Gwarancja zapłaty za roboty budowlane: kiedy wykonawca może jej żądać i co zrobić, gdy inwestor jej nie da

Inwestor spóźnia się z kolejną fakturą, a Ty finansujesz budowę z własnych pieniędzy? Gwarancja zapłaty za roboty budowlane to zabezpieczenie, którego wykonawca może żądać od inwestora w każdym czasie, także wtedy, gdy nie ma jeszcze żadnej zaległości (art. 649³ § 1 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Jeżeli inwestor nie da gwarancji w terminie wyznaczonym przez Ciebie, nie krótszym niż 45 dni, możesz odstąpić od umowy z jego winy (art. 649⁴ § 1 k.c.). Tego prawa nie wyłączy ani nie ograniczy żaden zapis umowy (art. 649² § 1 k.c.). Wyjątek to inwestor będący Skarbem Państwa (art. 649¹ § 1¹ k.c.).

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Generalni wykonawcy i firmy budowlane.

Stan prawny na 4.11.2026. Opisuję art. 649¹–649⁵ k.c., w tym wyłączenie Skarbu Państwa obowiązujące od 16.10.2023 r. Powołane wyroki zapadły głównie w sporach między przedsiębiorcami i oceniają konkretne sprawy. Tam, gdzie sądy apelacyjne orzekały różnie, podaję stanowisko Sądu Najwyższego.

Gwarancja zapłaty za roboty budowlane – kto może jej żądać i od kogo?

Żądać może wykonawca (generalny wykonawca), a obowiązany jest inwestor. Gwarancja ma zabezpieczyć terminową zapłatę umówionego wynagrodzenia (art. 649¹ § 1 k.c.). Przepisy działają też w umowie między wykonawcą a podwykonawcą (art. 649⁵ k.c.).

• Inwestor to także osoba fizyczna. Kodeks nie wyłącza osoby budującej dom. SA w Katowicach uznał za skuteczne odstąpienie wykonawców od umowy z osobą fizyczną, która budowała dom jednorodzinny i nie dała żądanej gwarancji na 100 000 zł (wyrok z 2.04.2025, I ACa 2832/22). SA w Białymstoku utrzymał odstąpienie wobec inwestora, którego sąd nazwał konsumentem (wyrok z 25.10.2019, I ACa 506/19).
• Liczy się rodzaj umowy. Przepisy są w tytule o umowie o roboty budowlane, stosuje się je odpowiednio do remontu budynku lub budowli (art. 658 k.c.). Przy zwykłej umowie o dzieło co do zasady ich nie ma. Różnice opisuję w tekście Umowa o roboty budowlane: co to jest i co musi zawierać, żeby chroniła inwestora.
• Obowiązek powstaje z żądaniem. Inwestor nie musi dawać gwarancji sam z siebie. Zobowiązanie powstaje z chwilą, gdy wykonawca jej zażąda (wyrok SN z 23.03.2017, V CSK 393/16).

Gwarancja zapłaty a gwarancja na roboty budowlane – czym się różnią?

To różne instytucje.

Kiedy wykonawca może żądać gwarancji zapłaty?

Co do zasady w każdym czasie: od zawarcia umowy do zapłaty należnego wynagrodzenia, chyba że umowa wcześniej się skończy, np. przez odstąpienie (wyrok SN z 14.09.2023, II CSKP 2417/22).

• Warunkiem nie jest wykonanie robót, zaległa faktura ani ryzyko niezapłaty (II CSKP 2417/22).
• Wypłacalność inwestora nie ma znaczenia. SN uchylił wyrok, który uznał odstąpienie za nadużycie prawa, bo inwestor od lat płacił przed terminem (wyrok z 15.02.2017, II CSK 236/16).
• Nie musisz tłumaczyć, skąd żądanie. Inwestor musi być na nie przygotowany w każdym czasie (wyrok SN z 16.07.2021, V CSKP 106/21, na tle dawnej ustawy o gwarancji zapłaty). SA w Poznaniu dodał, że powinien mieć na to rezerwę (wyrok z 8.04.2021, I AGa 6/20).

Są jednak 2 granice.

Roboty już wykonane. Żądać możesz także po zakończeniu robót, jeżeli nie dostałeś całego wynagrodzenia (II CSKP 2417/22; wyrok SA w Krakowie z 29.11.2022, I AGa 142/21). Od umowy wykonanej w całości nie ma już jednak od czego odstąpić. SA w Krakowie uznał, że gdy wykonawca zgłosił gotowość do odbioru i budowa była zakończona, odstąpienie nie mogło być skuteczne (wyrok z 8.10.2019, I AGa 533/18). SN odmówił przyjęcia skargi kasacyjnej i wskazał ten sam argument, ale skargi nie rozpoznał merytorycznie (postanowienie z 26.08.2020, III CSK 33/20).

