Najem krótkoterminowy: co to jest, jakie przepisy obowiązują w 2026 r. i co może wspólnota

Wynajmujesz mieszkanie na doby przez portale rezerwacyjne, a na klatce wisi kartka, że wspólnota „zakazuje najmu krótkoterminowego”? Albo słyszysz, że od maja 2026 r. potrzebujesz numeru rejestracyjnego? Najem krótkoterminowy to wynajmowanie mieszkania, domu albo pokoju na krótko, zwykle turystom. W polskim prawie to usługi hotelarskie, czyli krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań i pokoi (art. 3 ust. 1 pkt 8 ustawy o usługach hotelarskich, dalej: u.u.h.). Krajowej ustawy o rejestrze najmu krótkoterminowego na 2.11.2026 jeszcze nie ma: Sejm uchwalił ją 8.10.2026, ale nie została ogłoszona w Dzienniku Ustaw. Wspólnota mieszkaniowa nie może dziś uchwałą zakazać najmu krótkoterminowego (wyrok SN z 12.01.2021, IV CSKP 20/21).

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Stała obsługa wynajmujących (abonament).

Stan prawny na 2.11.2026. Opisuję najem mieszkań i domów na doby oraz relację z wspólnotą mieszkaniową. Ustawa o usługach hotelarskich (t.j. Dz.U. 2023 poz. 1944) nie zmieniła się od ogłoszenia tekstu jednolitego. Nowelizację tej ustawy (rejestr, numer ID, kary, zakazy wspólnot) Sejm uchwalił 8.10.2026 (druki nr 2865, 3119 i 3119-A). Do 2.11.2026 nie została ogłoszona w Dzienniku Ustaw, więc nie obowiązuje, a jej treść może się jeszcze zmienić. Zmiana opłaty miejscowej od 1.01.2027 r. jest już ogłoszona (Dz.U. 2026 poz. 1354). Podatki tylko sygnalizuję.

Najem krótkoterminowy – co to jest i ile dni trwa?

Polskie prawo nie definiuje dziś pojęcia „najem krótkoterminowy”. Najbliższe jest pojęcie usług hotelarskich: krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi i miejsc noclegowych oraz świadczenie w obiekcie usług z tym związanych (art. 3 ust. 1 pkt 8 u.u.h.). „Ogólnie dostępne” znaczy, że oferujesz lokal każdemu chętnemu, np. w ogłoszeniu na portalu. Sama umowa z gościem to co do zasady umowa najmu: oddajesz rzecz do używania, a gość płaci czynsz (art. 659 § 1 k.c.).

Ile dni to „krótko”? Obecna ustawa nie podaje liczby. Nowelizacja uchwalona przez Sejm wprowadza granicę: usługi hotelarskie to wynajmowanie trwające krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta (art. 1 pkt 1 lit. a projektu, druk nr 3119). Ta granica zacznie obowiązywać dopiero po ogłoszeniu ustawy.

Najem mieszkania na miesiące czy lata to inna sytuacja: rodzaje takich umów opisuję w tekście Umowa najmu mieszkania: zwykła, okazjonalna czy instytucjonalna – co wybrać.

Najem krótkoterminowy – nowe przepisy: co obowiązuje 2.11.2026?

Część zmian już obowiązuje, część jest dopiero zapowiedziana:

Rozporządzenie UE 2024/1028 dotyczy przede wszystkim państw i platform internetowych. Ustala zasady rejestracji lokali i numerów rejestracyjnych tam, gdzie państwo wprowadzi rejestrację, oraz przekazywania organom danych o najmie przez platformy. Do tego potrzebny jest organ krajowy i pojedynczy cyfrowy punkt dostępu, a w Polsce ma je wskazać dopiero nowelizacja: wójta (burmistrza, prezydenta miasta) i ministra właściwego do spraw turystyki (art. 1 pkt 8 i 10 projektu). Dziś nie ma więc polskiego numeru rejestracyjnego, który musiałbyś podać w ogłoszeniu.

Nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich w wersji z Sejmu przewiduje m.in.:

• Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), jawny, prowadzony na stronie ministra; do wykazu trafią dane z gminnej ewidencji;
• numer ID obiektu, który przekazujesz platformie przed wystawieniem oferty i podajesz w ofertach;
• administracyjne kary pieniężne do 50 000 zł za najem bez wpisu do ewidencji i za oferty bez numeru ID;
• zgłoszenie do ewidencji z regulaminem, oświadczeniem o wymaganiach sanitarnych i przeciwpożarowych oraz opinią rzeczoznawcy przeciwpożarowego, przy czym dla istniejących obiektów są terminy przejściowe;
• prawo wspólnoty i spółdzielni do uchwały zakazującej najmu krótkoterminowego oraz prawo rady gminy do stref bez takiego najmu – od 1.01.2028 r.

Terminów z tej ustawy jeszcze nie licz: Senat może ją zmienić, a terminy biegną od ogłoszenia.

Czy muszę zgłosić mieszkanie do ewidencji w gminie?

Tak, jeżeli świadczysz usługi hotelarskie jako przedsiębiorca. Mieszkanie czy dom na doby to co do zasady „inny obiekt, w którym są świadczone usługi hotelarskie” (art. 35 ust. 2 u.u.h.). Przed rozpoczęciem najmu przedsiębiorca zgłasza go do ewidencji, którą prowadzi wójt, burmistrz albo prezydent miasta (art. 38 ust. 3 i art. 39 ust. 3 u.u.h.). Obiekt musi spełniać minimalne wymagania co do wyposażenia oraz wymagania sanitarne i przeciwpożarowe (art. 35 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 u.u.h.).

Świadczenie wbrew obowiązkowi usług hotelarskich w obiekcie niezgłoszonym do ewidencji to wykroczenie zagrożone karą ograniczenia wolności albo grzywny (art. 60¹ § 4 pkt 3 Kodeksu wykroczeń). Gdy obiekt nie jest zgłoszony, domniemywa się też, że nie spełnia wymagań sanitarnych (art. 35 ust. 4 u.u.h.).

Obowiązek zgłoszenia ma dziś przedsiębiorca. Jeżeli wynajmujesz prywatnie, sprawdź, czy Twój najem nie jest już działalnością gospodarczą. Decyduje sposób działania, nie wpis do CEIDG: częstotliwość, obsługa gości, sprzątanie, liczba lokali. Kod PKD dla takiej działalności to co do zasady 55.20.Z (obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania). Nowelizacja ma objąć obowiązkiem każdego „przedsiębiorcę turystycznego”, także osobę prowadzącą działalność odpłatną (art. 1 pkt 1 lit. b projektu w zw. z art. 4 pkt 7 ustawy o imprezach turystycznych).

Czy wspólnota mieszkaniowa może zakazać najmu krótkoterminowego?

Na 2.11.2026 nie. Wspólnota zarządza nieruchomością wspólną, czyli klatką, dachem, terenem. Nie decyduje o tym, jak korzystasz ze swojego lokalu, chyba że ustawa wyraźnie na to pozwala (art. 16 i art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali, dalej: u.w.l.).

Tak rozstrzygnął Sąd Najwyższy. Wspólnota uchwałą wyłączyła możliwość wykorzystywania lokali w budynku na cele pensjonatowe i najmu krótkoterminowego. Sąd okręgowy uchylił tę uchwałę, sąd apelacyjny oddalił apelację wspólnoty, a SN jej skargę kasacyjną. Teza wyroku: wspólnota mieszkaniowa nie może ustanowić zakazu przeznaczania przez właścicieli lokali mieszkalnych na cele najmu krótkoterminowego (wyrok z 12.01.2021, IV CSKP 20/21, OSNC 2021, nr 10, poz. 69). Podobnie orzekły wcześniej, w pierwszej instancji, sądy okręgowe: w Krakowie (wyrok z 11.04.2016, I C 1809/15) i w Gdańsku (wyrok z 17.01.2018, XV C 677/16).

Wspólnota nie jest jednak bezbronna. W tym samym uzasadnieniu SN wymienił narzędzia, które ma dziś:

• regulamin porządku domowego – przestrzeganie porządku domowego to obowiązek każdego właściciela (art. 13 ust. 1 u.w.l.); liczy się też zachowanie jego najemców, czyli gości;
• żądanie zaprzestania naruszeń, gdy goście zakłócają korzystanie z innych lokali ponad przeciętną miarę (art. 144 w zw. z art. 222 § 2 k.c.);
• pozew o sprzedaż lokalu w drodze licytacji, gdy właściciel rażąco lub uporczywie wykracza przeciwko porządkowi domowemu albo czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym (art. 16 ust. 1 u.w.l.); na taki pozew potrzebna jest uchwała (art. 22 ust. 3 pkt 7 u.w.l.);
• wyższe zaliczki – uchwała może zwiększyć obciążenie właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 3 u.w.l.).

