Scalenie gruntów: co to jest, jak przebiega i co możesz zrobić, gdy nie zgadzasz się z projektem

Na tablicy w gminie wisi obwieszczenie o scaleniu, a Ty boisz się, że zamiast pola przy domu dostaniesz gorszą ziemię na końcu wsi? Scalenie gruntów (potocznie: komasacja) to postępowanie, w którym starosta wyznacza nowe działki na obszarze jednej lub kilku wsi, żeby rozrzucone kawałki zastąpić większymi i lepiej położonymi (art. 1 ust. 1 i art. 2 ust. 1 ustawy o scalaniu i wymianie gruntów, dalej: u.s.w.g.). W zamian za dotychczasowe grunty dostajesz grunty o równej wartości szacunkowej, ale zwykle nie te same (art. 8 ust. 1 u.s.w.g.). Jeżeli nie zgadzasz się z projektem, masz 14 dni od okazania na pisemne zastrzeżenia do starosty (art. 24 ust. 1). Potem zostaje odwołanie do wojewody i skarga do sądu administracyjnego. Terminy są krótkie, a o kolejnych etapach dowiadujesz się z tablicy ogłoszeń i BIP, nie z listu.

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Przedsiębiorstwa rolne i właściciele dużych areałów.

Stan prawny na 7.11.2026. Opisuję scalenie według ustawy z 26.03.1982 r. (t.j. Dz.U. 2023 poz. 1197; baza ELI nie pokazuje późniejszych zmian), w brzmieniu od 10.02.2022 r. W postępowaniach wszczętych wcześniej część tych zasad się nie stosuje. Uchwały Sądu Najwyższego dotyczą starszych brzmień ustawy.

Scalenie gruntów – co to jest i czym różni się od wymiany?

Scalenie to nowy podział ziemi na całym obszarze, a nie zamiana dwóch pól (art. 1 ust. 1 u.s.w.g.).

Przy scaleniu i podziale z ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) gmina może pobrać opłatę adiacencką do 50% wzrostu wartości działki (art. 107 ust. 1 u.g.n.).

Scalenie gruntów na wniosek czy z urzędu: czy muszę się zgodzić?

Twoja zgoda nie jest warunkiem. Starosta może wszcząć scalenie na wniosek większości właścicieli gospodarstw rolnych (od 1 ha) z projektowanego obszaru albo właścicieli gruntów, którzy razem mają ponad połowę jego powierzchni (art. 3 ust. 2, art. 1 ust. 2 pkt 3a u.s.w.g.).

Z urzędu może je wszcząć po opinii rady sołeckiej i organizacji rolników, m.in. gdy (art. 4 ust. 1):

• grunty Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa przekraczają 10% obszaru i nie da się ich racjonalnie zagospodarować bez scalenia;
• droga, kolej, rurociąg albo przemysł znacznie pogorszyły układ gruntów, także gdy występuje o to inwestor;
• wystąpi osoba, której grunty wymagają poprawienia rozłogu (czyli położenia względem siedliska), a scalenie nie pogorszy sytuacji innych.

Ustawa mówi „może być wszczęte”, więc poprawny wniosek nie daje pewności. Odmowa to decyzja starosty, od której przysługuje odwołanie (art. 3 ust. 3).