Żądanie jako pretekst. SN dopuszcza zarzut nadużycia prawa (art. 5 k.c.), np. gdy wykonawca żąda gwarancji tylko po to, by stworzyć pretekst do odstąpienia (II CSKP 2417/22). To jednak wyjątek: potrzeba szczególnie silnych racji (V CSKP 106/21), a fakty udowodnić musi inwestor (II CSK 236/16). SA w Krakowie uwzględnił ten zarzut przy gminie, która płaciła i miała środki w budżecie, gdy wykonawca chciał odejść od ryczałtu (I AGa 533/18), oraz przy podwykonawcy, który pod koniec robót, zagrożony karami, szukał wyjścia z umowy (I AGa 142/21). Jeżeli chcesz odstąpić z innych powodów, nie licz, że gwarancja zawsze to załatwi.

Na jaką kwotę można żądać gwarancji zapłaty?

Do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia z umowy oraz robót dodatkowych lub koniecznych do wykonania umowy, zaakceptowanych na piśmie przez inwestora (art. 649³ § 1 k.c.).

• Wynagrodzenie także niewymagalne. Przepis mówi o ewentualnym roszczeniu, więc nie musi ono być wymagalne (II CSKP 2417/22). W praktyce liczysz wynagrodzenie z umowy minus to, co już dostałeś.
• Tylko wynagrodzenie. Gwarancja nie zabezpiecza wszystkich roszczeń wobec inwestora (wyrok SN z 25.11.2022, II CSKP 1127/22). Nie dopisuj do kwoty kar ani odszkodowań.
• Roboty dodatkowe tylko z pisemną akceptacją. Bez niej inwestor nie ma obowiązku dać na nie gwarancji. Sam brak akceptacji nie unieważnia jednak zlecenia tych robót (uzasadnienie III CSK 33/20).
• Kolejne żądanie. Pierwsza gwarancja nie blokuje następnej, do łącznej kwoty z przepisu (art. 649³ § 2 k.c.). Przydaje się po aneksie.

Jakie są formy gwarancji zapłaty i kto ponosi koszty?

Kodeks wymienia 4 formy (art. 649¹ § 2 k.c.):

1. gwarancja bankowa,
2. gwarancja ubezpieczeniowa,
3. akredytywa bankowa,
4. poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora.

O wyborze formy decyduje inwestor (II CSKP 1127/22). Na tej liście nie ma poręczenia wekslowego, weksla, hipoteki ani zapewnienia o finansowaniu. W sprawie I ACa 2832/22 strona inwestora proponowała oświadczenie o zdolności finansowej, pracownik wykonawców odpisał mailem, że wystarczy, a sąd i tak przyjął, że gwarancji w wymaganej postaci nie było.

Inne zabezpieczenie możesz przyjąć dodatkowo i cofnąć konkretne żądanie. Zrób to w dokumencie podpisanym przez osoby uprawnione do reprezentacji. Prawa do gwarancji się w ten sposób nie pozbywasz: zapis, że inne zabezpieczenie na stałe ją zastępuje, ograniczałby to prawo, więc byłby nieważny (art. 649² § 1, art. 58 § 1 k.c.).

Strony ponoszą w równych częściach udokumentowane koszty zabezpieczenia (art. 649¹ § 3 k.c.). Inwestor nie może jednak uzależnić gwarancji od tego, że najpierw wpłacisz swoją połowę. Roszczenie o zwrot połowy powstaje dopiero po poniesieniu kosztów (wyrok SA w Gdańsku z 18.08.2020, V AGa 31/20).

Gwarancja zapłaty za roboty budowlane – wzór żądania

Kodeks nie wymaga formy żądania, ale pismo daje Ci dowód daty i kwoty. Dostosuj treść do swojej umowy.

Żądanie gwarancji zapłaty. Działając na podstawie art. 649³ § 1 w zw. z art. 649¹ k.c., żądam przedstawienia gwarancji zapłaty do kwoty ….. zł brutto, na którą składają się: niezapłacone wynagrodzenie z umowy nr ….. z dnia ….. w kwocie ….. zł oraz roboty dodatkowe zaakceptowane na piśmie w dniu ….. w kwocie ….. zł.

