Podatek od najmu mieszkania: ryczałt 8,5% i 12,5%, terminy i obowiązki wynajmującego

Wynajmujesz mieszkanie, najemca co miesiąc przelewa czynsz, a Ty nie wiesz, ile z tego oddać urzędowi skarbowemu i do kiedy. Podatek od najmu prywatnego to ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, dalej: u.z.p.d.). Liczysz go od całego czynszu, bez odliczania kosztów (art. 12 ust. 2). Wpłacasz go do 20. dnia następnego miesiąca (art. 21 ust. 1), a za cały rok składasz zeznanie PIT-28 od 15 lutego do 30 kwietnia (art. 21 ust. 2 pkt 2). Przy czynszu 3000 zł miesięcznie płacisz 255 zł miesięcznie.

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Stała obsługa wynajmujących (abonament).

Stan prawny na 2.11.2026. Opisuję najem mieszkania przez osobę fizyczną poza działalnością gospodarczą (najem prywatny), a krótko także najem w firmie i VAT. Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym (t.j. Dz.U. 2025 poz. 843) zmieniła się w 2026 r. tylko w sprawach, które nie dotyczą najmu (Dz.U. 2026 poz. 779). Zmiana od 1.01.2027 r. (Dz.U. 2026 poz. 1098) dotyczy wyłącznie udostępniania zeznania w e-Urzędzie Skarbowym. Najem krótkoterminowy tylko sygnalizuję. Tam, gdzie praktyka bywa niejednolita, piszę to wprost. W nietypowej sytuacji potwierdź skutki u doradcy podatkowego albo w interpretacji indywidualnej.

Jaki podatek od najmu mieszkania płaci osoba prywatna?

Tylko ryczałt. Osoba fizyczna, która ma przychody z najmu, podnajmu lub dzierżawy poza działalnością gospodarczą, opłaca ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 2 ust. 1a u.z.p.d., art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dalej: u.p.d.o.f.).

Wyboru nie ma od przychodów uzyskanych od 1 stycznia 2023 r. W 2022 r. można było jeszcze rozliczać najem prywatny według skali podatkowej (art. 71 ust. 1 ustawy z 29.10.2021, Dz.U. 2021 poz. 2105). Dziś skali 12% i 32% ani podatku liniowego przy najmie prywatnym nie zastosujesz.

Te same zasady dotyczą najmu zwykłego i okazjonalnego. Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w 14 dni od rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów) to obowiązek z prawa lokatorskiego. Nie rozlicza ono podatku i nie zastępuje wpłat ryczałtu. Czym różnią się rodzaje umów, opisuję w tekście Umowa najmu mieszkania: zwykła, okazjonalna czy instytucjonalna – co wybrać.

Ile wynosi ryczałt od najmu w 2026 r.?

Stawka zależy od sumy przychodów z najmu prywatnego w roku kalendarzowym (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a u.z.p.d.):

Wyższa stawka dotyczy tylko nadwyżki, a nie całego przychodu. Limit 100 000 zł liczysz od 1 stycznia każdego roku. Jeżeli masz też firmę, limit dla najmu prywatnego liczysz odrębnie od limitu dla działalności (art. 12 ust. 14 u.z.p.d.).

Ryczałt zaokrąglasz do pełnych złotych (art. 63 § 1 Ordynacji podatkowej, dalej: O.p.). Przy czynszu 2500 zł ryczałt wynosi 212,50 zł, więc wpłacasz 213 zł.

Od czego liczysz podatek od najmu – co jest przychodem?

Przychodem są pieniądze otrzymane albo postawione do Twojej dyspozycji w roku kalendarzowym z tytułu najmu (art. 6 ust. 1a u.z.p.d.). Liczy się więc dzień wpływu czynszu, a nie miesiąc, za który najemca płaci. Czynsz za grudzień 2026 r. zapłacony 4 stycznia 2027 r. to przychód stycznia 2027 r.

