Deweloper nie usuwa usterek: terminy, co zrobić krok po kroku i kiedy naprawisz na jego koszt

Minęło 30 dni od odbioru, ekipa się nie pojawiła, a na maile dostajesz odpowiedź „przekazaliśmy do wykonawcy”. Gdy deweloper nie usuwa uznanych usterek z protokołu, wyznaczasz mu na piśmie nowy termin, a po jego bezskutecznym upływie możesz usunąć wady na jego koszt (art. 41 ust. 8 ustawy deweloperskiej, dalej: u.d.). Gdy wadę stwierdzisz dopiero po akcie notarialnym, działasz z rękojmi: żądasz usunięcia wady, a jeżeli deweloper tego nie zrobi, obniżasz cenę albo idziesz do sądu (art. 41a u.d., art. 560–561 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Usterka to potoczna nazwa wady.

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Egzekwowanie usunięcia wad z protokołu odbioru.

Stan prawny na 4.11.2026. Opisuję mieszkanie lub dom kupione od dewelopera przez osobę prywatną. Zmiany ustawy deweloperskiej od 11.11.2026 i 2.04.2027 nie dotyczą art. 41 i 41a. Art. 41a działa od 9.09.2025 r., przy wcześniejszym akcie rękojmia bywa kwestionowana i pewniejszy jest art. 471 k.c. Do części umów z inwestycji, w których sprzedaż ruszyła przed 1.07.2022 r., stosuje się dawną ustawę z 2011 r. (art. 76 u.d.). Jej art. 27 nie znał uznania wad przez milczenie ani naprawy na koszt dewelopera, a resztę oddawał rękojmi. Przy kupnie gotowego lokalu zwykłą umową sprzedaży terminy 14 i 30 dni nie działają (art. 3 u.d.), a o wadach decyduje rękojmia. Wyroki sądów rejonowych to oceny konkretnych spraw, a nie linia orzecznicza.

Co zrobić, gdy deweloper nie usuwa usterek? Zacznij od daty

Liczy się chwila zgłoszenia wady.

Akt nie kasuje wad z protokołu. Art. 41 ust. 8 u.d. nie wiąże naprawy z datą aktu, więc z tego prawa skorzystasz też po akcie, jeżeli wadę stwierdzono przed nim (tak H. Ciepła, B. Szczytowska, Ustawa deweloperska. Pytania i odpowiedzi, 2023). Resztę obejmuje rękojmia (art. 41a u.d.). Wady nieusunięte do dnia aktu warto wymienić w akcie. Piszę o tym w tekście Odbiór mieszkania od dewelopera krok po kroku: protokół, wady, terminy. Dach, elewację czy garaż opisuję na stronie usługi o wadach części wspólnych.

Co jeśli deweloper nie usuwa usterek w 30 dni?

Wyznaczasz mu nowy termin (art. 41 ust. 8 u.d.). Najpierw sprawdź trzy rzeczy:

1. Czy wady są uznane. Deweloper uznał je na piśmie albo milczał 14 dni od podpisania protokołu (art. 41 ust. 4–5 u.d.). Odpowiedź „przekazaliśmy do wykonawcy” nie jest odmową z podaniem przyczyn.
2. Czy wskazał inny termin. Może to zrobić tylko z uzasadnieniem opóźnienia, jeżeli nie zdążył mimo należytej staranności. Ten termin nie może powodować nadmiernych niedogodności dla Ciebie (art. 41 ust. 7 u.d.). Jeżeli go wskazał, najpierw musi minąć.
3. Czy odmówił. Termin 30 dni dotyczy wad uznanych (art. 41 ust. 6 u.d.). Wadę, której uznania deweloper odmówił z podaniem przyczyn, dochodzisz z rękojmi, a spór rozstrzyga sąd.

Długości nowego terminu ustawa nie podaje. Wyznacz realny: np. 14 dni przy drobnych usterkach, dłużej przy pracach z kuciem albo suszeniem.

Wpuszczaj ekipę i nie żądaj więcej, niż deweloper jest winien, bo musisz współdziałać przy naprawie (art. 354 § 2 k.c.). Sąd Apelacyjny w Warszawie nie przyznał nabywcy zwrotu najmu lokalu zastępczego za ponad 2 lata, bo uzależniał on naprawę od prac, do których deweloper nie był zobowiązany (wyrok z 13.07.2017, I ACa 615/16).

