Dzierżawa ziemi pod wiatraki: umowa, czynsz i podatek od dochodu

Firma od wiatraków wskazała punkt na Twoim polu i przywiozła umowę na 30 lat. Dzierżawa ziemi pod wiatraki to umowa, w której oddajesz inwestorowi część gruntu pod turbinę, plac i drogę, a on płaci Ci czynsz. Sąd Najwyższy uznał ją za umowę nienazwaną, do której przepisy o dzierżawie stosuje się odpowiednio (wyrok z 5.10.2012, IV CSK 244/12; spór spółek). Wiatrak może powstać wyłącznie na podstawie planu miejscowego i co najmniej 700 m od domów. Stawki czynszu nie ustala żaden przepis. Czynsz otrzymany poza działalnością gospodarczą opodatkowujesz ryczałtem: 8,5% do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki.

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Dzierżawa pod fotowoltaikę i wiatraki.

Stan prawny na 7.11.2026. Opisuję umowę właściciela gruntu rolnego, osoby fizycznej, z inwestorem lądowej farmy wiatrowej. Klauzul wspólnych z fotowoltaiką nie powtarzam, są w tekście Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę: umowa, czynsz i ryzyka dla właściciela. Kwoty czynszu pochodzą z dawnych umów opisanych w wyrokach i nie są stawkami rynkowymi. W nietypowej sytuacji potwierdź podatki u doradcy podatkowego albo interpretacją indywidualną.

Czym dzierżawa ziemi pod wiatraki różni się od dzierżawy pod fotowoltaikę?

Planem, odległością i tym, że reszta pola zwykle zostaje przy Tobie.

Czy na mojej działce w ogóle może stanąć wiatrak?

Tylko jeżeli pozwoli na to plan miejscowy. Uchwala go rada gminy, nie inwestor, a plan musi być zgodny z planem ogólnym (art. 20 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Podpis pod umową niczego więc nie przesądza.

Plan określa maksymalną wysokość, średnicę wirnika i liczbę turbin (art. 7 ust. 1 u.i.e.w.). Procedura jest dłuższa niż zwykle: same konsultacje społeczne trwają od 60 do 90 dni (art. 6e ust. 1 pkt 2). Wiatraka nie postawisz w parku narodowym, rezerwacie, parku krajobrazowym ani na obszarze Natura 2000 (art. 4c ust. 1).

Jak liczyć odległość? Turbina o całkowitej wysokości 200 m (mierzonej do łopaty w najwyższym położeniu, art. 2 pkt 3) wymaga 2000 m od budynku mieszkalnego. Plan może to skrócić, ale nie poniżej 700 m. Przepis nie robi wyjątku dla domu wydzierżawiającego, więc Twoja zgoda niczego nie zmienia.

Działa to w obie strony. Nowy dom musi stanąć co najmniej 700 m od turbiny (art. 4 ust. 4). Rozbudowy i remontu istniejącego domu ten wymóg nie dotyczy (art. 4 ust. 5). Jeżeli chcesz kiedyś wydzielić działkę dla dziecka, sprawdź to przed podpisem.

Ile lat trwa umowa i czy mogę się z niej wycofać?

Umowa na ponad 30 lat staje się po tym czasie bezterminowa (art. 695 § 1 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c., tu stosowany odpowiednio). Inwestorzy często liczą okres dopiero od pozwolenia na budowę, jak w sprawie IV CSK 244/12, więc związanie trwa dłużej.

Najważniejsza różnica to czas oczekiwania. W sprawie II CSK 230/12 (wyrok SN z 7.02.2013; spór spółek) właściciel mógł wypowiedzieć umowę tylko przy zaległościach w czynszu. Wypowiedział ją mimo to jako bezterminową (art. 365¹ k.c.) i oddał grunt konkurentowi inwestora. Sąd Najwyższy uchylił wyrok i uznał, że przed prawomocnym pozwoleniem na budowę nie była to bezterminowa umowa ciągła, którą tak można zakończyć. Nowy inwestor znał treść pierwszej umowy, więc wiedział o roszczeniu poprzednika. To warunek uznania nowej umowy za bezskuteczną (art. 59 k.c.). Po zwrocie sprawy sąd apelacyjny uznał umowy nowego inwestora za bezskuteczne.

