Eksmisja lokatora krok po kroku: pozew, lokal socjalny i komornik

Umowa się skończyła albo wypowiedziałeś najem, a lokator dalej mieszka, nie płaci i nie odbiera telefonu. Eksmisja lokatora to przymusowe opróżnienie lokalu przez komornika na podstawie tytułu wykonawczego (czyli wyroku z klauzulą wykonalności). Sam lokatora nie usuniesz. Przy zwykłym najmie droga jest jedna: pozew o opróżnienie lokalu (200 zł), wyrok, klauzula wykonalności i wniosek do komornika (1500 zł). W wyroku sąd z urzędu rozstrzyga, czy lokatorowi należy się najem socjalny lokalu (potocznie lokal socjalny). Od tego zależy, czy eksmisja ruszy, czy będzie czekać na gminę.

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Eksmisja.

Stan prawny na 6.11.2026. Opisuję eksmisję z mieszkania, głównie przy najmie od osoby prywatnej. Ustawa o ochronie praw lokatorów (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725, dalej: u.o.p.l.) nie zmieniła się od tekstu jednolitego. Trwa okres ochronny, który skończy się 31.03.2027. Wyroki sądów rejonowych to oceny konkretnych spraw, a nie linia orzecznicza. Wyrok z Człuchowa jest według Portalu Orzeczeń nieprawomocny, a prawomocności wyroku z Gdyni nie ustaliłem.

Eksmisja lokatora – co to jest i kiedy można ją przeprowadzić?

Eksmisja jest możliwa, gdy osoba w lokalu nie ma już do niego prawa, a mimo to go nie oddaje. Jeżeli najem trwa, najpierw musi się skończyć. Opisuję to w tekstach Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania: terminy, przyczyny i co musi zawierać pismo oraz Lokator nie płaci czynszu: co możesz zrobić krok po kroku (wezwanie, wypowiedzenie, nakaz zapłaty).

Trzy pułapki przed pozwem:

• Lokator został po końcu umowy. Jeżeli mieszka dalej za Twoją zgodą, w razie wątpliwości najem przedłuża się na czas nieoznaczony (art. 674 k.c.). Napisz od razu, że się nie zgadzasz.
• Lokator bez umowy na piśmie. Ustna umowa też jest najmem, a zawarta na dłużej niż rok uchodzi za umowę na czas nieoznaczony (art. 660 k.c.).
• Rodzina mieszka za darmo. Art. 11 u.o.p.l. dotyczy odpłatnego używania lokalu. Sąd Rejonowy w Człuchowie uznał, że przy bezpłatnym mieszkaniu wystarczyło pismo (wyrok z 15.05.2026, I C 141/25).

Przebieg eksmisji zależy od tego, kto zajmuje lokal:

Przy dwóch ostatnich umowach doręczasz żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem i terminem co najmniej 7 dni (najem okazjonalny) albo 14 dni (najem instytucjonalny). Potem składasz do sądu wniosek o klauzulę (50 zł, art. 71 pkt 1 u.k.s.c.). Bez zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w 14 dni od rozpoczęcia najmu zostaje pozew i pełna ochrona lokatora (art. 19b ust. 3, art. 19e u.o.p.l.).

Pozew o eksmisję – do jakiego sądu i co w nim napisać?

Pozew składasz co do zasady do sądu rejonowego, w którego okręgu leży lokal. Ten sąd jest właściwy i przy żądaniu właściciela, i przy roszczeniu z najmu (art. 37, art. 38 § 1 k.p.c.). Sąd okręgowy wchodzi w grę dopiero przy wartości sporu ponad 100 000 zł (art. 17 pkt 4 k.p.c.). Przy eksmisji to rzadkość, bo wartość liczy się od czynszu: zwykle za 3 miesiące, a przy umowie terminowej za czas sporny, najwyżej za rok (art. 23, 23² k.p.c.).

