Handlowiec przysłał PDF na 40 stron, mówi, że to „standardowy dokument”, a rezerwacja ma być do piątku. Prospekt informacyjny dewelopera to dokument według ustawowego wzoru, w którym deweloper opisuje siebie, grunt, sąsiedztwo, budowę, finansowanie i Twoje mieszkanie. Musi doręczyć Ci go z załącznikami, nieodpłatnie i na trwałym nośniku, przed umową rezerwacyjną albo deweloperską (art. 20 ust. 1 i 3, art. 21 ust. 1–2 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, dalej: ustawa deweloperska). Prospekt staje się integralną częścią umowy (art. 23 ust. 2). Jeżeli go nie dostałeś, jest niepełny albo niezgodny z umową lub ze stanem faktycznym, masz 30 dni od zawarcia umowy na odstąpienie (art. 43 ust. 1 pkt 2–5 i ust. 2). Przed podpisem sprawdź przede wszystkim hipoteki, sąsiedztwo, pozwolenie na budowę, rachunek powierniczy, harmonogram i cenę.
Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Sprawdzenie umowy deweloperskiej.
Stan prawny na 4.11.2026. Opisuję prospekt według ustawy z 20.05.2021 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880) i wzoru z załącznika do niej. Dwie zmiany czekają na wejście w życie: od 11.11.2026 (Dz.U. 2026 poz. 1077, format danych o cenach) i w przeważającej części od 2.04.2027 (Dz.U. 2025 poz. 1669, Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami). Żadna nie zmienia przepisów o prospekcie. Powołane wyroki dotyczą ustawy z 2011 r., której przepisy o prospekcie były podobne, ale nie identyczne. To wyroki w konkretnych sprawach, więc traktuj je jako przykłady.
Prospekt informacyjny dewelopera – co to jest?
To dokument, z którego kupujący ma się dowiedzieć o sytuacji prawno-finansowej dewelopera, inwestycji i konkretnym lokalu (art. 23 ust. 1). Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, sporządza go dla przedsięwzięcia deweloperskiego. Gdy wyodrębnił zadanie inwestycyjne (np. budynki jednego etapu osiedla), sporządza go dla tego zadania (art. 20 ust. 1–2).
Wzór jest załącznikiem do ustawy (art. 20 ust. 3), więc deweloper nie układa rubryk według własnego uznania. Za niesporządzenie prospektu mimo rozpoczęcia sprzedaży grozi grzywna (art. 58). Za podanie nieprawdziwych lub zatajenie prawdziwych danych grozi grzywna, kara ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do 2 lat (art. 59).
Kiedy deweloper musi doręczyć prospekt? Czy jest na jego stronie?
Przed zawarciem umowy rezerwacyjnej albo deweloperskiej, także bez Twojej prośby (art. 21 ust. 1). Ustawa nie podaje liczby dni przed podpisem, więc poproś o prospekt od razu.
Trwały nośnik to narzędzie, które pozwala przechowywać informacje i odtworzyć je w niezmienionej postaci (art. 5 pkt 11), np. papier albo plik wysłany mailem. Link do strony, którą deweloper może w każdej chwili podmienić, tego warunku co do zasady nie spełnia. Komentatorzy są tu podzieleni, więc poproś o plik. Jeżeli dostałeś prospekt tylko w pliku, na Twoje żądanie deweloper udostępnia go na papierze w swoim biurze (art. 21 ust. 3).
Na stronie internetowej dewelopera od 11.07.2025 musi być tylko część ogólna prospektu, a obok niej ceny lokali (art. 19a ust. 1). Część indywidualną konkretnego mieszkania dostajesz bezpośrednio od dewelopera.
W akcie notarialnym oświadczysz, że odebrałeś prospekt i zapoznałeś się z jego treścią (art. 35 ust. 1 pkt 16). Nie składaj tego oświadczenia, jeżeli to nieprawda.
Kiedy prospektu nie dostaniesz? Co to jest „uproszczony prospekt”?
