Chcesz wyprowadzić się przed końcem umowy albo masz lokatora, który od trzech miesięcy nie płaci? Najemca wypowie umowę najmu mieszkania zawartą na czas nieoznaczony najpóźniej na 3 miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, chyba że umowa przewiduje dłuższy termin (art. 673 § 1 i art. 688 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Właściciel przy zwykłym najmie wypowie umowę tylko z przyczyn wymienionych w ustawie, na piśmie pod rygorem nieważności i z podaniem przyczyny (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, dalej: u.o.p.l.). Umowę na czas oznaczony (potocznie: określony) wypowiesz co do zasady tylko w wypadkach wpisanych do umowy (art. 673 § 3 k.c.).
Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Analiza umowy najmu (dla najemcy).
Stan prawny na 3.11.2026. Opisuję wypowiedzenie najmu mieszkania od prywatnego właściciela: zwykłego, okazjonalnego i instytucjonalnego. Ustawa o ochronie praw lokatorów (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725) nie zmieniła się od tekstu jednolitego. Pomijam mieszkania gminne, TBS i najem socjalny. Najem sklepu czy biura opisuję w tekście Wypowiedzenie najmu lokalu użytkowego: terminy, tryb natychmiastowy i co musi zawierać pismo. Wypowiedzenie umowy na czas oznaczony przez właściciela, gdy umowa nie wymienia przyczyn, jest sporne – piszę o tym wprost.
Wypowiedzenie umowy najmu – co to jest i od kiedy działa?
Wypowiedzenie to jednostronne oświadczenie, które kończy najem po upływie okresu wypowiedzenia. Zgoda drugiej strony nie jest potrzebna. Działa z chwilą, gdy doszło do adresata tak, że mógł zapoznać się z jego treścią (art. 61 § 1 k.c.). Od tego dnia liczysz termin. Wypowiedzenia, które już doszło, sam nie odwołasz – zostaje porozumienie z drugą stroną.
Kto, kiedy i z jakim terminem wypowie najem, zależy od rodzaju umowy. Różnice między rodzajami opisuję w tekście Umowa najmu mieszkania: zwykła, okazjonalna czy instytucjonalna – co wybrać.
| Kto | Umowa | Kiedy i z jakim terminem | Przepis |
|---|---|---|---|
| Najemca | czas nieoznaczony, czynsz miesięczny | bez przyczyny, 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca albo dłużej, jeśli tak mówi umowa | art. 673 § 1, 688 k.c. |
| Najemca | czas oznaczony (też okazjonalny i instytucjonalny) | w wypadkach z umowy; bez terminów przy wadach mieszkania | art. 673 § 3, 664 § 2, 682 k.c. |
| Właściciel | zwykły najem | tylko z przyczyn ustawowych, na piśmie, z przyczyną | art. 11 u.o.p.l. |
| Właściciel | okazjonalny, instytucjonalny | z przyczyn z art. 11 ust. 2 pkt 1–3 u.o.p.l. i w wypadkach z umowy | art. 19e, 19j, 19d ust. 5 u.o.p.l. |
Jaki jest okres wypowiedzenia umowy najmu dla najemcy?
Przy umowie na czas nieoznaczony z czynszem płatnym co miesiąc – najpóźniej 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 k.c.). Przyczyny nie podajesz. Dłuższy termin z umowy ma pierwszeństwo (art. 673 § 1 k.c.).
Przykład: wypowiedzenie dochodzi do właściciela w poniedziałek 16 listopada 2026 r. Najem kończy się w niedzielę 28 lutego 2027 r. Czynsz płacisz do tego dnia, także jeśli wyprowadzisz się wcześniej.
W umowach często jest termin miesięczny. Art. 688 k.c. mówi jednak „najpóźniej na trzy miesiące naprzód”. Komentarze uznają ten termin za bezwzględnie obowiązujący: umowa może go wydłużyć, ale nie skrócić. Jeżeli chcesz wyjść po miesiącu, uzgodnij to z właścicielem na piśmie.
Gdy czynsz jest płatny rzadziej niż co miesiąc, np. kwartalnie, termin ustawowy to 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego (art. 673 § 2 k.c.).
Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony przez najemcę – kiedy jest możliwe?
