Mieszkanie w TBS i SIM: kto może dostać, partycypacja, czynsz i wykup na własność

Wpłaciłeś kilkadziesiąt tysięcy złotych partycypacji, mieszkasz w TBS od lat i nie wiesz, czy da się je wykupić i co dostaną dzieci? Mieszkanie w TBS to mieszkanie na wynajem: właścicielem jest spółka (dziś: SIM), a Ty jesteś najemcą. Partycypacja nie daje własności. To wpłata na koszty budowy, która co do zasady wraca w ciągu 12 miesięcy od opróżnienia lokalu, w kwocie przeliczonej według wzoru z ustawy (art. 29a ust. 3 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, dalej: u.s.f.r.m.). Wykup jest możliwy tylko w dwóch trybach z ustawy, po spełnieniu jej warunków.

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: TBS / SIM i kooperatywy mieszkaniowe.

Stan prawny na 2.11.2026. Opisuję mieszkania w TBS i SIM zbudowane z kredytu Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) z wniosków do 30.09.2009 r. albo z finansowania zwrotnego BGK. Dawna ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego nazywa się od 10.08.2022 r. ustawą o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1242). Uwzględniam nowelizację z 25.07.2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 1077), obowiązującą w tej części od 22.08.2025 r. Nie opisuję kooperatyw ani mieszkań gminnych.

Mieszkanie w TBS – co to znaczy i czym TBS różni się od SIM?

TBS (towarzystwo budownictwa społecznego) i SIM (społeczna inicjatywa mieszkaniowa) to spółki, które budują domy i wynajmują w nich mieszkania (art. 27 ust. 1 u.s.f.r.m.). Od 2021 r. nowe podmioty tworzy się jako SIM (art. 23 ust. 1). TBS utworzone wcześniej działają dalej, a ustawa traktuje je jak SIM (art. 24 ust. 5).

Dla Ciebie to oznacza, że:

• jesteś najemcą, a mieszkanie jest własnością SIM,
• czynsz ma limit ustawowy (art. 28 ust. 2),
• w sprawach nieuregulowanych stosuje się ustawę o ochronie praw lokatorów (dalej: u.o.p.l.) i kodeks cywilny (art. 33).

Kto może dostać mieszkanie w TBS? Kryteria dochodowe

Musisz spełnić dwa warunki ustawowe i kryteria z umowy albo statutu SIM (art. 31 ust. 1 u.s.f.r.m.):

1. Nie masz innego mieszkania w tej samej miejscowości – Ty i osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu (art. 30 ust. 1 pkt 1). Wyjątek: przeprowadzka do nowej pracy (art. 30 ust. 1a).
2. Średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego z roku przed zawarciem umowy najmu mieści się w limicie. Gdy sam zawarłeś umowę partycypacji, liczy się rok przed nią (art. 30 ust. 3¹).

Dochód to przychód po odliczeniu kosztów, podatku i składek (art. 30 ust. 4b u.s.f.r.m., art. 3 ust. 3 ustawy o dodatkach mieszkaniowych, art. 3 pkt 1 ustawy o świadczeniach rodzinnych). Limit liczy się od przeciętnego wynagrodzenia w województwie. Na 2.11.2026 ostatnie obwieszczenie GUS dotyczy 2024 r.: w lubelskim 7374,45 zł (M.P. 2025 poz. 1201). Nowe dane GUS ogłosi do końca 2026 r. (art. 30 ust. 2).

Kwoty dla lubelskiego (średni dochód całego gospodarstwa na miesiąc):

W starych TBS, gdy z budową wiązała się umowa partycypacji, limit liczy się od 1,5 przeciętnego wynagrodzenia (art. 30 ust. 1 pkt 2). Przy SIM z udziałem gminy deklarację składasz gminie (art. 7a ust. 3 ustawy o finansowym wsparciu).

Dochód sprawdza się przy zawarciu umowy. Art. 30 ust. 5 u.s.f.r.m. nie przewiduje dziś wypowiedzenia z powodu wzrostu dochodów. Wyjątek: w SIM z udziałem gminy umowa jest na czas oznaczony, co najmniej 5 lat, a kolejną dostaniesz po ponownym spełnieniu kryteriów (art. 7b ust. 1–2 ustawy o finansowym wsparciu). Nie dotyczy to partycypacji od 15% kosztów budowy (art. 29a ust. 2a u.s.f.r.m.).

