Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości (art. 124 u.g.n.): decyzja starosty i odszkodowanie

Gazownia albo zakład energetyczny chce poprowadzić sieć przez Twoją działkę i pisze, że jeśli się nie zgodzisz, „wystąpi do starosty”. To nie jest pusta zapowiedź. Gdy nie wyrażasz zgody, starosta może w drodze decyzji ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości i zezwolić na założenie gazociągu, linii czy wodociągu (art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dalej: u.g.n.). Decyzja nie odbiera Ci własności, ale musisz znosić sieć na swoim gruncie. W zamian należy Ci się odszkodowanie za szkody, powiększone o kwotę spadku wartości działki, jeśli wartość spadła (art. 128 ust. 4 u.g.n.). Ustala je starosta odrębną decyzją po opinii rzeczoznawcy majątkowego, a płaci firma, która dostała zezwolenie (art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 6 u.g.n.).

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Ograniczenie korzystania z nieruchomości (art. 124 UGN).

Stan prawny na 2.11.2026. Opisuję decyzję starosty z art. 124–124b u.g.n. (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399) i odszkodowanie za nią. Późniejsze zmiany u.g.n. tych przepisów nie dotyczą. Nie opisuję specustaw ani podatku dochodowego. Powołane orzeczenia Sądu Najwyższego dotyczyły głównie decyzji z ustawy z 1958 r., poprzednika art. 124, ale SN odnosi te zasady także do art. 124.

Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości – kiedy starosta wydaje decyzję?

Starosta może wydać decyzję, gdy spełnione są łącznie te warunki:

1. Chodzi o urządzenia wymienione w ustawie: ciągi drenażowe, przewody i urządzenia do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, urządzenia łączności publicznej i sygnalizacji oraz obiekty niezbędne do korzystania z nich (art. 124 ust. 1 u.g.n.). Czyli np. gazociąg, wodociąg, kanalizacja, kabel, linia na słupach, światłowód.
2. Właściciel lub użytkownik wieczysty nie wyraża zgody (art. 124 ust. 1).
3. Przebieg jest zgodny z planem miejscowym, a gdy planu nie ma – z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (art. 124 ust. 1, art. 112 ust. 1). Dla urządzeń łączności publicznej decyzję można wydać także bez planu i bez decyzji lokalizacyjnej, w uzgodnieniu z Prezesem Urzędu Komunikacji Elektronicznej (art. 124 ust. 1b).
4. Inwestycja realizuje cel publiczny. Budowa i utrzymywanie sieci przesyłowych i dystrybucyjnych to cel publiczny (art. 6 pkt 2 u.g.n.). Ograniczenie praw jest dopuszczalne, gdy celu nie da się osiągnąć inaczej, a praw nie można nabyć umową (art. 112 ust. 3).
5. Firma przeprowadziła z Tobą rokowania (art. 124 ust. 3) – o tym niżej.

Starosta wydaje zezwolenie z urzędu albo na wniosek, zwykle operatora sieci albo gminy (art. 124 ust. 2). Organem odwoławczym jest wojewoda (art. 9a u.g.n.).

Czy gazownia musi najpierw negocjować? Rokowania przed decyzją

Tak. Zezwolenie powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem o zgodę na prace. Prowadzi je firma, która chce złożyć wniosek, i dołącza do wniosku dokumenty z rokowań (art. 124 ust. 3 u.g.n.). Ustawa każe stosować odpowiednio przepisy o rokowaniach przed wywłaszczeniem, w tym pisemne wyznaczenie 2 miesięcy na zawarcie umowy (art. 124 ust. 3 w zw. z art. 115 ust. 2). Brak rokowań w aktach to zarzut do odwołania.

Co z tego wynika dla Ciebie:

• Rokowania to moment na warunki. W umowie możesz uzgodnić przebieg, termin prac, kwotę i sposób przywrócenia gruntu. Firmy często proponują umowę o ustanowienie służebności przesyłu (art. 305¹ k.c.).
• Odmowa zgody nie zatrzyma sieci, jeżeli pozostałe warunki są spełnione. Prowadzi do decyzji, a kwotę ustali starosta na podstawie operatu. Odpowiadaj na piśmie – Twoje pisma trafią do akt.

Decyzja starosty – co sprawdzić i jak się odwołać?