Z wyższymi zaliczkami wspólnota musi uważać. Przepis mówi o lokalach użytkowych, a SN w uzasadnieniu odniósł go do lokali wykorzystywanych komercyjnie. Sąd Okręgowy w Gdańsku uchylił jednak uchwałę ustalającą dla takich lokali zaliczkę 5,81 zł/m². Wspólnota liczyła ją z doświadczenia administratora, a nie z realnego wzrostu kosztów. Lokal wynajmowany przez 130 dni w roku pozostał przy tym lokalem mieszkalnym (XV C 677/16). Ugruntowanej linii orzecznictwa tu nie ma.

Uchwałę, która mimo to zakazuje najmu krótkoterminowego, zaskarżasz do sądu. Masz na to 6 tygodni od jej podjęcia na zebraniu albo od powiadomienia Cię o uchwale podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1 i 1a u.w.l.). Do wyroku uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie (art. 25 ust. 2 u.w.l.). Jak przygotować pozew i co, gdy termin minął, opisuję w tekście Wspólnota mieszkaniowa: co to jest, kto decyduje i jak zaskarżyć uchwałę.

Co zmieni nowelizacja. Według wersji z Sejmu właściciele lokali będą mogli podjąć uchwałę zakazującą świadczenia usług hotelarskich w nieruchomości. To będzie czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu (nowy art. 22 ust. 3 pkt 11 u.w.l.). Przedsiębiorca będzie mógł świadczyć usługi jeszcze przez 6 miesięcy od podjęcia uchwały. Przepisy o zakazie mają obowiązywać od 1.01.2028 r. Do tego czasu aktualny pozostaje wyrok IV CSKP 20/21.

Opłata miejscowa przy najmie krótkoterminowym – kto płaci w 2026 i od 2027 r.?

W 2026 r. opłatę miejscową może wprowadzić rada gminy w miejscowościach o korzystnych warunkach klimatycznych i krajobrazowych albo na obszarze ochrony uzdrowiskowej. Płacą ją osoby fizyczne przebywające dłużej niż dobę w celach turystycznych, wypoczynkowych lub szkoleniowych, za każdą rozpoczętą dobę (art. 17 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, dalej: u.p.o.l.). Górna granica na 2026 r. to 3,46 zł dziennie, a na obszarze ochrony uzdrowiskowej 4,89 zł (art. 19 pkt 1 lit. b i c u.p.o.l., obwieszczenie MF z 1.08.2025, M.P. 2025 poz. 726). Sprawdź uchwałę swojej gminy.

Od 1.01.2027 r. zasady się zmieniają. Opłatę płaci osoba fizyczna, której przez co najmniej noc świadczy się usługę zakwaterowania, w tym usługę hotelarską w „innym obiekcie” (art. 1a ust. 1 pkt 8 i art. 17 ust. 4 u.p.o.l. w brzmieniu od 1.01.2027). Pobiera ją płatnik, czyli podmiot świadczący usługi zakwaterowania (art. 17 ust. 9). Płatnik prowadzi rejestr dla każdego obiektu, do 15. dnia następnego miesiąca składa informację i wpłaca opłatę gminie. Zatrzymuje 10% wynagrodzenia, chyba że rada gminy ustali więcej (art. 17 ust. 14–16). Górna granica wyniesie 5,00 zł za noc, a na obszarze ochrony uzdrowiskowej 5,50 zł (art. 17 ust. 2). Dotychczasowe uchwały gmin o opłacie miejscowej tracą moc (art. 8 ustawy z 18.09.2026, Dz.U. 2026 poz. 1354).

Jak rozliczać najem krótkoterminowy: ryczałt, VAT i podatek od nieruchomości

Jak opodatkować przychód ryczałtem i kiedy przy usługach zakwaterowania stosuje się VAT 8%, opisuję w tekście Podatek od najmu mieszkania: ryczałt 8,5% i 12,5%, terminy i obowiązki wynajmującego.

