Lokator nie płaci czynszu: co możesz zrobić krok po kroku (wezwanie, wypowiedzenie, nakaz zapłaty)

Lokator nie płaci czynszu od trzech miesięcy, nie odbiera telefonu, a Ty dalej płacisz zaliczki do wspólnoty. Zacznij od pisma: wezwania do zapłaty, które jest jednocześnie pisemnym uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzenia umowy i daje lokatorowi dodatkowy miesiąc na zapłatę (art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, dalej: u.o.p.l.). O same pieniądze możesz pozwać od razu, bez wypowiadania umowy, i dostać nakaz zapłaty bez rozprawy. Czynsz przedawnia się po 3 latach, z końcem roku (art. 118 k.c.), więc raty z 2023 r. przepadną 31 grudnia 2026 r., jeżeli do tego dnia nie złożysz pozwu albo lokator nie uzna długu.

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Windykacja czynszu.

Stan prawny na 3.11.2026. Opisuję najem mieszkania przez osobę prywatną: zwykły i okazjonalny, a najem lokalu użytkowego tylko krótko. Ustawa o ochronie praw lokatorów (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725) nie zmieniła się od tekstu jednolitego. Samego wypowiedzenia i eksmisji nie powtarzam – odsyłam do osobnych tekstów.

Lokator nie płaci czynszu – co zrobić najpierw?

Policz dług i wyślij pisemne wezwanie do zapłaty z wyliczeniem każdej raty: miesiąc, kwota, termin płatności. Jeżeli umowa nie podaje terminu, czynsz przy najmie na czas nieoznaczony płaci się z góry, do 10. dnia miesiąca (art. 669 § 2 k.c.).

Od dnia po terminie płatności należą Ci się odsetki ustawowe za opóźnienie, bez wezwania i bez wykazywania szkody (art. 481 § 1 k.c.). To stopa referencyjna NBP plus 5,5 punktu procentowego (art. 481 § 2 k.c.), od 5 marca 2026 r. 9,25% w skali roku (M.P. 2026 poz. 367). Przy racie 2400 zł to około 18,50 zł za każdy miesiąc opóźnienia.

Wezwanie nie przerywa przedawnienia. Przerywa je pozew albo uznanie długu przez lokatora (art. 123 § 1 k.c.). Jeżeli lokator prosi o raty, spiszcie porozumienie z kwotą długu i jego podpisem. Przedawnienie biegnie wtedy od nowa (art. 124 § 1 k.c.).

Jak napisać wezwanie do zapłaty, żeby otworzyło drogę do wypowiedzenia?

Wypowiedzieć najem mieszkania z powodu długu możesz tylko wtedy, gdy lokator jest w zwłoce co najmniej za 3 pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności (art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l.). W piśmie napisz więc:

1. kwotę zaległości i raty, których dotyczy (co najmniej 3 pełne okresy),
2. że uprzedzasz o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu z powodu zaległości,
3. dodatkowy termin: miesiąc od doręczenia, na zapłatę zaległych i bieżących należności,
4. numer rachunku i odsetki ustawowe za opóźnienie.

Zwykłe „proszę o zapłatę w 7 dni” tego wymogu nie spełnia. Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi oddalił pozew o opróżnienie mieszkania, bo właścicielka nie uprzedziła najemcy na piśmie i nie dała mu miesiąca na zapłatę. Samego pozwu sąd nie uznał za takie uprzedzenie (wyrok z 28.11.2017, II C 390/17).

Wyślij pismo listem poleconym albo wręcz za pokwitowaniem. Jeżeli lokator nie zapłaci w dodatkowym terminie, wypowiadasz najem na piśmie z podaniem przyczyny, na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 1 i 2 u.o.p.l.). Jak to zrobić bez błędów, opisuję w tekście Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania: terminy, przyczyny i co musi zawierać pismo.

Lokator nie płaci od miesiąca – czy mogę wypowiedzieć umowę?

