Obszar praktyki
Najem — dla właścicieli i najemców
Umowy najmu, najem okazjonalny i instytucjonalny, eksmisja, zaległości czynszowe, kaucja, wypowiedzenie. Zabezpieczam wynajmujących przed lokatorem, którego nie da się usunąć, i najemców przed umową, która zabiera im prawa.
Usługi w tym obszarze
Rodzaje spraw.
Bezpieczny najem dla wynajmującegoNajem okazjonalny i instytucjonalny, umowa skrojona pod Ciebie, nie szablon z internetu.Analiza umowy najmu (dla najemcy)Sprawdzam umowę, zanim ją podpiszesz jako najemca.EksmisjaOdzyskanie lokalu — od pozwu po egzekucję, także z najmu okazjonalnego.Windykacja czynszuOdzyskiwanie zaległego czynszu i opłat.Kaucja — rozliczenie i sporyZwrot, potrącenia, waloryzacja kaucji.Stała obsługa wynajmujących (abonament)Pakiet dla właścicieli kilku lokali — bieżące wsparcie w jednej opłacie.
1Na czym to polega
Pomagam obu stronom — nigdy w tej samej sprawie.
Najem to relacja, w której najwięcej problemów bierze się z umów pisanych „ze wzoru z internetu”. Wynajmujący dowiaduje się o ochronie praw lokatorów w chwili, gdy najemca przestaje płacić. Najemca odkrywa niedozwolone zapisy, gdy właściciel nie chce oddać kaucji. Pomagam obu stronom — nigdy w tej samej sprawie. Właścicielom: tworzę umowy, które realnie chronią (najem okazjonalny, protokoły, zabezpieczenia), prowadzę windykację i eksmisję zgodnie z prawem. Najemcom: sprawdzam umowy, egzekwuję zwrot kaucji, bronię przed bezprawnym wypowiedzeniem i „czyścicielami”.
2Czy to Twoja sytuacja
- Wynajmujesz mieszkanie i chcesz umowy, po której — w razie problemu — odzyskasz lokal w miesiące, nie lata.
- Najemca nie płaci od kilku miesięcy i nie reaguje na wezwania.
- Wynajmujesz lokal użytkowy albo cały budynek i potrzebujesz umowy „szytej na miarę”.
- Właściciel nie oddaje kaucji, wypowiedział umowę bez podstawy albo wchodzi do mieszkania bez zgody.
- Mieszkasz za granicą i zarządzasz najmem na odległość.
- Dostałeś pozew o eksmisję albo o zapłatę i nie wiesz, jak się bronić.
3Dla wynajmujących
Umowa, po której śpisz spokojnie.
- Najem okazjonalny i instytucjonalny — komplet dokumentów z oświadczeniem notarialnym — jedyna realna droga do szybkiej eksmisji.
- Umowa i protokół zdawczo-odbiorczy — zapisy o kaucji, podwyżkach, naprawach, zwierzętach, podnajmie, wypowiedzeniu — skuteczne, a nie abuzywne.
- Windykacja i wypowiedzenie — wezwania, wypowiedzenie zgodne z ustawą o ochronie praw lokatorów, pozew o zapłatę.
- Eksmisja — pozew, wyrok, klauzula, komornik — cała droga poprowadzona legalnie, bez ryzyka sprawy karnej dla właściciela.
- Najem komercyjny — lokale użytkowe, biura, magazyny — umowy dla właścicieli i przedsiębiorców.
4Dla najemców
Twoje prawa też mają zęby.
- Sprawdzenie umowy przed podpisem — klauzule niedozwolone, kaucja, kary, wypowiedzenie, obowiązki napraw.
- Zwrot kaucji — wezwanie i pozew, gdy właściciel zatrzymuje kaucję bez podstawy albo „na odświeżenie”.
- Obrona przed wypowiedzeniem i eksmisją — ocena, czy wypowiedzenie jest ważne; obrona w postępowaniu sądowym; lokal socjalny.
- Naruszenia właściciela — wejście bez zgody, odcięcie mediów, wymiana zamków — reakcja prawna i roszczenia.
5Najczęstsze pytania
Zanim napiszesz.
Najem okazjonalny (dla właścicieli-osób fizycznych) wyłącza część ochrony lokatorów: po wygaśnięciu umowy najemca musi opuścić lokal, a właściciel — po klauzuli wykonalności — kieruje sprawę wprost do komornika, bez procesu o eksmisję. Wymaga oświadczenia notarialnego najemcy i zgłoszenia do urzędu skarbowego.
Nie — to przestępstwo (art. 191 § 1a KK) i droga do zapłaty zadośćuczynienia własnemu dłużnikowi. Legalna ścieżka: wezwanie z miesięcznym terminem, wypowiedzenie, pozew o eksmisję i zapłatę, komornik. Prowadzę ją tak, żeby trwała jak najkrócej.
Przy najmie okazjonalnym — zwykle 2–4 miesiące od wygaśnięcia umowy. Przy zwykłym najmie — od kilku miesięcy do ponad roku, zależnie od sądu i tego, czy lokatorowi przysługuje lokal socjalny. Dlatego umowa ma takie znaczenie.
Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu udokumentowanych należności. Wysyłam wezwanie, a jeśli nie działa — pozew. Przy protokole zdawczo-odbiorczym bez uwag szanse są bardzo wysokie.
W umowie na czas określony — tylko jeśli przewiduje ona klauzulę waloryzacyjną. Poza tym podwyżka wymaga wypowiedzenia wysokości czynszu z zachowaniem ustawowych terminów i limitów. Sprawdzam, czy podwyżka, którą dostałeś, jest legalna.
Komplet dokumentów najmu okazjonalnego, szczegółowy protokół ze zdjęciami, pełnomocnictwo dla osoby w Polsce lub obsługa zdalna. Przygotowuję to w całości online — podpisy i notariusz da się załatwić bez Twojego przyjazdu.
Drobne naprawy i konserwacja obciążają najemcę, poważne awarie instalacji i elementów budynku — właściciela. Granica bywa sporna, dlatego doprecyzowuję ją w umowie z konkretną listą.
Nie — dotyczą tylko lokali mieszkalnych. W najmie komercyjnym strony mają dużą swobodę, co oznacza, że wszystko, czego nie wpiszesz do umowy, działa przeciw Tobie. Tu umowa jest jeszcze ważniejsza.
Bezpłatna wstępna analizaBezpłatnie
Bezpłatnie
powiem, co
trzeba zrobić.
Prześlij umowę — swoją albo tę, którą dostałeś do podpisu — lub opisz problem z najemcą czy właścicielem. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną.
- Tajemnica adwokacka · OC
- Kancelaria w Lublinie · zdalnie w całej Polsce
- Praktyka wyłącznie w prawie nieruchomości
- adw. dr Maciej Muzyka · LUB/ADW/1702