Bez daty granicznej wyjście jest więc trudne. Oprócz zapisów opisanych przy fotowoltaice dopisz:

• wyłączność tylko na wskazany teren i czas, za opłatą; umowa przedwstępna i opcja też muszą mieć termin,
• maszt pomiarowy: miejsce, czas stania i usunięcie,
• wymianę turbin: większa tylko za Twoją zgodą i za nowy czynsz.

Ile płacą za dzierżawę ziemi pod wiatraki?

Tyle, ile wynegocjujesz. Urzędowej stawki nie ma, a cennika bez źródła nie podam. Wyroki pokazują konstrukcję dawnych umów:

Czynsz stały nie zawsze jest stały. Sąd Apelacyjny w Szczecinie (wyrok z 24.05.2019, I AGa 28/19; spór spółek) utrzymał zwrot 1 425 150,35 zł nadpłaconego czynszu za lata 2013–2015 na rzecz dzierżawcy. Po załamaniu rynku zielonych certyfikatów czynsz obniżono z 62 000 zł do 40 000 zł netto od turbiny na podstawie art. 700 k.c. Przepis pozwala dzierżawcy żądać obniżki, gdy zwykły przychód znacznie spadł z przyczyn od niego niezależnych. Zapis o eksploatacji „na ryzyko dzierżawcy” tego nie wyłączył. Sąd okręgowy przyjął, że obniżka działa za miniony okres, nie na przyszłość.

To kwestia sporna. Sąd Najwyższy uznał, że dochód ze sprzedaży energii nie jest pożytkiem z gruntu (IV CSK 244/12). W literaturze wskazuje się, że bez zapisu w umowie spadek przychodu z instalacji nie daje prawa do obniżki, bo dzierżawiony jest grunt. Sąd w Szczecinie mimo to zastosował art. 700 k.c. i wątpił, czy można go wyłączyć umową. Wpisz wprost, że ceny energii i certyfikatów nie uzasadniają obniżki, ale nie traktuj tego jako pewnej ochrony.

Procent czy kwota? Procent rośnie z ceną energii, ale spada w słabym roku i wymaga wglądu w dane. Bezpieczniejsza jest kwota minimalna za turbinę z dopłatą procentową ponad nią.

Działka bez turbiny. Czynsz za moc nie musi dzielić się według hektarów. Ojciec wydzierżawił 7 działek pod farmę, a potem darował synowi 2 z nich, o powierzchni 91,38 ha. Turbin tam nie było, inwestor składował ziemię z wykopów. Syn żądał 298 628 zł, a dostał 3449 zł: 0,09 zł za m² rocznie od 1,533 ha faktycznie zajętych, według opinii biegłego (wyrok SA w Szczecinie z 29.11.2024, I ACa 442/23). Przypisz więc czynsz do działek i ustal, co się dzieje po darowiźnie, dziale spadku albo sprzedaży części.

Turbina, kable, łopaty nad działką: czy mogą mnie zmusić?

Do postawienia samej turbiny nie. Art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczy przewodów i urządzeń do przesyłania lub dystrybucji energii, nie jej wytwarzania. Nie znalazłem podstawy, by starosta narzucił Ci w tym trybie wieżę. Inaczej może być z linią i z żądaniem ustanowienia służebności przesyłu (art. 305² § 1 k.c.).

Każdy element wpisz w mapę z osobnym wynagrodzeniem:

• Kable. Służebność przesyłu (art. 305¹ k.c.) nie kończy się sama z dzierżawą, ustal jej termin. Wynagrodzenie za jej ustanowienie jest zwolnione z PIT (art. 21 ust. 1 pkt 120a ustawy o PIT, dalej: u.p.d.o.f.), czynsz nie.
• Łopaty nad granicą. Własność sięga przestrzeni nad gruntem w granicach jego przeznaczenia (art. 143 k.c.). Inwestor może więc prosić o zgodę także właściciela działki bez wieży. To nie powinna być darmowa zgoda.

