Gwarancja na mieszkanie od dewelopera a rękojmia: co obejmuje, jak długo i jak zgłosić wadę

Dwa i pół roku po odebraniu kluczy pod oknem balkonowym pojawia się woda, a deweloper odpisuje, że „gwarancja minęła po 2 latach”. Gwarancja na mieszkanie od dewelopera jest dobrowolna: deweloper nie musi jej dawać, a jeżeli ją daje, zakres i termin określa jego oświadczenie gwarancyjne, a bez podanego terminu gwarancja trwa 2 lata od wydania lokalu (art. 577 § 1 i 4 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Niezależnie od gwarancji deweloper odpowiada z rękojmi, czyli z mocy ustawy. Z rękojmi odpowiada za wady fizyczne mieszkania stwierdzone przed upływem 5 lat od dnia jego wydania (art. 568 § 1 k.c. w zw. z art. 41a ustawy deweloperskiej, dalej: u.d.). Koniec gwarancji nie kończy więc Twoich praw.

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Roszczenia z gwarancji jakości na lokal.

Stan prawny na 3.11.2026. Opisuję mieszkanie albo dom kupione od dewelopera przez osobę prywatną, po akcie notarialnym przenoszącym własność. Odbiór i wady wpisane do protokołu (art. 41 u.d.) opisuję w osobnym tekście. Od 1.01.2023 r. wady rzeczy ruchomych kupionych przez konsumenta reguluje ustawa o prawach konsumenta, ale lokal i dom to nieruchomości, więc do nich stosuje się nadal rękojmię z Kodeksu cywilnego (art. 2 pkt 4a i art. 43a ust. 1 ustawy o prawach konsumenta). Jeżeli kupujesz lokal jako przedsiębiorca, dochodzi obowiązek zbadania lokalu i niezwłocznego zawiadomienia o wadzie (art. 563 k.c.). Zmiany ustawy deweloperskiej od 11.11.2026 i 2.04.2027 nie dotyczą rękojmi.

Czy deweloper musi dać gwarancję na mieszkanie? Co z „gwarancją dewelopera 5 lat”?

Nie musi. Ani Kodeks cywilny, ani ustawa deweloperska nie nakładają na dewelopera obowiązku udzielenia gwarancji jakości. Gwarancja powstaje tylko wtedy, gdy ktoś złoży oświadczenie gwarancyjne: w umowie, w karcie gwarancyjnej, a nawet w reklamie inwestycji (art. 577 § 1 k.c.). Słowo „gwarancyjny” w nazwie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego dotyczy ochrony Twoich wpłat, a nie jakości mieszkania.

„Gwarancja dewelopera 5 lat”, o którą pytasz w wyszukiwarce, to zwykle rękojmia. Ustawa daje Ci 5 lat od wydania lokalu na stwierdzenie wady i deweloper nie może tego terminu skrócić w umowie z konsumentem (art. 558 § 1 k.c.). Część deweloperów udziela dodatkowo własnej gwarancji, np. na 2, 3 albo 5 lat. Wtedy masz do wyboru dwie drogi.

Gwarancja a rękojmia od dewelopera – czym się różnią?

Wybierasz drogę dla każdej wady osobno. Uprawnienia z rękojmi wykonujesz niezależnie od gwarancji, a skorzystanie z gwarancji nie zmienia odpowiedzialności dewelopera z rękojmi (art. 579 § 1–2 k.c.). Zgłoszenie wady gwarantowi nie odbiera Ci więc rękojmi: jeżeli gwarant odmówi naprawy albo nie zrobi jej w terminie, z tą samą wadą idziesz do dewelopera (art. 579 § 3 k.c.). Rękojmia co do tej wady traci znaczenie dopiero wtedy, gdy gwarant skutecznie ją usunie. Nie możesz natomiast za tę samą wadę żądać naraz dwóch świadczeń, np. naprawy od gwaranta i obniżenia ceny od dewelopera.

Ile trwa rękojmia za mieszkanie od dewelopera i od kiedy liczyć 5 lat?

