Wady części wspólnych budynku: kto dochodzi roszczeń od dewelopera, wspólnota czy właściciel

Przecieka dach, w garażu stoi woda, zarządca odsyła Cię do dewelopera, a deweloper pisze, że wspólnota nie jest stroną umów. Za wady części wspólnych budynku odpowiada deweloper, a roszczenia ma każdy, kto kupił od niego lokal (art. 556 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c., art. 41a ustawy deweloperskiej, dalej: u.d.). Wspólnota mieszkaniowa dochodzi ich dopiero po przelewie, czyli cesji, od właścicieli (uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z 29.01.2014, III CZP 84/13). Sama uchwała wspólnoty tego nie zastąpi. Naprawy całego dachu może co do zasady żądać nawet jeden nabywca, ale pieniądze sąd liczy według przelanych udziałów. 5 lat na stwierdzenie wady biegnie od wydania każdego lokalu osobno (art. 568 § 1 k.c.).

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Wady i usterki części wspólnych budynku.

Stan prawny na 7.11.2026. Opisuję budynek z wyodrębnionymi lokalami i nabywców, którzy kupili lokal od dewelopera jako osoby prywatne. Art. 41a u.d. działa od 9.09.2025 r. Przy wcześniejszym akcie po umowie deweloperskiej rękojmia bywa kwestionowana i pewniejszy jest art. 471 k.c., ale nie przy zwykłej sprzedaży gotowego lokalu. Uchwały Sądu Najwyższego z 2004 i 2014 r. zapadły na przepisach o rękojmi sprzed 25.12.2014 r., więc piszę, co się od tego czasu zmieniło. Wyroki sądów okręgowych to oceny konkretnych spraw, a ich prawomocności nie znam. Zmiany u.d. od 11.11.2026 i 2.04.2027 nie dotyczą rękojmi.

Kto odpowiada za wady części wspólnych budynku?

Deweloper, jeżeli wada istniała przy wydaniu lokalu albo wynikła z przyczyny, która już wtedy tkwiła w budynku (art. 559 k.c.). Nieruchomość wspólna to grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie właścicielom lokali, np. dach, elewacja, klatki schodowe (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, dalej: u.w.l.).

Kupując lokal, nabyłeś udział w tej nieruchomości (art. 3 ust. 1 u.w.l.). Cieknący dach to więc wada tego, co kupiłeś. Rękojmia obciąża sprzedawcę, a nie firmę, która budowała. Podstawy rękojmi opisuję w tekście Rękojmia za wady mieszkania: rynek pierwotny i wtórny, terminy i co możesz żądać.

Wspólnota czy właściciel: kto dochodzi roszczeń od dewelopera?

Nabywca lokalu. Umowy z deweloperem podpisywał każdy nabywca osobno, więc to on jest kupującym. Wspólnota może pozywać (art. 6 u.w.l.), ale ten przepis nie daje jej cudzych roszczeń. Sąd Najwyższy przyjął, że bez przelewu wspólnota nie może dochodzić od sprzedawcy odszkodowania za wady nieruchomości wspólnej (uchwała z 23.09.2004, III CZP 48/04). W 2014 r. potwierdził, że właściciel może przelać na wspólnotę uprawnienia związane z tymi wadami (III CZP 84/13).

Bez przelewu wspólnota może deweloperowi przypominać o wadach, ale nie zastąpi nabywców w sądzie. Wyjątek to jej własne umowy. Jeżeli deweloper podpisze ze wspólnotą porozumienie o naprawie, wspólnota ma roszczenia z tego porozumienia, bo zawarła je w ramach zarządu nieruchomością wspólną.

Co może zrobić sam właściciel lokalu?

Możesz sam żądać usunięcia wady, bez uchwały i bez zgody sąsiadów. Każdy współwłaściciel może dochodzić roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa (art. 209 k.c.). Sąd Najwyższy wskazał, że naprawa nieruchomości wspólnej jest świadczeniem niepodzielnym, bo trudno naprawić dach tylko w części odpowiadającej udziałowi (III CZP 48/04). Żądasz więc usunięcia całej wady.