Co z rolnictwem, dopłatami i KRUS?

Reszta pola może zostać w uprawie, jeżeli umowa to mówi. W sprawie I AGa 28/19 właściciel mógł uprawiać części nieużywane przy eksploatacji. Bez jasnego podziału ryzykujesz dopłaty, bo przy posiadaniu samoistnym i zależnym pomoc przysługuje posiadaczowi zależnemu (art. 23 ust. 1 ustawy o Planie Strategicznym dla WPR, dalej: u.PS WPR).

1. Dzierżaw tylko to, co zajęte, a mapę dołącz do umowy.
2. Dopłaty. Przysługują do kwalifikującego się hektara i działki rolnej co najmniej 0,1 ha (art. 26 ust. 1 u.PS WPR). Wyłącz z wniosku zajęty teren i pilnuj skrawków po podziale pola.
3. KRUS. Dzierżawa części gruntu sama nie odbiera statusu rolnika, jeżeli dalej prowadzisz działalność rolniczą, a gospodarstwo ma ponad 1 ha przeliczeniowy (art. 6 pkt 1, art. 7 ust. 1 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników).
4. Wyłączenie z produkcji. Opłaty płaci ten, kto uzyskał zezwolenie (art. 12 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych). Zapisz, że to inwestor. Szczegóły są w tekście Wyłączenie z produkcji rolnej: kiedy jest potrzebne, ile kosztuje i jak złożyć wniosek.
5. Zakup ziemi. Przez 5 lat od kupna ziemi rolnej nie oddasz jej w posiadanie bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR (art. 2b ust. 1–3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Wyjątek: plan na cele nierolne uchwalony po nabyciu (ust. 4 pkt 9).

Kto rozbierze wiatrak i fundament po 30 latach?

Ten, kogo wskaże umowa. W u.i.e.w. nie znalazłem obowiązku zabezpieczenia kosztów demontażu po zakończeniu pracy turbiny. Do rozbiórki budowli o wysokości 8 m i więcej nie wystarczy zgłoszenie (art. 31 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego), więc inwestor potrzebuje pozwolenia. Zabezpieczenie liczy się zwłaszcza wtedy, gdy dzierżawcą jest spółka celowa bez innego majątku. Zapisz:

• zakres: wieża, cały fundament albo jego część do oznaczonej głębokości, plac, droga, kable,
• gwarancję przed rozpoczęciem budowy, z kwotą aktualizowaną w czasie i ważną dłużej niż umowa,
• przejście zabezpieczenia na każdego nowego dzierżawcę.

Hipoteka banku: czego chce bank inwestora?

Hipoteki na samym prawie dzierżawy ustawa nie przewiduje (art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Bank może więc oczekiwać Twojej zgody na przeniesienie umowy na niego albo wskazany podmiot. Zgódź się tylko pod warunkiem przejęcia czynszu i zabezpieczenia demontażu. Nie ustanawiaj hipoteki na swoim gruncie za kredyt inwestora, bo odpowiadałbyś ziemią za cudzy dług.

Jeżeli działka ma już hipotekę, powiedz o tym od razu i sprawdź swoją umowę kredytu. Po licytacji nabywca może w ciągu miesiąca wypowiedzieć dzierżawę zawartą na czas oznaczony dłuższy niż 2 lata, z rocznym terminem (art. 1002 Kodeksu postępowania cywilnego). Przy umowie nienazwanej to niepewne: przepis wymienia tylko najem i dzierżawę.

Dzierżawa gruntu pod wiatraki a podatek dochodowy

Czynsz to przychód z dzierżawy składników gospodarstwa rolnego na cele nierolnicze albo umowy o podobnym charakterze (art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.). Poza działalnością gospodarczą płacisz ryczałt (art. 9a ust. 6 u.p.d.o.f., art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, dalej: u.z.p.d.): 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a u.z.p.d.).

