Przedstawiciel firmy OZE przywiózł gotową umowę na 29 lat i prosi o podpis „jeszcze w tym tygodniu”, bo inaczej farma stanie u sąsiada. Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę to umowa, w której oddajesz grunt inwestorowi do korzystania na czas budowy i pracy farmy, a on płaci Ci umówiony czynsz (art. 693 § 1 k.c.). Umowę zawartą na dłużej niż 30 lat po upływie 30 lat traktuje się jak umowę na czas nieoznaczony (art. 695 § 1 k.c.). Stawki czynszu nie określa żaden przepis. Ustalasz ją z inwestorem, a najwięcej ryzyka kryją zapisy o okresie przed budową, przeniesieniu umowy na inną spółkę i demontażu instalacji.
Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Dzierżawa pod fotowoltaikę i wiatraki.
Stan prawny na 2.11.2026. Opisuję umowę właściciela gruntu z inwestorem, który buduje wolnostojącą farmę fotowoltaiczną, a krótko także umowę pod wiatraki. Orzeczenia o takich umowach dotyczą głównie wiatraków, a część zapadła w sporach między firmami – zaznaczam to przy każdym. Stawek rynkowych czynszu nie podaję, bo nie mają urzędowego źródła.
Dzierżawa pod fotowoltaikę – co to za umowa?
Inwestor dostaje prawo postawienia na Twoim gruncie paneli, stacji transformatorowej, dróg i kabli i korzystania z nich przez czas umowy. Ty dostajesz czynsz, w pieniądzach albo w innych świadczeniach (art. 693 § 2 k.c.).
Sąd Najwyższy uznał, że umowa pod farmę wiatrową nie jest dzierżawą w ścisłym znaczeniu. Prąd nie jest pożytkiem gruntu, bo powstaje w urządzeniach, a nie z ziemi. To umowa nienazwana najbardziej zbliżona do dzierżawy, a w sprawach w niej nieuregulowanych stosuje się odpowiednio przepisy o dzierżawie (wyrok SN z 5.10.2012, IV CSK 244/12; spór między dwiema spółkami). Przy fotowoltaice argument jest ten sam, ale to moja ocena, a nie orzeczenie.
Umowę na dłużej niż rok zawiera się na piśmie. Bez tej formy poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 w zw. z art. 694 k.c.). Inwestor zwykle chce też wpisu umowy do księgi wieczystej, co wymaga podpisów notarialnie poświadczonych (art. 31 ust. 1 u.k.w.h.). Po wpisie umowa działa także wobec późniejszego nabywcy działki (art. 16 ust. 2 pkt 1 i art. 17 u.k.w.h.). W uzasadnieniu wyroku z 29.04.2015 (IV CSK 522/14; spór inwestorów) SN wskazał, że taką umowę, choć nienazwaną, można ujawnić w księdze.
Na ile lat jest dzierżawa ziemi pod farmę fotowoltaiczną i jak ją wypowiedzieć?
Najczęściej na czas oznaczony, liczony od podpisu albo od uruchomienia farmy. Umowa na ponad 30 lat po 30 latach staje się umową na czas nieoznaczony (art. 695 § 1 k.c.), którą każda strona może wypowiedzieć.
Umowę na czas oznaczony wypowiesz tylko w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 w zw. z art. 694 k.c.). Kodeks daje Ci bez takiego zapisu dwie podstawy:
- zwłokę z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności, a przy czynszu rocznym – ponad 3 miesiące. Najpierw musisz dać dzierżawcy dodatkowe 3 miesiące na zapłatę (art. 703 k.c.),
- oddanie gruntu w poddzierżawę albo do bezpłatnego używania bez Twojej zgody (art. 698 k.c.).
Inne powody, np. brak pozwolenia na budowę po kilku latach, musisz wpisać do umowy. Nabywca działki wstępuje w umowę i nie wypowie jej, jeżeli zawarto ją na czas oznaczony, na piśmie, z datą pewną, a grunt wydano dzierżawcy (art. 678 w zw. z art. 694 k.c.).
Okres rezerwacji i warunki zawieszające – co, jeśli farma nie powstanie?
Inwestor podpisuje umowę, zanim ma dokumenty do budowy, więc umowa ma zwykle dwa etapy: okres przygotowawczy (rezerwacja, opcja albo umowa przedwstępna) i właściwą dzierżawę, czyli budowę i eksploatację.