W ustawie nie ma pojęcia „uproszczony prospekt”. Najbliżej niego są informacje z art. 27, które dostajesz przy sprzedaży gotowego lokalu.
| Sytuacja | Co dostajesz |
|---|---|
| Umowa deweloperska, umowa o przeniesienie własności gotowego lokalu lub domu z art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, rezerwacja przed nimi | pełny prospekt z załącznikami (art. 21 ust. 1) |
| Umowa sprzedaży gotowego lokalu lub domu od dewelopera (art. 3) | informacje na trwałym nośniku, bez finansowania, środków ochrony, harmonogramu i warunków odstąpienia (art. 27 ust. 1 pkt 1) |
| Pierwsza sprzedaż przez przedsiębiorcę innego niż deweloper (art. 4) | te same informacje o nieruchomości (art. 27 ust. 2) |
| Lokal niemieszkalny kupowany bez mieszkania, np. apartament inwestycyjny o statusie lokalu użytkowego | prospektu nie ma. Deweloper informuje, że ustawa nie chroni Twoich wpłat (art. 28 ust. 1) |
| Zakup od osoby prywatnej | prospektu nie ma, bo ustawy się nie stosuje (art. 2–4) |
Co zawiera prospekt informacyjny dewelopera?
Prospekt ma dwie części i trzy załączniki (załącznik do ustawy):
| Część | Co w niej jest |
|---|---|
| Część ogólna, pkt I–II | dane dewelopera, do 3 ukończonych przedsięwzięć (w tym ostatnie), czy prowadzono lub prowadzi się przeciwko niemu postępowania egzekucyjne na kwotę powyżej 100 000 zł |
| Część ogólna, pkt III | działka, księga wieczysta, hipoteki, sąsiedztwo, plany i decyzje, pozwolenie na budowę, terminy robót, finansowanie, rachunek powierniczy, stawka składki, harmonogram, waloryzacja ceny, warunki odstąpienia, zgoda banku, dokumenty do wglądu |
| Część indywidualna | cena, powierzchnia użytkowa, cena za 1 m², termin przeniesienia własności, cechy budynku (m.in. technologia, liczba lokali, miejsca postojowe, media, dostęp do drogi publicznej), usytuowanie i układ lokalu, standard wykończenia |
| Załączniki | rzut kondygnacji z zaznaczonym lokalem, wzór umowy, szkic zagospodarowania terenu i otoczenia |
Wzór w wersji word przyda się deweloperowi. Tobie służy do porównania rubryk. Pusta rubryka to pytanie do dewelopera, a prospekt bez danych ze wzoru to podstawa odstąpienia (art. 43 ust. 1 pkt 5).
Prospekt informacyjny – co sprawdzić przed podpisem?
Czytaj po kolei:
- Data. Prospekt podaje stan na dzień sporządzenia. Stary dokument może nie pokazywać nowej hipoteki ani nowej inwestycji obok.
- Deweloper. Spółka bez ukończonych inwestycji bywa spółką celową. W biurze dewelopera możesz wtedy przejrzeć sprawozdania finansowe spółki celowej i dominującej, a także pozwolenie na budowę i projekt budowlany (art. 26 ust. 1 pkt 3–5).
- Grunt i hipoteka. Wzór każe podać numer księgi, hipoteki i wnioski w dziale czwartym. Nie ma rubryki na dział trzeci, gdzie wpisuje się m.in. służebności i roszczenia (art. 25 ust. 1 pkt 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Przeczytaj więc całą księgę. Przy hipotece żądaj zgody banku na przeniesienie lokalu bez obciążenia albo zobowiązania do jej udzielenia (art. 25 ust. 1 pkt 1 ustawy deweloperskiej).
- Pozwolenie na budowę. Rubryki mówią, czy jest, czy jest ostateczne i czy zostało zaskarżone. Zestaw je z terminami robót i przeniesienia własności.
- Finansowanie. Sprawdź procentowy udział kredytu, środków własnych i innych źródeł.
- Rachunek powierniczy i DFG. Przy zamkniętym bank wypłaca pieniądze deweloperowi po przeniesieniu własności (art. 15). Przy otwartym wypłaca je po zakończeniu etapu, nie wcześniej niż po 30 dniach od umowy (art. 16 ust. 1). Składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny płaci deweloper (art. 6 ust. 2): 0,45% przy rachunku otwartym i 0,1% przy zamkniętym (§ 1 rozporządzenia, Dz.U. 2022 poz. 1341). Więcej piszę w tekście Umowa deweloperska: co to jest, co musi zawierać i jak ją sprawdzić przed aktem.
