Uchwała wspólnoty mieszkaniowej w sprawie remontu: jak ją podjąć, wzór i zaliczka na fundusz remontowy

Dach przecieka, elewacja się sypie, a zarząd nie wie, czy może podpisać umowę z firmą bez zebrania. Przy większym remoncie potrzebna jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej, bo sądy traktują go jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, dalej: u.w.l.). Uchwała zapada większością głosów liczoną według udziałów, na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów (art. 23 ust. 1 i 2 u.w.l.). Musi wyrażać zgodę na remont i udzielać zarządowi pełnomocnictwa do umowy. Pieniądze pochodzą z zaliczek na koszty zarządu; „fundusz remontowy” to nazwa z praktyki. Kto się nie zgadza, ma 6 tygodni na pozew, ale uchwała co do zasady obowiązuje do wyroku (art. 25 ust. 1a i 2 u.w.l.).

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Wspólnoty mieszkaniowe.

Stan prawny na 7.11.2026. Opisuję wspólnotę z więcej niż 3 lokalami według ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232), bez zarządu ułożonego inaczej w umowie notarialnej (art. 18 ust. 1 u.w.l.). Przy oknach i jednorazowych dopłatach nie znalazłem rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego i piszę to wprost. Spółdzielni i podatków nie omawiam.

Czy zarząd wspólnoty może zlecić remont bez uchwały?

Tak, ale tylko w ramach zwykłego zarządu (art. 22 ust. 1 u.w.l.), czyli przy bieżącej eksploatacji i utrzymaniu budynku w niepogorszonym stanie. Ustawa nie podaje kwoty granicznej, a granica nie jest ostra.

Art. 22 ust. 3 u.w.l. zawiera przykłady czynności przekraczających zwykły zarząd. Remontu tam nie ma, ale lista jest otwarta („w szczególności”). Sądy apelacyjne zaliczają do takich czynności modernizację i większy remont. Zdarza się jednak, że remont instalacji uznano za zwykły zarząd, a wyroku Sądu Najwyższego wprost o tej granicy nie znalazłem. Liczą się zakres, koszt i skutki dla właścicieli.

Jeżeli masz wątpliwość, podejmij uchwałę.

Sam wpis w planie gospodarczym co do zasady nie wystarczy. Roczny plan uchwalają właściciele (art. 22 ust. 3 pkt 2 i art. 30 ust. 2 pkt 1 u.w.l.), ale to projekt budżetowy wspólnoty. Sąd Apelacyjny w Łodzi przyjął, że umowy o roboty mogą przekraczać zwykły zarząd ze względu na wartość i skutki finansowe, a wtedy potrzebna jest zgoda i pełnomocnictwo z art. 22 ust. 2 u.w.l. (wyrok z 31.08.2023, I ACa 830/22). Oba elementy możesz zapisać w jednej uchwale o planie remontów.

Zagrożenie nie czeka na głosowanie. Uszkodzenia stwierdzone przy kontroli, które mogą zagrozić życiu, zdrowiu lub mieniu, trzeba usunąć w czasie kontroli albo bezpośrednio po niej (art. 70 ust. 1 Prawa budowlanego, dalej: Pb).

Jak podjąć uchwałę wspólnoty w sprawie remontu?

Możesz głosować na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd albo w obu trybach naraz (art. 23 ust. 1 u.w.l.). Kto ma prawo głosu i kiedy działa zasada „jeden właściciel, jeden głos”, opisuję w tekście Wspólnota mieszkaniowa: co to jest, kto decyduje i jak zaskarżyć uchwałę. Przy remoncie pilnuj 4 rzeczy:

1. Zawiadomienie. Zarząd zawiadamia każdego właściciela na piśmie co najmniej tydzień przed zebraniem. Podaje dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad, a przy zmianie wzajemnych praw i obowiązków także treść zmiany (art. 32 u.w.l.). Sąd w Łodzi odniósł ten ostatni wymóg do uchwały o stawkach, a nie do planu gospodarczego (I ACa 830/22). Dołącz kosztorys i projekt uchwały.
2. Większość. Liczysz udziały wszystkich właścicieli, nie tylko obecnych. Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał uchwałę za podjętą, bo poparło ją 30 950 z 59 500 udziałów, czyli ponad połowa (wyrok z 29.09.2020, I ACa 20/20). Głos wstrzymujący się nie przybliża więc uchwały do większości.
3. Karty i pełnomocnictwa. Zachowaj podpisane karty i pełnomocnictwa. Głos bez podpisu albo bez dokumentu pełnomocnictwa może nie zostać policzony.
4. Powiadomienie. O uchwale podjętej z udziałem głosów zebranych indywidualnie każdy właściciel powinien dostać informację na piśmie (art. 23 ust. 3 u.w.l.). Od tego dnia biegnie mu termin na pozew (art. 25 ust. 1a u.w.l.), więc zachowaj dowód doręczenia.

Gdy brakuje większości, zarząd może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd bierze pod uwagę cel czynności i interesy wszystkich właścicieli (art. 24 u.w.l.). Wniosek składa zarząd albo zarządca z art. 18 ust. 1 u.w.l. Przepis nie wymienia firmy, z którą umowę o administrowanie zawarł zarząd. Różnicę opisuję w tekście Zarządca nieruchomości: kto to jest, umowa o zarządzanie i odpowiedzialność.

Uchwała wspólnoty w sprawie remontu – wzór: co wpisać?

Ustawa nie ma wzoru. Uchwała nie może dać zarządowi wolnej ręki, ale nie musi opisywać całej umowy. Sąd Apelacyjny w Warszawie wskazał, że wystarczą najistotniejsze warunki, np. górna kwota zobowiązania, a druga strona umowy nie zawsze musi być oznaczona (I ACa 20/20). Ten sąd odnotował jednak rozbieżności, a są wyroki wymagające wskazania kontrahenta. Im dokładniej opiszesz zakres i kwotę, tym mniejsze ryzyko.

Wzór do dopasowania:

Uchwała nr …/2026 właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej … z dnia … w sprawie remontu dachu budynku przy ul. … (art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali)

1. Właściciele lokali wyrażają zgodę na remont dachu w zakresie określonym w załączniku nr 1 (opinia techniczna, przedmiar).
2. Koszt robót nie przekroczy … zł brutto. Zarząd wybierze wykonawcę po zebraniu co najmniej … ofert.
3. Źródłem finansowania są środki funduszu remontowego oraz kredyt, na który zgodę wyraża uchwała nr ….
4. Właściciele udzielają zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy z wykonawcą oraz do czynności niezbędnych do wykonania uchwały, w tym do dokonania zgłoszenia robót budowlanych.
5. Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.

Pod uchwałą podaj wynik w udziałach i listę głosujących. Remont, kredyt i zaliczkę głosuj osobno. Zaskarżenie jednej uchwały nie blokuje wtedy automatycznie pozostałych.

Zaliczka na fundusz remontowy: kto ją ustala i ile wynosi?

Ustala ją uchwała właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 3 u.w.l.). Ustawa mówi o kosztach zarządu, do których należą wydatki na remonty i bieżącą konserwację (art. 14 pkt 1 u.w.l.), oraz o zaliczkach płatnych z góry do 10. dnia każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 u.w.l.). Sąd Najwyższy przyjął, że właściciele mogą uchwałą utworzyć fundusz i określić zasady jego gromadzenia i wydawania (wyrok z 26.01.2011, II CSK 358/10).