Deweloper, który ma w budynku niesprzedane lokale, nie zablokuje tego swoim sprzeciwem. Sąd Najwyższy uznał za trafną ocenę, że taki sprzeciw współwłaściciela jest nieskuteczny (postanowienie z 21.06.2013, I CZ 53/13). Tam właściciele 84,17% udziałów przelali na wspólnotę rękojmię, a sprawa dotyczyła usunięcia wad.

Dwa zastrzeżenia:

• Dawne przepisy. W 2004 r. usunięcia wady mógł żądać tylko kupujący od wytwórcy rzeczy. Obecny art. 561 § 1 k.c. tego nie ogranicza, więc spór o to, czy deweloper jest „wytwórcą”, nie ma już znaczenia.
• Rozliczenia. Sąd Najwyższy zaznaczył, że przy indywidualnym żądaniu naprawy powstaje potrzeba rozliczeń z deweloperem i między właścicielami, bo jeden nabywca dostaje naprawę całości (III CZP 48/04). Rozważania dotyczyły odszkodowania w formie naprawy. Przy rękojmi tego nie przesądzono, ale deweloper może tego użyć.

Pieniądze działają inaczej. Odszkodowania właściciel żąda tylko odpowiednio do swojego udziału w nieruchomości wspólnej (III CZP 48/04). Przy udziale 2% i koszcie naprawy 300 000 zł to 6000 zł. Na dach to nie wystarczy, dlatego przy dużych wadach warto działać razem.

Jak wspólnota przejmuje roszczenia i ile dostanie?

Umową przelewu z każdym właścicielem osobno (art. 509 § 1 k.c.). Uchwała tej umowy nie zastępuje: przegłosowany właściciel nie traci swojego roszczenia. Zgoda dewelopera nie jest potrzebna, chyba że umowa z nim stanowi inaczej (art. 509 § 1 i art. 514 k.c.). Zawrzyj przelew na piśmie (art. 511 k.c.). Potem zawiadom dewelopera, inaczej jego ugoda z dawnym wierzycielem będzie skuteczna także wobec wspólnoty (art. 512 k.c.).

Wspólnota dostaje tylko to, co jej przelano. Sąd Apelacyjny w Lublinie obniżył zasądzone odszkodowanie z 800 439,73 zł do 661 348,12 zł, bo wspólnota miała przelewy od właścicieli 82,6231% udziałów (wyrok z 7.11.2022, I ACa 71/22). Sprawa dotyczyła art. 471 k.c. Udział dewelopera w niesprzedanych lokalach i udziały właścicieli, którzy nie podpisali, wypadają z kwoty.

Trzy rzeczy, o które deweloper będzie się spierał:

1. Zakres przelewu. W Lublinie deweloper twierdził, że umowy mówiły tylko o rękojmi, a nie o odszkodowaniu. Sąd odczytał je szeroko, ale dopiero po analizie uchwały i wzoru umowy. Wpisz wprost: rękojmia i odszkodowanie z art. 471 k.c., w zakresie nieruchomości wspólnej, bez odstąpienia od umowy.
2. Rynek wtórny. Kolejny nabywca nie jest kupującym od dewelopera. W Lublinie sąd przyjął, że roszczenia odszkodowawcze przeszły na niego w dorozumiany sposób, ale obniżenie ceny i odstąpienie związał z pierwszym nabywcą. Nie licz na to: zbierz podpis także od pierwszego nabywcy.
3. Wady tylko w lokalu. Wspólnota nie przejmie roszczeń niezwiązanych z zarządem nieruchomością wspólną, np. dotyczących lokalu będącego odrębną własnością (III CZP 84/13). Sprawdź w księdze wieczystej, czy hala garażowa jest częścią wspólną, czy osobnym lokalem.

Uchwała o przelewie roszczeń: co powinna zawierać?

Przepisy nie wymieniają przelewu wśród czynności przekraczających zwykły zarząd, ale ta lista jest przykładowa (art. 22 ust. 3 u.w.l.). Uchwała usuwa wątpliwość, czy zarząd może działać sam (art. 22 ust. 2 u.w.l.). Powinna obejmować:

1. zgodę na zawieranie umów przelewu i pełnomocnictwo dla zarządu,
2. zakres roszczeń, opisany jak w umowie,
3. zgodę na wezwania, ugodę i pozew oraz na wybór pełnomocnika,
4. wzór umowy przelewu jako załącznik,
5. źródło pieniędzy na sprawę i krąg osób, które płacą,
6. przeznaczenie uzyskanych kwot na usunięcie wad.

