Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości: kiedy się należy, ile i do kiedy można żądać

Sąsiad od lat trzyma płot dwa metry na Twojej działce, brat mieszka sam w domu, który macie po połowie, a dzierżawca nie oddał pola po końcu umowy. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości należy Ci się od każdego, kto włada nią bez tytułu prawnego, czyli bez umowy, służebności albo decyzji. Kto wiedział albo powinien był wiedzieć, że nie ma do niej prawa (posiadacz w złej wierze), płaci za cały nieprzedawniony okres, co do zasady do 6 lat wstecz. Kto był w dobrej wierze, płaci dopiero od chwili, gdy dowiedział się o pozwie o wydanie nieruchomości (art. 224 § 2 i 225 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Kwota to rynkowa stawka najmu albo dzierżawy za czas zajmowania.

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu.

Stan prawny na 3.11.2026. Opisuję roszczenia z Kodeksu cywilnego wobec sąsiada, współwłaściciela, byłego najemcy lub dzierżawcy i osoby zajmującej grunt gminy. Część powołanych wyroków Sądu Najwyższego zapadła przed 9.07.2018 r., gdy ogólny termin przedawnienia wynosił 10 lat. Zasady liczenia zostały, zmieniła się długość terminu (dziś 6 lat). VAT od wynagrodzenia jest w orzecznictwie sporny – piszę to wprost.

Bezumowne korzystanie z nieruchomości – co to jest i komu się należy wynagrodzenie?

Właściciel może żądać wydania rzeczy od osoby, która nią faktycznie włada bez uprawnienia skutecznego wobec niego (art. 222 § 1 k.c.). Obok tego ma roszczenia uzupełniające: o wynagrodzenie za korzystanie, zwrot pożytków i naprawienie szkody za pogorszenie (art. 224–225 k.c.).

Potocznie mówi się „odszkodowanie za bezumowne korzystanie”, ale to nie odszkodowanie. Nie musisz wykazywać szkody ani tego, że wynająłbyś grunt komuś innemu. Sąd Najwyższy wyjaśnił, że wynagrodzenie nie wyrównuje szkody, tylko daje właścicielowi kwotę, którą posiadacz płaciłby, gdyby korzystał na podstawie prawa (wyrok z 6.06.2014, III CSK 235/13). Roszczenie jest samodzielne: dochodzisz go bez pozwu o wydanie, a po sprzedaży nieruchomości zachowujesz je za okres, gdy byłeś właścicielem (uchwała SN z 24.07.2013, III CZP 36/13; wyrok SN z 27.11.2014, IV CSK 135/14).

Przy sieciach na działce zasady, stawki i zarzut zasiedzenia opisuję w tekście Słup, rura lub kable na działce bez umowy? Sprawdź, czy należy Ci się wynagrodzenie za bezumowne korzystanie.

Od kiedy należy się wynagrodzenie: dobra czy zła wiara?

• Dobra wiara jest domniemana (art. 7 k.c.). Złą wiarę zajmującego musisz wykazać Ty.
• Zła wiara to według SN sytuacja, w której posiadacz powziął wiadomości, które – racjonalnie ocenione – powinny go skłonić do wniosku, że jego posiadanie nie jest zgodne ze stanem prawnym (IV CSK 135/14). Typowy przykład: dzierżawca po wygaśnięciu umowy i wezwaniu do wydania gruntu (III CSK 235/13).
• Posiadacz w złej wierze płaci wynagrodzenie za cały okres. Zwraca też wartość pożytków, których nie uzyskał przez złą gospodarkę, i odpowiada za pogorszenie gruntu (art. 225 k.c.).
• Posiadacz w dobrej wierze płaci dopiero od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy (art. 224 § 2 k.c.).

Dlatego przed pozwem wyślij wezwanie z dowodami, np. szkicem geodety. Po jego otrzymaniu zajmującemu trudno twierdzić, że nie wiedział.

Współwłaściciel korzysta z całej nieruchomości – czy musi płacić?