• Wysokość. Nie musi ściśle odpowiadać kosztom, ale ma pozwalać na bieżące pokrywanie wydatków. Punktem wyjścia są dotychczasowe wydatki i znane już okoliczności (II CSK 358/10).
• Podział. Wydatki dzieli się według udziałów (art. 12 ust. 2 u.w.l.). Stawka w zł/m² jest dopuszczalna, gdy udziały odpowiadają powierzchni lokali (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 24.01.2014, I ACa 1499/13). Lokale użytkowe uchwała może obciążyć bardziej, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z nich (art. 12 ust. 3 u.w.l.).
• Podwyżka. Oprzyj ją na kosztorysie albo warunkach banku. W Łodzi sąd utrzymał 7,10 zł/m², bo stawki wymagał bank, choć opłaty powódki wzrosły o ok. 520 zł miesięcznie (I ACa 830/22).
• Jednorazowa dopłata. Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał, że art. 15 ust. 1 u.w.l. jej nie wyklucza, bo właściciele pokrywają wszystkie koszty utrzymania (art. 12 ust. 2 u.w.l.). Zmienił tym wyrok sądu okręgowego, który uchylił uchwałę: dopłata miała być dopuszczalna tylko wyjątkowo, np. przy awarii, a remont dało się zaplanować (I ACa 1499/13). Jeżeli remont nie jest pilny, bezpieczniejsza jest podwyżka miesięczna.
• Nadwyżka. Nadwyżkę zaliczek można uchwałą przeznaczyć na fundusz remontowy (II CSK 358/10).

Kredyt na remont: co musi znaleźć się w uchwale?

Zgoda właścicieli i pełnomocnictwo dla zarządu (art. 22 ust. 2 u.w.l.). Sąd w Warszawie uznał za wystarczające: rodzaj kredytu, kwotę do 200 000 zł, okres do 240 miesięcy i cel. Oprocentowania i prowizji uchwała nie musiała podawać, bo zarząd ma działać gospodarnie (I ACa 20/20). Sąd zaakceptował też zapis, że koszt ponad kwotę kredytu pokrywa wspólnota ze środków własnych. Wpisz taki zapis, jeżeli oferty mogą wzrosnąć.

Ten sam sąd przyjął, że ocieplenie można finansować z funduszu remontowego. „Wydatki na remonty” w u.w.l. obejmują prace wynikające z potrzeby prawidłowego zarządzania, nie tylko remont w rozumieniu Prawa budowlanego.

Za kredyt odpowiada wspólnota bez ograniczeń, a każdy właściciel w części odpowiadającej jego udziałowi (art. 17 u.w.l.).

Jeżeli budynek wielorodzinny jest użytkowany co najmniej 40 lat, sprawdź premię remontową. Wynosi 25% kosztów przedsięwzięcia, a przy powierzchniach niemieszkalnych odpowiednio mniej. Warunki to m.in. oszczędność energii co najmniej 10%, kredyt na co najmniej 50% kosztów i audyt remontowy (art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 i 1a, art. 9 ust. 1 i 2, art. 14 ust. 1 ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów).

Remont balkonu i okien: płaci wspólnota czy właściciel?

Przy balkonie zwykle jedno i drugie. Sąd Najwyższy podzielił koszty (uchwała z 7.03.2008, III CZP 10/08):

Rozdziel te zakresy w uchwale i kosztorysie. Inaczej właściciele bez balkonów mogą zarzucić, że płacą za cudze lokale.

Przy oknach ustawa milczy, a orzeczenia Sądu Najwyższego rozstrzygającego tę kwestię nie znalazłem. Kryterium jest to samo: czy element służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu (art. 3 ust. 2 u.w.l.). Sąd Apelacyjny w Szczecinie, powołując wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, uznał, że okna służące tylko właścicielowi lokalu nie są częścią wspólną. Uchwała o ich wymianie była więc sprzeczna z prawem, choć sąd okręgowy przyjął odwrotnie. Powództwo i tak oddalono na podstawie art. 5 k.c., bo uchylenie uchwał zniweczyłoby dofinansowanie ponad 1 mln zł (wyrok z 6.10.2020, I ACa 799/19). Nie licz na taki wynik. Co do zasady okna lokalu utrzymuje jego właściciel (art. 13 ust. 1 u.w.l.). Okna na klatce schodowej są częścią wspólną.

