musi zawierać 23% VAT.

Co to oznacza dla Ciebie w praktyce?

Musisz skalkulować opłacalność inwestycji, pamiętając o podatku. Kwota, którą wynegocjowałeś z inwestorem, powinna być dla Ciebie kwotą netto, do której doliczysz podatek należny Skarbowi Państwa.

Brak świadomości tego mechanizmu to ryzyko, że:

• wystawisz fakturę „zwolnioną z VAT”, a po kontroli będziesz musiał oddać 23% z własnej kieszeni wraz z odsetkami;

• źle skonstruujesz umowę dzierżawy, nie zabezpieczając kwestii podatkowych.

Nie ryzykuj błędów na starcie wieloletniej umowy. Jeśli chcesz mieć pewność, że Twoja umowa dzierżawy zabezpiecza Twoje interesy, a nie tylko interesy inwestora – sprawdźmy to wspólnie.