Najczęstsze warunki zawieszające (zdarzenie przyszłe i niepewne, od którego zależy skutek umowy; art. 89 k.c.):
- warunki przyłączenia do sieci i umowa o przyłączenie z operatorem,
- decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, jeżeli farma jej wymaga – gdy panele zajmą co najmniej 0,5 ha na obszarze form ochrony przyrody lub w ich otulinach albo co najmniej 2 ha na pozostałych terenach (§ 3 ust. 1 pkt 54a rozporządzenia w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko),
- podstawa planistyczna: plan miejscowy albo decyzja o warunkach zabudowy,
- pozwolenie na budowę, często „prawomocne” albo „ostateczne”.
Dla Ciebie liczą się trzy zapisy:
- Data graniczna. Jeżeli do określonego dnia warunki się nie spełnią albo inwestor nie złoży wniosku o pozwolenie na budowę, możesz wypowiedzieć umowę albo wygasa ona sama. Zapisz, co oznacza „złożenie wniosku”. Sąd Okręgowy w Koszalinie w sporze właścicieli z deweloperem farmy wiatrowej przyjął, że liczy się dzień wpływu wniosku do urzędu, a nie nadania na poczcie. Wniosek, który wpłynął 3 dni po terminie, dał właścicielom prawo wypowiedzenia (wyrok z 11.10.2017, VII Ca 372/17).
- Czynsz za okres przygotowawczy. W sprawie koszalińskiej czynsz należał się dopiero po spełnieniu warunków, więc przez ponad 5 lat właściciele nic nie dostali. Negocjuj stałą kwotę za każdy rok rezerwacji.
- Prawo odstąpienia inwestora. Umowne prawo odstąpienia można zastrzec tylko na oznaczony termin (art. 395 § 1 k.c.). Jeżeli inwestor ma odstąpić za odstępnym, oświadczenie działa dopiero z zapłatą (art. 396 k.c.).
Dopisz też obowiązek inwestora, żeby po rozwiązaniu umowy zgodził się na wykreślenie wpisów z księgi wieczystej. W sprawie koszalińskiej umowa tego nie przewidywała, więc sąd oddalił żądanie takiej zgody, a podstawą wykreślenia został wyrok ustalający rozwiązanie umowy (art. 31 ust. 2 u.k.w.h.).
Czy na mojej ziemi w ogóle może stanąć farma fotowoltaiczna?
To zależy od klasy gruntu i mocy farmy. Wolnostojąca farma powstaje na podstawie planu miejscowego, gdy stoi (art. 14 ust. 6a pkt 2 u.p.z.p.):
- na użytkach rolnych klas I–III albo gruntach leśnych – zawsze,
- na użytkach rolnych klasy IV – przy mocy ponad 150 kW albo gdy służy działalności gospodarczej w zakresie wytwarzania energii elektrycznej, czyli praktycznie zawsze, gdy buduje ją inwestor,
- na innych gruntach – przy mocy ponad 1000 kW.
W pozostałych przypadkach wystarczy decyzja o warunkach zabudowy (z wniosku od 1.09.2026 – tylko w gminie z planem ogólnym), przy której urząd nie bada sąsiedniej zabudowy, obszaru uzupełnienia zabudowy ani dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 3 pkt 3 u.p.z.p.). Szczegóły opisuję w tekście Czy na każdej działce rolnej można postawić farmę fotowoltaiczną?
Sprawdź też dwie rzeczy przed podpisem:
- Datę nabycia ziemi. Przez 5 lat od zakupu nieruchomości rolnej nie możesz oddać jej w posiadanie innemu podmiotowi bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR (art. 2b ust. 1–3 u.k.u.r.). Zakazu nie stosuje się m.in. do ziemi nabytej w drodze dziedziczenia (art. 2b ust. 4 pkt 2). Więcej w tekście Zgoda KOWR na nabycie nieruchomości rolnej: kiedy jest potrzebna i jak ją uzyskać.
- Prawo do budowy. Inwestor potrzebuje prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, czyli umowy, która pozwala mu wykonywać roboty budowlane (art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego). Teren określ na mapie.
Ile płacą za dzierżawę ziemi pod fotowoltaikę?
