Rewolucja w ZPI 2026: Koniec uznaniowości w umowach z Gminą? Co nowe przepisy oznaczają dla Inwestora.

Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI) miały być „game changerem” w relacjach na linii inwestor-samorząd. I choć narzędzie to funkcjonuje od 2023 roku, praktyka pokazała, że negocjacje bywają drogą przez mękę, a uchwały często upadają w nadzorze wojewody. Wszystko ma zmienić nowelizacja z grudnia 2025 roku.

Czy nowe przepisy faktycznie ułatwią życie deweloperom, czy może... usztywnią negocjacje nie do przejścia? Sprawdzamy!

ZPI to szczególny rodzaj planu miejscowego, uchwalany na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej. W teorii brzmi świetnie: Ty budujesz osiedle, a w zamian realizujesz dla gminy „coś ekstra” (np. drogę, szkołę) i wszyscy są zadowoleni. W praktyce jednak brakowało jasnych kryteriów, na jakich te umowy miałyby być oparte. To prowadziło do przedłużających się rozmów i niepewności.

Dlatego 4 grudnia 2025 r. Sejm przyjął nowelizację ustawy, której celem jest przyspieszenie procedur i zwiększenie transparentności. Co to oznacza dla Twojego portfela i harmonogramu?

Koniec „wolnej amerykanki” w negocjacjach?

Do tej pory gminy często nie posiadały ustalonych standardów współpracy z inwestorami prywatnymi. Każdy ZPI był „szyty na miarę”, co rodziło ryzyko zarzutów o korupcję lub nierówne traktowanie, a także prowadziło do błędów proceduralnych skutkujących unieważnieniem uchwał przez wojewodów.

Nowe przepisy wprowadzają rewolucyjną zmianę: Rada Gminy może teraz uchwalić jasne zasady sporządzania umów urbanistycznych w formie aktu prawa miejscowego.

Co to zmienia w praktyce?

Oznacza to, że zanim w ogóle usiądziesz do stołu negocjacyjnego, będziesz mógł sprawdzić w lokalnej uchwale, czego gmina oczekuje w zamian za zgodę na Twoją inwestycję:

• transparentność: zasady te nie będą już tylko „zbiorem dobrych praktyk”, ale twardym prawem obowiązującym na terenie gminy;

• kategoryzacja: gminy mogą różnicować wymagania w zależności od rodzaju i parametrów inwestycji; inne wymogi będą dla małego osiedla domków, a inne dla wielkiego kompleksu biurowego;

• kryteria: uchwała może uzależniać treść umowy urbanistycznej np. od powierzchni inwestycji (PUM), jej intensywności czy liczby mieszkań.

  
  

Umowa urbanistyczna – na co musisz się przygotować?

Przypomnijmy, że umowa urbanistyczna to kontrakt notarialny, w którym zobowiązujesz się do realizacji tzw. inwestycji uzupełniającej na rzecz gminy.

Zgodnie z nowymi wytycznymi i dotychczasową praktyką, w takiej umowie możesz się zobowiązać do:

• przekazania nieruchomości lub jej części na rzecz gminy;

• pokrycia kosztów uchwalenia ZPI (w tym ewentualnych odszkodowań planistycznych);

• realizacji konkretnej infrastruktury (np. drogi, przedszkola).

  
  

Ważne! Po zrealizowaniu inwestycji uzupełniającej, staje się ona własnością gminy. To zabezpieczenie, aby inwestor nie „wygasił” np. ogólnodostępnego parku po sprzedaży mieszkań.

Miecz obosieczny – szansa czy zagrożenie?

Jako adwokat widzę tutaj dwie strony medalu.

Zalety:

1. szybkość: jeśli gmina ma uchwalone „widełki” oczekiwań, etap negocjacji powinien ulec znacznemu skróceniu;

2. równość: wiesz, że konkurencja dostała takie same warunki jak Ty;

3. ekonomika procesowa: procedura ZPI pozwala na jednoczesne prowadzenie uzgodnień i konsultacji społecznych, co oszczędza czas.

   
   

Ryzyka:

1. sztywność: nowelizacja sprawia, że modyfikacja umowy urbanistycznej wbrew postanowieniom zawartym w „uchwale bazowej” będzie niemożliwa. Tracisz elastyczność. Jeśli Twój projekt jest nietypowy, możesz „nie zmieścić się” w sztywnych ramach uchwały;

2. asymetria ryzyka: mimo zawarcia umowy, gmina nie traci władztwa planistycznego; inwestor ponosi koszty przygotowania ZPI, ale nie ma 100% pewności, że rada ostatecznie uchwali plan; jeśli uchwała nie przejdzie – inwestor zostaje z kosztami, a gmina nie ponosi konsekwencji.

   
   

Przykład z życia (Anonimizowany)

Deweloper „ModernLiving sp. z o.o.” planował budowę osiedla na 200 mieszkań w podmiejskiej gminie. W starym stanie prawnym, wójt oczekiwał budowy „infrastruktury towarzyszącej”, ale podczas negocjacji pomysły ewoluowały od chodnika po... pełnowymiarowe boisko piłkarskie. Negocjacje trwały 8 miesięcy, a projekt stał w miejscu.W nowym stanie prawnym (po wejściu w życie uchwały o zasadach ZPI), deweloper zagląda do uchwały: „Dla inwestycji mieszkaniowych powyżej 3000 m² PUM, inwestor zobowiązany jest do budowy drogi klasy D oraz współfinansowania miejsc w placówkach oświatowych wg stawki X zł za m²”. Deweloper od razu wie, czy to mu się opłaca. Negocjacje trwają 3 tygodnie, bo dotyczą tylko detali technicznych, a nie samej zasady.

Podsumowanie: Czy warto wchodzić w ZPI?

Nowelizacja z pewnością porządkuje chaos. Dla gmin, które podejdą do tematu mądrze i elastycznie, będzie to magnes na inwestorów. Dla tych, które ustawią poprzeczkę zbyt sztywno lub wysoko – bariera nie do przejścia.

Pamiętaj jednak, że ZPI to wciąż umowa wzajemna, a jej skuteczne rozwiązanie w przypadku niepowodzenia inwestycji wymaga precyzyjnych zapisów (np. o odstąpieniu od umowy w terminie 6 miesięcy od uchylenia planu).

Jako Inwestor musisz teraz bacznie obserwować Biuletyny Informacji Publicznej gmin, w których działasz. Jeśli pojawią się projekty uchwał „o zasadach umów urbanistycznych”, to jest moment, w którym powinieneś zgłaszać swoje uwagi. Kiedy staną się prawem miejscowym – będzie za późno na dyskusję.

Masz plan na dużą inwestycję i rozważasz tryb ZPI?

Nie podpisuj umowy urbanistycznej w ciemno. Przepisy się zmieniają, a ryzyko utknięcia z kosztownym projektem bez uchwalonego planu jest realne.

Zapraszam Cię na bezpłatną, 15-minutową konsultację wstępną online. Podczas krótkiej rozmowy ocenię Twój potencjał negocjacyjny z gminą i podpowiem, czy ZPI w Twoim przypadku to szansa na zysk, czy prosta droga do problemów.