Prawa autorskie do projektu budowlanego: kto je ma, licencja i zmiany projektu

Zapłaciłeś architektowi za projekt domu, masz segregator z pieczątkami i pozwolenie na budowę. Teraz chcesz przesunąć okna, dobudować garaż albo postawić drugi taki sam dom dla syna, a architekt mówi: „to mój projekt”. Prawa autorskie do projektu budowlanego ma co do zasady architekt, który go stworzył, a nie inwestor, który za niego zapłacił (art. 8 ust. 1 ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych, dalej: pr. aut.). Inwestor korzysta z projektu w granicach umowy, a gdy umowa milczy, kupując egzemplarz od twórcy nabywa prawo do zastosowania go tylko do jednej budowy (art. 61 pr. aut.). Zmian w projekcie bez zgody autora co do zasady robić nie wolno, nawet po kupnie wszystkich praw majątkowych (art. 49 ust. 2 pr. aut.).

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Pracownie architektoniczne i projektanci.

Stan prawny na 2.11.2026. Opisuję ustawę o prawie autorskim (t.j. Dz.U. 2025 poz. 24); zmiana z Dz.U. 2026 poz. 1296 (od 6.11.2026) dotyczy tylko art. 22¹ i nie zmienia opisanych zasad. Prawo budowlane opisuję w brzmieniu z t.j. Dz.U. 2026 poz. 524 ze zmianami. Piszę dla inwestora (właściciela domu albo firmy) i dla architekta. Większość powołanych spraw cywilnych toczyła się między przedsiębiorcami; zaznaczam to przy wyroku.

Kto ma prawa autorskie do projektu budowlanego?

Twórca, czyli architekt albo projektant, który projekt stworzył (art. 8 ust. 1 pr. aut.). Domniemywa się, że twórcą jest osoba podpisana na projekcie jako autor (art. 8 ust. 2). Ochrona powstaje z chwilą ustalenia projektu, nawet nieukończonego, bez rejestracji i bez żadnych formalności (art. 1 ust. 3 i 4).

Trzy wyjątki:

1. Architekt na etacie. Pracodawca, czyli pracownia, nabywa autorskie prawa majątkowe z chwilą przyjęcia projektu, w granicach celu umowy o pracę i zgodnego zamiaru stron, chyba że umowa o pracę stanowi inaczej (art. 12 ust. 1 pr. aut.).
2. Umowa przenosząca prawa. Prawa majątkowe przechodzą na inwestora albo pracownię tylko na polach eksploatacji wyraźnie wymienionych w umowie zawartej na piśmie pod rygorem nieważności (art. 41 ust. 2, art. 53).
3. Kilku autorów. Współtwórcom prawo przysługuje wspólnie, a do korzystania z całości projektu potrzebna jest zgoda wszystkich (art. 9 ust. 1 i 3).

Sama zapłata za projekt nie przenosi praw. Sąd Najwyższy przyjął, że zamawiający, który odebrał projekt na podstawie umowy o dzieło, staje się właścicielem egzemplarza. Prawa majątkowe zostają jednak przy architekcie, jeżeli umowa nie zawiera postanowienia o ich przeniesieniu (wyrok z 18.06.2003, II CKN 269/01; spór między architektem a firmą projektowo-budowlaną). Tak samo stanowi ustawa: sprzedaż egzemplarza nie przenosi praw (art. 52 ust. 1 pr. aut.).

Czy każdy projekt budowlany jest utworem? Projekt techniczny i projekt wnętrza

Nie każdy. Utworem jest tylko przejaw działalności twórczej o indywidualnym charakterze (art. 1 ust. 1 pr. aut.). Ustawa wymienia wprost utwory architektoniczne, architektoniczno-urbanistyczne i urbanistyczne (art. 1 ust. 2 pkt 6).

Projekt budowlany ma trzy części: projekt zagospodarowania działki, projekt architektoniczno-budowlany i projekt techniczny (art. 34 ust. 3 Prawa budowlanego, dalej: Pb). Bryła, elewacja i układ wnętrz to zwykle twórcza część. Obliczenia konstrukcji i rozwiązania instalacji mogą nie mieć indywidualnego charakteru. Sąd Najwyższy zauważył, że zaliczenie projektu budowlanego do utworów architektonicznych nie jest całkowicie bezsporne i zależy od okoliczności konkretnej sprawy (wyrok z 22.03.2019, I CSK 104/18).