Tyle, ile wynegocjujesz. Ustawa nie zna stawki ani widełek, także przy umowach ze spółkami dużych grup energetycznych, np. PGE, Enea czy Energa. Sprawdź w KRS, która spółka będzie stroną umowy, bo to ona ma płacić.
Na czynsz wpływa przede wszystkim:
- czy jest podstawa planistyczna dla farmy albo realna szansa na plan miejscowy,
- odległość do sieci średniego lub wysokiego napięcia i dostępne warunki przyłączenia,
- powierzchnia i kształt działki, linie, rowy i drogi, które zmniejszają teren pod panele.
Czynsz zapisuje się zwykle na trzy sposoby: kwota za hektar rocznie, kwota za megawat zainstalowanej mocy albo procent przychodu ze sprzedaży energii z kwotą minimalną. Przy procencie od przychodu zapisz prawo wglądu w dane o produkcji.
Co wpisać do umowy:
- osobne kwoty za okres przygotowawczy, budowę i eksploatację, z datą, od której każda się należy,
- waloryzację według wskaźnika z umowy, np. rocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS. Bez takiego zapisu co do zasady płaci się kwotę nominalną (art. 358¹ § 1–2 k.c.),
- termin płatności, np. z góry do 31 marca każdego roku. Bez niego czynsz płaci się z dołu w terminie zwyczajowym, a gdy zwyczaju brak – półrocznie z dołu (art. 699 k.c.),
- kwotę minimalną, opisaną jednoznacznie: od kiedy się należy i czy także wtedy, gdy farma jeszcze nie działa.
Jak kończy się niejasny zapis, pokazuje sprawa przed Sądem Apelacyjnym w Gdańsku (spór instytutu ze spółką). Umowa pod farmę wiatrową przewidywała czynsz minimalny od określonej daty, a do uruchomienia farmy – równowartość 70 kwintali pszenicy za hektar. Farma nie powstała, a strony spierały się, który czynsz obowiązuje. Sąd uchylił wyrok zasądzający 602 400 zł i nakazał zbadać zgodny zamiar stron oraz żądanie obniżenia czynszu z art. 700 k.c. (wyrok z 29.11.2016, I ACa 718/15).
Porównaj czynsz z tym, co dziś daje Ci pole, pamiętając, że przez 25–30 lat nie będziesz go uprawiać.
Prawo do cesji – czy inwestor może przekazać umowę innej firmie?
Tak, jeżeli się na to zgodzisz. Poddzierżawa wymaga Twojej zgody (art. 698 § 1 k.c.). Przejęcie obowiązku płacenia czynszu przez inną spółkę też wymaga zgody wierzyciela, czyli Twojej (art. 519 § 2 pkt 2 k.c.).
Inwestor chce zgody z góry, bo projekt przechodzi zwykle na spółkę celową i służy jako zabezpieczenie kredytu. Negocjuj więc:
- zgodę tylko na wskazane podmioty, np. spółkę celową i bank finansujący,
- odpowiedzialność pierwszego dzierżawcy za czynsz i demontaż przez określony czas po przeniesieniu.
Demontaż i przywrócenie stanu – kto usunie panele po 30 latach?
Ten, kogo wskaże umowa. Kodeks każe zwrócić grunt w należytym stanie tylko „w braku odmiennej umowy” (art. 705 k.c.). Przy ulepszeniach możesz, w braku odmiennej umowy, wybrać ich zatrzymanie za zapłatą albo przywrócenie stanu poprzedniego (art. 676 w zw. z art. 694 k.c.).
Inwestor zwykle zapisuje, że instalacja pozostaje jego własnością jako połączona z gruntem tylko dla przemijającego użytku (art. 47 § 3 k.c.). Decyduje zamiar z chwili połączenia, widoczny obiektywnie (wyrok SN z 13.04.2018, I CSK 522/17). Dla Ciebie ważne jest, kto i kiedy ją usunie. Zapisz:
- zakres demontażu: panele, konstrukcje, pale i fundamenty, kable w ziemi, stacje, drogi, ogrodzenie,
- termin, np. 12 miesięcy od zakończenia umowy, i karę umowną za każdy miesiąc zwłoki,
- zabezpieczenie, np. gwarancję bankową na koszt demontażu, przedstawianą przed rozpoczęciem budowy i ważną dłużej niż umowa,
- protokół stanu gruntu przy wydaniu i przy zwrocie.