Nie z powodu długu: potrzebne są 3 pełne okresy zwłoki i uprzedzenie z miesięcznym terminem. Zapis umowy pozwalający wypowiedzieć najem po jednym czy dwóch miesiącach zaległości co do zasady nie zadziała. W uzasadnieniu uchwały z 7.06.2006 (III CZP 30/06) Sąd Najwyższy przywołał dominujący pogląd, że art. 11 u.o.p.l. jest przepisem semiimperatywnym: umowa może go zmienić tylko na korzyść lokatora. Te same zasady obowiązują przy najmie okazjonalnym zgłoszonym do urzędu skarbowego (art. 19e u.o.p.l.).

Pieniędzy możesz za to dochodzić od pierwszej niezapłaconej raty. Pozew o zapłatę nie wymaga wypowiedzenia, bo czynsz jest wymagalny w terminie z umowy (art. 669 § 1 k.c.).

Lokator nie płaci za media albo wspólnocie – co wtedy?

To zależy od tego, kto ma umowę z dostawcą.

• Umowa z dostawcą prądu czy gazu na lokatora – dług wobec dostawcy jest długiem lokatora.
• Opłaty za media pobierasz Ty – zaległość w nich liczy się do 3 okresów z art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. tylko wtedy, gdy lokator nie ma umowy bezpośrednio z dostawcą.
• Lokator miał płacić zaliczki wspólnocie, a nie płaci – wobec wspólnoty odpowiadasz Ty jako właściciel (art. 13 ust. 1, art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali). Zapłać je i dochodź tej kwoty od lokatora jako opłaty z umowy najmu.

Odcięcie mediów, żeby wymusić zapłatę, to droga do sprawy karnej. Piszę o tym niżej.

Pozew o zapłatę czynszu: e-sąd, nakaz zapłaty i ile to kosztuje

Gdy wezwanie nie pomoże, składasz pozew o zapłatę. Sąd co do zasady wydaje nakaz zapłaty na posiedzeniu niejawnym, czyli bez rozprawy (art. 480⁴ § 1, art. 499 k.p.c.).

Pełna opłata przy długu do 20 000 zł jest stała: od 30 zł (do 500 zł) do 1000 zł (ponad 15 000 zł), a powyżej 20 000 zł wynosi 5% (art. 13 ust. 1 i 2 u.k.s.c.). Przykład: przy długu 9600 zł pełna opłata to 500 zł, w e-sądzie 125 zł.

E-sąd to Sąd Rejonowy Lublin-Zachód w Lublinie, który rozpoznaje te sprawy z całej Polski (Dz.U. 2012 poz. 1348). Pozew składasz tylko przez system teleinformatyczny, z numerem PESEL lokatora, bez dołączania dowodów (art. 505³¹ § 1, art. 505³² § 1 i 2 k.p.c.). Dwie pułapki: rat starszych niż 3 lata przed dniem pozwu tam nie dochodzisz, a po sprzeciwie sąd umarza postępowanie (art. 505³⁶ k.p.c.). Masz wtedy 3 miesiące na zwykły pozew, który zachowa skutki pozwu z e-sądu, także dla przedawnienia (art. 505³⁷ § 2 k.p.c.).

Zwykły pozew składasz co do zasady w sądzie rejonowym, w którego okręgu lokator mieszka (art. 27 § 1 k.p.c.). Kto przegra, zwraca drugiej stronie koszty procesu (art. 98 § 1 k.p.c.).

Po ilu latach przedawnia się czynsz?

Po 3 latach, osobno dla każdej raty, bo czynsz to świadczenie okresowe. Bieg zaczyna się od dnia wymagalności raty, a koniec terminu przypada na ostatni dzień roku (art. 118, art. 120 § 1 k.c.). Rata płatna 10 marca 2023 r. przedawnia się 31 grudnia 2026 r. Po tym terminie lokator może odmówić zapłaty (art. 117 § 2 k.c.). Jeżeli wynajmujesz w ramach firmy, a najemcą jest osoba prywatna, sąd uwzględni przedawnienie z urzędu (art. 117 § 2¹ k.c.).