5 lat liczysz od dnia wydania lokalu, a nie od aktu notarialnego czy umowy deweloperskiej (art. 568 § 1 k.c.). Wydanie to zwykle przekazanie kluczy; datę znajdziesz w protokole. W tym terminie wada musi zostać stwierdzona, a nie usunięta.

• Pierwszy rok od wydania. Jeżeli jesteś konsumentem i stwierdzisz wadę przed upływem roku, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała już przy wydaniu (art. 556² k.c.). Deweloper musiałby udowodnić, że jest inaczej.
• Od drugiego do piątego roku. Deweloper odpowiada za wady, które istniały przy wydaniu albo wynikły z przyczyny tkwiącej wtedy w lokalu (art. 559 k.c.). To Ty wykazujesz, że przyczyna była od początku (art. 6 k.c.), np. opinią o złym montażu okna.
• Przedawnienie. Roszczenie o usunięcie wady przedawnia się po roku od jej stwierdzenia, ale u konsumenta nie wcześniej niż z upływem 5 lat od wydania (art. 568 § 2 k.c.). W tych samych terminach składasz oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu (art. 568 § 3 k.c.).
• Po 5 latach. Rękojmia działa tylko wtedy, gdy deweloper wadę podstępnie zataił (art. 568 § 6 k.c.).

Termin biegnie osobno dla każdego lokalu. Sąsiad, który odebrał klucze pół roku wcześniej, straci rękojmię pół roku przed Tobą.

Co obejmuje gwarancja dewelopera na mieszkanie?

Dokładnie to, co jest w oświadczeniu gwarancyjnym. Dlatego przeczytaj kartę gwarancyjną albo paragraf umowy, zanim zgłosisz wadę. Oświadczenie powinno zawierać (art. 577¹ § 2 k.c.):

1. stwierdzenie, że gwarancja nie ma wpływu na Twoje uprawnienia wobec sprzedawcy, czyli na rękojmię;
2. nazwę i adres gwaranta;
3. procedurę zgłoszenia wady;
4. rzeczy, których dotyczy gwarancja (cały lokal, okna, drzwi, instalacje);
5. warunki gwarancji, np. przeglądy okien czy zakaz przeróbek instalacji.

Jeżeli oświadczenie tych elementów nie ma, gwarancja nadal jest ważna (art. 577¹ § 3 k.c.). Możesz też żądać od gwaranta dokumentu gwarancyjnego na papierze lub innym trwałym nośniku (art. 577² k.c.).

W razie wątpliwości gwarant usuwa wady fizyczne, które ujawnią się w terminie gwarancji (art. 577 § 3 k.c.). Liczy się więc, kiedy wada się pokazała, a nie kiedy przyszła ekipa. Jeżeli gwarant wymienił rzecz albo dokonał istotnej naprawy, termin gwarancji biegnie na nowo, przy wymianie części tylko dla tej części. W innych wypadkach przedłuża się o czas, w którym nie mogłeś korzystać z rzeczy (art. 581 k.c.).

Gwarant wykonuje obowiązki w terminie z oświadczenia, a gdy go nie określono, niezwłocznie (art. 580 § 2 k.c.). Kodeks nie wyznacza osobnego terminu przedawnienia roszczeń z gwarancji, więc nie zwlekaj z pozwem po odmowie gwaranta.

Deweloper gwarancja na okna: deweloper czy producent?

Możesz iść do dewelopera z rękojmi, nawet jeżeli okna mają gwarancję producenta (art. 579 § 1 k.c.). Okna, drzwi i instalacje są częścią lokalu, który kupiłeś od dewelopera. Tak orzekł np. Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie: odrzucił argument dewelopera, że wady drzwi wejściowych i zamka trzeba zgłaszać producentowi, który udzielił gwarancji. Uznał, że nabywcy wybrali rękojmię, a gwarancja producenta nie zwalnia sprzedawcy z jej obowiązków (wyrok z 24.09.2024, III C 422/23, opublikowany jako nieprawomocny).

Kiedy warto skorzystać z gwarancji producenta:

• gdy deweloper (często spółka celowa jednej inwestycji) przestał działać albo nie odbiera pism;
• gdy minęło 5 lat rękojmi, a gwarancja na okna jeszcze trwa;
• gdy gwarancja daje więcej niż rękojmia, np. wymianę bez sporu o przyczynę wady.

