Darowizna działki i mieszkania: notariusz, podatek i sprzedaż przed upływem 5 lat

Chcesz przekazać działkę synowi, bratankowi albo partnerce i nie wiesz, ile to kosztuje? Darowizna działki wymaga aktu notarialnego, a własność przechodzi w dniu podpisania (art. 155 § 1, art. 158 i art. 890 § 2 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Najbliższa rodzina nie płaci podatku i przy akcie nie składa SD-Z2 (art. 4a ust. 1 i ust. 4 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn, dalej: u.p.s.d.). Zięć, bratanek albo kuzyn płacą: przy działce za 200 000 zł od 10 855 zł do 37 620 zł. Jeżeli obdarowany sprzeda działkę lub mieszkanie przed upływem 5 lat od końca roku darowizny, zapłaci co do zasady 19% PIT, praktycznie od całej ceny.

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Darowizna nieruchomości i jej odwołanie.

Stan prawny na 7.11.2026. Opisuję darowiznę między osobami prywatnymi w Polsce, przede wszystkim działki i darowizny poza najbliższą rodziną. Mieszkanie dla dziecka, służebność mieszkania i dzieci małoletnie opisuję w tekście Przepisanie mieszkania na dziecko: darowizna, koszty, podatek i ryzyka. Taksę podaję ze zmianami od 5.11.2026. Nie opisuję darowizny z firmy ani umowy z następcą w ubezpieczeniu rolników. W nietypowej sytuacji potwierdź podatek u doradcy albo w interpretacji indywidualnej.

Jak wygląda darowizna działki u notariusza i ile trwa?

Akt podpisujecie jednego dnia. Oświadczenia obu stron muszą mieć formę aktu notarialnego, a bez niej umowa jest nieważna (art. 73 § 2 k.c.).

1. Dokumenty. Listę poda notariusz. Co do zasady to numer księgi wieczystej, dokument nabycia przez darczyńcę i wypis z rejestru gruntów, a przy gruncie rolnym także informacja o przeznaczeniu w planie.
2. Akt. Notariusz pobiera podatek i opłaty (art. 18 u.p.s.d.) i najpóźniej tego dnia składa wniosek o wpis (art. 92 § 4 Prawa o notariacie).
3. Wpis w księdze. Czas zależy od sądu, ale właścicielem obdarowany jest od aktu.
4. Co dalej. W 14 dni obdarowany składa w gminie informację o nieruchomości albo o gruntach (art. 6 ust. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, art. 6a ust. 5 ustawy o podatku rolnym).

Ile kosztuje darowizna działki?

Przy działce za 200 000 zł taksa za akt to najwyżej 1570 zł plus VAT. Od wartości nie odlicza się obciążeń (§ 4 taksy). Połowa stawki z § 6 pkt 15 dotyczy darowizny lokalu, a nie działki.

Czy darowizna działki jest opodatkowana?

Zależy od tego, kim obdarowany jest dla darczyńcy (art. 14 ust. 1–2 u.p.s.d.). Podatek obciąża obdarowanego (art. 5), a notariusz pobiera go przy akcie (art. 18 ust. 2 pkt 2).

Podstawa: art. 4a ust. 1, art. 9 ust. 1, art. 14 ust. 3 i art. 15 ust. 1 u.p.s.d. oraz rozporządzenie z 2023 r. Najwyższa stawka działa od nadwyżki ponad 20 556 zł po odjęciu kwoty wolnej.

• Kwota wolna dotyczy jednego zbywcy. Darowizny od tej samej osoby sumuje się z roku ostatniego nabycia i 5 lat wstecz (art. 9 ust. 2).
• Liczy się wartość rynkowa z dnia powstania obowiązku podatkowego, po potrąceniu długów i ciężarów (art. 7 ust. 1, art. 8 ust. 3). Urząd skarbowy może zakwestionować wartość, a przy różnicy ponad 33% za opinię biegłego płaci nabywca (art. 8 ust. 4).
• Grunty gospodarstwa rolnego są zwolnione także poza rodziną, jeżeli gospodarstwo po nabyciu ma 11–300 ha, a nabywca prowadzi je 5 lat (art. 4 ust. 1 pkt 1).
• Dom i mieszkanie: zięć i synowa mogą skorzystać z ulgi do 110 m² przy zamieszkaniu i zameldowaniu na 5 lat (art. 16 ust. 1 pkt 1 i ust. 2). Grupy II i III nie mają jej przy darowiźnie.

Czy przy darowiźnie działki dla dziecka lub brata składa się SD-Z2?