Ryczałt pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty (art. 12 ust. 2 u.z.p.d.). Nie odliczysz remontu, odsetek od kredytu, czynszu do wspólnoty ani amortyzacji. Możesz odliczyć od przychodu tylko wydatki wymienione w art. 11 ust. 1 u.z.p.d., np. darowizny na cele pożytku publicznego czy wydatki na internet do 760 zł rocznie (art. 26 ust. 1 pkt 6a i 9 u.p.d.o.f.), jeżeli nie odliczyłeś ich w innym zeznaniu.

Dwie sprawy budzą najwięcej pytań:

• Media i czynsz administracyjny. Opłaty za prąd, gaz, wodę czy fundusz remontowy, które według umowy obciążają najemcę, a Ty tylko przekazujesz je dalej, nie są Twoim przychodem. Tak przyjmuje dziś Dyrektor KIS przy najmie prywatnym (interpretacja z 11.06.2025, 0112-KDIL2-2.4011.346.2025.2.MM), a NSA przy najmie w firmie (wyrok z 27.01.2026, II FSK 559/23). Gdy umowa przewiduje jedną kwotę „z opłatami”, przychodem może być całość. Wpisz więc w umowie osobno czynsz i opłaty. Najprościej, gdy najemca płaci media bezpośrednio dostawcom.
• Kaucja. Kaucja zwrotna nie jest przychodem, dopóki ją przechowujesz. Przychód powstaje, gdy zatrzymasz ją albo jej część, np. na zaległy czynsz czy naprawę szkód (interpretacja Dyrektora KIS z 28.04.2023, 0114-KDIP3-2.4011.208.2023.2.MJ). Jak rozliczyć kaucję po wyprowadzce, opisuję w tekście Kaucja za mieszkanie: ile może wynosić, kiedy zwrot i jakie potrącenia.

Kiedy płacić ryczałt od najmu?

Ryczałt obliczasz i wpłacasz za każdy miesiąc do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień do 20 stycznia następnego roku (art. 21 ust. 1 u.z.p.d.). Jeżeli w danym miesiącu czynsz nie wpłynął, za ten miesiąc nic nie płacisz.

Możesz też płacić kwartalnie: do 20. dnia miesiąca po kwartale, a za IV kwartał do 20 stycznia (art. 21 ust. 1a). Nie składasz w tej sprawie żadnego wniosku: o wyborze kwartalnego sposobu informujesz w zeznaniu rocznym (art. 21 ust. 1c). Ustawa ogranicza płatności kwartalne do podatników, których przychody w poprzednim roku nie przekroczyły równowartości 200 000 euro (art. 21 ust. 1b). Przepis mówi o przychodach „z działalności”, ale Dyrektor KIS przyjmuje, że kwartalnie może płacić także wynajmujący prywatnie (interpretacja z 18.04.2024, 0115-KDIT3.4011.180.2024.2.PS).

Gdy 20. dzień miesiąca wypada w sobotę albo w dzień ustawowo wolny od pracy, termin przesuwa się na następny dzień roboczy (art. 12 § 5 O.p.). Ryczałt wpłacasz na swój mikrorachunek podatkowy. Jego numer sprawdzisz w e-Urzędzie Skarbowym albo w urzędzie skarbowym (art. 61b § 1 i 3 O.p.).

Jak zgłosić ryczałt od najmu i rozliczyć PIT-28?

Przy najmie prywatnym nie składasz oświadczenia o wyborze ryczałtu, bo ryczałt jest obowiązkowy (art. 2 ust. 1a u.z.p.d.). Nie prowadzisz też ewidencji przychodów (art. 15 ust. 3). Wpłacasz ryczałt w terminie i zachowujesz umowę oraz potwierdzenia przelewów.

Za cały rok składasz zeznanie PIT-28 w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego (art. 21 ust. 2 pkt 2 u.z.p.d.). Od 15 lutego urząd udostępnia Ci zeznanie w e-Urzędzie Skarbowym, wypełnione danymi, które ma, w tym o wpłaconym ryczałcie (art. 21c ust. 1). Jego akceptacja oznacza złożenie zeznania (art. 21c ust. 2). Sprawdź jednak każdą kwotę: urząd nie wie, ile czynszu faktycznie otrzymałeś.

Podatek od najmu a małżonkowie – kto płaci i jaki jest limit?