Po zakończeniu najmu lokator, który nie oddał mieszkania, płaci co miesiąc odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki mógłbyś dostać z najmu (art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l.). Sąd Najwyższy uznał, że to także świadczenie okresowe z 3-letnim terminem przedawnienia (wyrok z 9.11.2012, IV CSK 303/12). Nie czekaj więc z pozwem o pieniądze do końca eksmisji.

Czy mogę potrącić zaległy czynsz z kaucji?

Przy zwykłym najmie co do zasady dopiero po wyprowadzce. Kaucja zabezpiecza należności istniejące w dniu opróżnienia lokalu i wraca w ciągu miesiąca od tego dnia, po potrąceniu (art. 6 ust. 1 i 4 u.o.p.l.). Przy najmie okazjonalnym pokrywa też koszty egzekucji opróżnienia lokalu (art. 19a ust. 4 i 5). Rozliczenie opisuję w tekście Kaucja za mieszkanie: ile może wynosić, kiedy zwrot i jakie potrącenia.

Czy mogę zatrzymać rzeczy lokatora?

Tak, w granicach ustawowego prawa zastawu. Za czynsz i świadczenia dodatkowe zaległe nie dłużej niż rok masz zastaw na rzeczach ruchomych lokatora wniesionych do mieszkania, poza rzeczami, które nie podlegają zajęciu (art. 670 § 1 k.c.). Możesz sprzeciwić się ich wywiezieniu i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo do zapłaty lub zabezpieczenia czynszu (art. 671 § 2 k.c.). Gdy rzeczy zostaną wywiezione, zastaw wygasa (art. 671 § 1). Sprzedać ich samemu nie możesz – zaspokoisz się z nich przez egzekucję sądową (art. 312 i 326 k.c.). Zatrzymanie rzeczy nie może przerodzić się w utrudnianie lokatorowi mieszkania, bo to już może być przestępstwo opisane niżej.

Czego nie wolno: odcięcie mediów, wymiana zamków, wyniesienie rzeczy

Nie wolno zmuszać lokatora do zapłaty ani wyprowadzki przemocą innego rodzaju stosowaną uporczywie albo tak, że istotnie utrudnia mu korzystanie z mieszkania. To przestępstwo z art. 191 § 1a Kodeksu karnego, zagrożone karą do 3 lat pozbawienia wolności. Lokator może też w ciągu roku żądać przywrócenia posiadania, a sąd nie bada wtedy, czy ma prawo do lokalu (art. 344 k.c.).

Zameldowanie niczego nie zmienia: służy wyłącznie celom ewidencyjnym (art. 28 ust. 4 ustawy o ewidencji ludności). Więcej piszę w tekście 5 nielegalnych sposobów na wyrzucenie niechcianego lokatora – jak działają „czyściciele” i dlaczego to pułapka?

Jak pozbyć się lokatora z mieszkania legalnie?

1. Porozumienie o rozwiązaniu umowy z datą wydania kluczy i rozliczeniem długu. Często najszybsze, nawet gdy w zamian umarzasz część zaległości.
2. Wypowiedzenie, pozew o opróżnienie lokalu i komornik. Do końca najmu mija zwykle około 5 miesięcy od pierwszej niezapłaconej raty, a całość – od kilkunastu miesięcy do kilku lat. Kalendarz opisuję w tekście Ile trwa eksmisja lokatora bez tytułu prawnego? Kalendarz 2026.
3. Najem okazjonalny bez procesu. Jeżeli najemca w akcie notarialnym poddał się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, a umowę zgłosiłeś do urzędu skarbowego w 14 dni od rozpoczęcia najmu, po końcu umowy doręczasz żądanie opróżnienia z terminem co najmniej 7 dni, a potem składasz wniosek o klauzulę wykonalności (art. 19a ust. 2 pkt 1, art. 19b, art. 19d u.o.p.l.). Lokal socjalny i ochrona zimowa nie działają (art. 19e).