Nie. Obowiązek zgłoszenia w 6 miesięcy nie obejmuje nabycia aktem notarialnym (art. 4a ust. 4 pkt 2 u.p.s.d.), a nieruchomości inaczej darować nie można. SD-Z2 dotyczy np. pieniędzy powyżej 36 120 zł: 6 miesięcy na zgłoszenie i przelew (art. 4a ust. 1). Zwolnienie wymaga obywatelstwa Polski, UE lub EFTA albo zamieszkania w takim państwie (art. 4 ust. 4).

Darowizna działki a małżonek: zgoda, majątek osobisty, dom na działce

• Darczyńca. Darowizna z majątku wspólnego wymaga zgody drugiego małżonka (art. 37 § 1 pkt 1 i 4 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, dalej: k.r.o.), w formie aktu (art. 63 § 2 k.c.).
• Obdarowany. Działka trafia do jego majątku osobistego, chyba że darczyńca postanowi inaczej (art. 33 pkt 2 k.r.o.).
• Darowizna do majątku wspólnego wymaga zapisu w akcie. Zięć albo synowa zapłacą podatek, według KIS od połowy wartości (interpretacja z 9.03.2018). Darczyńca traci część ochrony: gdy odwołuje darowiznę wobec jednego małżonka, rzecz staje się współwłasnością po połowie, a on może żądać tylko udziału tego małżonka, a gdy to niemożliwe, wartości (uchwała pełnego składu Izby Cywilnej SN z 31.03.2016, III CZP 72/15).
• Dom na działce. Budynek jest częścią gruntu (art. 48 i 191 k.c.), więc należy do właściciela działki. Drugi małżonek rozlicza wspólne pieniądze jako nakład przy podziale majątku (art. 45 § 1–2 k.r.o.).

Darowizna działki z hipoteką, służebnością albo długami

Hipoteka idzie za działką. Bank może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością (art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Jeżeli obdarowany przejmuje dług, potrzebna jest zgoda banku (art. 519 § 2 pkt 2 k.c.). Od przejętego długu płaci 2% PCC (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d, art. 6 ust. 1 pkt 3 i art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o PCC).

O darowiźnie nie decyduje nazwa. Córka przejęła resztę ceny mieszkania i wcześniej sfinansowała jego zakup, a sądy uznały akt nazwany darowizną za przeniesienie odpłatne. SN oddalił skargę (wyrok z 18.06.2014, V CSK 413/13). Nie dopłacaj też poza aktem. Syn i synowa dostali nieruchomość „w darowiźnie”, a w osobnym dokumencie obiecali 15 000 zł. SN przyjął, że sprzedaż ukryta pod pozorną darowizną jest nieważna, bo ceny nie ma w akcie (wyrok z 12.10.2001, V CKN 631/00; art. 73 § 2 i art. 83 § 1 k.c.).

Służebność dla darczyńcy spoza rodziny. Przy domu zastrzegasz służebność mieszkania, a przy działce użytkowanie (art. 252 k.c.). Gdy obdarowany ustanawia je nieodpłatnie, podatek płaci darczyńca jako nabywca, a poza najbliższą rodziną nie ma zwolnienia (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 6, art. 9 ust. 4 u.p.s.d.). Roczna wartość to 4% wartości rzeczy, a przy czasie nieokreślonym liczy się 10 lat (art. 12 ust. 1 pkt 1 i ust. 2). Przed zmianą z 20.08.2025 r. dożywotnią liczono za 10 lat. Przy takim założeniu dom za 400 000 zł daje 160 000 zł wartości służebności. Żeby obdarowany odjął ją jako ciężar, zapisz w akcie polecenie darczyńcy i ustanów służebność tego samego dnia (art. 7 ust. 1–2, interpretacja KIS z 23.12.2022).

Długi darczyńcy. Pokrzywdzony wierzyciel może przez 5 lat żądać uznania darowizny za bezskuteczną, nawet gdy obdarowany nic nie wiedział (art. 527–529 i 534 k.c.).

Darowizna działki rolnej: kiedy włącza się KOWR?

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: u.k.u.r.) nie obejmuje terenów przeznaczonych w planach na cele inne niż rolne (art. 2 pkt 1). Liczy się „osoba bliska” (art. 2 pkt 6), a to inna lista niż grupy podatkowe. Są na niej dzieci rodzeństwa i rodzeństwo rodziców. Nie ma kuzyna, zięcia ani synowej, więc darowizna od teściów dla zięcia nie korzysta z wyjątku.