Jeżeli wynajmujecie mieszkanie z majątku wspólnego, przychód co do zasady dzieli się między małżonków według ich praw do udziału w zysku, a bez przeciwnego dowodu po równo (art. 12 ust. 5 i 6 u.z.p.d.). Każde z Was płaci ryczałt od swojej części i ma własny limit 100 000 zł.

Możecie też złożyć pisemne oświadczenie, że całość przychodu opodatkowuje jedno z Was (art. 12 ust. 6). Składacie je do 20. dnia miesiąca po miesiącu, w którym wpłynął pierwszy czynsz w roku, a gdy pierwszy czynsz wpłynął w grudniu – do końca roku (art. 12 ust. 7). Wtedy limit dla tego małżonka wynosi 200 000 zł (art. 12 ust. 13). Wybór obowiązuje także w kolejnych latach, dopóki nie zawiadomicie urzędu o rezygnacji (art. 12 ust. 8a). Oświadczenie może podpisać jedno z małżonków (art. 12 ust. 8c).

Kiedy najem mieszkania staje się działalnością gospodarczą?

Ustawa nie podaje liczby mieszkań, od której zaczyna się działalność. Z najmu prywatnego wyłącza tylko najem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.).

Spór o to, czy decyduje skala najmu, rozstrzygnęła uchwała siedmiu sędziów NSA z 24 maja 2021 r. (II FPS 1/21). Przychody z najmu należą do najmu prywatnego bez ograniczeń, chyba że lokal wprowadziłeś do majątku związanego z działalnością gospodarczą. Z samej wysokości przychodu ani liczby mieszkań nie wynika, że prowadzisz firmę. Związek z firmą pokazuje np. amortyzowanie lokalu jako środka trwałego. Jeżeli masz firmę i kilka mieszkań, a sytuacja nie jest jasna, zapytaj o interpretację indywidualną (art. 14b § 1 O.p.). Zastosowanie się do niej nie może Ci szkodzić (art. 14k § 1 O.p.).

Od kwalifikacji zależy też umowa. Najem okazjonalny może zawrzeć tylko właściciel, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali (art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Przy takiej działalności wybierasz najem instytucjonalny (art. 19f ust. 1).

Ryczałt od najmu w działalności gospodarczej – co się zmienia?

Najem w ramach firmy możesz opodatkować na trzy sposoby:

1. Ryczałtem 8,5% i 12,5%, z odrębnym limitem 100 000 zł (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. b i d, ust. 14 u.z.p.d.). Trzeba złożyć oświadczenie o wyborze ryczałtu do 20. dnia miesiąca po miesiącu pierwszego przychodu w roku (art. 9 ust. 1) i prowadzić ewidencję przychodów (art. 15 ust. 1).
2. Według skali podatkowej: 12% do 120 000 zł dochodu i 32% od nadwyżki (art. 27 ust. 1 u.p.d.o.f.).
3. Podatkiem liniowym 19% od dochodu, po złożeniu oświadczenia (art. 9a ust. 2, art. 30c ust. 1 u.p.d.o.f.).

Przy skali i podatku liniowym płacisz od dochodu, czyli odliczasz koszty. Amortyzacji nie podlegają jednak lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, budynki mieszkalne i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, służące działalności albo wynajmowane (art. 22c pkt 2 u.p.d.o.f.). Odpisy od mieszkań można było zaliczać do kosztów najpóźniej do 31 grudnia 2022 r. (art. 71 ust. 2 ustawy z 29.10.2021). Który sposób jest tańszy, policzy księgowy na Twoich liczbach.

Czy od najmu mieszkania płaci się VAT?

Co do zasady nie. Zwolnione z VAT są usługi wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, dalej: u.VAT). Zwolnienie obejmuje także wynajem na rzecz społecznej agencji najmu.

Liczy się cel, w jakim lokal wykorzystuje sam najemca. Według NSA zwolnienie nie obejmuje najmu firmie, która udostępnia mieszkanie swoim pracownikom albo podnajmuje je dalej (wyroki z 26.04.2023, I FSK 524/20, i z 12.05.2023, I FSK 360/20). Organy podatkowe oceniały mieszkania dla pracowników niekiedy inaczej, więc przed umową z firmą warto mieć interpretację indywidualną.