Przy kompleksowym remoncie ułóż to w uchwale. W sprawie łódzkiej ustalono, że koszty prac w lokalach poza częściami wspólnymi zostaną rozliczone po zakończeniu inwestycji. Sąd uznał, że to chroni interesy właścicieli (I ACa 830/22). Wymiana okien i remont balkonów mogą przy tym wejść do przedsięwzięcia remontowego z premią (art. 2 pkt 3 lit. b ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów). Ten przepis nie przesądza jednak, kto płaci.

Na żądanie zarządu musisz wpuścić ekipę do lokalu, jeżeli to niezbędne do remontu nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 2 u.w.l.).

Czy remont wymaga pozwolenia na budowę albo zgłoszenia?

Zależy od zakresu. Uchwała wspólnoty tych formalności nie zastępuje. Remont to odtworzenie stanu pierwotnego, które nie jest bieżącą konserwacją (art. 3 pkt 8 Pb).

Zgłoszenie składasz w organie administracji architektoniczno-budowlanej, nie w nadzorze budowlanym (art. 30 ust. 1b Pb). Organ ma 21 dni na sprzeciw (art. 30 ust. 5 Pb). Roboty bez wymaganego pozwolenia albo zgłoszenia nadzór budowlany wstrzymuje (art. 50 ust. 1 pkt 1 Pb).

Do umowy z wykonawcą stosuje się odpowiednio przepisy o robotach budowlanych (art. 658 k.c.). Co w niej zapisać, opisuję w tekście Umowa o roboty budowlane: co to jest i co musi zawierać, żeby chroniła inwestora. Przy kilkuosobowym zarządzie podpisują co najmniej 2 członków (art. 21 ust. 2 u.w.l.).

Mała wspólnota: czy też potrzebna jest uchwała o remoncie?

Nie w trybie art. 22 i 23 u.w.l. Przy nie więcej niż 3 lokalach stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 19 u.w.l.).

• Zwykły zarząd: zgoda większości liczonej według udziałów. Bez niej każdy może żądać upoważnienia sądowego (art. 201 i 204 k.c.).
• Większy remont: zgoda wszystkich. Bez niej rozstrzyga sąd na wniosek właścicieli co najmniej połowy udziałów (art. 199 k.c.).
• Koszty: według udziałów (art. 207 k.c.).
• Czynności zachowawcze: każdy może wykonać czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa (art. 209 k.c.).

Głosowałeś przeciw uchwale o remoncie. Co możesz zrobić?

Masz 6 tygodni na pozew (art. 25 ust. 1a u.w.l.). Termin, sąd i koszty opisuję w tekście o wspólnocie. Przy remoncie ważne są 3 rzeczy:

1. Uchwała działa. Podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie (art. 25 ust. 2 u.w.l.). Płacisz więc zaliczkę, a zarząd może podpisać umowę. Chcesz to zatrzymać? Złóż wniosek o wstrzymanie.
2. Skarż właściwą uchwałę. Sąd w Łodzi nie pozwolił podważać zakresu remontu przez zaskarżenie uchwały o zaliczce, bo zakres wynikał z innych, niezaskarżonych uchwał. Wybór wykonawcy i cena też nie były przedmiotem tej sprawy (I ACa 830/22). Tu służy prawo kontroli działalności zarządu (art. 29 ust. 3 u.w.l.).
3. Pokaż konkret. Naruszenie interesu to kategoria obiektywna (I ACa 830/22). Sama wysoka podwyżka zwykle nie wystarczy. Subiektywny interes może ustąpić słusznemu interesowi pozostałych właścicieli (I ACa 799/19). Mocniejsze są zarzuty braku większości albo obciążenia Cię kosztem cudzego lokalu.

Przykład z życia

Wspólnota ma 30 lokali o łącznej powierzchni 1500 m². Oferty na remont dachu wynoszą do 460 000 zł, a na funduszu jest 160 000 zł. Zarząd doręcza zawiadomienia 5.03.2026 r. i zwołuje zebranie na 16.03.2026 r.