Tylko w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 k.c.) albo bez zachowania terminów, gdy:
- wady zagrażają zdrowiu Twojemu lub domowników, np. grzyb w sypialni – nawet jeśli znałeś je przy podpisie (art. 682 k.c.),
- wady uniemożliwiają mieszkanie, a właściciel po zawiadomieniu nie usunął ich w odpowiednim czasie albo nie da się ich usunąć – chyba że wiedziałeś o nich przy zawarciu umowy (art. 664 § 2 i 3 k.c.).
Choroba czy praca w innym mieście nie dają prawa wypowiedzenia. Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia zasądził czynsz za 5 miesięcy po wyprowadzce najemcy, który wyjechał z powodu ciężkiej choroby. Umowa nie przewidywała wcześniejszego wypowiedzenia, opuszczenie lokalu nie zakończyło najmu, a właściciel zgodził się na rozwiązanie umowy tylko pod warunkiem znalezienia nowego najemcy (nieprawomocny wyrok z 24.04.2024, VI C 2427/22; najemcą była spółka, w mieszkaniu mieszkał jej prezes).
Bez zapisu w umowie zostaje porozumienie z właścicielem. Wpiszcie w nim datę końca najmu.
Ta sama zasada dotyczy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego, bo zawiera się je tylko na czas oznaczony (art. 19a ust. 1, art. 19f ust. 2 u.o.p.l.).
Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego – z jakich przyczyn?
Przy zwykłym najmie właściciel nie wypowie umowy „bez podania przyczyny”, także na czas nieoznaczony. Może to zrobić tylko z przyczyn z ustawy (art. 11 ust. 1 u.o.p.l.). Najważniejsze:
- Na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca (art. 11 ust. 2), gdy lokator:
- mimo pisemnego upomnienia używa mieszkania sprzecznie z umową, dopuszcza do szkód albo w sposób rażący lub uporczywy narusza porządek domowy, - jest w zwłoce z czynszem lub innymi opłatami za co najmniej 3 pełne okresy płatności, - podnajął albo oddał mieszkanie lub jego część do używania bez pisemnej zgody właściciela.
- Z 6-miesięcznym terminem, gdy najemca nie mieszka w lokalu dłużej niż 12 miesięcy (art. 11 ust. 3 pkt 1).
- Na pół roku albo na 3 lata naprzód, gdy w mieszkaniu ma zamieszkać właściciel, jego pełnoletnie dziecko, rodzic albo osoba, wobec której ma obowiązek alimentacyjny. Pół roku wystarczy, gdy lokator ma gdzie zamieszkać albo dostanie lokal zamienny (art. 11 ust. 4, 5 i 7).
Inne ważne przyczyny dają tylko prawo do pozwu o rozwiązanie najmu przez sąd (art. 11 ust. 10). W uzasadnieniu uchwały III CZP 30/06 Sąd Najwyższy przywołał dominujący pogląd, że art. 11 jest przepisem semiimperatywnym, czyli umowa może go zmienić tylko na korzyść lokatora. Zapis „wynajmujący może wypowiedzieć umowę w każdym czasie” nie zadziała.
Wypowiedzenie przy zaległościach w czynszu – krok po kroku
- Policz zaległość. Lokator musi być w zwłoce za co najmniej 3 pełne okresy płatności. Liczą się czynsz i inne opłaty za używanie lokalu, a opłaty za media tylko wtedy, gdy pobierasz je Ty, bo najemca nie ma umowy bezpośrednio z dostawcą (art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l.).
- Wyślij uprzedzenie na piśmie. Napisz, że zamierzasz wypowiedzieć najem, i wyznacz dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności.
- Odczekaj miesiąc. Jeżeli lokator zapłaci, ta podstawa odpada.
- Wypowiedz najem na piśmie, z przyczyną, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Uprzedzenie wysłane za wcześnie psuje cały tryb. Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa oddalił pozew o eksmisję, bo w dniu uprzedzenia zaległość nie sięgała 3 pełnych okresów. To, że do dnia wypowiedzenia urosła, niczego nie naprawiło (wyrok z 30.04.2018, II C 663/17).