Jak dostać mieszkanie w TBS?

1. Sprawdź nabór w SIM albo w gminie. Kryteria i tryb wyboru najemców określa umowa albo statut SIM (art. 31 ust. 1 u.s.f.r.m.).
2. Złóż deklarację o dochodach gospodarstwa domowego i zaświadczenie z urzędu skarbowego (art. 30 ust. 3).
3. Podpisz umowę partycypacji, jeżeli SIM jej wymaga. Przy finansowaniu zwrotnym wynosi ona najwyżej 30% kosztów budowy (art. 29a ust. 2).
4. Podpisz umowę najmu i wpłać kaucję, jeżeli umowa ją przewiduje (art. 32 ust. 1).

Partycypacja w TBS – ile wynosi i kiedy wraca?

Partycypacja to Twój udział w kosztach budowy mieszkania, którego będziesz najemcą (art. 29a ust. 1 u.s.f.r.m.). Może ją wpłacić też pracodawca, gmina albo inna osoba, która wskazuje najemcę (art. 29 ust. 1–2). Samo wskazanie najemcy przez partycypanta nie daje tytułu do lokalu (wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z 23.05.2018, II Ca 1400/17).

Kiedy wraca. SIM zwraca partycypację najpóźniej 12 miesięcy po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu (art. 29a ust. 3). Umowa może przewidzieć zwrot w dniu umowy z nowym najemcą, ale nie później niż w tych 12 miesięcy (art. 29a ust. 4).

Ile wraca. Zależy od daty umowy partycypacji:

• umowa od 25.10.2015 r.: wpłacona kwota × (średni wskaźnik GUS ceny 1 m² budynku mieszkalnego przed opróżnieniem lokalu ÷ ten sam wskaźnik z dnia umowy) × (100% − 0,75% za każdy pełny rok najmu, liczony w pełnych kwartałach) (art. 29a ust. 3),
• umowa sprzed 25.10.2015 r.: stosuje się dawne przepisy (art. 7 ust. 1 ustawy z 10.09.2015). Zwrot to odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy Twojemu udziałowi w kosztach budowy.

Przykład: wpłaciłeś 40 000 zł, wskaźnik GUS wzrósł o połowę, najem trwał 10 lat. Do zwrotu: 40 000 zł × 1,5 × 92,5% = 55 500 zł.

Wartość odtworzeniowa to powierzchnia lokalu × wskaźnik kosztu odtworzenia 1 m² ogłaszany przez wojewodę (art. 2 ust. 1 pkt 12 i art. 9 ust. 8 u.o.p.l.). Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim przyjął tę metodę zamiast prywatnej wyceny rynkowej TBS i zasądził najemcom dopłatę 18 327,59 zł (wyrok z 30.08.2022, II Ca 673/22).

Czynsz w TBS – ile może wynosić i kiedy może wzrosnąć?

Roczny czynsz nie może przekroczyć (art. 28 ust. 2 u.s.f.r.m.):

• 4% wartości odtworzeniowej lokalu w mieszkaniach z kredytu BGK z wniosków do 30.09.2009 r.,
• 5% wartości odtworzeniowej w mieszkaniach z finansowania zwrotnego i w SIM z udziałem Krajowego Zasobu Nieruchomości.

Przykład: 50 m² × 6500 zł/m² (wskaźnik przykładowy) = 325 000 zł. Limit czynszu: 1083,33 zł miesięcznie przy 4% i 1354,17 zł przy 5%. Gdy wartość odtworzeniowa jest niższa niż koszt budowy z gruntem, limit liczy się od kosztu budowy (art. 28 ust. 2b).

Koszty OZE i termomodernizacji SIM dolicza osobno, łącznie najwyżej 1% wartości odtworzeniowej rocznie (art. 28 ust. 3–5).

Podwyżka. Stawki ustala zgromadzenie wspólników SIM, a zmiana bez opinii rady nadzorczej wyrażonej w uchwale jest nieważna (art. 28 ust. 1 i 1b). Wysokość czynszu w SIM reguluje u.s.f.r.m. (art. 9a ust. 1 u.o.p.l.), a tryb wypowiedzenia u.o.p.l.: na piśmie, z 3-miesięcznym terminem, na koniec miesiąca (art. 8a ust. 1–3). Sąd Okręgowy w Krakowie uznał, że podwyżki w limicie z art. 28 ust. 2 co do zasady nie można podważyć jako „niezasadnej”, bo art. 28 ust. 1 wyznacza czynsz minimalny (wyrok z 17.06.2025, II Ca 2491/24).

