Kupno wymarzonego mieszkania to ogromny stres, a oczekiwanie na odbiór kluczy potrafi ciągnąć się w nieskończoność. Opóźnienie dewelopera to dla Ciebie konkretne straty finansowe, ponieważ musisz dłużej wynajmować dotychczasowe lokum lub płacić wyższe raty kredytu. Zaglądasz do umowy, a tam deweloper wpisał karę umowną za każdy dzień zwłoki. Wydaje się, że jesteś chroniony, prawda? Niestety, często to tylko prawna pułapka, ale Sąd Najwyższy stanął właśnie po stronie kupujących.
Pułapka w umowach deweloperskich
Wielu deweloperów stosuje w umowach sprytny zabieg. Zastrzegają na rzecz kupującego karę umowną za zwłokę, ale celowo pomijają jedno kluczowe prawo: możliwość dochodzenia odszkodowania przenoszącego wysokość tej kary. Jest to niezwykle ważne, ponieważ zgodnie z Kodeksem cywilnym, jeśli strony wpisały do umowy karę umowną na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, żądanie odszkodowania przenoszącego jej wysokość nie jest dopuszczalne, chyba że strony postanowiły inaczej. W praktyce deweloper wpisuje mikroskopijną karę, blokując Ci w ten sposób drogę do odzyskania rzeczywistych strat.
Należy wyraźnie podkreślić ważny fakt: zastrzeżenie kary umownej na rzecz konsumenta bez jednoczesnego ustanowienia uprawnienia do żądania odszkodowania przenoszącego jej wysokość, to klasyczny przykład wykorzystania przez dewelopera braku doświadczenia lub rozeznania słabszej strony.
Przełomowa uchwała Sądu Najwyższego (III CZP 22/25)
Sytuacja nabywców uległa drastycznej poprawie dzięki uchwale Sądu Najwyższego z dnia 31 października 2025 r. W sprawie o sygnaturze III CZP 22/25 Sąd Najwyższy pochylił się nad tym nieuczciwym procederem i wydał bardzo korzystne dla konsumentów stanowisko. Najważniejsze wnioski z uchwały kształtują się następująco:
- po pierwsze, zapis ograniczający odszkodowanie wyłącznie do zastrzeżonej kary umownej za każdy dzień zwłoki w przeniesieniu własności lokalu uważa się w razie wątpliwości za niedozwolone postanowienie umowne, czyli tak zwaną szarą klauzulę;
- po drugie, takie „kadłubowe” postanowienia w nieuczciwy sposób ograniczają odpowiedzialność przedsiębiorcy za nienależyte wykonanie zobowiązania względem konsumenta, kształtując jego prawa w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami;
- po trzecie, omawiany zapis jest szczególnie niedozwolony wtedy, gdy deweloper ustalił stawkę kary umownej na rażąco niskim poziomie.
Dzięki tej uchwale Twoja sytuacja diametralnie się zmienia, ponieważ postanowienie uznane za abuzywne (niedozwolone) nie wiąże konsumenta, co otwiera drogę do dochodzenia pełnego odszkodowania na zasadach ogólnych, niezależnie od symbolicznej kwoty zapisanej w akcie notarialnym.
Przykład z wokandy i 125 tysięcy złotych strat
Aby lepiej to zobrazować, warto prześledzić historię z wokandy, która doprowadziła do podjęcia tej uchwały. Powodowie domagali się od dewelopera zapłaty kwoty 125 000 zł odszkodowania. Suma ta wynikała z faktu, że przez niewykonanie zobowiązania przez dewelopera musieli oni niekorzystnie sprzedać inną nieruchomość, co wygenerowało szkodę w wysokości 69 800 zł, a dodatkowo utracili korzyści z czynszu najmu w kwocie 55 200 zł. Deweloper bronił się umową z 10 maja 2016 r., w której sprytnie wpisano karę umowną wynoszącą zaledwie 0,01% wpłaconych kwot za każdy dzień zwłoki w ustanowieniu własności lokalu, z pominięciem prawa do wyższego odszkodowania. Ostatecznie uznano, że takie ograniczenie zmierza do zawężenia odpowiedzialności dewelopera, rażąco narusza interesy konsumentów będących słabszą stroną i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami.
Nie odpuszczaj swoich pieniędzy
Opóźnienie dewelopera to nie jest „taki urok rynku”. To zwykłe nienależyte wykonanie umowy, za które przysługuje Ci pełna rekompensata. Jeśli Twoja umowa zawiera niedozwolone zapisy, otwiera się przed Tobą droga do żądania zwrotu utraconych pieniędzy. Zastanawiasz się, czy postanowienia w Twojej umowie deweloperskiej są abuzywne?
Prześlij umowę w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić — np. wezwanie do zapłaty kary umownej czy pozew o odszkodowanie ponad jej wysokość — i od razu prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.