Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym: kiedy pozew, kto może go złożyć i ile kosztuje

W dziale II księgi wieczystej jest wpisany brat po darowiźnie, którą matka podpisała w ciężkiej demencji. Albo kupiec z nieważnej umowy, albo współwłaściciel z zawyżonym udziałem, i nikt nie chce dać Ci dokumentu do zmiany wpisu. Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym to proces, w którym żądasz usunięcia takiej niezgodności (art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dalej: u.k.w.h.). Pozew jest potrzebny wtedy, gdy nie masz dokumentu, który sam wykazuje niezgodność. Może go złożyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o wpis. Opłata wynosi 2000 zł przy wartości przedmiotu sporu ponad 40 000 zł (art. 13c pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, dalej: u.k.s.c.). Razem z pozwem składasz zwykle wniosek o zabezpieczenie przez wpis ostrzeżenia w księdze, bo do jego wpisu osoba wpisana może sprzedać nieruchomość kupującemu w dobrej wierze.

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Uregulowanie stanu prawnego nieruchomości.

Stan prawny na 4.11.2026. Opisuję proces o uzgodnienie treści księgi wieczystej, bez zakładania księgi i zwykłego wpisu. Orzeczenia Sądu Najwyższego (SN) pochodzą z lat 2006–2017. Tam, gdzie poglądy się różnią, piszę to wprost.

Uzgodnienie treści księgi wieczystej – co to jest i kiedy pozew jest potrzebny?

Pozew jest potrzebny, gdy księga pokazuje co innego niż rzeczywistość, a do zmiany wpisu nie masz dokumentu. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ust. 1 u.k.w.h.). SN określa ten proces jako w zasadzie jedyny sposób obalenia tego domniemania (wyrok z 9.10.2013, V CSK 450/12).

Usunięcia niezgodności może żądać osoba, której prawo nie jest wpisane, jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia (art. 10 ust. 1 u.k.w.h.).

Najważniejsza różnica dotyczy dowodów. Rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączone dokumenty i treść księgi (art. 626⁸ § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, dalej: k.p.c.). W procesie o uzgodnienie może uwzględnić także inne okoliczności i dowody, np. zeznania świadków czy opinię biegłego. Prawomocny wpis nie zamyka tej drogi. SN przyjął to w sprawie hipoteki przymusowej (wyrok z 26.06.2013, V CSK 347/12).

Kiedy zamiast pozwu wystarczy wniosek o wpis albo sprostowanie?

Wystarczy wtedy, gdy niezgodność wykażesz orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami (art. 31 ust. 2 u.k.w.h.).

Jak sprawdzić księgę i złożyć zwykły wniosek, opisuję w tekście Księga wieczysta: jak ją sprawdzić, jak wpisać własność i co, gdy jej brak.

W jakich sprawach składa się pozew o uzgodnienie?

• Nieważna umowa. Nieważne jest oświadczenie osoby, która była w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji (art. 82 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Nieważna jest też czynność sprzeczna z ustawą (art. 58 § 1 k.c.). Gdy małżonek zawarł umowę bez wymaganej zgody drugiego, jej ważność zależy od potwierdzenia (art. 37 § 1 pkt 1 i § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).
• Wpis bez podstawy, np. z dokumentu, który nie odpowiadał rzeczywistości.
• Błędny udział albo pominięty współwłaściciel, gdy wpisany nie zgadza się na zmianę.
• Wygasłe obciążenie, czyli służebność albo hipoteka, która wciąż figuruje w księdze.

Dwie sytuacje często mylą się z tym procesem:

• Zasiedzenie. Proces o uzgodnienie nie zastępuje sprawy o zasiedzenie. Sąd nie może w nim badać, czy nabyłeś własność przez zasiedzenie (postanowienie SN z 12.02.2015, IV CSK 280/14). Najpierw uzyskujesz postanowienie, potem składasz wniosek o wpis. Drogę opisuję w tekście Zasiedzenie nieruchomości: po ilu latach, dobra i zła wiara, jak złożyć wniosek.
• Dziedziczenie. Wobec osoby trzeciej, która nie rości sobie praw do spadku z tytułu dziedziczenia, spadkobierca dowodzi swoich praw tylko stwierdzeniem nabycia spadku albo zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia (art. 1027 k.c.). Zdobądź go przed pozwem. Więcej w tekście Stwierdzenie nabycia spadku: notariusz czy sąd, dokumenty, koszt i czas.

Kto może złożyć pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej i kogo pozwać?

Pozew może wnieść tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o wpis (uchwała 7 sędziów SN z 15.03.2006, III CZP 106/05). To właściciel, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze (art. 626² § 5 k.p.c.). Sam interes prawny nie wystarczy.