Czy mieszkanie w TBS można wykupić?

Ogólnego prawa do wykupu nie ma. Ustawa daje dwie drogi i każda ma ścisłe warunki.

1. Najem instytucjonalny z dojściem do własności. Płacisz czynsz i miesięczne raty ceny, a po zapłacie całej ceny SIM przenosi na Ciebie własność (art. 19k ust. 1 i art. 19l ust. 4 u.o.p.l.). Umowę zawiera się u notariusza (art. 19k ust. 3).

• Nowa umowa (od 22.08.2025 r.): przy partycypacji od 10% kosztów budowy SIM zawiera najem na czas nieoznaczony albo z dojściem do własności (art. 29a ust. 2b u.s.f.r.m.).
• Zmiana starej umowy: dopiero po całkowitej spłacie kredytu na budowę (art. 33da ust. 2). Musisz od 5 lat być stroną umowy partycypacji i nie zalegać w tym czasie łącznie dłużej niż 3 miesiące (art. 33db ust. 1). Partycypacja co najmniej 20% kosztów budowy, chyba że statut przewiduje mniej (art. 33dk ust. 2). Obecnie ta droga nie przysługuje w mieście wojewódzkim ani w mieście na prawach powiatu powyżej 100 tys. mieszkańców (art. 33dk ust. 1). Przy finansowaniu zwrotnym z wniosków sprzed 22.08.2025 r. stosuje się dawne brzmienie art. 33dk (art. 14 ustawy z 25.07.2025). Cena to wartość rynkowa, nie wyższa niż zwaloryzowana partycypacja podzielona przez Twój udział w kosztach budowy (art. 33dl ust. 2).

2. Sprzedaż lokalu najemcy (art. 33ea–33j u.s.f.r.m.). Decyzję podejmuje na Twój wniosek zgromadzenie wspólników SIM. Cena nie może być niższa niż rynkowa, a na jej poczet zalicza się partycypację przeliczoną według wartości rynkowej lokalu, nie mniej niż wpłaconą (art. 33f ust. 1c, 1d i 5). Musisz od 5 lat być stroną umowy partycypacji (art. 33ea ust. 2). Mieszkań z finansowania zwrotnego nie wyodrębnia się przed upływem 15 lat od przekazania budynku do użytkowania (art. 33f ust. 1a). Do mieszkań ze środków dawnego Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (stare kredyty BGK) stosuje się przepisy sprzed 22.08.2025 r. (art. 15 ustawy z 25.07.2025).

Sprzedaż całego budynku z najemcami osobie trzeciej co do zasady jest niedopuszczalna (uchwała SN z 6.06.2014, III CZP 24/14, wydana na tle dawnego art. 27).

Kiedy TBS może wypowiedzieć najem?

SIM wypowiada najem z przyczyn z art. 11 u.o.p.l., na piśmie i z podaniem przyczyny. Najczęściej to zaległość za co najmniej 3 pełne okresy płatności, po pisemnym uprzedzeniu i dodatkowym miesięcznym terminie do zapłaty (art. 11 ust. 2 pkt 2).

Dochodzą dwie podstawy z art. 30 ust. 5 u.s.f.r.m. (art. 11 ust. 11 u.o.p.l.):

• nieprawdziwa deklaracja – wypowiedzenie bez terminu wypowiedzenia i odszkodowanie 200% czynszu (pkt 1),
• tytuł do innego mieszkania w tej samej miejscowości – SIM wypowiada umowę w części dotyczącej czynszu albo całą umowę najmu (pkt 4). Nowy czynsz nie podlega wtedy limitowi 4% czy 5% (art. 30 ust. 5a). Przy wypowiedzeniu czynszu kaucja wraca zwaloryzowana, najwyżej 150% wpłaty (art. 32 ust. 2).

O nabyciu innego mieszkania informujesz SIM niezwłocznie (art. 30 ust. 3a).