Właściciele podejmują 3 uchwały: remont do 460 000 zł, kredyt do 300 000 zł na 120 miesięcy, zaliczka z 1,80 zł do 3,80 zł/m² od 1.04.2026 r. Za głosuje 58,4% udziałów, przeciw 11,2%, reszta nie głosuje.

Pan Adam ma 50 m² i udział 1/30. Płaci o 100 zł miesięcznie więcej i odpowiada za kredyt do 10 000 zł. Pan Adam może pozwać do 27.04.2026 r.

Co możesz zrobić

1. Zamów opinię techniczną i zbierz oferty.
2. Rozdziel zakres na części wspólne i lokale, zwłaszcza przy balkonach i oknach.
3. Sprawdź formalności budowlane i rejestr zabytków.
4. Policz finansowanie: fundusz, kredyt, premia, nowa stawka.
5. Przygotuj osobne uchwały o remoncie, kredycie i zaliczce.
6. Zawiadom właścicieli co najmniej tydzień przed zebraniem.
7. Policz głosy w udziałach i powiadom właścicieli na piśmie.
8. Przed podpisaniem dużej umowy sprawdź, czy uchwała nie została zaskarżona.

W ramach obsługi prawnej wspólnot piszę projekty uchwał i zawiadomień, sprawdzam umowy z wykonawcami i odpowiadam na pozwy właścicieli. Nie mogę obiecać, że nikt uchwały nie zaskarży.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Najczęstsze pytania

Czy po sprzedaży mieszkania dostanę zwrot wpłat na fundusz remontowy?

Ustawa takiego zwrotu nie przewiduje. Środki funduszu należą do majątku wspólnoty, odrębnego od majątków właścicieli (II CSK 358/10). Sprawdź uchwałę o funduszu, bo może przewidywać rozliczenia, i uwzględnij to w cenie.

Mieszkam w innym budynku tej samej wspólnoty. Czy płacę za jego remont?

Co do zasady tak, jeżeli remont dotyczy nieruchomości wspólnej. Wydatki dzieli się według udziałów (art. 12 ust. 2 u.w.l.), a ustawa nie uzależnia ich od tego, z której części korzystasz.

Czy remont mieszkania wymaga uchwały wspólnoty?

Co do zasady nie. Swój lokal utrzymujesz sam (art. 13 ust. 1 u.w.l.). Prace, które wchodzą w nieruchomość wspólną, np. w ściany nośne, piony albo elewację, uzgodnij najpierw z zarządem (art. 3 ust. 2 u.w.l.).

Czy zarząd może wybrać wykonawcę bez nowej uchwały?

Co do zasady tak, jeżeli uchwała dała mu pełnomocnictwo i wyznaczyła granice, np. kwotę i zakres robót (I ACa 20/20).

Remont dotyczy wady po deweloperze. Czy wspólnota może go zrobić z funduszu?

Tak, wydatki na remonty to koszty zarządu (art. 14 pkt 1 u.w.l.). Zwrotu wspólnota może dochodzić dopiero po przelewie roszczeń. Opisuję to w tekście Wady części wspólnych budynku: kto dochodzi roszczeń od dewelopera, wspólnota czy właściciel.

Źródła

Akty prawne:

• Ustawa z 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232)
• Ustawa z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795)
• Ustawa z 7.07.1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2026 poz. 524 ze zm.)
• Ustawa z 21.11.2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz o centralnej ewidencji emisyjności budynków (t.j. Dz.U. 2026 poz. 920)

Orzeczenia:

• Uchwała SN z 7.03.2008, III CZP 10/08
• Wyrok SN z 26.01.2011, II CSK 358/10
• Wyrok SA w Warszawie z 24.01.2014, I ACa 1499/13
• Wyrok SA w Warszawie z 29.09.2020, I ACa 20/20
• Wyrok SA w Szczecinie z 6.10.2020, I ACa 799/19
• Wyrok SA w Łodzi z 31.08.2023, I ACa 830/22