Tak, jeżeli wyłączył Twoje współposiadanie. Każdy współwłaściciel może współposiadać i korzystać z całej rzeczy w takim zakresie, jaki da się pogodzić z korzystaniem przez pozostałych (art. 206 k.c.). Skład 7 sędziów SN przyjął, że współwłaściciel może żądać od współwłaściciela, który korzysta z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 k.c. (uchwała z 19.03.2013, III CZP 88/12).

• Wynagrodzenie liczy się w praktyce od odmowy dostępu. Uchwała nie wymaga wezwania, ale bierność współwłaściciela sąd może uznać za dorozumianą zgodę na korzystanie przez drugiego. SN zaaprobował wynagrodzenie dopiero od upływu terminu z pisma żądającego kluczy, bo wcześniej współwłaścicielka nie wykazała, że chciała korzystać z domu (postanowienie z 24.11.2017, I CSK 109/17). Zażądaj więc dostępu na piśmie i zachowaj odpowiedź.
• „Korzystanie ponad udział” to błędne określenie. SN wyjaśnił, że każdy współwłaściciel ma prawo do całej rzeczy, a nie do jej części (III CZP 88/12).
• Pożytki, np. czynsz od najemcy, dzielicie według udziałów (art. 207 k.c.). Wynagrodzenie za samo używanie to osobne roszczenie (III CZP 88/12).
• Uwaga na zniesienie współwłasności. W tej sprawie sąd rozstrzyga też wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania. Po prawomocnym postanowieniu nie dochodzisz ich osobno, nawet jeśli ich nie zgłosiłeś (art. 618 § 1 i 3 Kodeksu postępowania cywilnego, dalej: k.p.c.). Przy spadku tak samo działa dział spadku (art. 686 k.p.c.). Więcej w tekście Zniesienie współwłasności: u notariusza czy w sądzie, koszty i co gdy brak zgody.

Były najemca, dzierżawca albo lokator nie oddał nieruchomości

Po końcu umowy najemca albo dzierżawca korzysta bez tytułu i stosuje się do niego odpowiednio przepisy o wynagrodzeniu (art. 230 k.c.). SN uznał byłą najemczynię lokalu użytkowego za posiadaczkę w złej wierze od wygaśnięcia umowy i wezwania do wydania lokalu. Płaciła za cały okres do zwrotu (III CSK 235/13).

Umowa może ułożyć to inaczej, np. przewidzieć 200% czynszu za miesiąc zwłoki. SN dopuścił takie zapisy, ale kazał zbadać, co strony rzeczywiście uzgodniły (III CSK 235/13). Możesz też zastrzec karę umowną za niewydanie nieruchomości (art. 483 § 1 k.c.).

Przy mieszkaniu stosujesz art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów (dalej: u.o.p.l.). Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego płaci co miesiąc odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z najmu. Gdy to nie pokrywa strat, właściciel żąda odszkodowania uzupełniającego (art. 18 ust. 1–2 u.o.p.l.). SN uznał je za świadczenie okresowe z 3-letnim przedawnieniem (wyrok z 9.11.2012, IV CSK 303/12). Kroki wobec lokatora opisuję w tekście Lokator nie płaci czynszu: co możesz zrobić krok po kroku (wezwanie, wypowiedzenie, nakaz zapłaty).

Bezumowne korzystanie z nieruchomości gminnej – czy gmina może naliczyć „karę”?

Gmina jako właściciel ma te same roszczenia z art. 224–225 k.c. co osoba prywatna. Kodeks cywilny nie zna jednak „kary za bezumowne korzystanie”, a zarządzenie wójta o stawkach nie wiąże Cię jak ustawa.

SN skrytykował sąd, który uznał stawki z zarządzenia prezydenta miasta za wiążące. Kazał ocenić, czy arbitralnie ustalone opłaty odpowiadają kwocie, którą posiadacz płaciłby, gdyby korzystał na podstawie prawa. Mobilizowanie do zwrotu nie jest celem wynagrodzenia (III CSK 235/13). Stawka karna wiąże więc co do zasady tylko wtedy, gdy wynika z umowy, którą podpisałeś.