Wypowiedzenie nie kasuje długu – o zaległy czynsz pozywasz osobno albo razem z żądaniem opróżnienia lokalu. Co robić, zanim dojdzie do wypowiedzenia, opisuję w tekście Lokator nie płaci czynszu: co możesz zrobić krok po kroku (wezwanie, wypowiedzenie, nakaz zapłaty).
Czy właściciel wypowie umowę najmu na czas określony?
W wypadkach określonych w umowie – tak (art. 673 § 3 k.c.). Przy zwykłym najmie art. 11 u.o.p.l. i tak ogranicza przyczyny wypowiedzenia przez właściciela, więc w umowie opisz właśnie te przyczyny. Gorzej, gdy umowa na czas oznaczony o przyczynach milczy.
Sąd Najwyższy przyjął, że art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. (zaległości za 3 okresy) stosuje się do najmu na czas oznaczony także wtedy, gdy umowa nie przewiduje przyczyn wypowiedzenia (uchwała z 7.06.2006, III CZP 30/06). Uchwała dotyczyła jednak umowy zawartej przed wejściem w życie ustawy w 2001 r. W komentarzu E. Bończak-Kucharczyk jest pogląd przeciwny: bez zapisu w umowie właściciel takiej umowy nie wypowie, także z przyczyn z ustawy (art. 673 § 3 k.c.). Spór nie jest rozstrzygnięty. Wpisz więc przyczyny z art. 11 ust. 2 do każdej umowy na czas oznaczony.
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego
Do najmu okazjonalnego zgłoszonego do urzędu skarbowego i do najmu instytucjonalnego stosuje się tylko część u.o.p.l., w tym art. 11 ust. 2 pkt 1–3 (art. 19e, 19j). Właściciel wypowie więc umowę:
- z powodu zaległości za 3 pełne okresy (po uprzedzeniu i miesiącu na zapłatę), rażącego naruszania porządku albo podnajmu bez zgody – na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca,
- w wypadkach wpisanych do umowy (art. 673 § 3 k.c.),
- przy najmie okazjonalnym także na piśmie z co najmniej 7-dniowym okresem, jeżeli najemca stracił lokal wskazany do wyprowadzki i w 21 dni nie wskazał nowego ze zgodą jego właściciela (art. 19a ust. 3, art. 19d ust. 5).
Rygor formy z art. 11 ust. 1 tych umów nie obejmuje, ale umowę zawarto na piśmie, więc wypowiedzenie wymaga co najmniej formy dokumentowej (art. 77 § 2 k.c.). Pisz je na papierze z podpisem i podaj przyczynę. Przy najmie instytucjonalnym wynajmujący może się potem powoływać tylko na przyczyny wskazane w żądaniu opróżnienia lokalu (art. 19i ust. 4).
Po rozwiązaniu umowy doręczasz żądanie opróżnienia lokalu (7 albo 14 dni), a potem składasz wniosek o klauzulę wykonalności (art. 19d, 19i). Najem okazjonalny niezgłoszony w 14 dni wypowiadasz jak zwykły (art. 19b ust. 3, art. 19e).
Wypowiedzenie, gdy najemcami są małżonkowie
Jeżeli najem mieszkania dla rodziny nawiązano w czasie trwania małżeństwa, najemcami są oboje małżonkowie, nawet gdy umowę podpisał jeden z nich (art. 680¹ § 1 k.c.). Upomnienie i wypowiedzenie muszą więc trafić do każdego z nich. Sąd Okręgowy w Łodzi oddalił powództwo o eksmisję żony, bo upomnienie i wypowiedzenie doręczono tylko mężowi (wyrok z 9.01.2015, III Ca 874/14; mieszkanie gminne).
Gdy wypowiadają najemcy-małżonkowie, niech pismo podpiszą oboje. Unikniesz sporu, czy oświadczenie jednego zakończyło najem drugiego.
Wypowiedzenie umowy najmu – wzór: co musi zawierać pismo?
Urzędowego wzoru nie ma. Pismo powinno mieć:
- miejsce i datę,
- strony (przy małżonkach – oboje) i adres mieszkania,
- datę zawarcia umowy i rodzaj najmu,
- oświadczenie w trybie oznajmującym: „wypowiadam”,
- podstawę: przepis albo paragraf umowy,
- przyczynę – obowiązkowo u właściciela; przy zaległościach także kwotę, okresy i datę doręczenia uprzedzenia,
- dzień, w którym najem się kończy,
- propozycję terminu zwrotu kluczy i protokołu,
- własnoręczny podpis.