Jak przebiega scalenie gruntów? Procedura krok po kroku

1. Wszczęcie. Postanowienie starosty określa obszar, uczestników i przewidywany termin zakończenia. Wisi 14 dni na tablicach w gminie i we wsi oraz w BIP, a potem uważa się je za doręczone wszystkim (art. 7 ust. 2–4).
2. Wzmianka w księdze wieczystej o wszczęciu postępowania (art. 21 ust. 1).
3. Rada uczestników. Przy ponad 10 uczestnikach wybieracie doradczą radę liczącą 3–12 osób (art. 9 ust. 1).
4. Szacunek. Zasady ustalacie uchwałą, a grunty szacuje upoważniony geodeta-projektant z komisją (art. 10 ust. 1, art. 11 ust. 1). Wyniki ogłasza się na zebraniu i wykłada na 7 dni (art. 12 ust. 1). Uchwała zapada większością 3/4 głosów, a każdy uczestnik ma 1 głos, bez względu na liczbę hektarów (art. 13 ust. 2–3).
5. Propozycje. Przed okazaniem projektu możesz wskazać geodecie, gdzie chcesz dostać ziemię (art. 7b ust. 1).
6. Projekt i okazanie. Projekt wyznacza się na gruncie i okazuje uczestnikom (art. 23 ust. 2). Obwieszczenie o terminie pojawia się co najmniej 7 dni wcześniej (art. 31).
7. Zastrzeżenia. Rozpatruje je starosta po opinii komisji (art. 24). Każda zmiana wymaga ponownego okazania (art. 26).
8. Decyzja. Starosta może zatwierdzić projekt, jeżeli większość uczestników nie zgłosiła zastrzeżeń (art. 27 ust. 1 i 3), więc rozmawiaj z sąsiadami.
9. Ewidencja i księgi. Po ostatecznej decyzji zmienia się ewidencję gruntów, a sąd na wniosek starosty dokonuje wpisów w księgach wieczystych (art. 29 ust. 1a).
10. Objęcie działek. Następuje na zebraniu, a jego termin wiąże też nieobecnych (art. 30). Potem przychodzi zagospodarowanie poscaleniowe, np. drogi dojazdowe i likwidacja miedz (art. 1 ust. 2 pkt 9).

Ile ziemi dostanę po scaleniu? Zasada równej wartości

Liczy się wartość szacunkowa, nie hektary. Możesz więc dostać mniej ziemi lepszej albo więcej gorszej, ale ustawa stawia granice:

• Wartość. Różnica do 3% jest dopuszczalna tylko wtedy, gdy równa wartość jest technicznie niemożliwa albo gospodarczo nieuzasadniona (art. 8 ust. 2).
• Powierzchnia. Bez Twojej zgody może się różnić najwyżej o 20%. Limit to 10% przy gruntach o szczególnie wysokiej przydatności rolniczej i gruntach przeznaczonych w planie miejscowym na cele nierolnicze (art. 14 ust. 2).
• Dopłaty. Inną wartość można wydzielić na zgodny wniosek zainteresowanych, według cen z szacunku (art. 8 ust. 3–4). Dopłatę wypłaca powiat, a dłużnik wpłaca ją na rachunek powiatu, w obu przypadkach w 2 miesiące po zakończeniu scalenia (art. 8 ust. 5–6).
• Drogi. Grunty pod drogi wydziela się najpierw z Zasobu albo od gminy. Dopiero gdy ich nie ma, pod drogi dojazdowe potrąca się proporcjonalnie grunty uczestników, a dopłatę płaci gmina (art. 17).

Liczy się całe gospodarstwo, nie pojedyncza działka. Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: NSA) wymaga pełnego ekwiwalentu gospodarstwa, ale naruszenie indywidualnego interesu nie podważa decyzji, jeżeli zachowano art. 8 ust. 1. Sąd bada, czy rozwiązanie nie jest dowolne, a nie czy jest najlepsze (wyrok z 12.03.2025, I OSK 382/22).

Szacunek nie jest wyceną rynkową. Jeżeli nie ma uchwały o zasadach, liczy się ceny przy sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych, z uwzględnieniem położenia, przydatności rolniczej i funkcji terenu z planu miejscowego (art. 11 ust. 2).

Nie zgadzasz się z projektem scalenia: co i do kiedy złożyć?

W zastrzeżeniach pisz liczbami:

• wartość i powierzchnia przed scaleniem i po nim, z różnicą w procentach;
• odległość nowych działek od siedliska i dojazd;
• klasy gruntów, melioracje, sad, las;
• dostęp do budynków (art. 2 ust. 3a);
• konkretne rozwiązanie, np. którą działkę chcesz zamiast której.

O posiedzeniu komisji zawiadamiają Cię co najmniej 3 dni wcześniej, a Twoja nieobecność nie wstrzyma jej pracy (art. 25 ust. 3–4).