Czy mieszkanie w TBS jest dziedziczne? Najem i partycypacja a spadek

Mieszkanie nie wchodzi do spadku, bo nie jest Twoje. Przechodzą dwie inne rzeczy:

• Najem przechodzi z mocy prawa na małżonka, dzieci, osoby, wobec których najemca miał obowiązek alimentacyjny, i osobę we wspólnym pożyciu, jeżeli stale mieszkały z najemcą do jego śmierci (art. 691 § 1–2 k.c.). Bez takich osób najem wygasa (art. 691 § 3).
• Prawa z umowy partycypacji są prawem majątkowym, więc co do zasady wchodzą do spadku (art. 922 § 1 k.c.). Tak przyjął Sąd Okręgowy w Częstochowie po wygaśnięciu najmu wskutek śmierci najemczyni (postanowienie z 4.10.2017, VI Ca 721/17). Spadkobiercą może być ktoś inny niż osoba, która wstąpiła w najem. Ustalcie wtedy w dziale spadku albo w umowie, komu SIM zwróci partycypację.

Za życia możesz przenieść prawa z partycypacji na rodzinę z I lub II grupy podatkowej spełniającą kryteria z art. 30 ust. 1 bez zgody SIM (art. 29 ust. 5a u.s.f.r.m.), także przy umowach od 1.01.2005 r. (art. 16 ustawy z 25.07.2025). Gdy rodzina jest już najemcą tego mieszkania, potrzebna jest zgoda SIM, której SIM może odmówić tylko przy co najmniej 3 miesiącach zaległości (art. 29 ust. 5). Zgoda jest bezpłatna (art. 29 ust. 6).

Uważaj na umowę z całkowitym rozliczeniem partycypacji. Po śmierci najemcy partycypację co do zasady uznaje się za rozliczoną w całości, więc rodzina nie dostaje zwrotu (art. 33dj ust. 2, wyjątek w ust. 4).

Przykład. Pan Tomasz i pani Ewa wynajmują 52 m² w starym TBS w Lublinie, zbudowanym z kredytu BGK. W 2007 r. zawarli umowę partycypacji na 28 000 zł, czyli 25% kosztów budowy. W poniedziałek 3.08.2026 r. kupują własne mieszkanie w Lublinie i informują o tym TBS (art. 30 ust. 3a u.s.f.r.m.). Nie czekają na wypowiedzenie. W poniedziałek 31.08.2026 r. doręczają wypowiedzenie umowy na czas nieoznaczony z 3-miesięcznym terminem na koniec miesiąca (art. 688 k.c.). Najem kończy się w poniedziałek 30.11.2026 r. i tego dnia oddają klucze.

Umowa partycypacji jest sprzed 25.10.2015 r., więc zwrot liczy się według dawnych przepisów. Przyjmijmy wskaźnik wojewody 6500 zł/m². Wartość odtworzeniowa to 52 × 6500 zł = 338 000 zł, a 25% z niej to 84 500 zł. TBS ma czas na zwrot do wtorku 30.11.2027 r. Gdy TBS zaproponuje mniej z wyceny rynkowej, małżonkowie powołają wyrok II Ca 673/22, ale najpierw sprawdzą zapisy umowy o zwrocie.

Co możesz zrobić

1. Ustal, z czego zbudowano budynek. Od tego zależą limit dochodu, limit czynszu i drogi wykupu.
2. Znajdź umowę partycypacji i jej datę. Data decyduje o wzorze zwrotu.
3. Przy podwyżce czynszu zażądaj uchwały z opinią rady nadzorczej i policz limit 4% albo 5%.
4. Przed kupnem innego mieszkania zaplanuj wypowiedzenie najmu i oddanie kluczy.
5. Po wyprowadzce policz partycypację, wezwij SIM do zwrotu i pilnuj 12 miesięcy.
6. Gdy najemca zmarł, ustal, kto wstąpił w najem, a kto dziedziczy partycypację.

Zarząd SIM albo TBS potrzebuje uchwały o stawkach z opinią rady nadzorczej, wyliczenia zwrotu według właściwego wzoru i odpowiedzi na wniosek najemcy o zmianę umowy w 30 dni (art. 33db ust. 2 u.s.f.r.m.). Pomagam w tym w ramach obsługi prawnej TBS, SIM i kooperatyw. Najemcom liczę partycypację, sprawdzam podwyżkę i przygotowuję wezwanie albo pozew. Nie obiecuję wyniku. Powiem wprost, co wynika z umowy i ustawy. Inne rodzaje najmu opisuję w tekście Umowa najmu mieszkania: zwykła, okazjonalna czy instytucjonalna – co wybrać, a zwrot kaucji w tekście Kaucja za mieszkanie: ile może wynosić, kiedy zwrot i jakie potrącenia.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Najczęstsze pytania

Mieszkanie w TBS – co to znaczy?

