Sprzedaż udziału w nieruchomości: czy potrzebna zgoda współwłaściciela i jak to zrobić

Masz połowę domu z bratem, on w nim mieszka, nie chce Cię spłacić ani sprzedać całości? Swój udział możesz sprzedać sam. Każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych (art. 198 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Wystarczy umowa w formie aktu notarialnego z kupującym (art. 158 k.c.). Wyjątki dotyczą udziału w nieruchomości ze spadku przed działem, majątku wspólnego małżonków i nieruchomości rolnej.

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Zniesienie współwłasności.

Stan prawny na 2.11.2026. Opisuję sprzedaż udziału we współwłasności w częściach ułamkowych: domu, mieszkania, działki. Nie opisuję sprzedaży udziałów w spółce, która ma nieruchomość. Taksę notarialną zmieniono rozporządzeniem z 13.10.2026 (Dz.U. 2026 poz. 1370, zmiany od 5.11.2026): maksymalne stawki od wartości do 2 mln zł się nie zmieniają. Podatki opisuję z ustaw – w nietypowej sytuacji potwierdź je u doradcy podatkowego albo interpretacją indywidualną.

Czy można sprzedać udział w nieruchomości bez zgody współwłaściciela?

Tak. Udział to ułamek prawa własności całej rzeczy, np. 1/2 (art. 195 k.c.), i rozporządzasz nim sam (art. 198 k.c.). Możesz sprzedać cały udział albo jego część, np. 1/4 z Twojej 1/2, także obcej osobie.

Zgoda wszystkich jest potrzebna do sprzedaży całej nieruchomości (art. 199 k.c.). Bez niej nie sprzedasz też „swojego” pokoju ani „swojej” części działki, bo udział nie jest fizyczną częścią rzeczy.

Kupujący wchodzi w Twoje miejsce. Wiąże go umowa o sposobie korzystania z rzeczy (np. „parter dla brata, piętro dla siostry”) i umowa wyłączająca zniesienie współwłasności, jeżeli o nich wiedział lub mógł się łatwo dowiedzieć (art. 221 k.c.).

Udziału w nieruchomości wspólnej przy mieszkaniu w bloku (grunt, klatka, dach) nie sprzedasz osobno. To prawo związane z własnością lokalu (art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali).

Kiedy zgoda współwłaściciela albo innej osoby jest jednak potrzebna?

Ostatni wiersz łatwo przeoczyć. Bez zgody małżonka ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez niego (art. 37 § 2 k.r.o.).

Sprzedaż udziału w nieruchomości w spadku – co z rodzeństwem?

Przed działem spadku rodzeństwo ma po ułamku w każdym przedmiocie spadku. Sprzedać udział w samym mieszkaniu spadkobierca może za zgodą pozostałych. Bez zgody któregokolwiek z nich rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby jego uprawnienia z przepisów o dziale spadku (art. 1036 k.c.).

W uzasadnieniu postanowienia z 12.05.2016 (IV CSK 477/15) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że sąd dzielący spadek może przeprowadzić dział tak, jakby sprzedaży nie było. Kupujący ryzykuje więc, że mieszkanie przypadnie w dziale bratu, a jemu zostanie roszczenie do sprzedawcy.

Nabywca udziału w przedmiocie spadku nie wstępuje w prawa spadkobiercy. Sam nie zażąda działu, ale może wziąć udział w sprawie wszczętej przez spadkobiercę (postanowienie SN z 11.12.2013, IV CSK 687/13).

Bez tego ryzyka sprzedasz cały udział w spadku, w formie aktu notarialnego (art. 1051 i 1052 § 3 k.c.). O tej drodze i spłacie rodzeństwa piszę w tekście Mieszkanie po rodzicach: kto dziedziczy, jak spłacić rodzeństwo i sprzedać. Formę zgody spadkobierców uzgodnij z notariuszem przed aktem.