Roszczenie o naprawienie szkody z powodu pogorszenia gruntu przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu (art. 677 w zw. z art. 694 k.c.).
Linia do sieci – kiedy inwestor żąda służebności przesyłu?
Gdy kabel z farmy do stacji operatora ma biec przez inną Twoją działkę, inwestor często chce służebności przesyłu, czyli prawa korzystania z pasa gruntu dla urządzeń przesyłowych (art. 305¹ k.c.). To prawo rzeczowe ustanawiane aktem notarialnym. Nie wygasa samo z końcem dzierżawy.
Dlatego ustal osobne wynagrodzenie, szerokość pasa i termin albo warunek, np. wygaśnięcie z rozwiązaniem dzierżawy (art. 245 § 2 k.c.). Po wygaśnięciu służebności przedsiębiorca musi usunąć urządzenia utrudniające korzystanie z nieruchomości albo naprawić szkodę (art. 305³ § 3 k.c.).
Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę a podatek
O VAT od czynszu piszę w tekście Kiedy słońce zarabia, a fiskus zaciera ręce – czy dzierżawa pod fotowoltaikę jest zwolniona z VAT? Użytki rolne zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej podlegają podatkowi od nieruchomości, a podatnikiem pozostaje co do zasady właściciel (art. 2 ust. 2 i art. 3 ust. 1 pkt 1 u.p.o.l.). Zapisz więc, że inwestor zwraca Ci ten podatek (art. 702 k.c.), a jego wysokość potwierdź u doradcy podatkowego.
Dzierżawa ziemi pod wiatraki – co jest inaczej?
Umowa wygląda podobnie, różnią się planowanie i czas. Elektrownia wiatrowa może powstać wyłącznie na podstawie planu miejscowego (art. 3 ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych). Od budynku mieszkalnego musi ją dzielić co najmniej 10-krotność jej całkowitej wysokości, a plan może tę odległość zmniejszyć najwyżej do 700 m (art. 4 ust. 1). Czynsz liczy się często za turbinę albo za megawat. Przygotowania trwają zwykle dłużej, więc data graniczna i czynsz za czas oczekiwania ważą tu więcej.
Przykład. Pani Halina odziedziczyła w 2018 r. 8 ha: 5 ha pastwisk klasy V–VI i 3 ha gruntów ornych klasy IVa. W gminie nie ma planu miejscowego dla tego terenu. W listopadzie 2026 r. firma OZE proponuje umowę na 29 lat pod farmę o mocy 4 MW na całych 8 ha.
Farma wymaga planu miejscowego: na klasie IV, bo buduje ją inwestor, a na klasach V–VI, bo ma ponad 1000 kW (art. 14 ust. 6a pkt 2 lit. b i c u.p.z.p.). Zgody KOWR nie potrzeba, bo ziemia pochodzi ze spadku. Projekt inwestora przewiduje do 6 lat przygotowań bez czynszu, przeniesienie umowy na dowolny podmiot, demontaż „w zakresie technicznie uzasadnionym” i bezterminową służebność przesyłu na kabel przez sąsiednią działkę pani Haliny.
Umowa podpisana po negocjacjach w poniedziałek 7 grudnia 2026 r. przewiduje:
- czynsz za każdy rok przygotowań, a od uruchomienia farmy czynsz waloryzowany co roku wskaźnikiem GUS,
- datę graniczną: jeżeli do poniedziałku 31 grudnia 2029 r. pozwolenie na budowę nie będzie ostateczne, pani Halina może wypowiedzieć umowę z miesięcznym terminem, a inwestor zgadza się na wykreślenie wpisów z księgi wieczystej,
- przeniesienie umowy tylko na spółkę celową i bank, z odpowiedzialnością pierwszego dzierżawcy przez 3 lata,
- demontaż z palami i kablami w 12 miesięcy, zabezpieczony gwarancją bankową,
- służebność przesyłu z osobnym wynagrodzeniem, wygasającą z rozwiązaniem dzierżawy.
Jeżeli gmina do końca 2029 r. nie uchwali planu, pani Halina odzyska swobodę, a za lata oczekiwania dostanie czynsz.
Co możesz zrobić
- Nie podpisuj w dniu spotkania. Poproś o projekt umowy, mapę terenu farmy i odpis z KRS spółki.