Wezwanie do usunięcia wad – wzór zapisów

Wyślij pismo na adres z KRS, tak żebyś miał dowód doręczenia (art. 61 § 1 k.c.).

Wezwanie do usunięcia wad

Dotyczy: lokal nr …, umowa deweloperska z … (rep. A nr …), protokół odbioru z ….

1. W protokole z … zgłosiłem wady wymienione w załączniku nr 1. Deweloper uznał je pismem z … [albo: nie przekazał stanowiska w 14 dni, więc uważa się, że uznał wady – art. 41 ust. 5 u.d.].

2. Termin usunięcia wad upłynął … (art. 41 ust. 6 u.d.).

3. Na podstawie art. 41 ust. 8 u.d. wyznaczam nowy termin: 14 dni od doręczenia tego pisma.

4. Udostępnię lokal w dniach … w godzinach …. Kontakt: ….

5. Po bezskutecznym upływie terminu usunę wady na koszt dewelopera i wezwę do zwrotu kosztów.

Po akcie punkty 1–3 i 5 brzmią inaczej: „Lokal wydano … . Dnia … stwierdziłem wadę: … . Na podstawie art. 561 § 1 k.c. w zw. z art. 41a u.d. żądam jej usunięcia w terminie 21 dni od doręczenia. Po bezskutecznym upływie terminu złożę oświadczenie o obniżeniu ceny”. O zgłaszaniu wad piszę w tekście Gwarancja na mieszkanie od dewelopera a rękojmia: co obejmuje, jak długo i jak zgłosić wadę.

Kiedy naprawisz usterki na koszt dewelopera?

Wady z protokołu i zgłoszone przed aktem. Po bezskutecznym upływie nowego terminu zlecasz naprawę bez upoważnienia sądu (art. 41 ust. 8 i 19 u.d.). Nie zaczynaj wcześniej. Zrób zdjęcia, weź 2 oferty, zachowaj fakturę i wezwij dewelopera do zapłaty. Odsetki należą się od upływu terminu z wezwania (art. 455 i 481 § 1 k.c.). Komentatorzy ograniczają to prawo do wad nieistotnych, przy uznanej wadzie istotnej masz odstąpienie (art. 41 ust. 11 u.d.).

Wady stwierdzone po akcie. Przepisy o rękojmi nie mówią, że możesz po prostu zlecić naprawę i wysłać fakturę. Masz trzy drogi:

• Pozew o usunięcie wady. Droga pewna, ale wolna: wyrok, a gdy deweloper go nie wykona, umocowanie do naprawy na jego koszt (art. 1049 k.p.c.).
• Art. 480 k.c. – droga sporna. To upoważnienie sądu do naprawy na koszt dłużnika w zwłoce (§ 1) i naprawa bez upoważnienia w wypadku nagłym (§ 3). Sąd Najwyższy nie dopuścił tego przy rękojmi za dzieło, bo katalog uprawnień z rękojmi jest zamknięty (uchwała z 15.02.2002, III CZP 86/01), tak samo Sąd Okręgowy w Gliwicach przy § 3 (wyrok z 27.11.2019, III Ca 219/19, roboty budowlane). Sąd Apelacyjny w Warszawie wskazał jednak w uzasadnieniu, że art. 480 k.c. dotyczy też zwłoki sprzedawcy z naprawą (I ACa 615/16), a Sąd Rejonowy w Sopocie zasądził 550 zł za naprawę wentylacji, gdy deweloper nawet nie obejrzał lokalu (wyrok z 28.12.2023, I C 336/23, Portal Orzeczeń: nieprawomocny). Przy drogiej naprawie nie licz na taką ocenę.
• Odszkodowanie. Rękojmia nie wyłącza odpowiedzialności na zasadach ogólnych (art. 566 § 1 i art. 471 k.c.). Sąd Najwyższy przyjął, że roszczenia kontraktowe nabywcy lokalu obejmują usunięcie wad i odszkodowanie w pieniądzu (wyrok z 25.09.2014, II CSK 795/13; lokale użytkowe). Sąd Apelacyjny w Poznaniu uznał za szkodę koszty niezbędne do usunięcia wad rzeczy sprzedanej (wyrok z 11.07.2024, I ACa 1875/22), a Sąd Rejonowy w Gdyni zasądził nabywczyni mieszkania 30 000 zł według kosztu prac koniecznych z opinii biegłego (wyrok z 19.09.2023, I C 300/21). Więcej piszę w tekście Odszkodowanie od dewelopera za wady – co można zyskać?