Zgłaszając wadę gwarantowi, zawiadom o niej też dewelopera. Od tego dnia termin na uprawnienia z rękojmi jest zawieszony, a biegnie dalej od odmowy gwaranta albo bezskutecznego upływu czasu na naprawę (art. 579 § 3 k.c.). Karty gwarancyjne producentów deweloper powinien przekazać razem z lokalem (art. 577³ k.c.). Upomnij się o nie przy odbiorze kluczy.

Czego możesz żądać od dewelopera z rękojmi?

• Usunięcia wady. Deweloper usuwa ją w rozsądnym czasie, bez nadmiernych niedogodności dla Ciebie (art. 561 § 1–2 k.c.). Koszty robocizny i materiałów ponosi on (art. 561³ k.c.).
• Obniżenia ceny. Obniżona cena ma się do ceny z umowy tak, jak wartość lokalu z wadą do wartości lokalu bez wady (art. 560 § 3 k.c.). Deweloper zablokuje obniżenie, jeżeli niezwłocznie usunie wadę, ale nie wtedy, gdy już ją naprawiał (art. 560 § 1 k.c.).
• Odstąpienia od umowy, tylko przy wadzie istotnej (art. 560 § 4 k.c.). To krok nieodwracalny.

Jeżeli jako konsument zażądasz naprawy albo złożysz oświadczenie o obniżeniu ceny o konkretną kwotę, a deweloper nie ustosunkuje się w 14 dni, uważa się, że uznał żądanie za uzasadnione (art. 561⁵ k.c.). W tej samej sprawie ze Szczecina deweloper odpowiedział na oświadczenie o obniżeniu ceny po 14 dniach i sąd uznał, że nie może już kwestionować ani wady, ani kwoty obniżenia. Zasądził nabywcom 40 000 zł.

Co dodatkowo da się uzyskać, np. zwrot kosztów osuszania czy najmu innego mieszkania, opisuję w tekście Odszkodowanie od dewelopera za wady – co można zyskać?

Jak zgłosić wadę deweloperowi?

Przepisy o rękojmi nie wymagają formy pisemnej, ale bez pisma trudno udowodnić datę i treść żądania. Zrób to tak:

1. Ustal adresata. Rękojmia obciąża spółkę z Twojej umowy (art. 556 k.c.). Sprawdź w KRS jej aktualny adres i czy działa. Przy gwarancji pisz do gwaranta z karty, według jej procedury.
2. Opisz wadę konkretnie: pomieszczenie, miejsce, od kiedy ją widzisz, zdjęcia z datą.
3. Wpisz jedno żądanie: usunięcie wady albo obniżenie ceny o wskazaną kwotę. Bez określonego żądania nie zadziała 14 dni z art. 561⁵ k.c.
4. Podaj datę wydania lokalu i powołaj rękojmię (art. 556 i 568 § 1 k.c.).
5. Wyślij tak, żeby mieć dowód doręczenia: list polecony, doręczenie elektroniczne albo e-mail z potwierdzeniem odbioru. Oświadczenie jest złożone, gdy doszło do dewelopera tak, że mógł się z nim zapoznać (art. 61 k.c.).
6. Udostępnij lokal do oględzin i naprawy (art. 561² § 2 k.c.). Zapisuj terminy, w których proponowano wejście ekipy.
7. Zapisz w kalendarzu: 14 dni od doręczenia, 1 rok od stwierdzenia wady i 5 lat od wydania lokalu.

Wady zauważone po odbiorze, ale jeszcze przed aktem notarialnym, zgłaszasz według art. 41 ust. 19 u.d. Opisuję to w tekście Odbiór mieszkania od dewelopera krok po kroku: protokół, wady, terminy.

Rękojmia za wady części wspólnych – kto je zgłasza?

Dach, elewacja, garaż podziemny czy klatka schodowa to nieruchomość wspólna (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, dalej: u.w.l.). Kupując mieszkanie, nabyłeś w niej udział (art. 3 ust. 1 u.w.l.). Uprawnienia z rękojmi ma jednak każdy nabywca, bo to on kupił lokal od dewelopera, a wspólnota mieszkaniowa nie była stroną tych umów.