Przy czynszu 120 000 zł rocznie (kwota do rachunku, nie stawka) ryczałt to 8500 zł + 2500 zł, razem 11 000 zł. Kosztów nie odliczysz. Terminy, PIT-28 i zasady dla małżonków opisuję w tekście Podatek od najmu mieszkania: ryczałt 8,5% i 12,5%, terminy i obowiązki wynajmującego.

Czego nie widać w umowie:

• Zwrot podatku od nieruchomości od inwestora nie powinien być Twoim przychodem, jeżeli umowa obciąża nim inwestora. Tak przyjmuje Dyrektor KIS (interpretacja z 19.12.2024, 0112-KDIL2-2.4011.883.2024.1.MW, o najmie). Interpretacja chroni tylko wnioskodawcę, a zwrot wpisz osobno od czynszu.
• Opłata za samą rezerwację, bez oddania gruntu, może zostać oceniona inaczej niż czynsz. Nie znalazłem interpretacji w takim stanie faktycznym. Przy większej kwocie złóż wniosek o interpretację indywidualną.

VAT i podatek od nieruchomości: kto płaci za wieżę?

VAT. Zwolnienie obejmuje dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele rolnicze (§ 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia w sprawie zwolnień od VAT). Grunt pod turbinę tego celu nie ma. Czynny podatnik dolicza 23%, co opisuję przy panelach w tekście Kiedy słońce zarabia, a fiskus zaciera ręce – czy dzierżawa pod fotowoltaikę jest zwolniona z VAT? Jeżeli sprzedaż nie przekroczyła 240 000 zł w poprzednim ani bieżącym roku, możesz korzystać ze zwolnienia podmiotowego (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT). Czynsz wpisz jako kwotę netto plus VAT.

Grunt. Użytki rolne zajęte na działalność gospodarczą podlegają podatkowi od nieruchomości, a podatnikiem jest co do zasady właściciel (art. 2 ust. 2, art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, dalej: u.p.o.l.). Górna stawka to 1,45 zł za m² w 2026 r. i 1,49 zł w 2027 r. Przy 4000 m² daje to do 5800 zł w 2026 r. Stawkę ustala rada gminy.

Wieża. Elektrownia wiatrowa jest budowlą w zakresie części budowlanych (art. 1a ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l.), ze stawką do 2% wartości (art. 5 ust. 1 pkt 3). Naczelny Sąd Administracyjny przyjmuje, że co do zasady podatek od budowli będącej częścią gruntu płaci właściciel gruntu, a od budowli, która nią nie jest, jej właściciel (wyrok z 20.01.2012, II FSK 1405/10; sprawa tablic reklamowych). Trwale związana budowla jest częścią gruntu (art. 48 k.c.), chyba że połączono ją z nim tylko dla przemijającego użytku (art. 47 § 3 k.c.). Operator farmy chciał przerzucić podatek od fundamentów, dróg i kabli na właścicieli działek. WSA w Gdańsku odmówił, bo umowy wskazywały przemijający użytek i nakazywały usunięcie obiektów (wyrok z 5.03.2019, I SA/Gd 137/19; prawomocności nie potwierdziłem).

Zapisz własność inwestora, przemijający użytek, usunięcie obiektów i obowiązek zwrotu podatków od gruntu i budowli z terminem (art. 702 k.c.). Umowa działa między Wami. Wobec gminy nadal możesz być podatnikiem.

Co mogą zrobić sąsiedzi?

Złożyć wnioski i uwagi do planu, a po budowie powołać się na zakłócenia ponad przeciętną miarę (art. 144 k.c.). Nie znalazłem wyroku cywilnego o hałasie turbin, więc wyniku nie przewidzę. Zapisz, że inwestor przejmuje takie roszczenia i koszty sporu.

Od 1.07.2027 r. inwestor ma przeznaczyć co najmniej 10% mocy do objęcia przez mieszkańców gminy, do 2 kW na punkt poboru (art. 6g ust. 1 i 5 u.i.e.w.). Nie dotyczy to inwestycji z pozwoleniem na budowę sprzed tej daty (art. 22 ustawy z 9.03.2023).