Sprzedaż udziału w nieruchomości po rozwodzie

W czasie małżeństwa nie sprzedasz „swojej połowy” mieszkania z majątku wspólnego. Małżonek nie może rozporządzać udziałem, który przypadnie mu w razie ustania wspólności (art. 35 k.r.o.).

Po ustaniu wspólności (rozwód, separacja, rozdzielność) udziały są co do zasady równe (art. 43 § 1 k.r.o.), a do majątku stosuje się odpowiednio przepisy o dziale spadku (art. 46 k.r.o.). Dlatego przed podziałem majątku sprzedaż udziału wymaga zgody byłego małżonka na zasadach z art. 1036 k.c. Bez niej jest bezskuteczna wobec niego, jeżeli narusza jego uprawnienia przy podziale majątku (postanowienie SN z 26.09.2007, IV CSK 139/07).

Uchwała SN z 17.04.2015 (III CZP 9/15) przesądza, że wierzyciel byłego małżonka może prowadzić egzekucję z jego udziału w takiej nieruchomości. Sprzedaż przez komornika nie jest rozporządzeniem udziałem, więc zgoda drugiego małżonka nie jest potrzebna.

Sprzedaż udziału w nieruchomości rolnej

1. Pierwokup współwłaściciela-rolnika. Pozostałym współwłaścicielom nieruchomości rolnej przysługuje prawo pierwokupu udziału, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Wyjątki: sprzedajesz udział razem ze swoim gospodarstwem, kupuje inny współwłaściciel albo osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po Tobie (art. 166 § 1 k.c.).
2. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (u.k.u.r.). Do udziału w nieruchomości rolnej w rozumieniu tej ustawy stosuje się jej przepisy (art. 166 § 3 k.c., art. 2c u.k.u.r.). Według komentarzy pierwokup współwłaściciela-rolnika zostaje, a ustawa dokłada swoje wymogi. Kupującym co do zasady może być tylko rolnik indywidualny, a inna osoba potrzebuje zgody KOWR. Wyjątki obejmują m.in. osobę bliską sprzedawcy i nieruchomość o powierzchni mniejszej niż 1 ha; liczy się powierzchnia całej nieruchomości, a nie część przypadająca na udział (art. 2a ust. 1, 3 i 4 u.k.u.r.). Przy sprzedaży prawo pierwokupu ma dzierżawca, a gdy go nie ma albo nie skorzysta – KOWR (art. 3 ust. 1 i 4), także przy nieruchomości poniżej 1 ha.

Gdy pierwokup przysługuje z mocy ustawy współwłaścicielowi, dzierżawcy albo Skarbowi Państwa, umowa bezwarunkowa jest nieważna (art. 599 § 2 k.c.). Zawiera się więc umowę warunkową, a uprawnieni mają miesiąc od zawiadomienia (art. 598 § 2 k.c.). Kiedy zgoda KOWR jest potrzebna, opisuję w tekście Zgoda KOWR na nabycie nieruchomości rolnej: kiedy jest potrzebna i jak ją uzyskać.

Jak zablokować sprzedaż udziału w nieruchomości?

Co do zasady nie da się. Prawa do sprzedaży udziału nie można wyłączyć umową (art. 57 § 1 k.c.). Współwłaściciel może się tylko zobowiązać, że udziału nie sprzeda (art. 57 § 2 k.c.); złamanie umowy rodzi odszkodowanie, a nie nieważność sprzedaży. Co możesz zrobić:

• Umówić prawo pierwokupu w umowie współwłaścicieli (art. 596 k.c.). Sprzedaż bezwarunkowa mimo umownego pierwokupu jest ważna, a sprzedawca odpowiada za szkodę (art. 599 § 1 k.c.).
• Powołać się na art. 1036 k.c., jeżeli nieruchomość jest w niepodzielonym spadku albo w majątku po ustaniu wspólności, i nie wyrażać zgody.
• Złożyć ofertę odkupu po cenie, którą proponuje inwestor.
• Złożyć wniosek o zniesienie współwłasności (art. 210 § 1 k.c.). Sprzedaży nie zatrzyma, ale nie czekasz na ruch nowego współwłaściciela. Opisuję to w tekście Zniesienie współwłasności: u notariusza czy w sądzie, koszty i co gdy brak zgody.