- Harmonogram. Musi mieć co najmniej 4 etapy, a koszt każdego to od 10% do 25% kosztów całości (art. 24 ust. 2). Wzór nie ma rubryki ze stanem zaawansowania budowy. Wpłacasz po zakończeniu etapu, a bank kontroluje to przed wypłatą (art. 8 ust. 3, art. 17 ust. 1).
- Cena. Porównaj cenę z prospektu z ceną na stronie dewelopera. Przy rozbieżności możesz żądać umowy po cenie dla Ciebie najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6). Jeżeli rubryka dopuszcza waloryzację ceny, przeczytaj jej zasady, bo kwota nie jest wtedy ostateczna.
- Powierzchnia. Porównaj metraż i rzut z rubryką o sposobie pomiaru powierzchni użytkowej.
Sąsiedztwo w prospekcie: co deweloper musi ujawnić?
Wzór przewiduje trzy rubryki:
- Obiekty istniejące wpływające na warunki życia, w szczególności uciążliwe zapachem, hałasem i światłem (przypis 3 wzoru).
- Plan miejscowy dla działek do 100 m od granicy terenu inwestycji: przeznaczenie, wysokość, intensywność zabudowy. Gdy planu nie ma, deweloper wpisuje „Brak planu” (przypis 5).
- Inwestycje w promieniu 1 km, zawarte w planach miejscowych, decyzjach o warunkach zabudowy, decyzjach o środowiskowych uwarunkowaniach, uchwałach o obszarach ograniczonego użytkowania, miejscowych planach odbudowy i mapach powodziowych. Osobno wzór wymienia decyzje m.in. o drogach i liniach kolejowych. Chodzi w szczególności o drogi, linie szynowe, korytarze powietrzne, oczyszczalnie, spalarnie, wysypiska i cmentarze (przypis 6).
„Brak planu” nie oznacza, że obok nic nie powstanie. Jak sprawdzić to samemu, piszę w tekście Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego: jak go sprawdzić, co oznaczają symbole i jak go zmienić.
Sąd Apelacyjny w Łodzi uznał, że deweloper uchybił obowiązkowi, bo nie podał w prospekcie planowanych hal magazynowych na działce obok osiedla. Informacja była od stycznia 2015 r. na stronie urzędu miasta, a prezes spółki o niej wiedział (wyrok z 11.10.2018, I ACa 114/18). Deweloper pozwał kupującego o wpis na forum i przegrał. Dzisiejszy wzór wymienia konkretne dokumenty, a rodzaje inwestycji tylko przykładowo, więc wyrok nie przesądza, czy wystarczy wzmianka na stronie urzędu.
Czy prospekt wiąże dewelopera?
Tak, bo prospekt z załącznikami jest integralną częścią umowy (art. 23 ust. 2). Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi-Południe przyjął, że treść prospektu kreuje obowiązki stron, a zapisy o powierzchni trzeba czytać razem z jego częścią indywidualną i rzutem (wyrok z 18.12.2024, I C 1400/24, prawomocny od 19.03.2026).
To działa w obie strony, a sądy oceniają takie zapisy różnie. W tej sprawie sąd oddalił pozew, bo rzut wyraźnie pokazywał ściany działowe wliczone do powierzchni. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga przy podobnym sporze uznał zapis o pomiarze za niedozwolony, bo odwoływał się do normy i jednocześnie wliczał ścianki działowe niezgodnie z nią. Zasądził nabywcom całe żądane 21 779,34 zł z odsetkami (wyrok z 24.04.2024, IV Ca 1735/23). W umowach zawartych od 13.02.2026 powierzchnię użytkową ustala się według zasad z Polskiej Normy (art. 5a).
Rozbieżność prospektu i umowy sama nie unieważnia umowy. Sąd Okręgowy w Szczecinie oddalił apelację nabywców, którzy tak twierdzili. Wskazał, że sprzeczności nie prowadzą automatycznie do nieważności całego kontraktu, a termin ustalony w umowie inaczej niż w prospekcie był dopuszczalny, zwłaszcza że był korzystniejszy dla nabywcy (wyrok z 15.10.2018, II Ca 33/18). Twoim narzędziem jest odstąpienie, a ono ma krótki termin.
Co, gdy deweloper zmieni prospekt?