Na odwołanie masz 14 dni od doręczenia decyzji. Wnosisz je do wojewody za pośrednictwem starosty (art. 127 § 1–2, art. 129 § 1–2 k.p.a.). Odwołanie wniesione w terminie wstrzymuje wykonanie decyzji (art. 130 § 1–2 k.p.a.). Wyjątek: na wniosek inwestora starosta może zezwolić na niezwłoczne zajęcie nieruchomości, a taka decyzja ma rygor natychmiastowej wykonalności (art. 124 ust. 1a u.g.n.). Od decyzji wojewody przysługuje skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego w 30 dni od doręczenia (art. 53 § 1 p.p.s.a.).

Przed odwołaniem sprawdź w aktach:

1. czy przebieg sieci w decyzji odpowiada planowi miejscowemu albo decyzji lokalizacyjnej,
2. czy są dokumenty z rokowań prowadzonych z Tobą jako właścicielem,
3. czy decyzja dokładnie określa urządzenia i część działki, której dotyczy.

Ostateczna decyzja jest podstawą wpisu w księdze wieczystej (art. 124 ust. 7). Wiąże każdego kolejnego właściciela działki i każdą kolejną firmę, która przejmie urządzenia (postanowienie SN z 23.04.2026, II CSKP 1042/23, w uzasadnieniu).

Po robotach firma ma niezwłocznie przywrócić grunt do stanu poprzedniego (art. 124 ust. 4). Później musisz udostępniać działkę do przebudowy, konserwacji i usuwania awarii (art. 124 ust. 6). Gdy obowiązek nie wynika z takiej decyzji, a nie zgadzasz się na wejście ekipy, starosta może zobowiązać Cię do udostępnienia działki na najwyżej 6 miesięcy, za odszkodowaniem. Jeżeli nie uzgodnicie kwoty w 30 dni od końca udostępnienia, starosta wszczyna postępowanie o odszkodowanie (art. 124b ust. 1, 3 i 4).

Odszkodowanie za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości – co obejmuje?

Odszkodowanie ma odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wartość nieruchomości się zmniejszyła, powiększa się o kwotę tego zmniejszenia (art. 128 ust. 4 u.g.n.). W praktyce to dwie pozycje:

• Szkody, np. zniszczone uprawy, wycięte drzewa, uszkodzony drenaż albo ogrodzenie. Rzeczoznawca porównuje stan zagospodarowania działki w dniu decyzji i w dniu zakończenia robót oraz liczy utracone pożytki z tego okresu (§ 75 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości).
• Spadek wartości działki. Rzeczoznawca uwzględnia m.in. zmianę warunków korzystania i przydatności działki, trwałe ograniczenie sposobu korzystania oraz skutki obowiązku udostępniania jej do konserwacji i usuwania awarii (§ 52 rozporządzenia). Przykład: pas, w którym nie postawisz budynku ani nie posadzisz drzew.

Czy odszkodowanie obejmuje też utracone korzyści, jest sporne. SN w uzasadnieniu wyroku z 9.03.2007 (II CSK 457/06) uznał, że art. 128 ust. 4 u.g.n. nie ogranicza go do strat. NSA wskazuje jednak, że wysokość ustala się wyłącznie według u.g.n., bez Kodeksu cywilnego (wyrok z 3.09.2008, I OSK 1302/07). Wysokość ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu ograniczenia praw (art. 130 ust. 1).

Gdy przywrócenie gruntu do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, zamiast niego należy się odszkodowanie (art. 124 ust. 4 zd. 2). Gdy sieć uniemożliwia dalsze prawidłowe korzystanie z działki w sposób dotychczasowy albo zgodny z jej przeznaczeniem, możesz żądać, żeby starosta albo wnioskodawca nabył ją od Ciebie umową na rzecz Skarbu Państwa (art. 124 ust. 5). W tym samym wyroku SN wskazał, że przy takim nabyciu należy się zapłata równa wartości działki, z uwzględnieniem wypłaconego już odszkodowania za spadek wartości.

Wniosek o odszkodowanie – kiedy złożyć i czy roszczenie się przedawnia?

Odszkodowanie ustala starosta w odrębnej decyzji, a nie w decyzji o zezwoleniu (art. 129 ust. 5 pkt 1 u.g.n.). Nie czekaj, aż starosta wszcznie postępowanie z urzędu. Złóż wniosek (art. 61 § 1 k.p.a.).