Przykład. Pan Marek odziedziczył w 2012 r. 12 ha ziemi klasy IV, a syn planuje dom 600 m od punktu pod turbinę. W listopadzie 2026 r. inwestor proponuje 35 lat od pozwolenia na użytkowanie, cały areał, 2% przychodu bez minimum, rezerwację bez czynszu i demontaż „do poziomu gruntu”.

Umowa z poniedziałku 14 grudnia 2026 r. przewiduje:

• dzierżawę 0,6 ha według mapy, reszta w uprawie pana Marka,
• opłatę za rok oczekiwania i datę graniczną: wtorek 31 grudnia 2030 r. na ostateczne pozwolenie na budowę, inaczej może wypowiedzieć,
• kwotę minimalną za turbinę z dopłatą procentową,
• pełny demontaż z gwarancją i zwrot podatków.

Syn przenosi dom poza 700 m, bo po uchwaleniu planu i budowie turbiny bliżej go nie postawi.

Co możesz zrobić

1. Nie podpisuj w dniu spotkania. Poproś o projekt umowy, mapę z turbiną, drogą i kablem oraz odpis z KRS spółki.
2. Sprawdź w gminie plan ogólny, plan miejscowy i odległość do domów, także planowanych.
3. Policz: co zostaje w uprawie, dopłaty, hipotekę, ryczałt, VAT i podatek od nieruchomości.
4. Sprawdź 6 zapisów: data graniczna, czynsz za oczekiwanie, kwota minimalna, podział czynszu na działki, demontaż z zabezpieczeniem, podatki.

Mogę sprawdzić projekt, przygotować tabelę zmian i negocjować w Twoim imieniu. Nie obiecuję, że inwestor przyjmie każdą zmianę. Powiem wprost, które zapisy uważam za warunek podpisu.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje dzierżawa ziemi pod wiatraki?

Przepisy nie podają stawki. Czynsz ustalacie w umowie (art. 693 k.c.), często od turbiny lub mocy.

Co z umową, gdy przekażę działkę dziecku?

Nabywca co do zasady wstępuje w umowę (art. 678 § 1 w zw. z art. 694 k.c.). Czynsz za moc może się nie podzielić według hektarów (I ACa 442/23).

Źródła

• U.i.e.w. (t.j. Dz.U. 2024 poz. 317): art. 2–4c, 6e, 6g, 7; ustawa z 9.03.2023 (Dz.U. poz. 553 ze zm., ostatnio Dz.U. 2026 poz. 1347): art. 22, 24.
• Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 47, 48, 59, 143, 144, 305¹, 305², 365¹, 678, 693–695, 700, 702.
• Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468 ze zm.): art. 1002.
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066): art. 65.
• Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538 ze zm.): art. 20.
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399 ze zm.): art. 124.
• Prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2026 poz. 524 ze zm.): art. 31.
• Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz.U. 2024 poz. 82 ze zm.): art. 12.
• Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 941): art. 2b.
• U.PS WPR (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1462): art. 23, 26.
• Ustawa o ubezpieczeniu społecznym rolników (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1770): art. 6, 7.
• U.p.d.o.f. (t.j. Dz.U. 2026 poz. 592 ze zm.): art. 9a, 10, 21; u.z.p.d. (t.j. Dz.U. 2025 poz. 843 ze zm.): art. 2, 6, 12.
• Ustawa o VAT (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263): art. 113, 146ef; rozporządzenie (t.j. Dz.U. 2025 poz. 832): § 3.
• U.p.o.l. (t.j. Dz.U. 2025 poz. 707): art. 1a, 2, 3, 5; M.P. 2025 poz. 726; M.P. 2026 poz. 741.
• Wyroki SN: IV CSK 244/12; II CSK 230/12. Wyroki SA w Szczecinie: I AGa 28/19; I ACa 442/23. Wyrok NSA: II FSK 1405/10. Wyrok WSA w Gdańsku: I SA/Gd 137/19.
• Interpretacja Dyrektora KIS 0112-KDIL2-2.4011.883.2024.1.MW.
• M. Dończyk i in., Odnawialne źródła energii. Poradnik, WKP 2022.