>

Gwarancja powinna mieć formę gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, akredytywy bankowej albo poręczenia banku udzielonego na zlecenie inwestora. Termin przedstawienia gwarancji: do dnia ….. (nie krócej niż 45 dni od doręczenia pisma).

>

Jeżeli nie uzyskam gwarancji w tym terminie, będę uprawniony do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia (art. 649⁴ § 1 k.c.).

Wpisz konkretną datę z kilkudniowym zapasem. Pierwszym dniem terminu jest dzień po doręczeniu (art. 111 § 2 k.c.), a oświadczenie jest złożone, gdy doszło do adresata tak, że mógł zapoznać się z jego treścią (art. 61 § 1 k.c.). Wyślij je na adres z umowy, zgodnie z zapisami o korespondencji.

Gdy dostaniesz dokument, sprawdź: beneficjenta, numer umowy, kwotę, datę ważności i warunki wypłaty. Kodeks ich nie reguluje, więc kłopot zwykle wychodzi dopiero przy żądaniu wypłaty. W sprawie II CSKP 1127/22 wykonawca chciał gwarancji „na pierwsze żądanie”, inwestor otworzył akredytywę powiązaną z dokumentami z umowy, a SN uznał żądanie za spełnione.

Co zrobić, gdy inwestor nie da gwarancji zapłaty?

Masz 3 skutki z art. 649⁴ k.c.

1. Prawo odstąpienia. Po bezskutecznym upływie terminu możesz odstąpić z winy inwestora, ze skutkiem na dzień odstąpienia (§ 1). To samodzielna podstawa odstąpienia (V CSK 393/16), więc nie wyznaczasz już dodatkowego terminu z art. 491 k.c.
2. Przeszkoda z przyczyn dotyczących inwestora (§ 2).
3. Wynagrodzenie mimo niewykonania robót. Inwestor nie może odmówić zapłaty, jeżeli byłeś gotów wykonać roboty. Może odliczyć to, co zaoszczędziłeś (§ 3).

Starania inwestora nie wystarczą. Wykonawca ma prawo do zabezpieczenia, a nie do starannych działań w tym kierunku (V AGa 31/20). Dlatego odpowiedź „bank analizuje wniosek” nie zatrzymuje terminu.

Samo żądanie nie upoważnia do wstrzymania robót, przynajmniej do bezskutecznego upływu terminu (wyrok SN z 5.06.2025, II CSKP 139/24). Pracuj więc do tej daty, a przeszkodę zgłoś inwestorowi na piśmie (art. 651 k.c.). Wyjątek: jeżeli zapłata jest wątpliwa ze względu na stan majątkowy inwestora, np. zalega z fakturami i nie odpowiada na pisma, możesz obok żądania gwarancji powstrzymać się z robotami (art. 490 § 1 k.c.; ten sam wyrok), chyba że znałeś ten stan przy zawarciu umowy (§ 2). Przerwanie robót bez podstawy grozi zarzutem zwłoki i karą umowną, jeżeli umowa ją przewiduje.

Odstąpienie to krok nieodwracalny: po dojściu do inwestora nie cofniesz go jednostronnie (art. 61 § 1 k.c.). Zanim je wyślesz, spisz stan robót, zrób zdjęcia i wezwij inwestora do wspólnej inwentaryzacji. W sprawie I AGa 6/20 inwestor nie przyszedł do odbioru, więc biegły oparł się na jednostronnej inwentaryzacji wykonawcy i dokumentacji budowy.

Co należy się wykonawcy po odstąpieniu?

Roboty wykonane. Odstąpienie działa na przyszłość. Wygasają obowiązki co do niewykonanej części, a za wykonane roboty rozliczasz się według umowy (V AGa 31/20; I AGa 6/20). Strony powinny przystąpić do odbioru wykonanych robót.

Roboty niewykonane. Odstąpienie nie odbiera Ci wynagrodzenia za roboty, które byłeś gotów wykonać (V CSKP 106/21, także co do art. 649⁴ § 3 k.c.). Inwestor odlicza to, co zaoszczędziłeś: płace, podwykonawców, materiały, paliwo, utrzymanie budowy. W praktyce zostaje głównie planowany zysk, a wysokość oszczędności musi wykazać inwestor (II CSKP 2417/22).

Uważaj na materiały niewbudowane. SA w Gdańsku dopuścił zapłatę za zakupione materiały, ale wykonawca nie wykazał kwoty (V AGa 31/20). SA w Białymstoku, przed tymi wyrokami SN, oddalił zapłatę za materiały, które zostały u wykonawcy (I ACa 506/19). Dokumentuj zakupy.