Kiedy. Wartość szkód określa się po wystąpieniu szkody (§ 75 ust. 2 rozporządzenia). Wniosek najlepiej złożyć po zakończeniu robót, gdy widać rozmiar szkód i to, czy firma przywróciła grunt.

Czy jest termin. U.g.n. nie wyznacza terminu na wniosek o odszkodowanie z art. 128 ust. 4. Czy roszczenie się przedawnia, jest sporne. NSA przyjmuje, że nie, bo przedawnienie w prawie administracyjnym musi przewidywać przepis (wyroki z 27.08.2019, I OSK 1840/19, i z 14.07.2021, I OSK 950/21). SN uznał jednak, że do takich roszczeń stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o przedawnieniu (wyrok z 20.03.2002, V CKN 1863/00). Dlatego złóż wniosek w kilka miesięcy po robotach, nie po latach – wtedy łatwiej też o dowody.

Jak przebiega postępowanie:

1. Wniosek: dane działki, numer decyzji z art. 124, opis szkód, zdjęcia sprzed robót i po nich, rachunki.
2. Starosta zleca operat rzeczoznawcy majątkowemu (art. 130 ust. 2). Przed decyzją możesz przejrzeć akta i wypowiedzieć się co do dowodów (art. 10 § 1, art. 73 § 1 k.p.a.). Jakie zarzuty stawiać operatowi, opisuję w tekście Operat szacunkowy: co to jest, ile jest ważny i jak go skutecznie podważyć.
3. Decyzja o odszkodowaniu. Odwołanie do wojewody w 14 dni, potem skarga do sądu administracyjnego.
4. Zapłata jednorazowo w 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna (art. 132 ust. 1a). Płaci firma, która uzyskała zezwolenie (art. 132 ust. 6). Kwotę waloryzuje się na dzień zapłaty, a do opóźnienia stosuje się Kodeks cywilny (art. 132 ust. 2–3).

Nieuregulowany stan prawny – jak przebiega ograniczenie?

Nieuregulowany stan prawny oznacza, że z powodu braku księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie da się ustalić, komu przysługują prawa do działki. Tak samo jest, gdy właściciel nie żyje, a postępowania spadkowego nie przeprowadzono albo nie zakończono (art. 113 ust. 6–7 u.g.n.). To częsta sytuacja przy ziemi „po dziadkach”.

Do takiej działki stosuje się odpowiednio art. 124, ale bez ust. 3, czyli bez rokowań (art. 124a). W zamian:

1. starosta ogłasza zamiar w sposób zwyczajowo przyjęty w miejscowości, na stronie starostwa i w prasie ogólnopolskiej (art. 124a w zw. z art. 114 ust. 3),
2. jeżeli w 2 miesiące od ogłoszenia nikt nie wykaże praw do działki, można wszcząć postępowanie (art. 114 ust. 4, art. 115 ust. 3),
3. decyzję ogłasza się publicznie (art. 118a ust. 2 u.g.n. w zw. z art. 49 k.p.a.),
4. odszkodowanie ustala się i składa do depozytu sądowego na 10 lat (art. 118a ust. 3).

Wniosek o zezwolenie w tym trybie składa inwestor, nie właściciel (art. 124 ust. 2). Jeżeli jesteś spadkobiercą i zobaczysz ogłoszenie, zgłoś się do starostwa przed upływem 2 miesięcy z dokumentem, który wykazuje Twoje prawa, np. postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku. Jak go szybko uzyskać, opisuję w tekście Stwierdzenie nabycia spadku: notariusz czy sąd, dokumenty, koszt i czas.

Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości a służebność przesyłu

Co jest przesądzone w orzecznictwie SN:

• Decyzja wydana na podstawie art. 35 ustawy z 1958 r., art. 70 ustawy o gospodarce gruntami albo art. 124 u.g.n. trwale ogranicza własność i daje firmie tytuł prawny do korzystania z działki (postanowienie SN z 3.03.2016, II CSK 283/15, w uzasadnieniu).
• Gdy firma wykonuje uprawnienia z decyzji wydanej na podstawie art. 35 ustawy z 1958 r., właściciel nie może żądać ustanowienia służebności przesyłu (uchwała SN z 6.06.2014, III CZP 107/13). W uzasadnieniu II CSK 283/15 SN wskazał, że wobec uprawnień z takich decyzji, także z art. 124, ustawa nie daje właścicielowi roszczeń o ustanowienie służebności.
• Korzystanie z działki na podstawie decyzji jest legalne, więc wynagrodzenie za bezumowne korzystanie (art. 224 § 2, art. 225 k.c.) się nie należy. Odszkodowanie za straty z ograniczenia własności ustala organ administracji, a pozew w tej sprawie sąd odrzuci (wyrok SN z 9.03.2007, II CSK 457/06, w uzasadnieniu – decyzja z 1982 r.).