Pozwani. Stronami muszą być wszystkie osoby wpisane w dziale II, jeżeli ich prawa są kwestionowane (wyrok SN z 9.10.2013, V CSK 450/12), oraz osoby, których prawa mogą być wpisem dotknięte lub podlegają wpisaniu (uchwała SN z 26.07.2017, III CZP 31/17). Gdy spór dotyczy wyłącznie jednego udziału, współwłaścicieli pozostałych udziałów nie pozywasz (uchwała SN z 19.10.2017, III CZP 59/17). Przy obciążeniu pozywasz uprawnionego z wpisu, np. wierzyciela hipotecznego. Gdy kogoś brakuje, sąd każe wskazać te osoby i wzywa je do sprawy (art. 195 k.p.c.). Jeżeli skład nie zostanie uzupełniony, oddala powództwo, co nie zamyka drogi do nowego pozwu (V CSK 450/12).

Współwłaściciel. Jeden współwłaściciel może pozwać sam, bo działa dla zachowania wspólnego prawa (art. 209 k.c., wyrok SN z 7.04.2006, III CSK 114/05). Żądanie ujawnienia także udziału innego współwłaściciela SN uznał jednak za przekroczenie art. 209 k.c. (postanowienie z 20.12.2012, IV CSK 210/12). Uchwała III CZP 31/17 pozwala ominąć ten spór: uprawnieni, którzy nie są powodami, są wzywani do sprawy jako pozwani. Bezpieczniej pozwać razem albo od razu wskazać pozostałych w pozwie.

Uzgodnienie treści księgi wieczystej – jaki sąd i jaki WPS?

To proces przed wydziałem cywilnym, a nie wniosek do wydziału ksiąg wieczystych. Gdy spór dotyczy własności lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości, pozew wnosisz wyłącznie do sądu miejsca jej położenia (art. 38 § 1 pkt 1 k.p.c.).

Sąd okręgowy orzeka w sprawach, w których wartość przedmiotu sporu (WPS) przewyższa 100 000 zł, w pozostałych sąd rejonowy (art. 17 pkt 4 k.p.c.). WPS oznaczasz w pozwie kwotą (art. 19 § 2 k.p.c.). Punktem odniesienia jest wartość prawa dotkniętego niezgodnością. Gdy spór dotyczy udziału, liczy się wartość tego udziału. Tak ocenił to SN przy sprawdzaniu wartości zaskarżenia (postanowienie z 5.04.2007, II CZ 22/07). W sprawie o hipotekę WPS to suma wierzytelności, a gdy przedmiot zabezpieczenia jest wart mniej, ta niższa wartość (art. 24 k.p.c.). Sąd może sprawdzić WPS, a po doręczeniu pozwu tylko na zarzut pozwanego (art. 25 § 1–2 k.p.c.).

Ile kosztuje uzgodnienie treści księgi wieczystej?

Główny koszt to opłata od pozwu. Przy WPS ponad 40 000 zł jest stała, bez względu na wartość nieruchomości.

Do tego dochodzą zaliczka na biegłego i honorarium pełnomocnika. Kto przegra, zwraca drugiej stronie koszty procesu (art. 98 § 1 k.p.c.). Minimalna stawka adwokata w tej sprawie to 50% stawki liczonej od wartości prawa dotkniętego niezgodnością. Przy prawie wartym ponad 200 000 do 2 000 000 zł to 5400 zł (§ 2 pkt 7 i § 5 pkt 8 rozporządzenia w sprawie opłat za czynności adwokackie).

Dlaczego czas gra rolę: rękojmia wiary publicznej i ostrzeżenie

Gdy osoba wpisana sprzeda nieruchomość, treść księgi rozstrzyga na korzyść nabywcy (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, art. 5 u.k.w.h.). Kupujący może więc skutecznie nabyć własność od kogoś, kto właścicielem nie był.

Rękojmia nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych, np. darowizny, ani nabywcy w złej wierze, czyli takiego, który wiedział o niezgodności albo z łatwością mógł się o niej dowiedzieć (art. 6 ust. 1–2). Wyłącza ją też ostrzeżenie (art. 8), dlatego jest ono najpilniejsze.

Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu albo postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia (art. 10 ust. 2 u.k.w.h., art. 755 § 1 pkt 5 k.p.c.). Musisz uprawdopodobnić roszczenie (art. 730¹ § 1 k.p.c.), ale interesu prawnego w zabezpieczeniu wykazywać nie trzeba (art. 10 ust. 2 u.k.w.h.).