Roszczenie gminy o grunt z gminnego zasobu przedawnia się w 3 lata, bo gospodarowanie tym zasobem SN uznaje za działalność gospodarczą (wyrok z 6.04.2023, II CSKP 507/22; III CSK 235/13). Liczy się działalność właściciela, więc co do zasady także wtedy, gdy grunt zajmuje osoba prywatna.

Ile wynosi wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości?

Ustawa nie podaje stawki ani wzoru. Wynagrodzenie odpowiada temu, co właściciel uzyskałby, gdyby nieruchomość wynajął, wydzierżawił albo oddał do odpłatnego korzystania (wyrok SN z 22.09.2005, IV CK 105/05). Decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy i czas bezprawnego korzystania (III CZP 88/12; III CSK 235/13).

W sporze sąd ustala kwotę z opinią biegłego, najczęściej rzeczoznawcy majątkowego (art. 278 § 1 k.p.c.). Biegły liczy stawki z poszczególnych lat, a nie dzisiejsze. SN uchylił wyrok oparty na cenach z 2012 r. dla całego okresu od 1997 r. (IV CSK 135/14). Na kwotę wpływa:

• powierzchnia zajętego gruntu i sposób korzystania, np. parking, ogród, pole uprawne, garaż,
• położenie i przeznaczenie nieruchomości, np. działka budowlana w mieście czy łąka,
• czas zajmowania, a przy współwłasności – Twój udział.

Od wynagrodzenia należą się odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia, w którym zajmujący powinien był zapłacić po wezwaniu (art. 455 i 481 § 1 k.c.).

Bezumowne korzystanie a VAT

Gdy właścicielem jest osoba prywatna bez działalności, VAT co do zasady nie powstaje. Problem dotyczy gmin i firm będących podatnikami VAT, bo usługą jest też tolerowanie czynności lub sytuacji (art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT).

Sądy i organy podatkowe oceniały to różnie. Zwykle decyduje, czy właściciel toleruje korzystanie (wtedy VAT bywa należny), czy się mu sprzeciwia. W sprawie gminy przeciwko spółce energetycznej sąd okręgowy doliczył 23% VAT, a Sąd Apelacyjny w Warszawie tę część oddalił, bo gmina nie godziła się na korzystanie (wyrok z 4.11.2020, I ACa 414/20). Podatnik VAT powinien to ustalić z doradcą podatkowym albo w interpretacji indywidualnej.

Bezumowne korzystanie z nieruchomości – przedawnienie

• Termin ogólny: 6 lat, przy działalności gospodarczej właściciela 3 lata. Koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego (art. 118 k.c.). Wynagrodzenie nie jest świadczeniem okresowym (IV CK 105/05), ale jest podzielne: kwota za każdy okres ma własną wymagalność i własny bieg przedawnienia (wyrok SN z 20.08.2025, II CSKP 1315/24).
• W praktyce: pozew złożony do czwartku 31.12.2026 obejmie co do zasady wynagrodzenie od 1.01.2020. Złożony w styczniu 2027 r. – dopiero od 1.01.2021. Gmina albo firma ma odpowiednio okres od 1.01.2023. To uproszczenie: dokładny początek zależy od wymagalności roszczenia (art. 120 § 1 k.c.).
• Po odzyskaniu nieruchomości masz rok od dnia zwrotu (art. 229 § 1 k.c.). Ten rok nie przywraca roszczeń już przedawnionych, tylko dodatkowo skraca czas na pozew (IV CK 105/05).
• Bieg przerywa pozew albo inna czynność przed sądem, a także uznanie roszczenia przez zajmującego (art. 123 § 1 k.c.). Wniosek o zawezwanie do próby ugodowej już go nie przerywa, tylko zawiesza na czas postępowania pojednawczego (art. 121 pkt 6 k.c.). Samo wezwanie do zapłaty biegu nie przerywa.
• Żądanie wydania nieruchomości się nie przedawnia (art. 223 § 1 k.c.), ale po 20 latach posiadania samoistnego w dobrej wierze albo 30 latach w złej sąsiad może nabyć pas gruntu przez zasiedzenie (art. 172 k.c.).