Wspólnota może te uprawnienia przejąć. Właściciel lokalu może umową przelewu przenieść na wspólnotę uprawnienia wobec sprzedawcy związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej (uchwała 7 sędziów SN z 29.01.2014, III CZP 84/13; tak też wyrok SN z 4.02.2015, IV CSK 189/14). Wtedy wspólnota sama pozywa dewelopera (art. 6 u.w.l.). Pamiętaj, że termin 5 lat biegnie od wydania każdego lokalu osobno. Jak przebiega taka sprawa, opisuję na stronie usługi o wadach części wspólnych.

Przykład. Pan Adam odebrał klucze do mieszkania w środę 12.06.2024 r. Deweloper dał w umowie gwarancję na 2 lata od wydania, do 12.06.2026 r. We wtorek 10.03.2026 r. zauważył pękające fugi w łazience i zgłosił je według karty gwarancyjnej. Deweloper je naprawił.

W poniedziałek 21.09.2026 r., po ulewie, pod oknem balkonowym w salonie pojawiła się woda. Deweloper odpisał, że „okres gwarancji upłynął”. Gwarancja rzeczywiście się skończyła, ale rękojmia trwa: wadę stwierdzoną przed 12.06.2029 r. deweloper musi usunąć, jeżeli jej przyczyna tkwiła w lokalu przy wydaniu (art. 559 i 568 § 1 k.c.). Od wydania minął ponad rok, więc domniemanie z art. 556² k.c. już nie działa. Pan Adam zamawia opinię rzeczoznawcy budowlanego, który stwierdza brak taśm uszczelniających przy montażu okna.

W poniedziałek 5.10.2026 r. wysyła deweloperowi żądanie usunięcia wady z opisem, zdjęciami i opinią. List dochodzi w środę 7.10.2026 r. Deweloper milczy do środy 21.10.2026 r., więc uważa się, że uznał żądanie za uzasadnione (art. 561⁵ k.c.). Roszczenie o usunięcie wady przedawni się najwcześniej 12.06.2029 r., bo u konsumenta rok od stwierdzenia nie kończy się przed upływem 5 lat od wydania (art. 568 § 2 k.c.).

Co możesz zrobić – krok po kroku

1. Znajdź dwie daty: dzień wydania lokalu (protokół przekazania kluczy) i koniec gwarancji z karty albo umowy.
2. Zbierz dokumenty: umowę deweloperską, akt notarialny, karty gwarancyjne dewelopera i producentów, zdjęcia wad.
3. Dla każdej wady wybierz drogę: rękojmię albo gwarancję. Po odmowie gwaranta możesz wrócić do rękojmi. Przed końcem gwarancji zrób przegląd mieszkania i zgłoś wszystko naraz.
4. Zgłoś wadę na piśmie z jednym żądaniem i dowodem doręczenia. Przy zgłoszeniu do gwaranta zawiadom też dewelopera (art. 579 § 3 k.c.).
5. Po 14 dniach milczenia powołaj się na art. 561⁵ k.c. Gdy deweloper odmawia, zbierz opinię techniczną i policz obniżenie ceny.
6. Pilnuj przedawnienia i nie czekaj z pozwem do ostatniego miesiąca.

Jeżeli deweloper odsyła Cię do producenta, zasłania się końcem gwarancji albo milczy, mogę ustalić terminy z Twoich dokumentów i przygotować żądanie do dewelopera i zgłoszenie do gwaranta. Gdy to nie wystarczy, przygotuję oświadczenie o obniżeniu ceny albo pozew. Jeżeli dopiero podpisujesz umowę deweloperską, zapisy o gwarancji i odbiorze sprawdzę w ramach pakietu opisanego na stronie Pakiety i ceny. Nie obiecuję wyniku.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Najczęstsze pytania

Jaka jest gwarancja na mieszkanie od dewelopera?