Projekt wnętrza też może być utworem. Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał projekt wnętrza kina za utwór o cechach architektonicznych i plastycznych. Zaznaczył jednak, że sam pomysł, np. wystrój nawiązujący do taśmy filmowej, nie jest chroniony, bo prawo autorskie chroni sposób wyrażenia, a nie idee (wyrok z 25.06.2012, I ACa 1083/11; spór dwóch przedsiębiorców; art. 1 ust. 2¹ pr. aut.).

Autorskie prawa osobiste do projektu architektonicznego – czego nie da się kupić

Prawa osobiste zostają przy architekcie zawsze. Są nieograniczone w czasie, nie można się ich zrzec ani ich sprzedać (art. 16 pr. aut.). Dla projektu najważniejsze są trzy:

• prawo do autorstwa i podpisu na projekcie (pkt 1 i 2),
• prawo do nienaruszalności treści i formy projektu oraz jego rzetelnego wykorzystania (pkt 3),
• prawo do nadzoru nad sposobem korzystania z projektu (pkt 5).

Gdy ktoś zagraża tym prawom, architekt może żądać zaniechania. Przy zawinionym naruszeniu sąd może przyznać mu zadośćuczynienie pieniężne (art. 78 ust. 1 pr. aut.).

Nadzór autorski ma też drugie znaczenie, z Prawa budowlanego. Inwestor może zobowiązać projektanta do nadzoru autorskiego, a urząd może to nakazać w pozwoleniu na budowę przy skomplikowanym obiekcie (art. 18 ust. 3, art. 19 ust. 1 Pb). Projektant sprawdza wtedy zgodność budowy z projektem i uzgadnia rozwiązania zamienne (art. 20 ust. 1 pkt 4 Pb). Może też żądać wpisem do dziennika budowy wstrzymania robót wykonywanych niezgodnie z projektem (art. 21 ust. 1 pkt 2 lit. b Pb).

Autorskie prawa majątkowe do projektu: przeniesienie czy licencja?

Jeżeli w umowie brak wyraźnego postanowienia o przeniesieniu prawa, uważa się, że architekt udzielił licencji (art. 65 pr. aut.).

Wątpliwości co do tego, czy prawa przeniesiono, rozstrzyga się na korzyść licencji. Wąsko czyta się też pola eksploatacji, na korzyść twórcy. Tak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 3.12.2008 (V CNP 82/08), w sprawie wydawcy katalogu projektów domów z ich autorami.

Uwaga na licencję zawartą na dłużej niż 5 lat. Po 5 latach uważa się ją za udzieloną na czas nieoznaczony (art. 68 ust. 2). Licencję na czas nieoznaczony architekt może wypowiedzieć na rok naprzód, na koniec roku kalendarzowego, chyba że umowa stanowi inaczej (art. 68 ust. 1).

Za przeniesienie praw i licencję architektowi należy się wynagrodzenie, chyba że umowa wyraźnie przewiduje nieodpłatność (art. 43 ust. 1). Gdy umowa przenosi prawa z chwilą przyjęcia projektu, a inwestor nie zapłacił ostatniej raty, architekt ma roszczenie o zapłatę. Nie może jednak traktować inwestora jak naruszyciela praw autorskich. Tak przyjął Sąd Najwyższy, dodając, że umowa może odsunąć przejście praw do chwili zapłaty (I CSK 104/18; spór między przedsiębiorcami).

Czy z jednego projektu można wybudować dwa domy?

Co do zasady nie. Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, nabycie od twórcy egzemplarza projektu architektonicznego obejmuje prawo zastosowania go tylko do jednej budowy (art. 61 pr. aut.). Na drugi dom potrzebujesz zgody tego, kto ma prawa majątkowe (art. 17).

Sąd Najwyższy wyjaśnił, że prawo z art. 61 można przenieść na inną osobę. Liczy się jedna budowa, a nie to, kto buduje. Prawo to obejmuje też każde korzystanie podporządkowane tej budowie, np. zlecenie innym projektantom dalszych opracowań potrzebnych do jej realizacji (I CSK 104/18).