Pozew o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie – wzór, sąd i opłata

Gotowy wzór rzadko pasuje, bo o kwocie decydują okres i dobra albo zła wiara. Wezwanie przed pozwem powinno zawierać:

1. opis nieruchomości i zajętej części, najlepiej ze szkicem geodety,
2. okres korzystania i datę, od której zajmujący wiedział, że nie ma prawa,
3. kwotę z wyliczeniem,
4. żądanie wydania gruntu albo dopuszczenia do współposiadania, jeżeli go chcesz,
5. termin zapłaty, np. 14 dni, i numer rachunku.

Pozew zawiera m.in. żądanie, wartość przedmiotu sporu, datę wymagalności i informację, czy próbowaliście mediacji (art. 187 § 1 k.p.c.). Wydania i zapłaty możesz żądać w jednym pozwie (art. 191 k.p.c.).

• Sąd: wyłącznie sąd miejsca położenia nieruchomości (art. 38 § 1 pkt 4 k.p.c.), przy wartości sporu ponad 100 000 zł – okręgowy (art. 17 pkt 4 k.p.c.). Do 20 000 zł obowiązuje postępowanie uproszczone (art. 505¹ § 1 k.p.c.).
• Opłata od pozwu o zapłatę: do 20 000 zł stała, od 30 do 1000 zł; ponad 20 000 zł – 5% kwoty, nie więcej niż 100 000 zł (art. 13 ust. 1–2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych; ta górna granica obowiązuje od 23.09.2025 r.).
• Przegrany zwraca koszty procesu, w tym opinii biegłego (art. 98 § 1 k.p.c.).

Przykład. Rodzeństwo dostało od rodziców dom w 2015 r., po 1/2 udziału. Od 2019 r. mieszka w nim sam brat. W środę 10.03.2021 r. siostra żąda na piśmie kluczy i dostępu do domu. W środę 24.03.2021 r. brat odpisuje, że jej nie wpuści, i wymienia zamki.

Od tej odpowiedzi brat wie, że wyłącza współposiadanie siostry, więc jest w złej wierze (art. 225 k.c.). Siostra składa pozew w poniedziałek 9.11.2026 r. za okres od 1.04.2021 do 31.10.2026. Biegły ustala rynkowy czynsz najmu domu: 2400 zł miesięcznie w latach 2021–2022 i 3000 zł od 2023 r. Siostra żąda połowy, odpowiednio do udziału:

• 04.2021–12.2022: 21 miesięcy × 1200 zł = 25 200 zł,
• 01.2023–10.2026: 46 miesięcy × 1500 zł = 69 000 zł,
• razem 94 200 zł; opłata od pozwu 5% = 4710 zł; sąd rejonowy, bo wartość nie przekracza 100 000 zł.

Nic się nie przedawniło: najstarsza część, z kwietnia 2021 r., przedawniłaby się 31.12.2027 r. Gdyby siostra najpierw złożyła wniosek o zniesienie współwłasności, musiałaby to rozliczenie zgłosić w tamtej sprawie (art. 618 § 1–3 k.p.c.).

Co możesz zrobić

1. Sprawdź tytuł zajmującego: księgę wieczystą, umowy, decyzje. Jeżeli ma tytuł, wynagrodzenia nie ma.
2. Ustal, co dokładnie zajmuje. Przy płocie albo garażu zamów u geodety wznowienie znaków granicznych.
3. Wyślij wezwanie z dowodami i zachowaj potwierdzenie doręczenia.
4. Policz termin. Jeżeli najstarsze miesiące przedawniają się 31 grudnia, złóż pozew przed tą datą. Zawezwanie do próby ugodowej tylko wstrzymuje bieg.
5. Zbierz dowody stawki: ogłoszenia najmu i dzierżawy podobnych nieruchomości.
6. Uporządkuj przyszłość: umowa najmu lub dzierżawy, służebność albo wydanie gruntu.