Powodem jest właściciel (art. 222 § 1 k.c.) albo wynajmujący (art. 675 § 1 k.c.). W pozwie napisz:

1. Żądanie nakazania opróżnienia i wydania lokalu. Możesz dołączyć żądanie odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego (art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l.).
2. Wartość przedmiotu sporu i informację o próbie mediacji albo powód jej braku (art. 187 § 1 k.p.c.).
3. Kiedy i dlaczego lokator stracił prawo do lokalu.
4. Dane wszystkich osób, które mieszkają w lokalu.
5. Co wiesz o innym lokalu i dochodach lokatora. To ma znaczenie dla najmu socjalnego.
6. Powód z art. 17 u.o.p.l., jeżeli istnieje. Sąd musi wskazać go w wyroku (art. 17 ust. 2), a komornik czyta tylko tytuł wykonawczy.

Dołącz odpis z księgi wieczystej albo inny dowód prawa do lokalu, umowę, upomnienie lub uprzedzenie i wypowiedzenie z dowodem doręczenia.

Po złożeniu pozwu liczą się trzy rzeczy:

• Gmina. Sąd z urzędu zawiadamia gminę położenia lokalu. Może ona wstąpić do sprawy po Twojej stronie (art. 15 ust. 2 i 3 u.o.p.l.).
• Lokator nie odbiera pism. Sąd może zobowiązać Cię do doręczenia pozwu przez komornika (60 zł, art. 41 ust. 1 u.k.k.) albo do wykazania na piśmie, że lokator tam mieszka. Masz na to 2 miesiące (art. 139¹ § 1 i 2 k.p.c.).
• Wyrok zaoczny. W sprawie o opróżnienie lokalu sąd wyda go dopiero po przeprowadzeniu dowodów (art. 15 ust. 4 u.o.p.l.).

Kogo pozwać: lokatora, współmałżonka, domowników, dzieci?

Pozwij każdą osobę, która mieszka w lokalu, także dzieci. Jeżeli kogoś pominiesz, sąd wezwie Cię do wskazania tej osoby i wezwie ją do sprawy jako pozwanego (art. 15 ust. 1 u.o.p.l.).

Czy komornik usunie domownika pominiętego w wyroku, jest sporne. Tytuł wykonawczy działa także przeciwko domownikom i krewnym dłużnika (art. 791 § 2 k.p.c.), ale z zastrzeżeniem praw z przepisów o ochronie lokatorów (art. 791 § 3), a komentarze wskazują, że pozwani powinni być wszyscy lokatorzy. W uzasadnieniu wyroku z 23.11.2012 (I CSK 292/12) Sąd Najwyższy wskazał, że art. 15 ust. 1 ma zapobiec eksmisji bez rozważenia sytuacji domowników. Uprawnienie do lokalu socjalnego ocenia się osobno wobec każdego z nich.

Małżonkowie, którzy nawiązali najem w czasie małżeństwa dla potrzeb rodziny, są najemcami oboje, nawet gdy podpisał jeden (art. 680¹ § 1 k.c.). Wypowiedzenie i pozew muszą więc objąć oboje.

Ile kosztuje eksmisja lokatora?

Opłata od pozwu wraca przy ugodzie: przed rozpoczęciem rozprawy cała, po rozpoczęciu połowa, w obu wypadkach po odjęciu opłaty minimalnej (art. 79 ust. 1 pkt 1 lit. h, pkt 3 lit. c, ust. 3 u.k.s.c.). Dochodzą wydatki komornika, np. transport specjalistyczny, na które pobiera zaliczkę (art. 6, art. 7 ust. 1 u.k.k.). Przechowanie rzeczy idzie na koszt lokatora (art. 1046 § 9 k.p.c.).

Jeżeli lokator wyda lokal najpóźniej 3 dni przed planowaną eksmisją, komornik zwraca Ci 50% opłaty (art. 39 u.k.k.). Koszty procesu i egzekucji zwraca przegrany (art. 98 § 1, art. 770 § 1 k.p.c.). W trudnej sytuacji rodziny sąd może jednak od tego odstąpić (art. 102 k.p.c.). Tak zrobił Sąd Rejonowy w Człuchowie (I C 141/25).

Eksmisja lokatora z dzieckiem: kto ma prawo do lokalu socjalnego?