Ile jest wart udział i kto go kupi?

Ustawa nie podaje wzoru na cenę udziału, ustalają ją strony. Na rynku za udział płaci się zwykle mniej niż ułamek wartości całości, bo kupujący nie dostaje wyłącznego korzystania i musi się porozumieć z resztą albo przejść sprawę o zniesienie współwłasności. Ile wynosi różnica, zależy od rzeczy i od tego, kto w niej mieszka. Jednej stawki nie ma.

Inaczej liczy się wartość w sądzie i u komornika:

• przy zniesieniu współwłasności sąd ustala wartość nieruchomości, zwykle z opinii biegłego, a spłata ma wyrównać wartość udziału (art. 212 § 1–2 k.c.);
• w egzekucji szacuje się całą nieruchomość, a suma oszacowania udziału to odpowiednia jej część (art. 1009 Kodeksu postępowania cywilnego, dalej: k.p.c.). Sąd Najwyższy zauważył jednak, że egzekucja z udziału może być mniej skuteczna niż z całej rzeczy (uzasadnienie uchwały III CZP 9/15).

Udziały kupują pozostali współwłaściciele i firmy skupujące udziały. Inwestor zarabia na różnicy między ceną zakupu a tym, co dostanie po zniesieniu współwłasności albo w ugodzie. Zanim przyjmiesz ofertę, porównaj ją z wyceną całości i zaproponuj tę cenę współwłaścicielowi.

Co kupujący udział może zrobić po zakupie?

Nowy współwłaściciel ma te same prawa co Ty:

1. Współposiadanie i korzystanie z całej rzeczy w zakresie, który da się pogodzić z korzystaniem przez pozostałych (art. 206 k.c.).
2. Wynagrodzenie za korzystanie od współwłaściciela, który korzysta z rzeczy z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wyłączający współposiadanie nabywcy (uchwała 7 sędziów SN z 19.03.2013, III CZP 88/12; art. 224 § 2 lub 225 k.c.).
3. Pożytki i koszty według udziałów, np. czynsz z najmu i podatek od nieruchomości (art. 207 k.c.).
4. Zniesienie współwłasności w każdym czasie (art. 210 § 1 k.c.).

Sprzedaż udziału w nieruchomości przez komornika, syndyka i gminę

Komornik. Do egzekucji z udziału stosuje się przepisy o egzekucji z nieruchomości (art. 1004 k.p.c.). O zajęciu komornik zawiadamia pozostałych współwłaścicieli (art. 1005 k.p.c.). Na drugiej licytacji cena wywołania to 2/3 sumy oszacowania (art. 983 k.p.c.). Jeżeli i wtedy nikt nie kupi, współwłaściciel może przejąć udział za co najmniej 2/3 sumy oszacowania (art. 984 § 1 k.p.c.).

Syndyk. Sprzedaż w upadłości ma skutki sprzedaży egzekucyjnej, a do udziału stosuje się odpowiednio m.in. art. 1004, 1005 i 1009 k.p.c. (art. 313 ust. 1 i 6 Prawa upadłościowego).

Gmina. Sprzedaje co do zasady w przetargu, ale udział może sprzedać bez przetargu pozostałym współwłaścicielom (art. 37 ust. 1 i ust. 2 pkt 9 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Sprzedaż udziału w nieruchomości a podatek i koszty

PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) płaci kupujący: 2% wartości rynkowej udziału (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, dalej: u.p.c.c.). Pobiera go notariusz (art. 10 ust. 2). Gdy cena jest wyraźnie niższa niż ułamek wartości całości, miej uzasadnienie, np. operat dla udziału, bo urząd może wezwać do podwyższenia wartości (art. 6 ust. 3–4). Zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu mówi o sprzedaży prawa własności lokalu albo domu (art. 9 pkt 17). Czy obejmuje kupno samego udziału, jest sporne: NSA uznał, że tak (wyrok z 23.06.2026, III FSK 525/25, udział w domu), ale fiskus w interpretacjach nadal odmawia. Bez własnej interpretacji indywidualnej licz się z podatkiem.