• Wpis. Sąd wpisuje ostrzeżenie na Twój wniosek do wydziału ksiąg wieczystych (art. 626⁸ § 1 k.p.c.), z postanowieniem opatrzonym wzmianką o wykonalności (art. 743 § 2 k.p.c.).
• Kiedy. Najlepiej w pozwie, bo wtedy bez opłaty. Można też przed pozwem, ale wtedy sąd wyznacza na jego wniesienie termin do 2 tygodni, pod rygorem upadku zabezpieczenia (art. 733 § 1 k.p.c.).
• Jak szybko. Sąd rozpoznaje wniosek bezzwłocznie, najpóźniej w tydzień od wpływu (art. 737 k.p.c.).
• Co daje. Ostrzeżenie nie zakazuje sprzedaży, ale kupujący nie skorzysta z rękojmi.
• Co, gdy pozwany sprzeda w toku sprawy. Według SN zasada, że zbycie rzeczy objętej sporem nie wpływa na proces (art. 192 pkt 3 k.p.c.), tu nie działa, a nabywca musi brać udział w sprawie (V CSK 347/12; wyrok z 19.10.2016, V CSK 105/16). J. Kuropatwiński w komentarzu to krytykuje. Wnieś więc od razu o wezwanie nabywcy do sprawy (art. 194–195 k.p.c.), bo w apelacji jest to niemożliwe (art. 391 § 1 k.p.c.).

Czy uzgodnienie treści księgi wieczystej się przedawnia?

Przy własności i innych prawach rzeczowych nie. Art. 10 u.k.w.h. o przedawnieniu milczy, ale oba aktualne komentarze (T. Czech, J. Kuropatwiński) przyjmują brak przedawnienia, z różnym uzasadnieniem (roszczenie procesowe albo art. 223 § 1 k.c.). SN przytoczył ten pogląd w uzasadnieniu uchwały III CZP 106/05, lecz to nie jest teza uchwały, a orzeczenia SN wprost o przedawnieniu nie znalazłem. Przy prawach osobistych i roszczeniach ujawnionych w księdze (art. 16 u.k.w.h.) J. Kuropatwiński dopuszcza przedawnienie, T. Czech nie.

Brak przedawnienia nie oznacza, że możesz czekać. Odpłatna sprzedaż nabywcy w dobrej wierze może zakończyć sprawę na Twoją niekorzyść. Osoba, która włada nieruchomością jak właściciel, może ją zasiedzieć po 20 latach, a w złej wierze po 30 (art. 172 k.c.).

Pozew o uzgodnienie – co musi zawierać i jak wykonać wyrok?

Wpisz w pozwie (art. 187 k.p.c.):

1. dokładne żądanie: numer księgi, dział oraz co ma zostać wykreślone i wpisane,
2. WPS i sposób jego ustalenia,
3. fakty i dowody: odpis księgi, dokumenty z jej akt, umowę, świadków, wniosek o biegłego,
4. informację o próbie mediacji albo wyjaśnienie, dlaczego jej nie było,
5. wniosek o zabezpieczenie przez wpis ostrzeżenia.

Wyrok w tej sprawie nie nadaje się do egzekucji (V CSK 347/12), więc komornik nie jest potrzebny. Na podstawie prawomocnego wyroku składasz wniosek o wpis na urzędowym formularzu (art. 31 ust. 2 u.k.w.h., art. 626² § 1 i 3 k.p.c.). Nie zwlekaj: zabezpieczenie co do zasady upada po 2 miesiącach od uprawomocnienia się wyroku uwzględniającego roszczenie (art. 757 k.p.c.).

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości – co to znaczy?

Definicję daje ustawa o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). To nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe (art. 113 ust. 6 u.g.n.). Tak samo jest, gdy właściciel albo użytkownik wieczysty nie żyje, a postępowania spadkowego nie przeprowadzono albo nie zakończono (art. 113 ust. 7).

Ta definicja dotyczy wywłaszczenia. Potocznie mówi się tak o każdej nieruchomości, przy której papiery się nie zgadzają. Pozew o uzgodnienie rozwiązuje tylko część takich spraw: księga jest, ale pokazuje co innego niż rzeczywistość.

Przykład. Pani Anna i jej brat dziedziczą po matce po 1/2. Mają już postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku. Matka zmarła w czwartek 12 marca 2026 r., a w poniedziałek 10 lutego 2025 r., w zaawansowanej demencji, darowała synowi mieszkanie warte 480 000 zł. W dziale II księgi jest tylko on. W październiku 2026 r. pani Anna widzi ogłoszenie o sprzedaży tego mieszkania.

Wniosek o wpis nie wystarczy, bo żaden dokument sam nie wykazuje nieważności darowizny. W poniedziałek 16 listopada 2026 r. pani Anna składa pozew do sądu okręgowego miejsca położenia mieszkania. Żąda wpisania obojga po 1/2 w miejsce brata jako jedynego właściciela. Podstawą jest art. 82 k.c., a dowodami dokumentacja medyczna i opinia biegłego.