Uchwałę podejmuje się większością udziałów, chyba że właściciele przyjęli inną zasadę (art. 23 ust. 2 u.w.l.). Jak ją zaskarżyć, opisuję w tekście Wspólnota mieszkaniowa: co to jest, kto decyduje i jak zaskarżyć uchwałę.

Rękojmia za wady części wspólnych budynku: od kiedy liczyć 5 lat?

Od dnia wydania lokalu temu nabywcy, którego roszczenie wykonujesz (art. 568 § 1 k.c.). W 2004 r. Sąd Najwyższy dostał pytanie, czy liczyć od pierwszego, czy od ostatniego lokalu, ale na nie nie odpowiedział, bo odmówił wspólnocie własnego prawa. Liczenie osobno wynika z brzmienia przepisu i tak przyjął sąd apelacyjny w sprawie I CZ 53/13. Orzeczenia Sądu Najwyższego wprost o tym nie znalazłem.

• 5 lat od wydania na stwierdzenie wady fizycznej. Weź datę z protokołu. Gdy klucze były przed aktem, termin co do zasady nie biegnie przed umową sprzedaży, ale do wyliczeń bierz wcześniejszą datę.
• Rok od stwierdzenia wady na pozew o usunięcie wady. U konsumenta ten termin nie skończy się przed upływem 5 lat od wydania (art. 568 § 2 k.c.). Samo pismo do dewelopera go nie przerywa. Przerywa go np. pozew albo uznanie roszczenia (art. 123 § 1 k.c.).
• Te same terminy na oświadczenie o obniżeniu ceny. Gdy najpierw żądałeś naprawy, biegną od bezskutecznego upływu terminu na naprawę (art. 568 § 3 k.c.). Dlatego wpisz w żądaniu datę.
• Odszkodowanie: co do zasady 6 lat, a koniec terminu przypada na koniec roku (art. 118 k.c.). Bezpieczniej liczyć od wydania lokalu.

Przelew nie zatrzymuje żadnego z tych terminów. Deweloper ma wobec wspólnoty te same zarzuty co wobec nabywcy (art. 513 § 1 k.c.). Zacznij więc od lokali wydanych najwcześniej.

Co, jeżeli pierwszym nabywcom 5 lat minęło, a ostatnim nie? Moim zdaniem nabywca, któremu termin jeszcze biegnie, może żądać usunięcia całej wady (art. 209 k.c.). Tak przyjął jeden z sądów okręgowych. Deweloper odpowie, że za udziały z upłyniętym terminem już nie odpowiada, a orzeczenia Sądu Najwyższego o tym nie znalazłem. Nabywca, który kupując znał wadę, rękojmi nie ma (art. 557 § 1 k.c.). Obniżenia ceny dla lokali po terminie co do zasady już nie będzie, zostaje art. 471 k.c.

Naprawa czy obniżenie ceny?

Przy wadzie wspólnej zwykle naprawa. Obniżenie ceny wyrównuje umowę jednego nabywcy i daje pieniądze jemu, a dach dalej cieknie.

Czy wspólnota może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny? Uchwała III CZP 84/13 wyłączyła z przelewu odstąpienie jako prawo kształtujące (czyli takie, które zmienia umowę jednym oświadczeniem). Żądania obniżenia ceny nie wyłączyła. Dziś jednak obniżenie też jest oświadczeniem (art. 560 § 1 k.c.). Piśmiennictwo dopuszcza taki przelew, a Sąd Okręgowy w Sieradzu zaakceptował oświadczenie wspólnoty, która miała przelewy od nabywców wszystkich 8 lokali, i zasądził 287 768,57 zł. Spadek wartości budynków sąd ustalił na 11,83% i 11,65%, porównując koszt usunięcia wad z kosztem budowy (wyrok z 3.10.2023, I C 155/21). Orzeczenia Sądu Najwyższego na obecnym tekście nie znalazłem. Bezpieczniej, by oświadczenie złożyli też sami nabywcy.

Kto płaci za ekspertyzę, sprawę i naprawę?

Z góry płaci ten, kto zleca. Pieniądze można odzyskać, ale kolejność ma znaczenie.