Co pozostaje otwarte:

• Okres przed decyzją. Według NSA decyzją z art. 124 nie można objąć urządzeń już istniejących (wyrok z 13.07.2021, I OSK 2637/20). Jeżeli sieć stała na działce bez umowy i bez decyzji, za ten czas warto zbadać roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie. Zasady opisuję w tekście Słup, rura lub kable na działce bez umowy? Sprawdź, czy należy Ci się wynagrodzenie za bezumowne korzystanie. Wyroku SN o działaniu decyzji wstecz nie znalazłem.
• Granice decyzji. Firma ma tytuł w zakresie, jaki wynika z treści decyzji. SN wymaga ustalenia, czy decyzja rzeczywiście obejmuje dane urządzenia i nieruchomość (II CSKP 1042/23). Urządzenie albo pas spoza decyzji ocenia się osobno.

Przy starszych sieciach przed żądaniem pieniędzy sprawdź w starostwie i archiwum, czy nie wydano decyzji z 1958 r., 1985 r. albo z art. 124. To najczęstsza linia obrony firm.

Czy od odszkodowania płaci się VAT?

Jeżeli działka należy do Twojego majątku prywatnego i nie działasz w związku z nią jako podatnik VAT, odszkodowanie co do zasady nie podlega VAT (art. 15 ust. 1–2 ustawy o podatku od towarów i usług). Rolnik prowadzący wyłącznie gospodarstwo rolne, który nie złożył zgłoszenia rejestracyjnego, nie jest podatnikiem (art. 15 ust. 4).

Gdy jesteś czynnym podatnikiem VAT, a działka służy Twojej działalności, odpowiedź nie jest jednoznaczna. Ustawa uznaje za usługę także tolerowanie sytuacji i świadczenie zgodne z nakazem organu (art. 8 ust. 1 pkt 2–3). Wtedy przed wypłatą złóż wniosek o interpretację indywidualną.

Przykład. Pan Tomasz ma 1,2 ha pola pod Lublinem. Plan miejscowy przewiduje przez nie gazociąg. W poniedziałek 2 lutego 2026 r. operator przysyła propozycję umowy: 2800 zł jednorazowo, 2 miesiące na decyzję. Pan Tomasz odmawia, bo kwota nie obejmuje pasa, w którym nie postawi budynku.

Decyzję starosty pan Tomasz odbiera w poniedziałek 15 czerwca 2026 r., więc termin na odwołanie mija 29 czerwca. Przebieg zgadza się z planem, rokowania były, więc się nie odwołuje. Roboty kończą się w środę 30 września 2026 r. Na polu zostają koleiny i zniszczona kukurydza.

W poniedziałek 5 października 2026 r. pan Tomasz wzywa operatora do przywrócenia gruntu (art. 124 ust. 4 u.g.n.) i składa do starosty wniosek o odszkodowanie z art. 128 ust. 4. Rzeczoznawca wycenia szkody w uprawach na 3900 zł, a spadek wartości działki na 18 600 zł. Łącznie 22 500 zł. Pan Tomasz składa uwagi do operatu przed decyzją. Gdy decyzja stanie się ostateczna, operator ma 14 dni na zapłatę (art. 132 ust. 1a). Wynagrodzenia za bezumowne korzystanie pan Tomasz nie dochodzi, bo operator ma tytuł z decyzji. Przykład jest zmyślony, a kwoty w każdej sprawie liczy rzeczoznawca.