Projekt gotowy z katalogu: licencja na jeden dom i adaptacja

Kupując projekt gotowy, kupujesz egzemplarz i licencję, a nie prawa autorskie. Zakres licencji opisuje umowa albo regulamin sprzedaży pracowni. Zwykle obejmuje on budowę jednego domu i adaptację do Twojej działki. Art. 61 pr. aut. mówi o nabyciu egzemplarza od twórcy. Przy katalogu kupujesz najczęściej od pracowni, więc przede wszystkim czytaj umowę.

Prawo budowlane nie zna osobnej procedury dla projektu gotowego. Do urzędu składasz projekt budowlany dostosowany do działki i decyzji o warunkach zabudowy albo planu, czyli z projektem zagospodarowania działki (art. 34 ust. 1 i ust. 3 pkt 1 Pb). Podpisuje go projektant z uprawnieniami, który dołącza oświadczenie, że sporządził projekt zgodnie z przepisami (art. 34 ust. 3d pkt 3 Pb). Projektant adaptujący przejmuje obowiązki projektanta z art. 20 Pb.

Przed adaptacją sprawdź w licencji:

1. ile budów obejmuje (zwykle jedną),
2. jakie zmiany wolno wprowadzić w adaptacji, np. okna, garaż, kąt dachu,
3. czy zmiany może zrobić dowolny projektant adaptujący, czy potrzebna jest zgoda pracowni.

Czy inwestor może zmienić projekt bez zgody architekta?

Co do zasady nie. Nabywca, choćby nabył całość autorskich praw majątkowych, nie może bez zgody twórcy zmieniać utworu. Wyjątek: zmiany spowodowane oczywistą koniecznością, gdy twórca nie miałby słusznej podstawy się sprzeciwić (art. 49 ust. 2 pr. aut.). Sąd Najwyższy uznał za taką konieczność obniżenie budynków osiedla, gdy urząd nie zgodził się na zaprojektowaną wysokość (wyrok z 11.12.1981, IV CR 193/81, jeszcze na gruncie dawnej ustawy).

Ostrożnie z przebudową i rozbudową gotowego budynku. Sąd Apelacyjny w Poznaniu uznał, że projekt rozbudowy budynku handlowo-usługowego wymagał zgody autora pierwotnego projektu. Zmiany objęły bryłę, elewację, wysokość i narożnik. Art. 61 tu nie pomagał, bo projekt zużyto już na jedną budowę. Dozwolony użytek z art. 33⁵ obejmuje tylko odbudowę i remont. Odpowiadali architekt główny i architekt sprawdzający, po 10 000 zł zadośćuczynienia. Nie zwolnił ich zapis w umowie z inwestorem, że to on załatwi zgodę autora (wyrok z 16.11.2023, I AGa 130/23; spór między architektami).

Zmiany projektu w trakcie budowy: istotne i nieistotne odstąpienie

Prawo budowlane dzieli zmiany na dwie grupy:

• Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu wymaga decyzji o zmianie pozwolenia na budowę (art. 36a ust. 1 Pb), a przy zgłoszeniu – pozwolenia albo ponownego zgłoszenia (ust. 1a). Istotne jest m.in. zwiększenie powierzchni zabudowy o ponad 5%, wysokości, długości lub szerokości o ponad 2%, zmiana liczby kondygnacji, sposobu użytkowania i wyjście obszaru oddziaływania poza działkę (art. 36a ust. 5).
• Nieistotne odstąpienie nie wymaga zmiany pozwolenia. Projektant kwalifikuje zmianę i dołącza do dokumentacji budowy rysunek i opis (art. 36a ust. 6). Jego ocena nie wiąże jednak urzędu ani nadzoru budowlanego (wyrok WSA w Rzeszowie z 28.02.2019, II SA/Rz 1333/18).

Kto może zmienić projekt? Według Prawa budowlanego kwalifikacji dokonuje projektant, a rozwiązania zamienne uzgadnia projektant w ramach nadzoru autorskiego (art. 20 ust. 1 pkt 4 lit. b). Kwalifikujący nie musi być autorem pierwotnego projektu, a urząd nie sprawdza zgody autora. Prawo autorskie wymaga jej jednak niezależnie od tego, czy zmiana jest istotna dla urzędu (art. 49 ust. 2 pr. aut.). Jeżeli zmianę ma zrobić inny projektant niż autor, załatw zgodę autora na piśmie. Jak wygląda samo pozwolenie i zgłoszenie, opisuję w tekście Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie? Lista 2026 i czas oczekiwania.