Oświadczenie z art. 19a obejmuje tylko opróżnienie lokalu. Na zaległy czynsz nadal potrzebujesz nakazu zapłaty, chyba że najemca w akcie notarialnym poddał się egzekucji także co do zapłaty: do kwoty wprost w nim określonej, ze zdarzeniem (np. wezwaniem do zapłaty) i terminem na wniosek o klauzulę wykonalności (art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c.).

Kto jeszcze odpowiada za czynsz za mieszkanie?

Solidarnie z najemcą odpowiadają stale mieszkające z nim osoby pełnoletnie, za okres swojego zamieszkiwania. Wyjątek to pełnoletni zstępni na utrzymaniu najemcy, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie (art. 688¹ k.c.). Możesz pozwać ich razem z najemcą.

Najemca firma nie płaci czynszu za lokal

Przy sklepie czy biurze u.o.p.l. nie obowiązuje (art. 2 ust. 1 pkt 4). Po zwłoce za 2 pełne okresy uprzedzasz najemcę na piśmie, dajesz miesiąc na zapłatę, a potem możesz wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 687 k.c.). Szczegóły w tekście Wypowiedzenie najmu lokalu użytkowego: terminy, tryb natychmiastowy i co musi zawierać pismo.

Najemca nie płaci czynszu a podatek

Przy najmie prywatnym ryczałt płacisz tylko od pieniędzy otrzymanych albo postawionych do Twojej dyspozycji (art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Za miesiąc bez wpłaty ryczałtu nie ma, a odzyskany dług opodatkujesz w miesiącu wpływu. Więcej w tekście Podatek od najmu mieszkania: ryczałt 8,5% i 12,5%, terminy i obowiązki wynajmującego.

Przykład. Pani Marta wynajmuje mieszkanie w Lublinie na czas nieoznaczony za 2400 zł miesięcznie, płatne do 10. dnia miesiąca. Kaucja wynosi 4800 zł. W 2023 r. najemca trzy razy dopłacił za mało, po 600 zł za marzec, kwiecień i maj. Od lipca 2026 r. nie płaci wcale, więc na początku listopada zalega z 4 ratami (9600 zł). Rata październikowa była płatna w poniedziałek 12 października, bo 10 października wypadł w sobotę (art. 115 k.c.).

We wtorek 3 listopada 2026 r. pani Marta wręcza najemcy za pokwitowaniem wezwanie do zapłaty 11 400 zł z uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzenia. Dodatkowy termin mija w czwartek 3 grudnia.

Na pozew nie czeka, bo raty z 2023 r. przedawnią się 31 grudnia, a najemca nie chce podpisać uznania długu. W poniedziałek 7 grudnia składa pozew o 11 400 zł z odsetkami w sądzie rejonowym w Lublinie i płaci 750 zł opłaty. E-sąd odpada, bo raty z 2023 r. stały się wymagalne ponad 3 lata przed pozwem.

Najemca nie płaci w dodatkowym terminie. W piątek 4 grudnia pani Marta doręcza mu wypowiedzenie z podaniem przyczyny, więc najem kończy się z końcem stycznia 2027 r. Jeżeli najemca się nie wyprowadzi, od lutego płaci odszkodowanie w wysokości czynszu (art. 18 ust. 1 u.o.p.l.). Kaucję pani Marta rozliczy po opróżnieniu mieszkania.

Co możesz zrobić

1. Dziś: zestaw raty z umowy z wpłatami na rachunku i zaznacz raty z 2023 r.
2. W tym tygodniu: przy 3 pełnych okresach zaległości wyślij wezwanie z uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzenia i miesięcznym terminem.
3. Gdy lokator prosi o raty: podpiszcie porozumienie z uznaniem kwoty długu.
4. Gdy nie płaci: złóż pozew o zapłatę, raty z ostatnich 3 lat także w e-sądzie, a raty z 2023 r. – przed 31.12.2026.
5. Gdy chcesz odzyskać mieszkanie: wypowiedz najem, a potem złóż pozew o opróżnienie albo, przy najmie okazjonalnym, żądanie opróżnienia.
6. Przez cały czas: nie odcinaj mediów, nie wymieniaj zamków, nie wynoś rzeczy.