Obniżenie ceny: kiedy zamiast naprawy?

Jeżeli deweloper nie usunął wady albo lokal był już naprawiany, nie zablokuje obniżenia ceny naprawą (art. 560 § 1 k.c.). Składasz oświadczenie z konkretną kwotą. Gdy jako konsument nie dostaniesz odpowiedzi w 14 dni, uważa się, że deweloper uznał je za uzasadnione (art. 561⁵ k.c.). Jeżeli najpierw żądałeś usunięcia wady, termin na oświadczenie biegnie od bezskutecznego upływu terminu na usunięcie (art. 568 § 3 k.c.). Dlatego w żądaniu wpisz termin.

Kwotę liczysz proporcją: obniżona cena ma się do ceny z umowy tak, jak wartość lokalu z wadą do wartości bez wady (art. 560 § 3 k.c.). Przykład: cena 500 000 zł, wartość bez wady 550 000 zł, z wadą 528 000 zł, czyli 96%. Obniżona cena to 480 000 zł, a deweloper zwraca 20 000 zł. Wartości oszacuje rzeczoznawca.

Koszt naprawy to co innego. Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum wskazał, że koszty usunięcia wady nie równają się kwocie obniżenia, ale pomagają zweryfikować żądanie (wyrok z 12.03.2024, III C 198/21).

Czy mogę wstrzymać zapłatę ostatniej raty?

Co do zasady nie. Art. 490 § 1 k.c. pozwala się wstrzymać, gdy świadczenie drugiej strony jest wątpliwe ze względu na jej stan majątkowy. Zastrzeżenia do wad tego nie spełniają, uznał Sąd Apelacyjny w Szczecinie (wyrok z 21.05.2024, I ACa 61/23). Przy braku zapłaty deweloper może odstąpić od umowy po pisemnym wezwaniu z terminem 30 dni (art. 43 ust. 7 u.d.). Wpłata i tak trafia na rachunek powierniczy, a ostatnią część bank wypłaca deweloperowi dopiero po akcie (art. 15 i 16 ust. 2 i 4 u.d.).

Podstawę masz w trzech sytuacjach:

• umowa pozwala zatrzymać część ceny do usunięcia wad;
• świadczenia mają być spełnione jednocześnie (art. 488 § 2 k.c.), co jest rzadkie, bo cenę płacisz według harmonogramu przed aktem (art. 8 u.d.);
• masz wymagalną wierzytelność pieniężną, np. o zwrot kosztów naprawy z art. 41 ust. 8 u.d., i potrącasz ją z resztą ceny (art. 498 § 1 k.c.). Przepisy o rachunku powierniczym potrącenia nie regulują, więc przy sporze o kwotę ryzykujesz wezwanie z art. 43 ust. 7 u.d.

Jakie dowody zebrać przeciwko deweloperowi?

• Dokumenty: protokół, stanowisko dewelopera, wezwania z dowodem doręczenia.
• Zdjęcia z datą, te same ujęcia przed i po każdej wizycie ekipy.
• Dziennik prób: kto, kiedy i co naprawiał.
• Opinia rzeczoznawcy budowlanego: przyczyna wady i koszt naprawy. W sądzie to stanowisko strony, a o wadzie wypowiada się biegły.
• Zabezpieczenie dowodu. Jeżeli musisz naprawić przed procesem, możesz wnioskować do sądu o stwierdzenie istniejącego stanu rzeczy (art. 310–311 k.p.c.). Tak było w sprawie z Gdyni.

Deweloper często odpowiada, że winna jest eksploatacja. W Gdyni biegły to wykluczył, a sąd uznał suszenie prania w mieszkaniu za normalne korzystanie. Sąd przyjął też, że powierzenie budowy wykonawcy nie zwalnia dewelopera.