• WPS: 240 000 zł (udział 1/2), czyli sąd okręgowy (art. 17 pkt 4 k.p.c.).
• Opłata: 2000 zł, a wniosek o zabezpieczenie w pozwie jest bezpłatny.
• Po postanowieniu o zabezpieczeniu składa wniosek o wpis ostrzeżenia, opłata 100 zł. Gdy w księdze pojawi się wzmianka o wniosku, kupujący nie skorzysta z rękojmi (art. 8 u.k.w.h.).
• Po wygranej wniosek o wpis kosztuje co do zasady 150 zł (dziedziczenie, art. 42 ust. 3 u.k.s.c.).
• Jeżeli przegra, zwróci bratu koszty zastępstwa, co najmniej 5400 zł przy adwokacie.

Wynik zależy od opinii biegłego. Ostrzeżenie chroni jednak to, o co toczy się spór.

Co możesz zrobić

1. Sprawdź księgę i jej akta. Ustal, na jakiej podstawie powstał wpis.
2. Sprawdź, czy masz dokument. Jeżeli tak, złóż wniosek o wpis zamiast pozwu.
3. Wezwij wpisanego do wydania dokumentu, np. przy hipotece po spłacie kredytu.
4. Ustal wszystkich pozwanych i to, kto ma być po Twojej stronie.
5. Złóż pozew z wnioskiem o zabezpieczenie, zanim osoba wpisana sprzeda nieruchomość.
6. Po wyroku złóż wniosek o wpis w ciągu 2 miesięcy od uprawomocnienia.

W ramach usługi Uregulowanie stanu prawnego nieruchomości czytam księgę i Twoje dokumenty, ustalam, czy wystarczy wniosek, a jeśli nie, piszę pozew z wnioskiem o ostrzeżenie i prowadzę sprawę. Nie obiecuję wyniku.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Najczęstsze pytania

Czy zamiast pozwu o uzgodnienie można wnieść pozew o ustalenie?

Gdy chcesz zmienić księgę, właściwy jest pozew z art. 10 u.k.w.h., bo doprowadza ją do stanu aktualnego w dniu orzekania. Pozew o ustalenie wymaga interesu prawnego (art. 189 k.p.c.). SN wskazał, że art. 10 u.k.w.h. nie jest uniwersalnym narzędziem ani wyłączną drogą, gdy powód kwestionuje stan prawny z przeszłości (wyrok z 24.08.2011, IV CSK 602/10).

Czy w sprawie o uzgodnienie można spierać się o nieruchomość objętą podziałem majątku?

Tak. Po wszczęciu postępowania o podział majątku wspólnego dopuszczalna jest odrębna sprawa o uzgodnienie z udziałem małżonków i osoby trzeciej (uchwała SN z 20.05.2011, III CZP 24/11).

Ile trwa sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej?

Przepisy nie wyznaczają terminu na wyrok. W mojej praktyce to miesiące, a przy biegłym i apelacji dłużej.

Źródła

• Ustawa z 6.07.1982 o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066): art. 3, 5, 6, 8, 10, 16, 27, 31, 34, 94, 100.
• Ustawa z 23.04.1964 – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 58, 82, 172, 209, 222, 223, 1027.
• Ustawa z 17.11.1964 – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468 ze zm.): art. 17, 19, 24, 25, 38, 98, 187, 189, 192, 194, 195, 391, 626², 626⁸, 626¹³, 730¹, 733, 737, 743, 755, 757.
• Ustawa z 25.02.1964 – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. 2026 poz. 236): art. 37.
• Ustawa z 28.07.2005 o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228 ze zm.): art. 13, 13c, 42, 44, 68, 95.
• Ustawa z 21.08.1997 o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399 ze zm.): art. 113.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 22.10.2015 w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz.U. 2026 poz. 215): § 2 pkt 7, § 5 pkt 8.
• Uchwały SN: składu 7 sędziów z 15.03.2006, III CZP 106/05; z 20.05.2011, III CZP 24/11; z 26.07.2017, III CZP 31/17; z 19.10.2017, III CZP 59/17.
• Wyroki SN: z 7.04.2006, III CSK 114/05; z 24.08.2011, IV CSK 602/10; z 26.06.2013, V CSK 347/12; z 9.10.2013, V CSK 450/12; z 19.10.2016, V CSK 105/16.
• Postanowienia SN: z 5.04.2007, II CZ 22/07; z 20.12.2012, IV CSK 210/12; z 12.02.2015, IV CSK 280/14.
• Komentarze do art. 10 u.k.w.h. (2026): T. Czech, Księgi wieczyste i hipoteka, t. I; J. Kuropatwiński [w:] M. Fras, M. Habdas (red.), Ustawa o księgach wieczystych i hipotece.