Zdanie kluczowe najemcy przy czasie nieoznaczonym:
„Na podstawie art. 673 § 1 w zw. z art. 688 Kodeksu cywilnego wypowiadam umowę najmu lokalu mieszkalnego przy ul. […] w […], zawartą dnia […], z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia, ze skutkiem na dzień 28 lutego 2027 r.”
Zdanie kluczowe właściciela przy zaległościach:
„Na podstawie art. 11 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wypowiadam umowę najmu […] ze skutkiem na dzień […]. Przyczyna: zwłoka z zapłatą czynszu za [miesiące], łącznie […] zł, mimo uprzedzenia doręczonego dnia […] i bezskutecznego upływu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty.”
Wypowiedzenie przez właściciela przy zwykłym najmie wymaga własnoręcznego podpisu albo kwalifikowanego podpisu elektronicznego (art. 11 ust. 1 u.o.p.l., art. 78 § 1, art. 78¹ § 2 k.c.). Najemcy przy umowie zawartej na piśmie wystarczy co do zasady forma dokumentowa, np. mail z imieniem i nazwiskiem, chyba że umowa zastrzega inną formę (art. 77 § 2 k.c.). Bezpieczniej wyślij list polecony i zachowaj dowód doręczenia.
Co po wypowiedzeniu: zwrot mieszkania, kaucja i odszkodowanie
Ostatniego dnia najmu najemca zwraca mieszkanie w stanie niepogorszonym, ale nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego używania (art. 675 § 1 k.c.). Spiszcie protokół. Kaucja wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu – szczegóły w tekście Kaucja za mieszkanie: ile może wynosić, kiedy zwrot i jakie potrącenia.
Jeżeli po końcu najmu najemca dalej mieszka za zgodą właściciela, w razie wątpliwości najem uważa się za przedłużony na czas nieoznaczony (art. 674 k.c.).
Najemca, który się nie wyprowadza, zajmuje lokal bez tytułu prawnego. Do dnia opróżnienia płaci co miesiąc odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z najmu, a gdy to nie pokrywa strat – także odszkodowanie uzupełniające (art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l.; także przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym – art. 19e, 19j). Przy zwykłym najmie potrzebny jest wyrok eksmisyjny – opisuję to w tekście Ile trwa eksmisja lokatora bez tytułu prawnego? Kalendarz 2026. Zamków nie wymieniaj: lokator może żądać ochrony posiadania (art. 690 k.c.).
Przykład. Pan Tomasz wynajmuje mieszkanie w Lublinie małżeństwu, panu Adamowi i pani Oli, na zwykłej umowie na czas nieoznaczony. Umowę z 2024 r. podpisał tylko pan Adam. Czynsz wynosi 2400 zł, płatny z góry do 10. dnia miesiąca.
Najemcy nie płacą za lipiec, sierpień i wrzesień 2026 r. Od piątku 11 września 2026 r. są w zwłoce za 3 pełne okresy, czyli 7200 zł. We wtorek 15 września pan Tomasz doręcza każdemu z nich uprzedzenie z terminem do czwartku 15 października na zapłatę 7200 zł i bieżącego czynszu. Najemcy nie płacą.
We wtorek 20 października 2026 r. pan Tomasz doręcza obojgu wypowiedzenie z przyczyną i kwotą zaległości. Najem kończy się w poniedziałek 30 listopada 2026 r. Od 1 grudnia najemcy zajmują lokal bez tytułu prawnego i należy się od nich co miesiąc odszkodowanie co najmniej w wysokości czynszu, jaki pan Tomasz mógłby otrzymać z najmu.
Dwa błędy cofnęłyby sprawę do zera: uprzedzenie wysłane w sierpniu, przy zaległości za 2 miesiące, i wypowiedzenie doręczone tylko panu Adamowi. Pani Ola nadal byłaby wtedy najemcą.
Co możesz zrobić
- Ustal rodzaj umowy i czas jej trwania – od tego zależy, czy i z jakim terminem wypowiesz najem.