Taka, jaką deweloper dobrowolnie udzielił w oświadczeniu gwarancyjnym, np. w umowie albo karcie gwarancyjnej (art. 577 § 1 k.c.). Jeżeli oświadczenie nie podaje terminu, gwarancja trwa 2 lata od wydania lokalu (art. 577 § 4 k.c.). Niezależnie od niej działa 5-letnia rękojmia (art. 568 § 1 i art. 579 § 1 k.c.).

Czy gwarancja dewelopera 5 lat to obowiązek?

Nie. Przepisy nie nakazują deweloperowi udzielania gwarancji jakości. 5 lat to ustawowy termin rękojmi: deweloper odpowiada za wady fizyczne lokalu stwierdzone przed upływem 5 lat od jego wydania (art. 568 § 1 k.c., art. 41a u.d.).

Rękojmia a gwarancja od dewelopera – co wybrać?

Dla każdej wady wybierasz drogę, bo uprawnienia z rękojmi wykonujesz niezależnie od gwarancji (art. 579 § 1 k.c.). Gdy gwarant odmówi albo nie naprawi wady w terminie, możesz z nią pójść do dewelopera (art. 579 § 3 k.c.). Rękojmia obejmuje każdą niezgodność z umową, gwarancja tylko to, co obiecał gwarant (art. 556¹ § 1 i art. 578 k.c.). Korzystając z gwarancji, zawiadom dewelopera, żeby zawiesić termin rękojmi (art. 579 § 3 k.c.).

Ile wynosi gwarancja dewelopera na budynek i dom jednorodzinny?

Tyle, ile wskazał gwarant, a bez terminu 2 lata (art. 577 § 4 k.c.). Rękojmia za dom i lokal wynosi 5 lat od wydania, bo to wady nieruchomości (art. 568 § 1 k.c.). Za dach czy elewację deweloper odpowiada wobec każdego nabywcy osobno, a wspólnota może przejąć te uprawnienia przelewem (uchwała SN z 29.01.2014, III CZP 84/13).

Czy deweloper może w umowie skrócić rękojmię do 2 lat?

Nie, jeżeli kupujesz jako konsument. Ograniczenie albo wyłączenie rękojmi wobec konsumenta jest dopuszczalne tylko w przypadkach z przepisów szczególnych (art. 558 § 1 k.c.). Ograniczenie jest bezskuteczne także wtedy, gdy deweloper podstępnie zataił wadę (art. 558 § 2 k.c.).

Jak zgłosić usterkę deweloperowi po odbiorze mieszkania?

Na piśmie, z opisem wady, datą jej stwierdzenia, zdjęciami i jednym żądaniem: usunięcia wady albo obniżenia ceny o konkretną kwotę. Jeżeli jako konsument nie dostaniesz odpowiedzi w 14 dni, żądanie uważa się za uznane (art. 561⁵ k.c.). Zachowaj dowód doręczenia (art. 61 k.c.).

Gwarancja się skończyła. Czy deweloper nadal musi naprawić wadę?

Tak, jeżeli wadę stwierdzisz przed upływem 5 lat od wydania lokalu, a jej przyczyna tkwiła w lokalu przy wydaniu (art. 559 i 568 § 1 k.c.). Po pierwszym roku to Ty wykazujesz, że przyczyna była od początku (art. 556² i art. 6 k.c.).

Źródła

• Ustawa z 23.04.1964 – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 6, 61, 556, 556¹ § 1, 556², 557, 558, 559, 560 § 1, 3 i 4, 561 § 1–2, 561², 561³, 561⁵, 563, 566, 568 § 1–3 i 6, 577, 577¹, 577², 577³, 578, 579, 580 § 2, 581.
• Ustawa z 20.05.2021 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880): art. 41 ust. 19, 41a.
• Ustawa z 30.05.2014 o prawach konsumenta (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1244): art. 2 pkt 4a, 43a ust. 1.
• Ustawa z 24.06.1994 o własności lokali (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232): art. 3 ust. 1–2, 6.
• Uchwała składu 7 sędziów SN z 29.01.2014, III CZP 84/13.
• Wyrok SN z 4.02.2015, IV CSK 189/14.
• Wyrok SR Szczecin-Centrum w Szczecinie z 24.09.2024, III C 422/23 (opublikowany jako nieprawomocny).