Najem lokalu użytkowego (biura, sklepu) też nie korzysta z tego zwolnienia. Możesz jednak korzystać ze zwolnienia podmiotowego, dopóki wartość sprzedaży w poprzednim i bieżącym roku nie przekroczy 240 000 zł (art. 113 ust. 1 u.VAT). Do tego limitu co do zasady wliczasz też zwolniony najem mieszkań (art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a).

Najem krótkoterminowy, np. na doby przez portale rezerwacyjne, to zwykle usługa związana z zakwaterowaniem. Obowiązuje przy niej stawka VAT 8% (art. 146ef ust. 1 pkt 2 u.VAT i poz. 47 załącznika nr 3). Szczegóły opisuję w tekście Najem krótkoterminowy: co to jest, jakie przepisy obowiązują w 2026 r. i co może wspólnota.

Przykład: dwa mieszkania i przekroczenie 100 000 zł

Pan Tomasz nie ma żony ani firmy. Od stycznia 2026 r. wynajmuje dwa mieszkania w Lublinie po 4500 zł miesięcznie. Najemcy płacą 10. dnia każdego miesiąca, a media regulują bezpośrednio u dostawców. Każdy wpłacił kaucję 4500 zł.

Rozliczenie 2026 r.:

• styczeń–listopad: przychód 9000 zł miesięcznie, ryczałt 9000 zł × 8,5% = 765 zł miesięcznie,
• termin za styczeń: piątek 20 lutego 2026 r.,
• termin za listopad: 20 grudnia 2026 r. to niedziela, więc ostatni dzień terminu to poniedziałek 21 grudnia 2026 r. (art. 12 § 5 O.p.),
• grudzień: po listopadzie przychód wynosi 99 000 zł, więc z grudniowych 9000 zł tylko 1000 zł mieści się w limicie: 1000 zł × 8,5% = 85 zł, a 8000 zł × 12,5% = 1000 zł; razem 1085 zł do środy 20 stycznia 2027 r.,
• rok 2026 razem: przychód 108 000 zł, ryczałt 8500 zł + 1000 zł = 9500 zł,
• kaucje: 9000 zł nie jest przychodem, dopóki pan Tomasz ich nie zatrzyma,
• PIT-28: od poniedziałku 15 lutego do piątku 30 kwietnia 2027 r.

Gdyby oba mieszkania były w majątku wspólnym z żoną, każde z małżonków miałoby 54 000 zł przychodu i zapłaciłoby 4590 zł. Razem 9180 zł, czyli o 320 zł mniej, bo żadne nie przekroczyłoby limitu.

Co możesz zrobić

1. Sprawdź, czy mieszkanie nie należy do majątku Twojej firmy. Jeżeli nie, co do zasady wynajmujesz prywatnie, także przy kilku lokalach.
2. Zapisz w umowie najmu, kto płaci media i czynsz do wspólnoty i jak rozliczacie kaucję. Od tego zależy, co jest Twoim przychodem.
3. Prowadź dla siebie prostą tabelę: data wpływu czynszu, kwota, przychód narastająco od początku roku. Zobaczysz, kiedy zbliżasz się do 100 000 zł.
4. Wpłacaj ryczałt do 20. dnia następnego miesiąca (albo kwartalnie) na mikrorachunek podatkowy.
5. Jeżeli jesteście małżeństwem, zdecydujcie przed pierwszym czynszem w roku, czy podatek płaci jedno z Was. Termin oświadczenia to 20. dzień następnego miesiąca.
6. Między 15 lutego a 30 kwietnia sprawdź i złóż PIT-28.

Rozliczeń podatkowych nie prowadzę – to praca dla księgowego albo doradcy podatkowego. Zajmuję się prawną stroną najmu: umowami dobranymi do trybu najmu, z jasnym zapisem o mediach i kaucji, zgłoszeniami najmu okazjonalnego, a gdy najemca nie płaci – wypowiedzeniami i sprawami w sądzie. Przy kilku mieszkaniach prowadzę to w stałej obsłudze wynajmujących. Nie obiecuję wyniku. Powiem wprost, co w umowie trzeba zmienić.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Najczęstsze pytania

Ile wynosi ryczałt od najmu w 2026 r.?