Ekspertyza. W Sieradzu wspólnota przegrała zwrot 10 086 zł. Zleciła opinię przed przelewami, więc nie miała wtedy roszczeń, a nabywcy tej opinii nie zamawiali ani za nią nie płacili. Najpierw podejmij uchwałę i zbierz przelewy, a dopiero potem zleć ekspertyzę. W procesie o wadzie i tak zwykle wypowiada się biegły (art. 278 § 1 k.p.c.). W tej samej sprawie opłata od pozwu wyniosła 14 893 zł, a opinia biegłego 8630 zł.

Koszty sprawy z zaliczek. Sąd Apelacyjny w Krakowie utrzymał uchylenie uchwały, która tworzyła fundusz na dochodzenie rękojmi i obsługę prawną: 0,20 zł/m² od wszystkich właścicieli. Wspólnota nie miała przelewów od wszystkich, a takie koszty nie mieszczą się w kosztach zarządu (wyrok z 26.09.2024, I ACa 835/22). Uchwała obciążała też okres wsteczny. Dlatego w uchwale wpisz, że wpłacają tylko ci, którzy podpisali przelew. Tak ułożony fundusz inny sąd apelacyjny utrzymał.

Sama naprawa. „Fundusz remontowy” to nazwa z praktyki. Ustawa mówi o zaliczkach na koszty zarządu, do których należą wydatki na remonty (art. 14 pkt 1 i art. 15 ust. 1 u.w.l.). Płacą je wszyscy właściciele według udziałów, także deweloper za niesprzedane lokale (art. 4 ust. 1 i art. 12 ust. 2 u.w.l.). Gdy naprawa nie może czekać, wspólnota robi ją z tych pieniędzy, a potem żąda zwrotu jako odszkodowania, w części przelanych udziałów. Jeżeli naprawicie wadę już w trakcie sprawy, zmieńcie pozew z naprawy na zapłatę. Inaczej sąd może oddalić żądanie usunięcia wady, której już nie ma.

Zarządca i gwarancja: co robić równolegle?

Zarządca nie jest stroną umów z deweloperem, a bez pełnomocnictwa jego pismo nie jest żądaniem kupującego. Ma jednak najlepsze dowody. Budynek przechodzi kontrolę co roku i co 5 lat, a duży budynek dwa razy w roku (art. 62 ust. 1 Prawa budowlanego, dalej: Pb). Zaproś dewelopera na przegląd i poproś o podpis na protokole. Taki protokół dobrze dokumentuje stwierdzenie wady i zgłoszenie.

Deweloper zwykle powie, że to zużycie albo brak konserwacji. Domniemanie, że wada istniała przy wydaniu, działa tylko dla konsumenta, który stwierdził ją w ciągu roku od wydania (art. 556² k.c.). Później przyczynę wykazujesz Ty, więc zachowuj protokoły i faktury konserwacji.

Uszkodzenia grożące życiu, zdrowiu lub mieniu trzeba usunąć w czasie kontroli albo zaraz po niej, bez czekania na dewelopera (art. 70 ust. 1 Pb).

Gwarancja to odrębna droga. Sprawdź w dokumencie, czy obejmuje części wspólne i komu przysługuje (art. 577 § 1 k.c.). Rękojmi nie zastępuje (art. 579 § 1 k.c.). Różnice opisuję w tekście Gwarancja na mieszkanie od dewelopera a rękojmia: co obejmuje, jak długo i jak zgłosić wadę. Procedurę wezwań znajdziesz w tekście Deweloper nie usuwa usterek: terminy, co zrobić krok po kroku i kiedy naprawisz na jego koszt.

Przykład. Blok ma 36 lokali wydanych od 14.03.2022 do 28.11.2022 r., akty podpisano po umowach deweloperskich. Deweloper zachował lokale z 6% udziałów. Kontrola z 12.05.2026 r. stwierdziła przecieki dachu nad klatką. Kosztorys: 240 000 zł.

16.06.2026 r. właściciele podjęli uchwałę, a do 17.07.2026 r. przelewy podpisali właściciele 72% udziałów. Akty są sprzed 9.09.2025 r., więc przelewy objęły też art. 471 k.c. Zaliczki na sprawę płacą tylko oni. Dopiero potem zarząd zlecił ekspertyzę.