Prowadzę takie sprawy od zestawienia rat do komornika: wezwanie z uprzedzeniem, porozumienie z uznaniem długu, pozew o zapłatę, a gdy chcesz odzyskać lokal – wypowiedzenie i pozew o opróżnienie. Przy kilku mieszkaniach robię to w stałej obsłudze wynajmujących. Nie obiecuję wyniku: nakaz zapłaty to jeszcze nie pieniądze, a egzekucja zależy od majątku lokatora.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Najczęstsze pytania

Co zrobić, gdy lokator nie płaci czynszu?

Wyślij pisemne wezwanie z wyliczeniem rat, a przy zaległości za 3 pełne okresy – z uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzenia i miesięcznym terminem (art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l.). Potem pozew o zapłatę z odsetkami (art. 481 k.c.).

Lokator nie płaci od 2 miesięcy – czy mogę wypowiedzieć umowę?

Nie z powodu długu: potrzebne są 3 pełne okresy zwłoki i pisemne uprzedzenie z miesięcznym terminem (art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l.). O zapłatę pozwiesz od razu.

Ile kosztuje pozew o zapłatę czynszu?

Do 20 000 zł od 30 do 1000 zł, powyżej 5% (art. 13 u.k.s.c.), a w e-sądzie i postępowaniu nakazowym jedna czwarta, min. 30 zł. Jeżeli wygrasz, lokator zwraca koszty (art. 98 § 1 k.p.c.).

Po ilu latach przedawnia się czynsz za mieszkanie?

Po 3 latach od terminu płatności każdej raty, z końcem roku kalendarzowego (art. 118 k.c.). Bieg przerywa pozew albo uznanie długu przez lokatora, a nie samo wezwanie (art. 123 § 1 k.c.).

Czy mogę odciąć prąd albo wymienić zamki lokatorowi, który nie płaci?

Nie. Lokator może żądać przywrócenia posiadania (art. 344 k.c.), a zmuszanie go w ten sposób do zapłaty lub wyprowadzki może być przestępstwem (art. 191 § 1a k.k.).

Najemca nie płaci przy najmie okazjonalnym – co jest szybsze?

Odzyskanie mieszkania: po końcu umowy żądanie opróżnienia i klauzula wykonalności do aktu notarialnego, bez procesu (art. 19b, 19d u.o.p.l.). Na czynsz potrzebny jest nakaz zapłaty, chyba że najemca poddał się egzekucji także co do zapłaty (art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c.).

Źródła

• Ustawa z 21.06.2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725): art. 2 ust. 1 pkt 4, 6, 11, 18, 19a, 19b, 19d, 19e.
• Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 115, 117 § 2 i 2¹, 118, 120 § 1, 123 § 1, 124 § 1, 312, 326, 344, 481, 669, 670 § 1, 671 § 1 i 2, 687, 688¹.
• Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468): art. 27 § 1, 98 § 1, 480¹, 480², 480⁴, 485 § 1 pkt 3, 493 § 1, 499, 505²⁹ᵃ, 505³¹, 505³², 505³⁶, 505³⁷ § 2, 777 § 1 pkt 5.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228 ze zm.): art. 13, 19 ust. 2, 20 ust. 1.
• Kodeks karny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1342): art. 191 § 1a.
• Ustawa o własności lokali (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232): art. 13 ust. 1, 15 ust. 1; ustawa o ewidencji ludności (t.j. Dz.U. 2026 poz. 384): art. 28 ust. 4; ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym (t.j. Dz.U. 2025 poz. 843 ze zm.): art. 6 ust. 1a.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 29.11.2012 w sprawie przekazania rozpoznawania spraw w elektronicznym postępowaniu upominawczym (Dz.U. 2012 poz. 1348); obwieszczenie Ministra Sprawiedliwości z 8.04.2026 (M.P. 2026 poz. 367).
• Uchwała SN z 7.06.2006, III CZP 30/06; wyrok SN z 9.11.2012, IV CSK 303/12; wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi z 28.11.2017, II C 390/17.