Osobna sprawa to podatek od nieruchomości. Za lokal mieszkalny płacisz według stawki dla budynków mieszkalnych, w 2026 r. najwyżej 1,25 zł/m². Za budynki mieszkalne lub ich części zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej stawka wynosi najwyżej 35,53 zł/m² (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a i b u.p.o.l., M.P. 2025 poz. 726). Konkretną stawkę ustala rada gminy w uchwale. Przy mieszkaniu 42 m² różnica przy stawkach maksymalnych to 52,50 zł albo 1492,26 zł rocznie.

Budynki mieszkalne nie są „związane z działalnością” tylko dlatego, że ma je przedsiębiorca (art. 1a ust. 2a pkt 1 u.p.o.l.), więc wyższa stawka wymaga faktycznego zajęcia lokalu na działalność. Sądy administracyjne przyjmują, że lokal wynajmowany turystom na doby w ramach działalności gospodarczej jest na nią zajęty: służy celom komercyjnym, a nie potrzebom mieszkaniowym (wyrok NSA z 4.02.2020, II FSK 716/18). Przy najmie prywatnym, który nie jest w istocie działalnością, płacisz co do zasady stawkę mieszkalną. Gdy dostaniesz decyzję z wyższą stawką, masz 14 dni od doręczenia na odwołanie (art. 223 § 2 pkt 1 Ordynacji podatkowej).

Przykład: mieszkanie na doby, uchwała wspólnoty i opłata miejscowa

Pan Adam ma jednoosobową działalność z kodem 55.20.Z. Wynajmuje na doby dwa mieszkania w bloku w miejscowości turystycznej, jedno ma 42 m². Oba zgłosił do ewidencji w urzędzie gminy.

W czwartek 12 marca 2026 r. zebranie wspólnoty podjęło uchwałę: „zakaz wynajmu lokali na doby i dla turystów”. Pan Adam głosował przeciw. Termin na pozew o uchylenie uchwały upływa w czwartek 23 kwietnia 2026 r., czyli 6 tygodni od zebrania (art. 25 ust. 1a u.w.l.). Pan Adam składa pozew 20 kwietnia. Ma mocne argumenty z wyroku IV CSKP 20/21, ale wyniku nikt nie zagwarantuje.

Sąsiedzi skarżą się jednak na hałas w nocy. Pan Adam wpisuje do regulaminu dla gości ciszę nocną i zostawia sąsiadom numer telefonu. Przy uporczywych naruszeniach groziłby mu pozew o zaprzestanie naruszeń, a w skrajnym przypadku o sprzedaż lokalu (art. 16 ust. 1 u.w.l.).

Od 1 stycznia 2027 r. Pan Adam będzie płatnikiem opłaty miejscowej, jeżeli gmina ją wprowadzi. Przy stawce 3,00 zł za noc pobierze od dwóch gości za 3 noce 18 zł. Do 15. dnia następnego miesiąca złoży gminie informację i wpłaci 16,20 zł, bo 1,80 zł (10%) zostaje u niego jako wynagrodzenie płatnika.

Po ogłoszeniu nowelizacji Pan Adam poda numer ID w ofertach i uzupełni dokumenty przeciwpożarowe. Od 1.01.2028 r. wspólnota będzie mogła podjąć ważną uchwałę o zakazie.

Co możesz zrobić

1. Ustal, czy Twój najem to działalność gospodarcza. Od tego zależy zgłoszenie do ewidencji, PKD i podatki.
2. Sprawdź w urzędzie gminy ewidencję innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie, i zgłoś lokal, jeżeli masz taki obowiązek (art. 39 ust. 3 u.u.h.).
3. Przeczytaj uchwały wspólnoty i regulamin porządku domowego. Uchwałę z zakazem zaskarż w 6 tygodni (art. 25 ust. 1a u.w.l.).
4. Spisz regulamin dla gości z ciszą nocną i kontaktem do Ciebie.
5. Sprawdź uchwałę gminy o opłacie miejscowej i przygotuj się na rolę płatnika od 1.01.2027 r.
6. Śledź Dziennik Ustaw. Terminy z nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich liczysz od jej ogłoszenia.

Jeżeli wynajmujesz kilka lokali, mogę prowadzić prawną stronę najmu na stałe: regulamin, pisma do wspólnoty, pozew o uchylenie uchwały, a po ogłoszeniu nowelizacji – dostosowanie do nowych obowiązków. Obsługuję też wspólnoty, które mają problem z najmem w budynku: przygotowuję regulamin porządku domowego, wezwania i pozwy. Nie obiecuję wyniku. Powiem wprost, co da się zrobić w obecnym stanie prawnym.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Najczęstsze pytania

Czy jest już ustawa o najmie krótkoterminowym?