Przykład (wymyślony). Pani Anna wniosła 10 ha w 7 działkach o wartości szacunkowej 300 000 zł. Projekt okazany 2.03.2026 r. daje jej 7,7 ha wartych 288 000 zł. Wartość spada o 4%, a powierzchnia o 23%, czyli ponad oba limity. Do 16.03.2026 r. składa zastrzeżenia z tymi wyliczeniami. Po zmianie i ponownym okazaniu projekt daje 8,6 ha wartych 298 500 zł. Decyzja wisi od 1.06.2026 r., więc za doręczoną uważa się ją 15.06.2026 r. (art. 57 § 1 k.p.a.). Jeżeli pani Anna dalej się nie zgadza, odwołanie składa do 29.06.2026 r.

Decyzja o scaleniu gruntów: odwołanie do wojewody i skarga do sądu

Decyzję ogłasza się tak jak wszczęcie i z upływem 14 dni uważa się ją za doręczoną wszystkim (art. 28 ust. 1–2). Odwołanie składasz przez starostę w 14 dni (art. 129 § 1–2 Kodeksu postępowania administracyjnego, dalej: k.p.a.). Rozpatruje je wojewoda, a nie samorządowe kolegium odwoławcze (art. 3 ust. 1 u.s.w.g.), i ma na to 3 miesiące (art. 33 ust. 4). Wyjątek: w scaleniach wszczętych przed 16.10.2013 r. orzeka kolegium (art. 2 ust. 1 ustawy z 30.08.2013 r.). Odwołanie złożone w terminie wstrzymuje wykonanie decyzji, chyba że nadano jej rygor natychmiastowej wykonalności (art. 130 k.p.a.).

Decyzję wojewody także się wywiesza, więc pilnuj daty. Skargę wnosisz w 30 dni (art. 53 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, dalej: p.p.s.a.). Sąd ma 2 miesiące (art. 33 ust. 5 u.s.w.g.). Jeżeli uwzględni skargę po tym terminie, stwierdza tylko wydanie decyzji z naruszeniem prawa (art. 33 ust. 6). Decyzja co do zasady zostaje wtedy w obrocie, a Tobie pozostaje droga do odszkodowania. Skarga nie wstrzymuje wykonania, dlatego rozważ wniosek o wstrzymanie (art. 61 § 1–3 p.p.s.a.).

Termin minął bez Twojej winy? Prośbę o przywrócenie składasz w 7 dni od ustania przyczyny, razem z odwołaniem (art. 58 k.p.a.).

Scalenie gruntów a działka budowlana, plan miejscowy i zabudowania

Ustawa odwołuje się tylko do planu miejscowego (art. 11 ust. 2, art. 22 ust. 1). O planie ogólnym i warunkach zabudowy nie wspomina. Decyzję o warunkach zabudowy możesz pokazać w propozycji i w zastrzeżeniach, ale to nie gwarantuje wyższego szacunku. NSA podkreśla, że celem scalenia nie jest dostosowanie gruntów rolnych do rynku nieruchomości (I OSK 382/22).

Grunty zabudowane, także podwórza, można wydzielić innemu uczestnikowi tylko za zgodą jego i dotychczasowego właściciela, przy rozbiórce lub przeniesieniu zabudowań albo rozliczeniu ich wartości (art. 2 ust. 3, art. 1 ust. 2 pkt 2). Granice działki zabudowanej wolno zmienić, jeżeli nie pogorszy to korzystania z niej, w szczególności dostępu do budynków (art. 2 ust. 3a).

Służebności, hipoteki, spadek i sprzedaż działki w czasie scalenia

• Hipoteka i inne obciążenia wpisane do księgi przechodzą na grunty wydzielone w zamian (art. 29 ust. 2).
• Służebność gruntową, np. przejazdu, znosi się bez odszkodowania, jeżeli straciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie (art. 19). Jeżeli jeździsz przez sąsiada bez wpisu, napisz to w propozycji, bo art. 29 ust. 2 mówi tylko o obciążeniach wpisanych.
• Spadek. Nieuregulowany stan prawny nie zatrzymuje scalenia (art. 33 ust. 1a–1b), a stan własności ustala się według ewidencji (art. 20). Dlatego nie czekaj z uporządkowaniem dokumentów. Zob. Stwierdzenie nabycia spadku: notariusz czy sąd, dokumenty, koszt i czas.
• Sprzedaż. Po wzmiance zmiany własności i obciążeń nie wpływają na postępowanie, chyba że zgodzi się starosta (art. 21 ust. 2).