Żądanie usunięcia wady z terminem 60 dni doszło do dewelopera 27.07.2026 r. Termin minął 25.09.2026 r. Ekipa poprawiła tylko obróbki, a 5.10.2026 r. dach znów przeciekał.

Pozew o zapłatę dałby najwyżej 172 800 zł (72% z 240 000 zł). Wspólnota wybiera więc pozew o usunięcie wady. Najwcześniejszy koniec terminu to 12.05.2027 r., rok od stwierdzenia. Opłata przy wartości sporu 240 000 zł to 12 000 zł (art. 13 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, dalej: u.k.s.c.). Deweloper będzie kwestionował zakres i rękojmię przy aktach sprzed 9.09.2025 r. Wyniku nie da się przesądzić.

Co możesz zrobić

1. Zestaw wykaz lokali: kto kupił od dewelopera, data wydania, udział, koniec 5 lat.
2. Opisz wady z datą stwierdzenia i zdjęciami. Oddziel części wspólne od lokali.
3. Wyślij żądanie usunięcia wady od razu, jako właściciele, z terminem i dowodem doręczenia.
4. Podejmij uchwałę i zbierz przelewy, zaczynając od lokali wydanych najwcześniej.
5. Zawiadom dewelopera o przelewach.
6. Zleć ekspertyzę, a przed końcem najwcześniejszego terminu wnieś pozew.

Mogę zestawić terminy dla wszystkich lokali, przygotować uchwałę, umowy przelewu i pozew, dla zarządu albo dla Ciebie jako właściciela. Nie obiecuję wyniku.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Najczęstsze pytania

Balkon, taras i garaż: czy to część wspólna?

Decyduje funkcja elementu i księga wieczysta (art. 3 ust. 2 u.w.l.). Sąd Apelacyjny w Lublinie uznał wady izolacji tarasów i ścian garaży za wady nieruchomości wspólnej, bo wpływały na konstrukcję budynku (I ACa 71/22). Sama przynależność tarasu do lokalu tego nie zmienia.

Sprzedałem mieszkanie. Czy nadal mam roszczenia wobec dewelopera?

Rękojmia działa względem kupującego (art. 556 k.c.), więc co do zasady zostaje przy Tobie. Przelew zawarty przed sprzedażą pozostaje skuteczny (I ACa 71/22). Przy sprzedaży zapisz w umowie, kto zachowuje roszczenia.

Czy mogę nie płacić zaliczek, dopóki deweloper nie naprawi dachu?

Nie. Obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu ciąży na Tobie niezależnie od sporu z deweloperem (art. 13 ust. 1 i art. 15 ust. 1 u.w.l.).

Deweloper ma większość udziałów. Jak podjąć uchwałę?

Właściciele mający co najmniej 1/5 udziałów mogą żądać głosowania według zasady: jeden właściciel, jeden głos (art. 23 ust. 2a u.w.l.).

Źródła

• Ustawa z 23.04.1964 – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 61 § 1, 118, 123 § 1, 209, 471, 509, 511–514, 556, 556², 557 § 1, 559–561, 568, 577, 579.
• Ustawa z 20.05.2021 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880): art. 41a.
• Ustawa z 24.06.1994 o własności lokali (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232): art. 3, 4 ust. 1, 6, 12 ust. 2, 13 ust. 1, 14, 15 ust. 1, 22, 23.
• Ustawa z 7.07.1994 – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2026 poz. 524 ze zm.): art. 62 ust. 1, 70 ust. 1.
• Ustawa z 17.11.1964 – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468 ze zm.): art. 278 § 1, 1049.
• Ustawa z 28.07.2005 o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228 ze zm.): art. 13 ust. 2.
• Uchwała 7 sędziów SN z 29.01.2014, III CZP 84/13.
• Uchwała SN z 23.09.2004, III CZP 48/04.
• Postanowienie SN z 21.06.2013, I CZ 53/13.
• Wyrok SA w Lublinie z 7.11.2022, I ACa 71/22.
• Wyrok SA w Krakowie z 26.09.2024, I ACa 835/22.
• Wyrok SO w Sieradzu z 3.10.2023, I C 155/21.
• A. Goldiszewicz, Odpowiedzialność sprzedawcy lokali za wady fizyczne nieruchomości wspólnej, LEX/el. 2024.