To mieszkanie na wynajem w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego albo społecznej inicjatywy mieszkaniowej (art. 27 ust. 1 u.s.f.r.m.). Właścicielem jest spółka, a Ty jesteś najemcą.

Czy mieszkanie w TBS można wykupić?

Ogólnego prawa do wykupu nie ma. Drogi są dwie: najem instytucjonalny z dojściem do własności (art. 19k u.o.p.l., art. 33dk u.s.f.r.m.) albo sprzedaż lokalu po uchwale zgromadzenia wspólników SIM, po cenie co najmniej rynkowej (art. 33f ust. 1c–1d).

Czy partycypacja w TBS wraca?

Tak, najpóźniej 12 miesięcy po opróżnieniu lokalu (art. 29a ust. 3 u.s.f.r.m.). Przy umowach od 25.10.2015 r. kwotę waloryzuje się wskaźnikiem GUS i pomniejsza o 0,75% za każdy rok najmu. Przy starszych umowach to odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu (art. 7 ust. 1 ustawy z 10.09.2015).

Czy mieszkanie w TBS jest dziedziczne?

Mieszkanie nie, bo należy do SIM. W najem wstępują osoby bliskie, które stale mieszkały z najemcą do jego śmierci (art. 691 k.c.). Prawa z partycypacji co do zasady wchodzą do spadku (art. 922 § 1 k.c.), z wyjątkiem umowy z całkowitym rozliczeniem partycypacji (art. 33dj u.s.f.r.m.).

Jaki dochód, żeby dostać mieszkanie w TBS?

Zależy od źródła finansowania budynku i liczby osób. Według art. 30 ust. 1 pkt 2a u.s.f.r.m. w lubelskim to 10 324,23 zł dla 1 osoby i 14 970,13 zł dla 2 osób (M.P. 2025 poz. 1201). Inne limity mają stare TBS z partycypacją i SIM z udziałem gminy (art. 30 ust. 1 pkt 2 u.s.f.r.m., art. 7a ustawy o finansowym wsparciu).

Czy TBS może podnieść czynsz?

Tak, uchwałą z opinią rady nadzorczej, do limitu z art. 28 ust. 2 u.s.f.r.m. (art. 28 ust. 1b). Wypowiedzenie wysokości czynszu musi być na piśmie, z 3-miesięcznym terminem (art. 8a ust. 1–3 u.o.p.l.). Podwyżki w limicie sąd co do zasady nie uzna za niezasadną (SO w Krakowie, II Ca 2491/24).

Źródła

• Ustawa z 26.10.1995 o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1242): art. 23, 24 ust. 2 i 5, 27, 28, 29, 29a, 30, 31, 32, 33, 33da–33dl, 33ea, 33f.
• Ustawa z 25.07.2025 o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. 2025 poz. 1077): art. 14–16, 28.
• Ustawa z 10.09.2015 o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. 2015 poz. 1582): art. 7.
• Ustawa z 21.06.2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725): art. 2 ust. 1 pkt 12, 8a, 9 ust. 8, 9a, 11, 19k, 19l.
• Ustawa z 8.12.2006 o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 511 ze zm.): art. 7a, 7b.
• Ustawa z 21.06.2001 o dodatkach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. 2023 poz. 1335): art. 3 ust. 3; ustawa z 28.11.2003 o świadczeniach rodzinnych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1240): art. 3 pkt 1.
• Ustawa z 23.04.1964 – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 688, 691, 922.
• Obwieszczenie Prezesa GUS z 19.11.2025 o przeciętnym wynagrodzeniu w województwach w 2024 r. (M.P. 2025 poz. 1201).
• Uchwała SN z 6.06.2014, III CZP 24/14.
• Wyroki: Sądu Okręgowego w Krakowie z 17.06.2025, II Ca 2491/24; Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim z 30.08.2022, II Ca 673/22; Sądu Okręgowego w Szczecinie z 23.05.2018, II Ca 1400/17; postanowienie Sądu Okręgowego w Częstochowie z 4.10.2017, VI Ca 721/17.