• Zgoda KOWR. Wniosek składa zbywca, a nabywca zobowiązuje się do działalności rolniczej (art. 2a ust. 4 pkt 1).
• Małżeństwo. Gdy ziemia ma wejść do wspólności, wymogi może spełniać jedno z małżonków (art. 2a ust. 3a).
• Darczyńca związany 5 latami. W tym okresie daruje obcej osobie tylko za zgodą KOWR, a osobie bliskiej bez niej (art. 2b ust. 2–4).
• Skutek błędu. Nabycie bez wymaganej zgody albo bez zawiadomienia KOWR jest nieważne (art. 9 ust. 1).

Darowizna części działki i działki budowlanej: najpierw podział czy udział?

Darujesz całą nieruchomość, udział albo działkę już wydzieloną.

• Udział. Współwłaściciel rozporządza nim bez zgody pozostałych (art. 198 k.c.). Obdarowany dostaje ułamek całości, a nie ogrodzony kawałek.
• Działka budowlana. Podział zatwierdza decyzja wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (art. 96 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dalej: u.g.n.). Musi być zgodny z planem miejscowym, a bez planu z przepisami odrębnymi albo WZ (art. 93 ust. 1, art. 94 ust. 1). Każda działka potrzebuje dostępu do drogi publicznej (art. 93 ust. 3).
• Grunt rolny. Przy działkach od 0,3 ha, bez nowych dróg, przepisów o podziale się nie stosuje (art. 92 ust. 1 u.g.n.). Mniejszą wydzielisz tylko na powiększenie sąsiedniej nieruchomości albo regulację granic (art. 93 ust. 2a).

Nie odkładaj tego. Obdarowani obiecali w akcie darować bratu „część działki”, a brat żądał połowy. Przegrał, bo świadczenia nie oznaczono (wyrok SN z 1.04.2011, III CSK 206/10).

Sprzedaż działki lub mieszkania z darowizny przed upływem 5 lat

Sprzedać możesz od razu. Podatek zależy od daty: sprzedaż przed upływem 5 lat, licząc od końca roku nabycia albo wybudowania, jest przychodem w PIT (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Przy darowiźnie z 2026 r. bez PIT sprzedasz od 1.01.2032 r.

• Nabycie przez darczyńcę się nie liczy. Doliczenie okresu poprzednika ustawa przewiduje dla spadku (art. 10 ust. 5), a dla darowizny nie. Nawet gdy wujek miał działkę 30 lat, biegnie nowe 5 lat.
• Darczyńca nie płaci PIT, bo darowizna nie jest odpłatnym zbyciem. Dotyczy to też działki kupionej rok wcześniej.
• Podatek to 19% dochodu (art. 30e ust. 1). Kosztem są tylko nakłady z fakturami i zapłacony podatek od darowizny (art. 22 ust. 6d–6e), a nie cena zakupu darczyńcy.
• Ulga. Przychód wydany w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży na własne cele mieszkaniowe zwalnia dochód proporcjonalnie (art. 21 ust. 1 pkt 131). Szczegóły i PIT-39 opisuję w tekście Sprzedaż mieszkania ze spadku a podatek: kiedy zapłacisz 19% PIT, a kiedy nie.

Jeżeli działka ma być szybko sprzedana, a darczyńca ma ją ponad 5 lat, policz drugi wariant: sprzedaje darczyńca, bez PIT, a potem daruje pieniądze.

Darowizna działki a zachowek i odwołanie

Darowizny dolicza się do spadku przy liczeniu zachowku (art. 993 § 1 k.c.). Darowizny dla osób niebędących spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku, np. kuzyna czy partnera, liczy się tylko z 10 lat przed śmiercią (art. 994 § 1 k.c.). Powołanie takiej osoby w testamencie czyni ją spadkobiercą i ochrona odpada. Obdarowany odpowiada w granicach wzbogacenia (art. 1000 § 1 k.c.). Więcej w tekście Zachowek z darowizny: kiedy się należy, ile wynosi i kiedy się przedawnia.

Działkę odwołujesz na tych samych zasadach co mieszkanie: tekst Odwołanie darowizny mieszkania: rażąca niewdzięczność, termin i jak odzyskać nieruchomość.

Przykład z życia

Pan Marek, wdowiec bez dzieci, kupił w 2010 r. działkę budowlaną wartą dziś 200 000 zł. Chce ją dać siostrzeńcowi Piotrowi, który zamierza sprzedać ją w 2028 r. za 240 000 zł i nie kupuje mieszkania.

Wariant A: darowizna działki w piątek 27.11.2026 r.