- Przeczytaj paragraf o wypowiedzeniu. Przy czasie oznaczonym sprawdź, jakie wypadki wymienia.
- Policz termin od dnia, w którym pismo dojdzie do drugiej strony.
- Jako właściciel przy zaległościach trzymaj kolejność: 3 pełne okresy, uprzedzenie, miesiąc, wypowiedzenie.
- Doręcz pismo każdemu najemcy i zachowaj dowód, a na ostatni dzień najmu umów zwrot kluczy i protokół.
Mogę sprawdzić umowę przed podpisem albo przed wypowiedzeniem i powiedzieć, kiedy z niej wyjdziesz. Właścicielowi przygotuję uprzedzenie i wypowiedzenie, a gdy lokator się nie wyprowadza – pozew o eksmisję i odszkodowanie. Nie obiecuję wyniku. Powiem wprost, który termin jest pewny, a który sporny.
Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.
Najczęstsze pytania
Ile wynosi okres wypowiedzenia umowy najmu mieszkania?
Dla najemcy przy umowie na czas nieoznaczony z czynszem miesięcznym – 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, chyba że umowa daje dłuższy termin (art. 673 § 1, art. 688 k.c.). Właściciel przy zwykłym najmie stosuje terminy z art. 11 u.o.p.l., przy zaległościach – miesiąc naprzód na koniec miesiąca.
Czy można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?
Co do zasady tylko w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 k.c.). Najemca wypowie ją też bez terminów z powodu wad z art. 664 § 2 i 682 k.c. Czy właściciel wypowie ją z przyczyn z art. 11 ust. 2 u.o.p.l. bez zapisu w umowie, jest sporne (uchwała SN III CZP 30/06).
Czy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez podania przyczyny?
Przy zwykłym najmie nie: wypowiedzenie musi być na piśmie pod rygorem nieważności i określać przyczynę z ustawy (art. 11 ust. 1 u.o.p.l.). Przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym przyczyny też są ograniczone – do art. 11 ust. 2 pkt 1–3 u.o.p.l. i wypadków z umowy.
Czy wypowiedzenie umowy najmu można wysłać mailem?
Najemca – co do zasady tak, gdy umowę zawarto na piśmie i nie zastrzega ona innej formy (art. 77 § 2 k.c.). Właściciel przy zwykłym najmie – nie, potrzebny jest własnoręczny albo kwalifikowany podpis elektroniczny (art. 11 ust. 1 u.o.p.l., art. 78¹ § 2 k.c.).
Jak wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?
Najemca – w wypadkach z umowy albo z powodu wad (art. 664 § 2, 682 k.c.). Właściciel – z przyczyn z art. 11 ust. 2 pkt 1–3 u.o.p.l., w wypadkach z umowy albo z 7-dniowym terminem, gdy najemca nie wskaże nowego lokalu do wyprowadzki (art. 19e, 19d ust. 5).
Czy wypowiedzenie umowy najmu pokoju wygląda tak samo?
Zwykle tak, bo najem pokoju to najem części mieszkania. Gdy w mieszkaniu mieszka też właściciel, ocena zależy od umowy i okoliczności. Sprawdź, czy umowa jest na czas oznaczony i jakie wypadki wypowiedzenia wymienia (art. 673 § 3 k.c.).
Źródła
- Ustawa z 21.06.2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725): art. 11 ust. 1–5, 7 i 10, 18 ust. 1 i 2, 19a ust. 1 i 3, 19b ust. 3, 19d, 19e, 19f ust. 2, 19i, 19j.
- Ustawa z 23.04.1964 – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 61 § 1, 77 § 2, 78 § 1, 78¹ § 2, 664 § 2 i 3, 673, 674, 675 § 1, 680¹ § 1, 682, 688, 690.
- Uchwała SN z 7.06.2006, III CZP 30/06.
- Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z 9.01.2015, III Ca 874/14.
- Wyroki sądów rejonowych: dla Łodzi-Widzewa w Łodzi z 30.04.2018, II C 663/17; dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie z 24.04.2024, VI C 2427/22 (nieprawomocny).
- E. Bończak-Kucharczyk, Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych. Komentarz, wyd. V, 2021; P. Nazaruk (red.), Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2024, art. 688.