Kiedy wygasają prawa autorskie do projektu budowlanego?

Prawa majątkowe gasną co do zasady 70 lat od śmierci twórcy. Przy projekcie kilku autorów termin liczy się od śmierci tego, który żył najdłużej (art. 36 pkt 1 pr. aut.). Prawa osobiste, w tym prawo do nienaruszalności projektu, nie wygasają nigdy (art. 16).

Krótsze terminy dotyczą umów. Licencja bez zapisu o czasie wygasa po 5 latach (art. 66). Gdy architekt przeniósł prawa albo udzielił licencji wyłącznej, a nabywca zobowiązany do rozpowszechnienia projektu nie przystąpi do tego przez 20 lat, architekt może odstąpić od umowy albo ją wypowiedzieć. Wcześniej musi wyznaczyć dodatkowy termin, nie krótszy niż 6 miesięcy (art. 57 ust. 2). Nie może natomiast odstąpić od umowy o projekt architektoniczny ze względu na swoje istotne interesy twórcze (art. 56 ust. 4).

Co wpisać do umowy z architektem – lista

Umowa o projekt to co do zasady umowa o dzieło (art. 627 k.c.), a w części dotyczącej utworu stosuje się prawo autorskie (II CKN 269/01). Niezależnie od tego, czy jesteś inwestorem, czy architektem, sprawdź, czy umowa ma:

1. Zakres opracowań: koncepcja, projekt zagospodarowania działki, architektoniczno-budowlany, techniczny, branże, projekt wnętrz.
2. Przeniesienie albo licencję, nazwane wprost (art. 65 pr. aut.).
3. Pola eksploatacji: budowa obiektu, kopie dokumentacji dla urzędu i wykonawców, zapis cyfrowy, publikacja zdjęć i wizualizacji (art. 41 ust. 2, art. 50).
4. Liczbę budów i adres inwestycji (art. 61).
5. Zgodę na zmiany i opracowania przez innego projektanta, opisaną konkretnie, np. adaptacja, rozbudowa, przebudowa (art. 46, art. 49 ust. 2). Praw osobistych nie da się zbyć (art. 16), a ogólna zgoda na „wszelkie przyszłe zmiany” jest sporna.
6. Czas licencji i wyłączenie wypowiedzenia, jeżeli prawa zostają przy architekcie (art. 66, 68).
7. Moment przejścia praw: przyjęcie projektu czy zapłata (art. 64).
8. Wynagrodzenie za projekt, za prawa i osobno za nadzór autorski (art. 43 ust. 1 pr. aut.).
9. Nadzór autorski: liczbę pobytów na budowie i tryb uzgadniania zmian (art. 18 ust. 3, art. 20 ust. 1 pkt 4 Pb).
10. Oznaczenie autorstwa na tablicy budowy i w publikacjach (art. 16 pkt 2 pr. aut.).
11. Odbiór i terminy, a przy błędach projektu – tryb poprawek.

Gdy po projekcie przychodzi wykonawca, osobną umowę opisuję w tekście Umowa o roboty budowlane: co to jest i co musi zawierać, żeby chroniła inwestora.

Przykład z życia

Pani Joanna 12 stycznia 2026 r. kupuje w internetowym katalogu projekt gotowy domu parterowego za 3200 zł. Regulamin daje licencję na budowę jednego domu i adaptację przez projektanta z uprawnieniami. Lokalna architektka za 4500 zł adaptuje projekt do działki: dokłada projekt zagospodarowania i poszerza garaż. Pozwolenie na budowę zatwierdza projekt budynku o wysokości 6,20 m.

W czerwcu 2026 r. pani Joanna chce podnieść ściankę kolankową o 20 cm, żeby zrobić pokój na poddaszu. Próg istotnego odstąpienia to 2% z 6,20 m, czyli 12,4 cm. 20 cm to więcej, więc potrzebna jest decyzja o zmianie pozwolenia na budowę (art. 36a ust. 1 i ust. 5 pkt 2 lit. b Pb). Wcześniej pani Joanna sprawdza w regulaminie, czy taka zmiana mieści się w adaptacji, a jeśli nie, prosi pracownię o zgodę.

W 2027 r. szwagier chce postawić taki sam dom na sąsiedniej działce z jej egzemplarza. Licencja obejmuje jeden dom, więc szwagier kupuje własną licencję. Bez niej pracownia mogłaby żądać m.in. zaniechania naruszania i naprawienia szkody (art. 79 ust. 1 pr. aut.).