Co możesz zrobić

1. Po pierwszym piśmie od firmy poproś o mapę przebiegu, szerokość pasa i podstawę (plan miejscowy albo decyzja lokalizacyjna).
2. Zanim odmówisz albo podpiszesz, porównaj propozycję ze szkodami i spadkiem wartości z art. 128 ust. 4.
3. Przed robotami zrób zdjęcia z datą: uprawy, drzewa, ogrodzenie, drenaż.
4. Po doręczeniu decyzji w 14 dni zdecyduj o odwołaniu.
5. Po robotach wezwij firmę do przywrócenia gruntu i złóż wniosek o odszkodowanie, a operat sprawdź przed decyzją.

Mogę przejrzeć akta u starosty, napisać odwołanie, wniosek o odszkodowanie, uwagi do operatu albo żądanie nabycia działki z art. 124 ust. 5. Nie obiecuję, że sieć ominie Twoją działkę. Sprawdzę, czy decyzja i kwota są zgodne z ustawą.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Najczęstsze pytania

Czy muszę zgodzić się na gazociąg albo linię przez moją działkę?

Nie musisz, ale brak Twojej zgody to warunek wydania decyzji przez starostę (art. 124 ust. 1 u.g.n.). Decyzja wymaga zgodności z planem miejscowym albo decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego i wcześniejszych rokowań z Tobą (art. 124 ust. 1 i 3). Od decyzji odwołujesz się do wojewody w 14 dni (art. 129 § 2 k.p.a.).

Ile wynosi odszkodowanie za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości?

Ustawa nie podaje stawki. Odszkodowanie odpowiada wartości szkód i powiększa się o spadek wartości działki, jeśli wystąpił (art. 128 ust. 4 u.g.n.). Kwotę ustala starosta na podstawie operatu rzeczoznawcy majątkowego (art. 130 ust. 2).

Do kiedy mogę złożyć wniosek o odszkodowanie?

U.g.n. nie wyznacza terminu. NSA uznaje, że roszczenie się nie przedawnia (I OSK 1840/19), ale SN stosował do niego przedawnienie z Kodeksu cywilnego (V CKN 1863/00). Wniosek składa się zwykle po zakończeniu robót, gdy znane są szkody (§ 75 ust. 2 rozporządzenia). Nie zwlekaj.

Czy po decyzji z art. 124 mogę żądać służebności przesyłu albo wynagrodzenia za bezumowne korzystanie?

Co do zasady nie. Według SN decyzja daje firmie tytuł prawny, a odszkodowanie ustala organ administracji (III CZP 107/13 – decyzja z 1958 r.; II CSK 283/15; II CSK 457/06). Okres sprzed wydania decyzji trzeba ocenić osobno.

Kto płaci odszkodowanie i w jakim terminie?

Firma, która uzyskała zezwolenie, jednorazowo w 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna (art. 132 ust. 1a i 6 u.g.n.).

Czy starosta może ograniczyć korzystanie z działki, której właściciel nie żyje?

Tak. Bez postępowania spadkowego działka ma nieuregulowany stan prawny (art. 113 ust. 7 u.g.n.), a starosta działa w trybie art. 124a – bez rokowań, po ogłoszeniu, z odszkodowaniem w depozycie sądowym.

Źródła

• Ustawa z 21.08.1997 o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399 ze zm.): art. 6 pkt 2, 9a, 112, 113 ust. 6–7, 114 ust. 3–4, 115 ust. 2–3, 118a ust. 2–3, 124, 124a, 124b, 128 ust. 4, 129 ust. 5, 130, 132 ust. 1a, 2, 3 i 6.
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 5.09.2023 w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832): § 52, 75.
• Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1691): art. 10 § 1, 49, 61 § 1, 73 § 1, 127 § 1–2, 129 § 1–2, 130 § 1–2.
• Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. 2026 poz. 143 ze zm.): art. 53 § 1.
• Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795 ze zm.): art. 224 § 2, 225, 305¹–305².
• Ustawa z 11.03.2004 o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263 ze zm.): art. 8 ust. 1, 15 ust. 1–2 i 4.
• Orzecznictwo SN: uchwała z 6.06.2014, III CZP 107/13 (OSNC 2015/3/29); postanowienia z 3.03.2016, II CSK 283/15 i z 23.04.2026, II CSKP 1042/23; wyroki z 20.03.2002, V CKN 1863/00 i z 9.03.2007, II CSK 457/06.
• Orzecznictwo NSA: wyroki z 3.09.2008, I OSK 1302/07; z 27.08.2019, I OSK 1840/19; z 13.07.2021, I OSK 2637/20; z 14.07.2021, I OSK 950/21.