Pozew przeciwko deweloperowi: czego żądać i ile kosztuje?

Opłata od pozwu zależy od wartości sporu: ponad 4000 do 7500 zł to 400 zł, a powyżej 20 000 zł 5%, czyli 1500 zł przy 30 000 zł (art. 13 ust. 1–2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, dalej: u.k.s.c.). Do 100 000 zł orzeka sąd rejonowy, powyżej okręgowy (art. 17 pkt 4 k.p.c.). Pozew wnosisz do sądu siedziby dewelopera (art. 30 k.p.c.) albo miejsca wykonania umowy (art. 34 § 1 k.p.c.).

Największą pozycją bywa biegły. W sprawie z Gdyni zabezpieczenie dowodu i opinia kosztowały razem 6165,91 zł, a w sprawie III C 198/21 opinie biegłego 8569,41 zł ponad 4000 zł zaliczki. Tam nabywcy żądali 49 801 zł, a wygrali 17 493,80 zł, czyli 35,13%. Koszty rozdzielono stosunkowo (art. 100 k.p.c.) i z zasądzonej kwoty sąd kazał ściągnąć 5559,84 zł na biegłego. Pozew pisz więc na tyle, ile udźwigną dowody. Kto wygrywa, odzyskuje koszty od przeciwnika (art. 98 § 1 k.p.c.): w Gdyni było to 6617 zł.

Deweloper w upadłości lub likwidacji – co wtedy?

Sprawdź spółkę w KRS, zanim zapłacisz za opinię.

• Likwidacja. Spółka istnieje do wykreślenia z rejestru (art. 272 k.s.h.), a likwidatorzy mają wypełnić zobowiązania (art. 282 § 1 k.s.h.). W sprawie z Gdyni pozwana była w likwidacji i bez organów, więc sąd ustanowił kuratora (art. 69 § 1 k.p.c.). Wyrok nie oznacza jednak jeszcze pieniędzy.
• Upadłość. Zobowiązania niepieniężne zmieniają się na pieniężne (art. 91 ust. 2 Prawa upadłościowego, dalej: p.u.). Koszt usunięcia wady zgłaszasz syndykowi w terminie z postanowienia o ogłoszeniu upadłości (art. 236 ust. 1 p.u.).
• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zwraca wpłaty w przypadkach z art. 48 ust. 1 u.d., nie płaci za usterki.
• Spółka z o.o. Po bezskutecznej egzekucji odpowiadają członkowie zarządu, chyba że wykażą okoliczność zwalniającą (art. 299 k.s.h.).

Protokół odbioru mieszkania – wzór

Ustawa nie narzuca wzoru (art. 41 ust. 3 u.d.). Deweloper zwykle ma własny formularz. Liczy się treść:

Protokół odbioru lokalu nr … z dnia …, godz. …

Strony: nabywca …, deweloper …, umowa z … (rep. A nr …).

Wady zgłoszone przez nabywcę: 1) pomieszczenie, miejsce, opis, wymiar, nr zdjęcia; 2) ….

Stanowisko dewelopera: wada uznana / nieuznana. Wada istotna: tak / nie.

Data wydania lokalu i kluczy: ….

Podpisy stron.

Protokół odbioru po remoncie to inny dokument: art. 41 u.d. go nie dotyczy, liczy się umowa z wykonawcą. Piszę o tym w tekście Umowa o roboty budowlane: co to jest i co musi zawierać, żeby chroniła inwestora.

Przykład. Pani Karolina podpisała protokół z 9 wadami 1.09.2026 r. Deweloper milczał do 15.09.2026 r., więc uważa się, że uznał wady. Termin 30 dni minął 1.10.2026 r., a innego terminu deweloper nie wskazał.

2.10.2026 r. wysłała wezwanie z terminem 14 dni od doręczenia. Pismo doszło 6.10.2026 r., termin minął 20.10.2026 r. Ekipa usunęła 2 wady. Pani Karolina sfotografowała pozostałe 7, wzięła 2 oferty i zleciła naprawę za 6400 zł. Fakturę dostała 3.11.2026 r. i wezwała dewelopera do zapłaty w 7 dni. Jeżeli nie zapłaci, opłata od pozwu wyniesie 400 zł (art. 13 ust. 1 pkt 4 u.k.s.c.).