PIT płaci sprzedający: 19% od dochodu, jeżeli sprzedaje przed upływem 5 lat od końca roku nabycia udziału (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a i art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dalej: u.p.d.o.f.). Przy spadku liczy się nabycie przez spadkodawcę (art. 10 ust. 5), po ustaniu wspólności małżeńskiej – nabycie do majątku wspólnego (art. 10 ust. 6). Dochód i ulgę mieszkaniową opisuję w tekście Sprzedaż mieszkania ze spadku a podatek: kiedy zapłacisz 19% PIT, a kiedy nie.

Koszty u notariusza:

• taksa notarialna od wartości udziału: przy 245 000 zł maksymalnie 1750 zł, czyli 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł (§ 3 pkt 5 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej), plus VAT; notariusz może pobrać mniej;
• od 5.11.2026 za złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej maksymalnie 300 zł plus VAT (§ 15c rozporządzenia) oraz wypisy aktu;
• opłata sądowa od wniosku o wpis udziału: część 200 zł proporcjonalna do udziału, nie mniej niż 100 zł (art. 42 ust. 1–2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Kto płaci taksę i koszty wpisu, decyduje umowa. Zwykle płaci kupujący.

Przykład. Pani Marta i jej brat dostali od rodziców w 2018 r. dom w darowiźnie, po 1/2. Od 2024 r. brat mieszka w nim sam, nie wpuszcza siostry i odmawia spłaty.

W poniedziałek 12 października 2026 r. firma skupująca udziały proponuje pani Marcie 245 000 zł. Rzeczoznawca wycenił cały dom na 700 000 zł, więc 1/2 to 350 000 zł. W poniedziałek 19 października pani Marta proponuje bratu na piśmie tę samą cenę, z terminem odpowiedzi do 2 listopada. Brat milczy.

Akt podpisują w poniedziałek 23 listopada 2026 r. Zgoda brata nie jest potrzebna (art. 198 k.c.): dom nie jest ziemią rolną ani spadkiem, a pani Marta nie jest w małżeństwie. Kupujący płaci 4900 zł PCC (2% od 245 000 zł), taksę do 1750 zł plus VAT, do 300 zł plus VAT za wniosek o wpis i 100 zł opłaty sądowej. Pani Marta nie płaci PIT: udział nabyła w 2018 r., więc 5 lat minęło 31 grudnia 2023 r.

Firma może teraz żądać od brata wynagrodzenia za korzystanie z domu (III CZP 88/12) i zniesienia współwłasności. Gdyby dom pochodził ze spadku bez działu, sprzedaż bez zgody brata groziłaby bezskutecznością przy dziale (art. 1036 k.c.).

Co możesz zrobić

1. Sprawdź księgę wieczystą. W dziale II zobaczysz udziały i podstawę nabycia. Spadek bez działu albo majątek po rozwodzie oznacza, że potrzebna będzie zgoda.
2. Sprawdź, czy udział kupiłeś w czasie małżeństwa. Wtedy co do zasady potrzebna jest zgoda małżonka.
3. Sprawdź, czy to nieruchomość rolna (wypis z ewidencji, plan miejscowy). Jeżeli tak, umowa będzie warunkowa.
4. Ustal wartość całości i udziału. Bez niej nie ocenisz oferty i nie obronisz ceny przed urzędem skarbowym.
5. Zaproponuj współwłaścicielowi na piśmie cenę i termin odpowiedzi. Nie musisz, ale to często najszybsza droga.
6. Policz PIT i umów notariusza: numer księgi wieczystej, dokument nabycia, ewentualne zgody.