- Przed umową. Dostajesz aneks albo nowy prospekt ze wskazaną zmianą, w tej samej formie co prospekt, chyba że wcześniej wyraźnie zgodziłeś się na inną. Musi dotrzeć w terminie, który pozwala Ci się z nim zapoznać (art. 22).
- W akcie. Postanowienia wynikające ze zmian trzeba wyraźnie podkreślić. Wiążą Cię tylko wtedy, gdy zgodzisz się na ich włączenie do umowy (art. 35 ust. 2–3).
- W czasie rezerwacji. Deweloper informuje Cię o zmianach, poza ujawnianiem w księdze roszczeń innych nabywców i hipotek ich banków (art. 33). Zmiana bez poinformowania daje niezwłoczny zwrot opłaty rezerwacyjnej (art. 34 ust. 1 pkt 3). Resztę zasad opisuję w tekście Umowa rezerwacyjna mieszkania: co powinna zawierać (wzór zapisów) i kiedy odzyskasz opłatę.
Kiedy możesz odstąpić od umowy z powodu prospektu?
| Przyczyna | Przepis | Termin |
|---|---|---|
| Umowa niezgodna z prospektem lub załącznikami (poza zmianami z art. 35 ust. 2) | art. 43 ust. 1 pkt 2 | 30 dni od zawarcia umowy |
| Prospekt, załączniki albo informacja o zmianie niedoręczone zgodnie z art. 21–22, np. odpłatnie lub bez trwałego nośnika | art. 43 ust. 1 pkt 3 | 30 dni od zawarcia umowy |
| Dane niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu zawarcia umowy | art. 43 ust. 1 pkt 4 | 30 dni od zawarcia umowy |
| Brak w prospekcie danych określonych we wzorze | art. 43 ust. 1 pkt 5 | 30 dni od zawarcia umowy |
| Brak zgody banku na przeniesienie lokalu bez hipoteki albo zobowiązania do niej | art. 43 ust. 1 pkt 8 | 60 dni od zawarcia umowy |
Termin liczy się od zawarcia umowy, nie od wykrycia problemu, a oświadczenie powinno w tym czasie dotrzeć do dewelopera (art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Jest skuteczne tylko z podpisem poświadczonym notarialnie i ze zgodą na wykreślenie Twojego roszczenia z księgi wieczystej (art. 45 ust. 1). Umowę uważa się wtedy za niezawartą, a Ty nie ponosisz kosztów (art. 44 ust. 2).
Po upływie terminu to prawo wygasa. Ustawa nie wyłącza jednak dróg ogólnych: odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 k.c.) albo uchylenia się od skutków istotnego błędu, w ciągu roku od jego wykrycia (art. 84, 88 § 2 k.c.). To trudniejsze sprawy, bo fakty musisz udowodnić.
Ustawa deweloperska – od kiedy obowiązuje i kogo dotyczy?
Obecna ustawa obowiązuje od 1.07.2022 (art. 81). Zastąpiła ustawę z 16.09.2011 (art. 80), która obowiązywała od 29.04.2012. Do inwestycji, w których sprzedaż ruszyła wcześniej i zawarto już umowę deweloperską, przez 2 lata stosowano co do zasady stare przepisy (art. 76 ust. 1).
Podlega jej deweloper, czyli przedsiębiorca realizujący przedsięwzięcie deweloperskie (art. 5 pkt 1). Chroni nabywcę, czyli osobę fizyczną kupującą w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową (art. 5 pkt 5).
Ostatnie zmiany:
- 11.07.2025: ceny i część ogólna prospektu na stronie dewelopera (art. 19a, Dz.U. 2025 poz. 758).
- 13.02.2026: cena jako iloczyn metrów powierzchni użytkowej i ceny za 1 m² w nowych umowach (art. 5a, Dz.U. 2026 poz. 27).
- 11.11.2026: format przekazywania danych o cenach (art. 19b, Dz.U. 2026 poz. 1077).
- 2.04.2027: w przeważającej części przepisy o Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (Dz.U. 2025 poz. 1669). Ceny z transakcji to inny temat, opisany w tekście Jawne ceny nieruchomości: czy każdy może sprawdzić, za ile kupiłeś mieszkanie?