Ile kosztuje scalenie gruntów i kto płaci?

Co do zasady za samo postępowanie nie płacisz. Finansuje je budżet państwa, a prace także środki unijne i inne publiczne (art. 3 ust. 1 i 5 u.s.w.g.). Dziś to m.in. interwencja I.10.8 „Scalanie gruntów wraz z zagospodarowaniem poscaleniowym” z Planu Strategicznego WPR 2023–2027. Nabory ogłaszają samorządy województw, a o pomoc wnioskuje powiat, nie rolnik (informacje ARiMR).

1. Właściciele mogą uczestniczyć w kosztach na zasadach ustalonych przez starostę w projekcie (art. 3 ust. 7).
2. Gdy o scalenie wystąpił inwestor albo organ ochrony przyrody, koszty prac pokrywa on (art. 4 ust. 3), a przy autostradzie Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad (art. 4 ust. 2).
3. Wpisy w księgach na wniosek starosty są wolne od opłat sądowych (art. 29 ust. 1c).
4. Sam płacisz ewentualną dopłatę, pełnomocnika i wpis od skargi.

Grunty gospodarstwa otrzymane w scaleniu są na wniosek zwolnione z podatku rolnego na rok po roku scalenia, a potem podatek spada o 75% i 50% (art. 12 ust. 1 pkt 6 i ust. 6, art. 13d ust. 1 ustawy o podatku rolnym). To pomoc de minimis.

Stare scalenie: czy da się naprawić błąd w decyzji po latach?

Trudno, bo ustawa skraca terminy z k.p.a.:

• Stwierdzenie nieważności: nie po 5 latach od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna (art. 33 ust. 2 u.s.w.g.).
• Wznowienie postępowania: decyzji nie uchyla się po 2 latach od tego dnia (art. 33 ust. 3). Podanie składasz w miesiąc od poznania podstawy, a gdy bez własnej winy nie brałeś udziału w postępowaniu, od dowiedzenia się o decyzji (art. 145 § 1 pkt 4, art. 148 k.p.a.). Starosta nie powinien wtedy odmawiać na wstępie, tylko zbadać zarzut po wznowieniu (wyrok NSA z 20.08.2025, I OSK 2333/23).
• Sprostowanie: dotyczy tylko błędów pisarskich, rachunkowych i oczywistych omyłek (art. 113 § 1 k.p.a.).

Trybunał Konstytucyjny uznał dawny art. 33 ust. 2 za niekonstytucyjny w zakresie, w jakim uniemożliwiał stwierdzenie wydania ostatecznej decyzji z naruszeniem prawa (wyrok z 18.04.2019, SK 21/17). Takie stwierdzenie nie usuwa decyzji i nie oddaje działki, ale otwiera drogę do odszkodowania (art. 417¹ § 2 k.c.). Obecny art. 33 ust. 2 mówi już tylko o nieważności, więc po 5 latach można próbować uzyskać samo stwierdzenie naruszenia prawa, ale nie znalazłem wyroku NSA przesądzającego to na obecnym brzmieniu.

Granicą jest 30 lat od doręczenia lub ogłoszenia decyzji. Po tym czasie nie wszczyna się postępowania (art. 158 § 3 k.p.a.), a stwierdzenia naruszenia prawa nie da się uzyskać w osobnym trybie (wyrok NSA z 27.08.2025, I OSK 1562/22, decyzja z 1970 r.).

Odszkodowanie nie jest automatyczne. Musisz wykazać szkodę, a grunty otrzymane w zamian mogą ją pomniejszyć albo wyłączyć.