Roszczenie z art. 649⁴ § 3 k.c. zgłoś wprost w pozwie. SA w Krakowie uznał je za odrębne roszczenie, a nie inną podstawę żądania kary umownej (wyrok z 28.01.2022, I AGa 140/20; sprawa między przedsiębiorcami).

Kara umowna. Należy się tylko wtedy, gdy zastrzega ją umowa. Karę można zastrzec za zobowiązanie niepieniężne (art. 483 § 1 k.c.), a obowiązek dania gwarancji jest właśnie takim zobowiązaniem. Wynagrodzenie z art. 649⁴ § 3 k.c. nie wyklucza kary (II CSKP 2417/22). Inwestor może żądać jej zmniejszenia (art. 484 § 2 k.c.), ale musi to zgłosić, bo sąd nie zrobi tego sam (II CSKP 1127/22). W sprawie I AGa 140/20 karę zmniejszono do 10% wartości niewykonanego kontraktu.

Gwarancja zapłaty za roboty budowlane w zamówieniach publicznych

Do umów w sprawach zamówień publicznych stosuje się Kodeks cywilny, jeżeli p.z.p. nie stanowi inaczej (art. 8 ust. 1 p.z.p.), a p.z.p. gwarancji zapłaty nie reguluje. Wykonawca zamówienia publicznego może więc żądać jej od zamawiającego na zasadach z Kodeksu. Przetarg po stronie zamawiającego nie jest wymówką, jeżeli nie wykaże, że uniemożliwił uzyskanie gwarancji (II CSK 236/16).

Wyłączenie obejmuje tylko Skarb Państwa (art. 649¹ § 1¹ k.c.). Gmina ma własną osobowość prawną (art. 2 ust. 2 ustawy o samorządzie gminnym), więc to inny podmiot. SA w Białymstoku uznał za skuteczne odstąpienie od umowy z gminą z powodu braku gwarancji (wyrok z 29.01.2018, I ACa 711/17). Wyrok I AGa 533/18 to wyjątek opisany wyżej.

Podwykonawca – od kogo żądać gwarancji zapłaty?

Od swojego zamawiającego, czyli wykonawcy (generalnego wykonawcy), a nie od inwestora (art. 649⁵ k.c.). Zasady są te same: termin co najmniej 45 dni, koszty po połowie, zakaz wyłączenia. Moim zdaniem działa to także wtedy, gdy inwestorem jest Skarb Państwa, bo adresatem żądania jest wykonawca. Orzeczenia na ten temat nie znalazłem.

Odrębna sprawa to odpowiedzialność inwestora za wynagrodzenie podwykonawcy (art. 647¹ k.c.), a przy zamówieniu publicznym bezpośrednia zapłata (art. 465 p.z.p.).

Jesteś inwestorem i dostałeś żądanie gwarancji – co zrobić?

1. Nie odstępuj w reakcji na żądanie. Takie odstąpienie jest bezskuteczne (art. 649² § 2 k.c.). Własna podstawa, np. opóźnienie wykonawcy (art. 635 k.c.), nadal działa (II CSKP 1127/22).
2. Sprawdź kwotę. Roboty dodatkowe bez Twojej pisemnej akceptacji nie wchodzą do gwarancji. Odpisz na piśmie, jaką kwotę uznajesz.
3. Złóż wniosek w banku lub u ubezpieczyciela w pierwszym tygodniu. Inwestor, który miesiąc namawiał wykonawcę do cofnięcia żądania i dostał decyzję banku po terminie, przegrał (V CSK 393/16).
4. Porozumienie zawrzyj na piśmie. Wykonawca może cofnąć konkretne żądanie, ale cofnięcie musisz udowodnić. Inwestorom w sprawach II CSK 236/16, I ACa 2832/22 i I AGa 140/20 to się nie udało.
5. Art. 5 k.c. to wyjątek. Samo to, że płacisz w terminie i masz środki, nie wystarczy (II CSK 236/16). Musisz wykazać, że gwarancja była tylko pretekstem, np. do wyjścia z nieopłacalnego kontraktu.

Przykład. Firma buduje halę za 2 460 000 zł brutto. Inwestor zapłacił 1 107 000 zł i na piśmie zaakceptował roboty dodatkowe za 123 000 zł. Kolejne 49 200 zł robót zlecono ustnie.

Wykonawca doręcza żądanie w poniedziałek 7.09.2026 r. na 1 476 000 zł (2 460 000 – 1 107 000 + 123 000 zł). Roboty ustne pomija. Wyznacza termin do poniedziałku 26.10.2026 r., czyli 49 dni.