W takich sprawach sprawdzam tytuł zajmującego i nieprzedawniony okres, wyliczam kwotę, przygotowuję wezwanie, a gdy trzeba – pozew o zapłatę i wydanie. Nie obiecuję wyniku. Powiem wprost, za jaki okres masz realne szanse.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Najczęstsze pytania

Czym jest bezumowne korzystanie z nieruchomości według Kodeksu cywilnego?

To władanie cudzą nieruchomością bez uprawnienia skutecznego wobec właściciela, np. bez umowy, służebności albo decyzji (art. 222 § 1 k.c.). Właściciel może żądać jej wydania i wynagrodzenia za korzystanie (art. 224–225 k.c.), także od byłego najemcy i dzierżawcy (art. 230 k.c.).

Ile wynosi odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości?

Tyle, ile właściciel uzyskałby z najmu albo dzierżawy za ten czas, według stawek rynkowych z poszczególnych lat (wyroki SN IV CK 105/05 i IV CSK 135/14). W sporze kwotę ustala biegły (art. 278 § 1 k.p.c.). Nie musisz wykazywać szkody (III CSK 235/13).

Czy wynagrodzenie należy się za lata wstecz?

Od posiadacza w złej wierze – tak, za cały nieprzedawniony okres (art. 225 k.c.). Od posiadacza w dobrej wierze – dopiero od chwili, gdy dowiedział się o pozwie o wydanie (art. 224 § 2 k.c.). Dobrą wiarę prawo domniemywa, więc złą wiarę wykazujesz Ty (art. 7 k.c.).

Kiedy przedawnia się wynagrodzenie za bezumowne korzystanie?

Co do zasady po 6 latach, a gdy roszczenie wiąże się z działalnością gospodarczą właściciela – po 3 latach, z końcem roku kalendarzowego (art. 118 k.c.). Po zwrocie nieruchomości masz dodatkowo tylko rok od dnia zwrotu (art. 229 § 1 k.c.).

Czy współwłaściciel musi płacić za mieszkanie w domu wspólnym?

Tak, jeżeli korzysta z niego w sposób wyłączający Twoje współposiadanie (uchwała 7 sędziów SN III CZP 88/12; art. 206 k.c.). Zażądaj dostępu na piśmie – bez dowodu wyłączenia sąd może oddalić żądanie za wcześniejszy okres (I CSK 109/17). W sprawie o zniesienie współwłasności zgłoś to roszczenie, bo potem przepada (art. 618 § 3 k.p.c.).

Czy gmina może naliczyć karę za bezumowne korzystanie z jej gruntu?

Gmina może żądać wynagrodzenia z art. 224–225 k.c., ale stawka z zarządzenia wójta nie wiąże sądu automatycznie, bo wynagrodzenie nie służy mobilizowaniu do zwrotu (III CSK 235/13).

Źródła

• Ustawa z 23.04.1964 – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 7, 118, 120 § 1, 121 pkt 6, 123 § 1, 172, 206, 207, 222, 223 § 1, 224, 225, 229 § 1, 230, 352, 455, 481 § 1, 483 § 1.
• Ustawa z 17.11.1964 – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468 ze zm.): art. 17 pkt 4, 38 § 1 pkt 4, 98 § 1, 187 § 1, 191, 278 § 1, 505¹ § 1, 618, 686.
• Ustawa z 28.07.2005 o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228 ze zm., zmiana Dz.U. 2025 poz. 1157 od 23.09.2025): art. 13 ust. 1–2.
• Ustawa z 21.06.2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725): art. 18 ust. 1–2.
• Ustawa z 11.03.2004 o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263 ze zm.): art. 8 ust. 1 pkt 2.
• Uchwały SN: składu 7 sędziów z 19.03.2013, III CZP 88/12; z 24.07.2013, III CZP 36/13.
• Wyroki SN: z 22.09.2005, IV CK 105/05; z 9.11.2012, IV CSK 303/12; z 6.06.2014, III CSK 235/13; z 27.11.2014, IV CSK 135/14; z 6.04.2023, II CSKP 507/22; z 20.08.2025, II CSKP 1315/24. Postanowienie SN z 24.11.2017, I CSK 109/17.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 4.11.2020, I ACa 414/20.