Jeżeli chcesz to przejść z pełnomocnikiem, sprawdzę, czy sprzedaż wymaga zgody, jakie ryzyko bierze kupujący i jakie podatki zapłacicie. Przygotuję projekt umowy albo wynegocjuję cenę ze współwłaścicielem. Gdy wolisz wyjść ze współwłasności przez sąd, opisuję to na stronie usługi Zniesienie współwłasności. Nie obiecuję wyniku: cenę udziału ustala rynek, a sposób zniesienia współwłasności – sąd.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Najczęstsze pytania

Czy można sprzedać udział w nieruchomości bez zgody współwłaściciela?

Tak. Każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych (art. 198 k.c.), w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Zgoda jest potrzebna m.in. przy udziale w przedmiocie spadku przed działem (art. 1036 k.c.) i po ustaniu wspólności małżeńskiej przed podziałem majątku (art. 46 k.r.o.).

Czy współwłaścicielowi przysługuje prawo pierwokupu udziału?

Co do zasady nie. Ustawa daje je współwłaścicielom nieruchomości rolnej, którzy prowadzą na niej gospodarstwo rolne (art. 166 § 1 k.c.); przy ziemi rolnej także dzierżawcy albo KOWR (art. 3 u.k.u.r.). Poza tym pierwokup musi wynikać z umowy (art. 596 k.c.).

Czy po rozwodzie mogę sprzedać swoją połowę mieszkania?

Przed podziałem majątku potrzebujesz zgody byłego małżonka (art. 46 k.r.o. w zw. z art. 1036 k.c.; postanowienie SN z 26.09.2007, IV CSK 139/07). W czasie trwania wspólności sprzedaż „połowy” jest wyłączona (art. 35 k.r.o.).

Kto płaci podatek przy sprzedaży udziału w nieruchomości?

Kupujący płaci 2% PCC od wartości rynkowej udziału (art. 4 pkt 1 i art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a u.p.c.c.). Sprzedający płaci 19% PIT od dochodu, jeżeli sprzedaje przed upływem 5 lat od końca roku nabycia (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a i art. 30e u.p.d.o.f.).

Źródła

• Ustawa z 23.04.1964 – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 57, 158, 166, 195, 198, 199, 206, 207, 210 § 1, 212, 221, 224 § 2, 225, 596–599, 1036, 1051, 1052 § 3.
• Ustawa z 25.02.1964 – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. 2026 poz. 236): art. 33 pkt 2, 35, 37, 43 § 1, 46.
• Ustawa z 17.11.1964 – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468 ze zm.): art. 983, 984 § 1, 1004, 1005, 1009.
• Ustawa z 11.04.2003 o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 941): art. 2, 2a, 2c, 3.
• Ustawa z 24.06.1994 o własności lokali (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232): art. 3 ust. 1.
• Ustawa z 28.02.2003 – Prawo upadłościowe (t.j. Dz.U. 2026 poz. 913): art. 313 ust. 1 i 6.
• Ustawa z 21.08.1997 o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399 ze zm.): art. 37 ust. 1 i ust. 2 pkt 9.
• Ustawa z 9.09.2000 o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 191 ze zm.): art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1 i ust. 3–4, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 9 pkt 17, art. 10 ust. 2.
• Ustawa z 26.07.1991 o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 592 ze zm.): art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, ust. 5 i 6, art. 30e ust. 1.
• Ustawa z 28.07.2005 o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228 ze zm.): art. 42 ust. 1–2.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566; zmiana: Dz.U. 2026 poz. 1370, od 5.11.2026): § 2, § 3, § 15c.
• Sąd Najwyższy: uchwała 7 sędziów z 19.03.2013, III CZP 88/12; uchwała z 17.04.2015, III CZP 9/15; postanowienia z 26.09.2007, IV CSK 139/07, z 11.12.2013, IV CSK 687/13, i z 12.05.2016, IV CSK 477/15.
• Naczelny Sąd Administracyjny: wyrok z 23.06.2026, III FSK 525/25.