Obszar praktyki
Sprawdzenie nieruchomości przed zakupem
Mieszkanie, dom, działka — od dewelopera albo z rynku wtórnego. Zanim wpłacisz zadatek lub podpiszesz umowę, sprawdzam księgę wieczystą, umowę i ryzyka, o których sprzedający nie powie. Dostajesz jasną odpowiedź: kupować, negocjować czy odpuścić.
Usługi w tym obszarze
Rodzaje spraw.
Audyt stanu prawnego nieruchomościPełny prawny „rentgen” działki, domu lub mieszkania — zanim podpiszesz.Sprawdzenie umowy deweloperskiejAudyt umowy z deweloperem paragraf po paragrafie — zanim podpiszesz u notariusza.Umowa przedwstępnaZadatek, termin, forma, warunek kredytowy — sprawdzam albo przygotowuję umowę, zanim wpłacisz zadatek.Sprawdzenie umowy rezerwacyjnejCzy odzyskasz opłatę, gdy nie dostaniesz kredytu albo deweloper zmieni warunki.
1Na czym to polega
Siadam po Twojej stronie stołu.
Zakup nieruchomości to zwykle największa transakcja w życiu, a decyzję podejmuje się w kilka dni, pod presją „zaraz weźmie ktoś inny”. Sprzedający, pośrednik i deweloper są po jednej stronie stołu. Ja siadam po Twojej. Czytam księgę wieczystą łącznie z dokumentami, które w niej „siedzą”, sprawdzam umowę zdanie po zdaniu, weryfikuję stan planistyczny działki i to, czego nie widać w ogłoszeniu: służebności, hipoteki, roszczenia, drogę dojazdową, samowole budowlane. Wynik dostajesz w formie raportu w trzech kolorach — wiesz, co jest w porządku, co trzeba poprawić w umowie i co powinno Cię zatrzymać.
2Czy to Twoja sytuacja
- Znalazłeś mieszkanie albo dom i masz kilka dni na decyzję o zadatku.
- Deweloper przysłał umowę rezerwacyjną lub deweloperską „do podpisu bez zmian”.
- Kupujesz działkę i nie wiesz, czy na pewno da się na niej budować.
- W księdze wieczystej są wpisy, których nie rozumiesz: służebności, hipoteka, ostrzeżenie, roszczenie.
- Sprzedaje spadkobierca, współwłaściciele albo osoba działająca przez pełnomocnika.
- Bank prosi o dokumenty, a Ty nie wiesz, które są kluczowe i co w nich sprawdzić.
3Co sprawdzam
Więcej niż księga wieczysta.
- Stan prawny — własność, obciążenia, hipoteki, służebności, roszczenia i ostrzeżenia w KW — razem z dokumentami będącymi podstawą wpisów.
- Umowę — rezerwacyjną, przedwstępną, deweloperską lub sprzedaży — kary, terminy, zadatek, zaliczka, odstąpienie, odpowiedzialność za wady.
- Działkę — plan miejscowy albo warunki zabudowy, plan ogólny gminy, dostęp do drogi publicznej, media, klasę gruntu.
- Sprzedającego i dewelopera — uprawnienie do sprzedaży, pełnomocnictwa, sytuację spółki, rachunek powierniczy, prospekt informacyjny.
- Budynek i lokal — legalność zabudowy, pozwolenie na użytkowanie, samowole, zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni.
4Co dostajesz
Konkret, nie opinię na mailu.
- 1Raport w trzech kolorach: zielone — bez uwag, żółte — do poprawy w umowie, czerwone — ryzyko, przy którym nie podpisuję bez zmian.
- 2Listę konkretnych zmian do umowy w formie gotowej do wysłania drugiej stronie albo notariuszowi.
- 3Odpowiedź na pytanie, czy cena i warunki są uzasadnione w świetle znalezionych ryzyk.
- 4Wsparcie w negocjacjach i przy akcie notarialnym — jeśli chcesz, uczestniczę zdalnie albo przygotowuję pytania do notariusza.
- 5Orientacyjny czas: sprawdzenie KW i umowy zwykle w 2–4 dni robocze, pełny audyt działki w 5–7.
5Najczęstsze pytania
Zanim napiszesz.
Tak. Z numeru KW wyciągam większość informacji o stanie prawnym; resztę — umowę, prospekt, wypis z planu — ustalam po drodze i mówię Ci, o co poprosić sprzedającego. Nie musisz niczego kompletować przed pierwszym kontaktem.
Notariusz dba o ważność aktu i jest bezstronny — nie doradza żadnej ze stron, nie negocjuje w Twoim imieniu i zwykle nie analizuje dokumentów będących podstawą wpisów ani stanu planistycznego działki. Ja pracuję wyłącznie dla Ciebie i mówię wprost, czego nie podpisywać.
Rzadko. Umowy deweloperskie są negocjowane częściej, niż deweloperzy przyznają — zwłaszcza terminy, kary umowne, zasady odbioru i odstąpienia. Nawet jeśli deweloper nie zgodzi się na zmiany, będziesz wiedział, jakie ryzyko bierzesz i czy warto.
Analiza księgi wieczystej i umowy: zwykle 2–4 dni robocze. Pełny audyt działki z planowaniem przestrzennym: 5–7 dni. Jeśli goni Cię termin podpisu, napisz to w zgłoszeniu — sprawdzę, czy dam radę szybciej.
Tak — bank stawia własne wymagania (np. brak określonych obciążeń, ustanowienie hipoteki, harmonogram wypłat). Sprawdzam, czy umowa pozwala je spełnić w terminie, i pilnuję, żeby nie utknąć między wymaganiami banku a karami u sprzedającego.
Nie kończę na „jest ryzyko”. Dostajesz konkretne rozwiązanie: zmianę zapisu, warunek w umowie, dokument do uzyskania przed podpisem, obniżenie ceny albo — gdy problem jest poważny — rekomendację odstąpienia od transakcji.
Trzy rzeczy: czy da się na niej legalnie budować (plan miejscowy lub warunki zabudowy, plan ogólny), czy ma prawny dostęp do drogi publicznej i czy nie ma ukrytych obciążeń. Od 2026 r. zasady wydawania warunków zabudowy zmieniają się — sprawdzam działkę w świetle nowych przepisów.
Szczególnie wtedy. Problemy nie biorą się ze złej woli sprzedającego, tylko z historii nieruchomości: nieuregulowanych spadków, starych służebności, granic niezgodnych z ewidencją. Sprawdzenie chroni relację — wiadomo, co i jak porządkujecie przed podpisem.
Bezpłatna wstępna analizaBezpłatnie
Bezpłatnie
powiem, co
trzeba zrobić.
Prześlij numer księgi wieczystej i umowę, jeśli ją masz. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba sprawdzić przed podpisem, i prześlę ofertę z ceną i terminem.
- Tajemnica adwokacka · OC
- Kancelaria w Lublinie · zdalnie w całej Polsce
- Praktyka wyłącznie w prawie nieruchomości
- adw. dr Maciej Muzyka · LUB/ADW/1702