• Taksa z VAT: 1931,10 zł, wniosek o wpis z VAT: 369 zł, wpis: 200 zł, plus wypisy.
• Podatek od darowizny: 19 927 zł.
• Sprzedaż w 2028 r.: dochód 220 073 zł (240 000 zł − 19 927 zł), PIT 41 814 zł.
• Podatki razem: 61 741 zł.

Wariant B: pan Marek sprzedaje działkę, a Piotrowi daruje pieniądze.

• PIT: 0 zł, bo 5 lat minęło z końcem 2015 r.
• Podatek od darowizny 240 000 zł: 24 727 zł. Piotr składa zeznanie w miesiąc (art. 17a ust. 1 u.p.s.d.).

Różnica to 37 014 zł. Gdyby Piotr był synem pana Marka, w wariancie B zapłaciłby 0 zł, jeżeli dostałby przelew i złożył SD-Z2 w 6 miesięcy.

Co możesz zrobić

1. Ustal grupę podatkową obdarowanego i to, czy jest osobą bliską.
2. Sprawdź księgę wieczystą: hipotekę, służebności, współwłaścicieli.
3. Sprawdź grunt: wypis z rejestru, plan, powierzchnię użytków rolnych.
4. Zdecyduj, czy działka zostaje. Jeżeli nie, porównaj warianty przed aktem.
5. Poproś notariusza o wyliczenie kosztów, a po akcie sprawdź wpis i złóż informację w gminie.

W ramach usługi darowizna nieruchomości sprawdzę księgę i status gruntu, przygotuję założenia umowy dla notariusza i policzę warianty. Nie obiecuję wyniku. Powiem wprost, co w Twojej sytuacji jest największym ryzykiem.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Najczęstsze pytania

Czym różni się darowizna mieszkania od darowizny działki?

Forma i podatek są takie same. Przy lokalu nie stosujesz u.k.u.r., a w I grupie mogą dojść ulga z art. 16 u.p.s.d. i połowa taksy z § 6 pkt 15.

Czy od darowizny działki płaci się VAT albo PCC?

PCC tylko od przejętych długów, ciężarów albo zobowiązań darczyńcy. VAT dotyczy przekazania towarów przedsiębiorstwa przez podatnika, który miał prawo do odliczenia (art. 7 ust. 2 ustawy o VAT), a nie osoby prywatnej.

Czy można darować działkę w ogrodzie działkowym (ROD)?

Działkowiec ma prawo do działki, a nie jej własność (art. 27 ust. 1 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych). Przenosi je umową z podpisami notarialnie poświadczonymi, a skuteczność zależy od zatwierdzenia przez stowarzyszenie ogrodowe (art. 41 ust. 1–3).

Źródła

• Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 48, 63, 73, 83, 155, 158, 191, 198, 252, 519, 527–529, 534, 598, 890, 993, 994, 1000.
• Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. 2026 poz. 236): art. 33, 37, 45.
• Ustawa o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. 2026 poz. 478 ze zm.): art. 1, 4, 4a, 5, 7–9, 12, 14–16, 17a, 18.
• Rozporządzenie MF z 28.06.2023 (Dz.U. 2023 poz. 1226).
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 592 ze zm.): art. 10, 21, 22, 30e.
• Ustawa o PCC (t.j. Dz.U. 2026 poz. 191 ze zm.): art. 1, 6, 7. Ustawa o VAT (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263 ze zm.): art. 7.
• Ustawy: o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 707 ze zm.): art. 6; o podatku rolnym (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1344 ze zm.): art. 6a.
• Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 941): art. 1a, 2, 2a, 2b, 4, 9.
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399 ze zm.): art. 92–94, 96.
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066): art. 65.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, dalej: u.k.s.c. (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228 ze zm.): art. 42, 43.
• Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. 2026 poz. 614 ze zm.): art. 92.
• Ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych (t.j. Dz.U. 2021 poz. 1073): art. 27, 41.
• Rozporządzenie MS o taksie notarialnej (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566; zmiana: Dz.U. 2026 poz. 1370): § 3, 4, 6, 12, 15c.
• Wyroki SN: z 12.10.2001, V CKN 631/00; z 1.04.2011, III CSK 206/10; z 18.06.2014, V CSK 413/13. Uchwała pełnego składu Izby Cywilnej SN z 31.03.2016, III CZP 72/15.
• Interpretacje Dyrektora KIS, wiążą tylko wnioskodawców: z 9.03.2018, 0111-KDIB4.4015.8.2018.1.AD; z 23.12.2022, 0111-KDIB2-3.4015.149.2022.2.BB.