Na 2.11.2026 nie. Nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich uchwalona przez Sejm 8.10.2026 nie została ogłoszona w Dzienniku Ustaw. Obowiązują dotychczasowe przepisy (art. 3 ust. 1 pkt 8, art. 35–39 u.u.h.).

Czy od 20 maja 2026 r. muszę mieć numer rejestracyjny?

Polskiego numeru rejestracyjnego dziś nie ma. Rozporządzenie UE 2024/1028 stosuje się od 20.05.2026, ale rejestr i organ ma utworzyć dopiero polska nowelizacja. Obowiązek zgłoszenia do gminnej ewidencji ma natomiast już dziś przedsiębiorca (art. 39 ust. 3 u.u.h.).

Czy wspólnota może zakazać wynajmu na doby?

Dziś nie: taki zakaz wykracza poza zarząd nieruchomością wspólną (wyrok SN z 12.01.2021, IV CSKP 20/21). Według projektu nowelizacji taka uchwała będzie możliwa od 1.01.2028 r.

Co mogą zrobić sąsiedzi, gdy goście hałasują?

Wezwać policję albo straż miejską. Wspólnota egzekwuje regulamin porządku domowego (art. 13 ust. 1 u.w.l.), a przy zakłóceniach ponad przeciętną miarę może żądać zaprzestania naruszeń (art. 144 w zw. z art. 222 § 2 k.c.).

Kto płaci opłatę miejscową przy najmie na doby?

Gość, jeżeli gmina wprowadziła opłatę (art. 17 ust. 1 u.p.o.l.). Od 1.01.2027 r. pobiera ją i wpłaca gminie wynajmujący jako płatnik, z wynagrodzeniem 10% (art. 17 ust. 9 i 14 u.p.o.l. w brzmieniu od 1.01.2027).

Jaki podatek od nieruchomości płacę za mieszkanie na doby?

Co do zasady według stawki dla budynków mieszkalnych, w 2026 r. najwyżej 1,25 zł/m². Jeżeli lokal jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, stawka wynosi najwyżej 35,53 zł/m² (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a i b u.p.o.l.). Lokal wynajmowany na doby w ramach działalności sądy uznają za na nią zajęty (NSA, II FSK 716/18).

Źródła

• Ustawa z 29.08.1997 o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (t.j. Dz.U. 2023 poz. 1944): art. 3 ust. 1 pkt 8, 35, 38 ust. 3, 39 ust. 3.
• Rozporządzenie Ministra Gospodarki i Pracy z 19.08.2004 w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie (t.j. Dz.U. 2017 poz. 2166 ze zm.).
• Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich… (druk nr 2865), sprawozdania komisji (druki nr 3119 i 3119-A), uchwalony przez Sejm 8.10.2026 – nieogłoszony.
• Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11.04.2024 w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych (Dz.Urz. UE L 2024/1028 z 29.04.2024).
• Ustawa z 24.06.1994 o własności lokali (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232): art. 12, 13 ust. 1, 16, 22, 25.
• Ustawa z 23.04.1964 – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 144, 222 § 2, 659 § 1.
• Ustawa z 20.05.1971 – Kodeks wykroczeń (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1372): art. 60¹ § 4 pkt 3.
• Ustawa z 12.01.1991 o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 707): art. 1a ust. 2a, 5 ust. 1 pkt 2, 17, 19; zmiana: ustawa z 18.09.2026 (Dz.U. 2026 poz. 1354), wejście w życie 1.01.2027.
• Ustawa z 29.08.1997 – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. 2026 poz. 622): art. 223 § 2 pkt 1.
• Obwieszczenie Ministra Finansów i Gospodarki z 1.08.2025 w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2026 (M.P. 2025 poz. 726).
• Rozporządzenie Rady Ministrów z 18.12.2024 w sprawie Polskiej Klasyfikacji Działalności (PKD) (Dz.U. 2024 poz. 1936).
• Wyrok SN z 12.01.2021, IV CSKP 20/21, OSNC 2021, nr 10, poz. 69.
• Wyroki: Sądu Okręgowego w Gdańsku z 17.01.2018, XV C 677/16; Sądu Okręgowego w Krakowie z 11.04.2016, I C 1809/15.
• Wyrok NSA z 4.02.2020, II FSK 716/18.