Przykład. Pan Marek kupuje mieszkanie 54 m² po 11 000 zł za 1 m², czyli za 594 000 zł. W poniedziałek 9.11.2026 dostaje prospekt w PDF, a notariusza ma w środę 18.11.2026. Znajduje trzy rzeczy:
- Na stronie dewelopera cena to 10 900 zł za 1 m². Żąda umowy po tej cenie (art. 19a ust. 6), czyli za 588 600 zł. To 5 400 zł mniej.
- W rubryce o hipotekach jest hipoteka banku finansującego budowę. Prosi o dokument ze zgodą banku lub zobowiązaniem do jej udzielenia (art. 26 ust. 1 pkt 9).
- Rubryka o inwestycjach w promieniu 1 km jest pusta, a w urzędzie miasta jest decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach dla drogi 600 m od budynku. Pan Marek pisze do dewelopera i w czwartek 12.11.2026 dostaje aneks.
Gdyby odkrył drogę dopiero po akcie, miałby czas na doręczenie odstąpienia do piątku 18.12.2026, bo pusta rubryka to brak danych ze wzoru (art. 43 ust. 1 pkt 5 i ust. 2). Wpis „brak inwestycji” byłby niezgodnością ze stanem faktycznym (pkt 4).
Co możesz zrobić
- Poproś o prospekt z załącznikami przed rezerwacją i pierwszym przelewem. Zachowaj plik i maila.
- Porównaj rubryki ze wzorem z ustawy. Spisz puste i ogólnikowe.
- Przeczytaj księgę wieczystą gruntu, także dział trzeci.
- Sprawdź sam sąsiedztwo: plan miejscowy i decyzje w promieniu 1 km.
- Umów wgląd w biurze dewelopera w dokumenty z art. 26.
- Porównaj prospekt z projektem aktu, rubryka po rubryce.
- Zapisz datę aktu i policz 30 dni.
Jeżeli nie chcesz robić tego sam, sprawdzę prospekt razem z umową deweloperską: porównam dokumenty, przejrzę księgę wieczystą gruntu i zgodę banku, a Ty dostaniesz listę zmian z gotowym brzmieniem. Zakresy i ceny są na stronie „Pakiety i ceny” (/oferta/sprawdzenie-umowy-deweloperskiej). Nie obiecuję, że deweloper przyjmie wszystkie poprawki, ale powiem wprost, co jest ryzykiem, a co nim nie jest.
Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.
Najczęstsze pytania
Gdzie znajdę wzór prospektu informacyjnego na 2026 r.?
W załączniku do ustawy deweloperskiej, w tekście jednolitym Dz.U. 2026 poz. 880 (art. 20 ust. 3).
Czy prospekt jest potrzebny przy umowie rezerwacyjnej?
Tak, poza rezerwacją gotowego lokalu pod umowę sprzedaży z art. 3 (art. 21 ust. 1, art. 27 ust. 1). Prospekt staje się częścią umowy rezerwacyjnej (art. 23 ust. 2).
Czy mogę odstąpić od umowy rezerwacyjnej z powodu prospektu?
Art. 43 tego nie obejmuje, bo dotyczy umowy deweloperskiej i umów z art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5. Przy rezerwacji masz niezwłoczny zwrot opłaty, jeżeli deweloper zmienił prospekt bez poinformowania Cię (art. 34 ust. 1 pkt 3).
Czy umowa przedwstępna z deweloperem też wymaga prospektu?
Co do zasady tak, bo ustawę stosuje się również do umowy zobowiązującej do zawarcia umowy z art. 2 ust. 1 i 2 (art. 2 ust. 3).
Źródła
- Ustawa z 20.05.2021 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, zm. Dz.U. 2025 poz. 1669, Dz.U. 2026 poz. 1077): art. 2–6, 5a, 8, 15–17, 19a, 19b, 20–28, 32–35, 43–45, 58, 59, 76, 80, 81, załącznik.
- Ustawa z 16.09.2011 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. 2021 poz. 1445, uchylona).
- Rozporządzenie w sprawie wysokości stawek procentowych składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (Dz.U. 2022 poz. 1341): § 1.
- Ustawa z 23.04.1964 – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 61, 84, 88, 471.
- Ustawa z 6.07.1982 o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066): art. 25.
- Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 11.10.2018, I ACa 114/18.
- Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z 24.04.2024, IV Ca 1735/23.
- Wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z 15.10.2018, II Ca 33/18.
- Wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi-Południe w Warszawie z 18.12.2024, I C 1400/24.