Eksmisja lokatora z dzieckiem jest możliwa. Dziecko nie blokuje wyroku, ale może sprawić, że eksmisja poczeka na gminę. Sąd bada z urzędu dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną (art. 14 ust. 1 i 3 u.o.p.l.).

Sąd nie może odmówić najmu socjalnego osobom z art. 14 ust. 4. Są to m.in. kobieta w ciąży, małoletni, osoba niepełnosprawna, ich opiekun mieszkający z nimi, obłożnie chory, bezrobotny oraz emeryt lub rencista spełniający kryteria pomocy społecznej. Wyjątek: osoba może zamieszkać gdzie indziej albo sama zaspokoi potrzeby mieszkaniowe. Sąd Rejonowy w Gdyni przyznał najem socjalny matce i dwojgu małoletnich, bo ani powód, ani gmina tego wyjątku nie wykazali (wyrok zaoczny z 10.09.2025, I C 221/25, najem z 2002 r.).

Przy mieszkaniu prywatnym ten obowiązek zwykle odpada. Art. 14 ust. 4 nie działa wobec osób, które utraciły tytuł do lokalu spoza publicznego zasobu mieszkaniowego (art. 14 ust. 7). Sąd wciąż może przyznać najem socjalny, ale nie musi. Są dwa wyjątki:

• stosunek prawny nawiązany ze spółdzielnią mieszkaniową albo społeczną inicjatywą mieszkaniową (art. 14 ust. 7),
• umowa o używanie lokalu zawarta przed 1.01.2005 (art. 4 ustawy z 17.12.2004).

Drugi wyjątek zadecydował w sprawie z Człuchowa. Pozwana mieszkała w lokalu od urodzenia w 1981 r., więc sąd zastosował art. 14 ust. 4 i przyznał rodzinie z małoletnim najem socjalny, choć lokal nie był gminny (I C 141/25).

Wyrok z lokalem socjalnym: jak ruszyć gminę?

Jeżeli sąd przyzna najem socjalny, wstrzymuje opróżnienie lokalu do czasu złożenia oferty przez gminę (art. 14 ust. 6 u.o.p.l.). Ustawa nie daje gminie terminu, więc działasz sam:

1. Wezwij gminę na piśmie zaraz po uprawomocnieniu wyroku. Początek odpowiedzialności gminy jest sporny. W wyroku z 13.02.2014 (V CNP 32/13) Sąd Najwyższy nie uznał za rażąco błędny poglądu, że obowiązek liczy się od wezwania i odpowiedniego czasu na znalezienie lokalu (tam 4 tygodnie). W wyroku z 13.05.2015 (V CA 1/15) uznał, że liczy się wiedza gminy o wyroku i możliwość wykonania obowiązku. Wezwanie tę wiedzę dokumentuje.
2. Poproś gminę o dowód oferty. W uzasadnieniu I CSK 292/12 Sąd Najwyższy wskazał, że do czasu oferty wyrokowi nie można nadać klauzuli wykonalności. Złożenie oferty wykazujesz dokumentem urzędowym, zwykle pismem gminy (art. 786 § 1 k.p.c.). Jeżeli lokator jej nie przyjmie, ryzyko jest po jego stronie.
3. Licz szkodę. Gdy gmina nie dostarcza lokalu, możesz żądać od niej odszkodowania (art. 18 ust. 5 u.o.p.l., art. 417 § 1 k.c.). Szkodą może być utracony czynsz i opłaty ponoszone za byłego lokatora (wyrok SN z 14.11.2024, II CNPP 44/22). Lokator ma w tym czasie płacić stawkę socjalną, a różnicę do dotychczasowych opłat pokrywa gmina (art. 18 ust. 3a). Więcej w tekście Ile trwa eksmisja lokatora bez tytułu prawnego? Kalendarz 2026.

Eksmisja lokatora przez komornika – jak to wygląda?

Wniosek składasz do komornika przy sądzie, w którego okręgu leży lokal. Tu komornika nie wybierasz (art. 1046 § 1 k.p.c., art. 10 ust. 1 pkt 4 ustawy o komornikach sądowych).