Inwestor 14.10.2026 r. przysyła oświadczenie swojego banku o finansowaniu inwestycji. To nie jest żadna z 4 form, więc wykonawca podtrzymuje żądanie. Po 26.10.2026 r. spisuje stan robót, wzywa inwestora do inwentaryzacji i doręcza odstąpienie w piątek 30.10.2026 r. Rozlicza wykonane roboty, za niewykonane żąda wynagrodzenia po odliczeniu oszczędności, a jeżeli umowa to przewiduje, nalicza karę umowną.

Co możesz zrobić – krok po kroku

1. Sprawdź umowę: jej rodzaj, zasady korespondencji, karę za odstąpienie z winy inwestora.
2. Policz kwotę i zbierz pisemne akceptacje.
3. Doręcz żądanie z datą końcową i dowodem doręczenia.
4. Pracuj dalej i dokumentuj gotowość do robót.
5. Po terminie zdecyduj: odstąpić, przedłużyć termin czy negocjować.
6. Przed odstąpieniem spisz stan robót i oceń ryzyko zarzutu z art. 5 k.c.

W ramach obsługi prawnej firm budowlanych mogę sprawdzić kontrakt, policzyć kwotę, przygotować żądanie gwarancji, a jeżeli gwarancji nie będzie, także oświadczenie o odstąpieniu i rozliczenie. Inwestorowi przygotuję odpowiedź na żądanie. Nie obiecuję wyniku.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Najczęstsze pytania

Czy po upływie 45 dni muszę od razu odstąpić?

Nie. Kodeks mówi, że jesteś uprawniony, i nie podaje daty końcowej (art. 649⁴ § 1 k.c.). W sprawie V AGa 31/20 termin minął 1.10.2012 r., a oświadczenie z 13.12.2012 r. sąd uznał za skuteczne. Nie zwlekaj jednak, bo każdy wykonany etap zawęża to, od czego możesz odstąpić.

Czy umowa ze Skarbem Państwa sprzed 16.10.2023 r. daje prawo do gwarancji?

Co do zasady nie. Wyłączenie stosuje się też do wcześniejszych umów, jeżeli wykonawca nie wystąpił z żądaniem przed 16.10.2023 r. (art. 16 ustawy z 13.07.2023, Dz.U. poz. 1890). Gdy żądanie zgłoszono przed tą datą, art. 16 tego wyłączenia nie obejmuje.

Czy mogę żądać gwarancji, jeśli inwestor ma kredyt na budowę?

Tak. W sprawie I AGa 6/20 wykonawca znał sposób finansowania inwestycji, a sąd i tak utrzymał odstąpienie.

Źródła

• Ustawa z 23.04.1964 – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 5, 58 § 1, 61 § 1, 111 § 2, 483 § 1, 484 § 2, 490, 491, 635, 647¹, 649¹–649⁵, 651, 658.
• Ustawa z 13.07.2023 o zmianie ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku … oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2023 poz. 1890): art. 2 (art. 649¹ § 1¹ k.c.), art. 16.
• Ustawa z 11.09.2019 – Prawo zamówień publicznych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 793 ze zm.): art. 8 ust. 1, 449, 450, 465.
• Ustawa z 8.03.1990 o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 662 ze zm.): art. 2 ust. 2.
• Wyrok SN z 5.06.2025, II CSKP 139/24.
• Wyrok SN z 14.09.2023, II CSKP 2417/22.
• Wyrok SN z 25.11.2022, II CSKP 1127/22.
• Wyrok SN z 16.07.2021, V CSKP 106/21.
• Postanowienie SN z 26.08.2020, III CSK 33/20.
• Wyrok SN z 23.03.2017, V CSK 393/16.
• Wyrok SN z 15.02.2017, II CSK 236/16.
• Wyrok SA w Katowicach z 2.04.2025, I ACa 2832/22.
• Wyrok SA w Krakowie z 29.11.2022, I AGa 142/21.
• Wyrok SA w Krakowie z 28.01.2022, I AGa 140/20.
• Wyrok SA w Poznaniu z 8.04.2021, I AGa 6/20.
• Wyrok SA w Gdańsku z 18.08.2020, V AGa 31/20.
• Wyrok SA w Białymstoku z 25.10.2019, I ACa 506/19.
• Wyrok SA w Krakowie z 8.10.2019, I AGa 533/18.
• Wyrok SA w Białymstoku z 29.01.2018, I ACa 711/17.