Co możesz zrobić

Jeżeli jesteś inwestorem:

1. Przed podpisaniem umowy z architektem przejdź listę z 11 punktów powyżej.
2. Ustal, czy chcesz przeniesienia praw, czy wystarczy licencja na jedną budowę.
3. Przy projekcie gotowym przeczytaj regulamin: liczba budów i zakres adaptacji.
4. Przed zmianą w trakcie budowy zapytaj projektanta, czy odstąpienie jest istotne. Zgodę autora na zmianę miej na piśmie.
5. Przed przebudową albo rozbudową istniejącego budynku ustal, kto jest autorem projektu, i poproś o zgodę.

Jeżeli jesteś architektem:

1. Zapisz w umowie pola eksploatacji, liczbę budów i moment przejścia praw.
2. Z projektantami na umowie cywilnej zawrzyj pisemne umowy przeniesienia praw, żeby móc przenieść je dalej na inwestora (art. 53 pr. aut.).
3. Nadzór autorski wyceń osobno.
4. Przed projektem przebudowy cudzego budynku poproś inwestora o pisemną zgodę autora.

Pomagam w obu rolach. Piszę umowy projektowe i licencje, sprawdzam umowy z pracownią przed podpisem, a przy sporze o drugą budowę, przeróbkę projektu albo niezapłacone honorarium przygotowuję wezwanie i prowadzę sprawę w sądzie. Nie obiecuję wyniku. Powiem wprost, co wynika z Twojej umowy.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Najczęstsze pytania

Kto ma prawa autorskie do projektu budowlanego?

Co do zasady architekt, który go stworzył (art. 8 ust. 1 pr. aut.), a przy projekcie pracownika – pracownia (art. 12 ust. 1). Inwestor nabywa je tylko pisemną umową przeniesienia praw (art. 53).

Czy mogę zmienić projekt w trakcie budowy?

Tak, ale zmiana istotna wymaga decyzji o zmianie pozwolenia na budowę (art. 36a ust. 1 Pb), a każda zmiana – co do zasady zgody autora projektu (art. 49 ust. 2 pr. aut.).

Czy mogę wybudować drugi dom z tego samego projektu?

Bez zgody uprawnionego co do zasady nie. Egzemplarz projektu kupiony od twórcy daje prawo do jednej budowy, jeżeli umowa nie stanowi inaczej (art. 61 pr. aut.). Przy projekcie z katalogu decyduje licencja.

Czy architekt może zablokować przebudowę mojego domu?

Może żądać zaniechania zmian w projekcie dokonanych bez jego zgody, chyba że zmiany wymusza oczywista konieczność (art. 49 ust. 2, art. 78 ust. 1 pr. aut.). Remont i odbudowa są dozwolone bez zgody (art. 33⁵).

Czy projekt wnętrza jest chroniony prawem autorskim?

Tak, jeżeli ma twórczy i indywidualny charakter (art. 1 ust. 1 pr. aut.). Sam pomysł na wystrój ochronie nie podlega (art. 1 ust. 2¹; SA w Warszawie I ACa 1083/11).

Źródła

• Ustawa z 4.02.1994 o prawie autorskim i prawach pokrewnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 24; zm. Dz.U. 2026 poz. 1296 od 6.11.2026 – art. 22¹): art. 1, 2, 8, 9, 12, 16, 17, 33⁵, 36, 41, 43, 46, 49, 52, 53, 56, 57, 61, 64–68, 78, 79.
• Ustawa z 7.07.1994 – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2026 poz. 524 ze zm.): art. 18 ust. 3, 19 ust. 1, 20 ust. 1, 21 ust. 1, 34 ust. 1, 3 i 3d, 36a ust. 1, 1a, 5 i 6.
• Ustawa z 23.04.1964 – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 627.
• Wyroki Sądu Najwyższego: z 11.12.1981, IV CR 193/81; z 18.06.2003, II CKN 269/01; z 3.12.2008, V CNP 82/08; z 22.03.2019, I CSK 104/18.
• Wyroki: Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 16.11.2023, I AGa 130/23; Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 25.06.2012, I ACa 1083/11; WSA w Rzeszowie z 28.02.2019, II SA/Rz 1333/18.