Inaczej jest przy sporze o własność. Decyzja tworzy nowe działki, ale nie narusza praw osób trzecich (art. 29 ust. 1 u.s.w.g.). Właściciel pominięty w scaleniu nie odzyska dawnego gruntu, lecz może kierować roszczenia do gruntu wydzielonego jako ekwiwalent (uchwała Sądu Najwyższego z 18.04.2013, III CZP 16/13, na tle ustawy z 1968 r.). Jeżeli ekwiwalent wydzielono za grunty uczestnika i pominiętego właściciela, jest ich współwłasnością (uchwała z 18.12.2008, III CZP 125/08). Sąd uznał, że zmiana słów ustawy z 1989 r. nie była tu szczególnie istotna. Sprostowanie wpisu opisuję w tekście Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym: kiedy pozew, kto może go złożyć i ile kosztuje.

Co możesz zrobić

1. Sprawdź w BIP starostwa, czy Twoje działki są w obszarze scalenia, i porównaj wykaz uczestników z ewidencją.
2. Spisz działki: powierzchnia, klasy, budynki, dojazd, służebności, hipoteki.
3. Złóż geodecie propozycję przed okazaniem projektu.
4. Policz różnicę wartości i powierzchni, a zastrzeżenia złóż w 14 dni.
5. Po decyzji zapisz datę wywieszenia i policz termin odwołania.

Mogę napisać propozycję, zastrzeżenia, odwołanie i skargę. Zakres pracy dla firm rolnych opisuję na stronie usługi Obsługa prawna przedsiębiorstw rolnych i właścicieli dużych areałów. Masz zwykłe gospodarstwo? Napisz przez formularz. Nie obiecuję wyniku, bo o projekcie decydują starosta, wojewoda i sąd.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Najczęstsze pytania

Scalenie gruntów: jaka ustawa to reguluje?

Ustawa z 26.03.1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów, a w sprawach w niej nieuregulowanych k.p.a. (art. 33 ust. 1 u.s.w.g.).

Co z plonami na polu, które dostał ktoś inny?

Plony jednoroczne zbiera dotychczasowy właściciel, a wieloletnie do 1 września następnego roku po zakończeniu scalenia, rozliczając się z nowym właścicielem (art. 23 ust. 1 pkt 1–2 u.s.w.g.).

Czy współwłaściciele mogą dostać osobne działki?

Tak, za zgodą współwłaścicieli można wydzielić każdemu odrębne grunty odpowiadające wartości udziału (art. 2 ust. 4 u.s.w.g.).

Czy w czasie scalenia mogę wyciąć las?

Co do zasady nie: zezwolenia na wyrąb wstrzymuje się, poza cięciami sanitarnymi (art. 15 u.s.w.g.).

Co, jeśli poprzedni właściciel nie chce oddać działki?

Stosuje się egzekucję administracyjną (art. 32 u.s.w.g.).

Czy decyzja scaleniowa to dowód własności?

Sama nie jest pierwotnym tytułem własności. Stanowi tytuł do ujawnienia nowego stanu w księdze (art. 29 ust. 1 u.s.w.g.).

Źródła

• Ustawa z 26.03.1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów (t.j. Dz.U. 2023 poz. 1197): art. 1–5, 7, 7b, 8–15, 17, 19–33.
• Ustawy o zmianie ustawy o scalaniu i wymianie gruntów: z 30.08.2013 r. (Dz.U. 2013 poz. 1157), art. 2; z 2.12.2021 r. (Dz.U. 2022 poz. 32), art. 4.
• Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1691): art. 57, 58, 113, 129, 130, 141, 145, 148, 158.
• Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. 2026 poz. 143 ze zm.): art. 53, 61.
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399 ze zm.): art. 101, 102, 107.
• Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795 ze zm.): art. 417¹ § 2.
• Ustawa o podatku rolnym (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1344 ze zm.): art. 12, 13d.
• ARiMR, „We współpracy z samorządami” i „Interwencja 10.8”, gov.pl/web/arimr.
• Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 18.04.2019, SK 21/17 (Dz.U. 2019 poz. 861).
• Wyroki NSA z 12.03.2025, I OSK 382/22, z 20.08.2025, I OSK 2333/23, i z 27.08.2025, I OSK 1562/22.
• Uchwały Sądu Najwyższego z 18.12.2008, III CZP 125/08, i z 18.04.2013, III CZP 16/13.