1. Komornik wzywa lokatora do dobrowolnego opróżnienia lokalu w wyznaczonym terminie (art. 1046 § 1).
2. Po terminie ustala, czy lokator ma prawo do innego lokalu, oraz jego sytuację rodzinną (§ 1 rozporządzenia z 22.12.2011). Jeżeli ma, usuwa go tam (art. 1046 § 4).
3. Jeżeli nie ma, a wyrok nie daje najmu socjalnego, komornik występuje do gminy o tymczasowe pomieszczenie i wstrzymuje się z czynnościami, aż gmina je wskaże (art. 1046 § 4). Przepis nie podaje terminu.
4. Czekanie kończy wskazanie pomieszczenia przez Ciebie, lokatora albo osobę trzecią (art. 1046 § 5). Musi mieć m.in. co najmniej 5 m² na osobę, dostęp do wody i ustępu oraz możliwość ogrzewania (art. 2 ust. 1 pkt 5a u.o.p.l.). To nie działa, gdy wyrok przyznał najem socjalny.
5. Komornik opisuje rzeczy lokatora i oddaje je jemu, dorosłemu domownikowi albo dozorcy na koszt lokatora (art. 1046 § 9, § 7 rozporządzenia). Rzeczy nieodebrane w terminie co najmniej 30 dni sąd na wniosek dozorcy każe sprzedać albo wskazuje inny sposób rozporządzenia nimi (art. 1046 § 10).

Eksmisji „na bruk” co do zasady nie ma. Osobę bez prawa do tymczasowego pomieszczenia (art. 25d u.o.p.l.) komornik usuwa do noclegowni, schroniska lub innej placówki wskazanej przez gminę (art. 1046 § 5¹ k.p.c.).

Eksmisja uciążliwego lokatora – co trzeba wykazać?

Trzeba wykazać rażące lub uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu, czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali. Właściciel wypowiada wtedy najem, jeżeli pisemne upomnienie nie pomogło (art. 11 ust. 2 pkt 1 u.o.p.l.). Sąsiad, czyli inny lokator lub właściciel innego lokalu w budynku, może sam pozwać o rozwiązanie stosunku i opróżnienie lokalu (art. 13 ust. 1).

Zbieraj dowody od początku: notatki policji, pisma wspólnoty, świadków z budynku.

Przykład z życia

Historia wymyślona. Pani Joanna wynajmowała kawalerkę za 2400 zł miesięcznie. Umowa terminowa wygasła 31.03.2025. Lokator został z partnerką i 6-letnią córką.

1. 14.04.2025: pisze, że nie zgadza się na dalsze zajmowanie lokalu.
2. 12.05.2025: składa pozew przeciwko trojgu o opróżnienie lokalu i 4800 zł odszkodowania za kwiecień i maj. Opłata: 200 zł plus 400 zł.
3. 10.02.2026: sąd nakazuje opróżnienie lokalu, przyznaje najem socjalny i wstrzymuje wykonanie.
4. 9.03.2026: pani Joanna wzywa gminę do złożenia oferty.
5. 15.06.2026: gmina składa ofertę, ale rodzina zostaje. Pani Joanna uzyskuje klauzulę i płaci komornikowi 1500 zł.
6. 17.09.2026: rodzina wyprowadza się 4 dni przed terminem eksmisji z 21.09.2026. Wraca 750 zł.

Od końca umowy minęło ponad 17 miesięcy, czyli co najmniej 40 800 zł czynszu, którego pani Joanna nie dostała.

Co możesz zrobić

1. Sprawdź rodzaj umowy, zgłoszenie najmu okazjonalnego i datę wprowadzenia się lokatora.
2. Spisz osoby w lokalu i zbierz dowody doręczeń. Wadliwe wypowiedzenie grozi oddaleniem pozwu.
3. Złóż pozew także zimą. Okres ochronny dotyczy tylko wykonania wyroku.
4. Po wyroku od razu napisz do gminy albo złóż wniosek do komornika.

W sprawach o eksmisję prowadzę proces, pisma do gminy i wniosek do komornika. Nie obiecuję terminu ani wyniku, bo czas zależy od sądu i gminy. Powiem wprost, od którego pisma zacząć.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Najczęstsze pytania

Ile trwa eksmisja lokatora?