- Sprawdź działkę: klasy użytków w wypisie z rejestru gruntów, plan miejscowy, datę i sposób nabycia ziemi.
- Sprawdź w umowie 6 punktów: czynsz za okres przygotowawczy, data graniczna, waloryzacja, cesja, demontaż z zabezpieczeniem, służebność przesyłu.
- Porównaj oferty po trzech liczbach: czynsz przed budową, czynsz po uruchomieniu i waloryzacja.
- Podpisz ostatnią uzgodnioną wersję na piśmie, a przy wpisie do księgi – z podpisami notarialnie poświadczonymi.
Mogę sprawdzić projekt umowy, przygotować tabelę zmian (zapis inwestora, ryzyko, proponowane brzmienie) i negocjować w Twoim imieniu. Nie obiecuję, że inwestor przyjmie każdą zmianę. Powiem wprost, które zapisy uważam za warunek podpisu.
Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.
Najczęstsze pytania
Na ile lat podpisuje się dzierżawę ziemi pod fotowoltaikę?
Zwykle na 25–30 lat, często liczonych od uruchomienia farmy, plus okres przygotowawczy. Po 30 latach umowa staje się bezterminowa (art. 695 § 1 k.c.).
Czy mogę wypowiedzieć dzierżawę pod farmę przed czasem?
W wypadkach z umowy (art. 673 § 3 w zw. z art. 694 k.c.), przy zwłoce z czynszem po dodatkowym 3-miesięcznym terminie (art. 703 k.c.) i przy poddzierżawie bez Twojej zgody (art. 698 § 2 k.c.).
Czy inwestor płaci czynsz, zanim zbuduje farmę?
Tylko jeżeli tak zapisano w umowie. Przepis tego nie przesądza, a przy sporze sąd bada treść umowy i zgodny zamiar stron (art. 65 § 2 k.c.; wyrok SA w Gdańsku z 29.11.2016, I ACa 718/15).
Kto płaci podatek od gruntu pod farmą fotowoltaiczną?
Co do zasady właściciel jako podatnik podatku od nieruchomości (art. 3 ust. 1 pkt 1 u.p.o.l.). Umowa może zobowiązać inwestora do ponoszenia podatków (art. 702 k.c.).
Czy mogę uprawiać ziemię do czasu budowy?
Tak, jeżeli umowa wiąże wydanie gruntu z rozpoczęciem budowy. Bez takiego zapisu inwestor może co do zasady żądać gruntu niezwłocznie po wezwaniu (art. 455 k.c.).
Czym różni się dzierżawa pod wiatraki?
Elektrownia wiatrowa wymaga zawsze planu miejscowego i co najmniej 700 m od domów (art. 3 i 4 ust. 1 ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych).
Źródła
- Ustawa z 23.04.1964 – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 47 § 3, 65 § 2, 89, 245 § 2, 305¹, 305³ § 3, 358¹ § 1–2, 395 § 1, 396, 455, 519 § 2, 660, 673 § 3, 676, 677, 678, 693–705.
- Ustawa z 6.07.1982 o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066): art. 16 ust. 2 pkt 1, 17, 31.
- Ustawa z 27.03.2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538 ze zm.): art. 14 ust. 6a pkt 2, 61 ust. 3 pkt 3.
- Ustawa z 7.07.2023 o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2023 poz. 1688 ze zm.): art. 59 ust. 3.
- Ustawa z 11.04.2003 o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 941): art. 2b.
- Ustawa z 7.07.1994 – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2026 poz. 524): art. 3 pkt 11.
- Ustawa z 12.01.1991 o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 707): art. 2 ust. 2, 3 ust. 1.
- Ustawa z 20.05.2016 o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych (t.j. Dz.U. 2024 poz. 317): art. 3, 4 ust. 1.
- Rozporządzenie Rady Ministrów z 10.09.2019 w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. 2019 poz. 1839 ze zm.): § 3 ust. 1 pkt 54a.
- Wyroki Sądu Najwyższego: z 5.10.2012, IV CSK 244/12; z 29.04.2015, IV CSK 522/14; z 13.04.2018, I CSK 522/17.
- Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 29.11.2016, I ACa 718/15.
- Wyrok Sądu Okręgowego w Koszalinie z 11.10.2017, VII Ca 372/17.