8,5% przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a u.z.p.d.). Małżonkowie ze wspólnością majątkową co do zasady mają limit u każdego z osobna (art. 12 ust. 5 i 6).

Do kiedy płacić ryczałt od najmu?

Do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymałeś czynsz, a za grudzień do 20 stycznia (art. 21 ust. 1 u.z.p.d.). Możesz też płacić kwartalnie, do 20. dnia miesiąca po kwartale (art. 21 ust. 1a).

Jak zgłosić ryczałt od najmu prywatnego?

Nie zgłaszasz go, bo przy najmie prywatnym ryczałt jest obowiązkowy (art. 2 ust. 1a u.z.p.d.). Oświadczenie składają tylko małżonkowie, którzy chcą, żeby całość opodatkowało jedno z nich (art. 12 ust. 6 i 7).

Czy od ryczałtu od najmu można odliczyć koszty?

Nie. Ryczałt pobiera się od przychodu bez pomniejszania o koszty (art. 12 ust. 2 u.z.p.d.), więc remont, wyposażenie czy odsetki od kredytu nie obniżą podatku. Odliczysz tylko wydatki z art. 11 ust. 1, np. niektóre darowizny. Koszty rozliczysz dopiero przy najmie w działalności opodatkowanym skalą albo podatkiem liniowym.

Jaki podatek od najmu okazjonalnego?

Taki sam jak od zwykłego najmu prywatnego (art. 2 ust. 1a u.z.p.d.). Zgłoszenie umowy w urzędzie skarbowym (art. 19b ust. 1 u.o.p.l.) nie zastępuje wpłat ryczałtu ani PIT-28.

Kiedy złożyć PIT-28 za najem?

Od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym otrzymywałeś czynsz (art. 21 ust. 2 pkt 2 u.z.p.d.).

Czy najem mieszkania jest zwolniony z VAT?

Tak, jeżeli wynajmujesz na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe (art. 43 ust. 1 pkt 36 u.VAT). Zwolnienie nie obejmuje lokalu użytkowego ani najmu krótkoterminowego, który jest usługą zakwaterowania. Najem firmie na mieszkania dla pracowników albo do podnajmu NSA uznaje za niezwolniony.

Źródła

• Ustawa z 20.11.1998 o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. 2025 poz. 843 ze zm.): art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a, art. 9 ust. 1, art. 11 ust. 1, art. 12 ust. 1 pkt 4, ust. 2, 5–8c, 13 i 14, art. 15 ust. 1 i 3, art. 21 ust. 1–1c i ust. 2 pkt 2, art. 21c ust. 1–2.
• Ustawa z 26.07.1991 o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 592 ze zm.): art. 9a ust. 2 i 6, art. 10 ust. 1 pkt 6, art. 22c pkt 2, art. 26 ust. 1 pkt 6a i 9, art. 27 ust. 1, art. 30c ust. 1.
• Ustawa z 29.10.2021 o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2021 poz. 2105): art. 71.
• Ustawa z 29.08.1997 – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. 2026 poz. 622 ze zm.): art. 12 § 5, art. 14b § 1, art. 14k § 1, art. 61b § 1 i 3, art. 63 § 1.
• Ustawa z 11.03.2004 o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263 ze zm.): art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 113 ust. 1 i 2, art. 146ef ust. 1 pkt 2, załącznik nr 3 poz. 47.
• Ustawa z 21.06.2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725): art. 19a ust. 1, art. 19b ust. 1, art. 19f ust. 1.
• NSA: uchwała 7 sędziów z 24.05.2021, II FPS 1/21; wyroki z 26.04.2023, I FSK 524/20, z 12.05.2023, I FSK 360/20, z 27.01.2026, II FSK 559/23.
• Interpretacje indywidualne Dyrektora KIS: 0114-KDIP3-2.4011.208.2023.2.MJ, 0115-KDIT3.4011.180.2024.2.PS, 0112-KDIL2-2.4011.346.2025.2.MM.