Co możesz zrobić – krok po kroku

1. Spisz daty i wybierz ścieżkę z tabeli.
2. Wyślij wezwanie z terminem i dowodem doręczenia.
3. Wpuść ekipę i zapisuj każdą próbę naprawy.
4. Po terminie zlecasz naprawę wad uznanych, a po akcie składasz oświadczenie o obniżeniu ceny albo pozew.
5. Pilnuj rękojmi: roszczenie o usunięcie wady przedawnia się po roku od jej stwierdzenia, u konsumenta nie wcześniej niż po 5 latach od wydania lokalu (art. 568 § 1–2 k.c.). Odszkodowanie przedawnia się co do zasady po 6 latach (art. 118 k.c.).

Jeżeli deweloper zwleka, mogę policzyć terminy z Twojego protokołu, przygotować wezwanie, rozliczyć naprawę na jego koszt, a gdy nie zapłaci, wnieść pozew. Nie obiecuję wyniku.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Najczęstsze pytania

Podpisałem protokół bez uwag. Czy to zamyka sprawę?

Nie. Rękojmi wyłącza co do zasady wiedza o wadzie (art. 557 k.c.), a nie sam podpis. Przy wadzie widocznej deweloper będzie twierdził, że o niej wiedziałeś.

Czy deweloper zapłaci karę za zwłokę w usuwaniu usterek?

Tylko jeżeli przewiduje to umowa (art. 483 § 1 k.c.). Od kwot pieniężnych, np. kosztów naprawy, należą się odsetki za opóźnienie (art. 481 § 1 k.c.).

Czy mogę odstąpić od umowy, gdy deweloper nie usuwa usterek?

Przy wadzie nieistotnej nie (art. 560 § 4 k.c.). Przed aktem możesz odstąpić, jeżeli deweloper nie usunął uznanej wady istotnej w wyznaczonym terminie (art. 41 ust. 11 i art. 43 ust. 1 pkt 10 u.d.). Po akcie przy wadzie istotnej składasz oświadczenie z art. 560 § 1 k.c.

Źródła

• Ustawa z 20.05.2021 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880): art. 3, 8, 15, 16, 41, 41a, 43 ust. 1 pkt 10 i ust. 7, 48 ust. 1, 76.
• Ustawa z 16.09.2011 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. 2021 poz. 1445): art. 27.
• Ustawa z 23.04.1964 – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 61 § 1, 118, 354 § 2, 455, 471, 480, 481 § 1, 483 § 1, 488 § 2, 490 § 1, 498 § 1, 557, 560, 561, 561⁵, 566 § 1, 568.
• Ustawa z 17.11.1964 – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468 ze zm.): art. 17 pkt 4, 30, 34 § 1, 69 § 1, 98 § 1, 100, 310, 311, 1049.
• Ustawa z 28.07.2005 o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228 ze zm.): art. 13 ust. 1–2.
• Ustawa z 15.09.2000 – Kodeks spółek handlowych (t.j. Dz.U. 2024 poz. 18 ze zm.): art. 272, 282 § 1, 299.
• Ustawa z 28.02.2003 – Prawo upadłościowe (t.j. Dz.U. 2026 poz. 913): art. 91 ust. 2, 236 ust. 1.
• Uchwała SN z 15.02.2002, III CZP 86/01.
• Wyrok SN z 25.09.2014, II CSK 795/13.
• Wyrok SA w Szczecinie z 21.05.2024, I ACa 61/23.
• Wyrok SA w Poznaniu z 11.07.2024, I ACa 1875/22.
• Wyrok SA w Warszawie z 13.07.2017, I ACa 615/16.
• Wyrok SO w Gliwicach z 27.11.2019, III Ca 219/19.
• Wyrok SR Szczecin-Centrum w Szczecinie z 12.03.2024, III C 198/21.
• Wyrok SR w Sopocie z 28.12.2023, I C 336/23.
• Wyrok SR w Gdyni z 19.09.2023, I C 300/21.