Z mojej praktyki zwykle od kilkunastu miesięcy do kilku lat. Najdłużej trwa czekanie na gminę, bo ustawa nie daje jej terminu (art. 14 ust. 6 u.o.p.l., art. 1046 § 4 k.p.c.).

Czy zameldowany lokator może zostać w mieszkaniu?

Meldunek nie daje prawa do lokalu. Służy wyłącznie celom ewidencyjnym (art. 28 ust. 4 ustawy o ewidencji ludności). Wymeldowanie decyzją urzędu jest możliwe, gdy lokator opuścił lokal i sam się nie wymeldował (art. 35).

Czy można eksmitować zimą?

Od 1 listopada do 31 marca wyroków nie wykonuje się, jeżeli nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie (art. 16 u.o.p.l.). Według komentarza do art. 1046 k.p.c. samo tymczasowe pomieszczenie tego zakazu nie znosi. Wyjątki pokazuje tabela na początku tekstu.

Czy sąd może kazać lokatorowi wyprowadzić się przed wyrokiem?

Co do zasady nie. Zabezpieczenie nie może zmierzać do zaspokojenia roszczenia (art. 731 k.p.c.). Wyjątek dotyczy odwrócenia grożącej szkody (art. 755 § 2¹ k.p.c.).

Jak eksmitować męża po rozwodzie albo współlokatora, który pije?

Współlokator może pozwać, gdy tamten rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie (art. 13 ust. 2 u.o.p.l.). W wyroku rozwodowym sąd może wyjątkowo nakazać eksmisję małżonka z tego samego powodu (art. 58 § 2 k.r.o.).

Czy mogę sam wymienić zamki?

Nie. Lokator może żądać przywrócenia posiadania (art. 344 § 1 k.c.), a zmuszanie go do wyprowadzki może być przestępstwem (art. 191 § 1a k.k.). Piszę o tym w tekście 5 nielegalnych sposobów na wyrzucenie niechcianego lokatora – jak działają „czyściciele” i dlaczego to pułapka?

Źródła

• Ustawa o ochronie praw lokatorów (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725): art. 2 ust. 1 pkt 5a, 11, 13–18, 19b, 19d, 19e, 19i, 19j, 25d.
• Ustawa z 17.12.2004 o zmianie tej ustawy (Dz.U. 2004 nr 281 poz. 2783): art. 4, 6.
• Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 222 § 1, 344 § 1, 417 § 1, 660, 674, 675 § 1, 680¹ § 1.
• Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468 ze zm.): art. 17 pkt 4, 23, 23², 37, 38 § 1, 98 § 1, 102, 139¹, 187 § 1, 731, 755 § 2¹, 770 § 1, 786 § 1, 791, 1046.
• Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. 2026 poz. 236): art. 58 § 2.
• Kodeks karny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1342): art. 191 § 1a.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, u.k.s.c. (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228 ze zm.): art. 13, 27 pkt 11, 71 pkt 1, 79.
• Ustawa o kosztach komorniczych, u.k.k. (t.j. Dz.U. 2024 poz. 377): art. 6, 7 ust. 1, 34 ust. 1, 39, 41 ust. 1.
• Ustawa o komornikach sądowych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 881): art. 10 ust. 1 pkt 4.
• Ustawa o ewidencji ludności (t.j. Dz.U. 2026 poz. 384): art. 28 ust. 4, 35.
• Rozporządzenie MS z 22.12.2011 o trybie postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu (Dz.U. 2012 poz. 11): § 1, 7.
• Rozporządzenie MS w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz.U. 2026 poz. 215): § 7 pkt 1.
• Wyroki SN: z 23.11.2012, I CSK 292/12; z 13.02.2014, V CNP 32/13; z 13.05.2015, V CA 1/15; z 14.11.2024, II CNPP 44/22.
• Wyroki sądów rejonowych: w Gdyni z 10.09.2025, I C 221/25; w Człuchowie z 15.05.2026, I C 141/25.