Ile wynosi zachowek: jak go policzyć, gdy w spadku jest nieruchomość (przykłady)

Mama zostawiła mieszkanie warte 600 000 zł, w testamencie wszystko dostał brat, a Ty słyszysz, że „należy Ci się połowa”? Zachowek to połowa wartości udziału, który dostałbyś z ustawy, a nie połowa spadku. Gdy uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jako zstępny jest małoletni, zachowek to 2/3 tego udziału (art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Przy dwojgu dzieci i bez małżonka wychodzi 1/4, czyli z mieszkania wartego 600 000 zł 150 000 zł. Liczysz od czystej wartości spadku powiększonej o darowizny, a nieruchomość wyceniasz po cenach z chwili ustalania zachowku, nie z dnia śmierci.

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Zachowek.

Stan prawny na 6.11.2026. Opisuję obliczanie zachowku według prawa polskiego, gdy w spadku albo w darowiźnie jest mieszkanie, dom lub działka. Nie opisuję zapisu windykacyjnego, fundacji rodzinnej ani spadków z elementem zagranicznym: gdy zmarły mieszkał zwykle np. w Niemczech, co do zasady stosuje się tamtejsze prawo. Przy nieruchomości sprzedanej przed wyrokiem orzeczenia Sądu Najwyższego nie są jednolite i piszę to wprost. Liczby w przykładach są założone. Kto może żądać zachowku, od kogo i kiedy się przedawnia, opisuję w tekście Zachowek z darowizny: kiedy się należy, ile wynosi i kiedy się przedawnia.

Ile wynosi zachowek – wzór i 5 kroków

Zachowek liczysz jednym działaniem:

Zachowek = (czysta wartość spadku + doliczone darowizny) × udział ustawowy × 1/2 albo 2/3 – to, co już dostałeś.

Elementy tego działania opisał Sąd Najwyższy w wyroku z 13.06.2013, V CSK 385/12. Krok po kroku:

1. Udział ustawowy. Sprawdzasz, ile dostałbyś bez testamentu (art. 931–933 k.c.). Liczysz też spadkobierców niegodnych i tych, którzy spadek odrzucili. Nie liczysz tych, którzy zrzekli się dziedziczenia albo zostali wydziedziczeni (art. 992 k.c.).
2. Ułamek. Co do zasady 1/2, w dwóch sytuacjach 2/3 (art. 991 § 1 k.c.).
3. Substrat zachowku (czyli podstawa liczenia): stan czynny spadku minus długi, plus darowizny (art. 993–995 k.c.).
4. Mnożenie. Substrat razy udział razy ułamek.
5. Odjęcie tego, co już masz. Zachowek pokrywa darowizna od zmarłego, powołanie do spadku i zapis (art. 991 § 2, art. 996 § 1 k.c.). Dziecku zalicza się też koszty wychowania i wykształcenia ponad przeciętną miarę w danym środowisku (art. 997 § 1 k.c.).

Kalkulator online wykona krok 4. Spór toczy się o dane do kroków 3 i 5.

Ile procent wynosi zachowek po rodzicach, mężu albo dziecku?

To zależy od tego, kto dziedziczyłby z ustawy. Procenty liczysz od substratu zachowku, nie od samego mieszkania.

Podstawa: art. 931 § 1, art. 932 § 2–3 i art. 933 § 1 k.c. Część małżonka nie może być mniejsza niż 1/4, dlatego przy czworgu dzieci małżonek ma 1/4, a dziecko 3/16.

Rodzice zmarłego mają zachowek tylko wtedy, gdy zmarły nie miał zstępnych (art. 932 § 1 k.c.). Rodzeństwo, ciotka i bratanek zachowku nie mają, nawet gdyby dziedziczyli z ustawy (art. 991 § 1 k.c.). Małżonek pozostający w separacji nie dziedziczy z ustawy, więc też go nie ma (art. 935¹ k.c.).

Kiedy zachowek wynosi 2/3, a nie 1/2?

W dwóch sytuacjach: gdy uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo gdy zstępny uprawniony jest małoletni (art. 991 § 1 k.c.). Małżonek i rodzic zmarłego dostają 2/3 tylko przy trwałej niezdolności do pracy.

Liczy się stan w chwili otwarcia spadku, czyli śmierci. Tak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 25.05.2005, I CK 765/04. Dziecko, które w dniu śmierci rodzica miało 17 lat, zachowuje więc 2/3, choć w chwili procesu jest już dorosłe. Orzeczenie o niezdolności może być późniejsze: w tej sprawie wystarczyło orzeczenie komisji lekarskiej wydane pół roku po śmierci, które datowało inwalidztwo na czas sprzed otwarcia spadku.

Co doliczasz do spadku, a co odejmujesz?

• Dodajesz stan czynny spadku: mieszkanie, dom, działkę, udział w nieruchomości, oszczędności.
• Odejmujesz długi spadkowe: np. kredyt zmarłego, a także koszty pogrzebu odpowiadające zwyczajom w danym środowisku i koszty postępowania spadkowego (art. 922 § 3 k.c.). Dług zmarłego liczy się, jeśli istniał w chwili śmierci. Nie przesądza o nim to, czy wierzyciel ma tytuł egzekucyjny albo czy któryś spadkobierca dług już spłacił (wyrok SN z 7.02.2013, II CSK 403/12).
• Dodajesz darowizny, bez względu na to, kto je dostał (V CSK 385/12). Także darowiznę dla osoby, która żąda zachowku (wyrok SN z 7.03.2025, II CSKP 2054/22). Zalicza się ją potem na jej zachowek (art. 996 § 1 k.c.).

Czego nie uwzględniasz:

• zapisów zwykłych i poleceń z testamentu (art. 993 § 1 k.c.),
• samych roszczeń o zachowek, które nie pomniejszają podstawy (wyrok SN z 4.07.2012, I CSK 599/11),
• drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych,
• darowizn sprzed ponad 10 lat dla osób, które nie są spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku (art. 994 § 1 k.c.),
• darowizn z art. 994 § 2–3 k.c., np. sprzed ślubu przy zachowku małżonka,
• nieruchomości z ważnej i wykonywanej umowy o dożywocie, bo to co do zasady nie jest darowizna. Szczegóły podaję w tekście Umowa dożywocia: dożywocie a darowizna, zachowek i podatek.

Mieszkanie małżonków: od jakiej kwoty liczyć zachowek?

Co do zasady od połowy. Małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym (art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, dalej: k.r.o.). Do spadku wchodzi więc 1/2 mieszkania kupionego w trakcie wspólności ustawowej, a nie całe mieszkanie (art. 31 § 1 i art. 46 k.r.o., art. 922 § 1 k.c.).

Zachowek po ojcu i po matce liczysz osobno, każdy po śmierci danego rodzica. Tak samo sądy liczą darowiznę z majątku wspólnego: po każdym z rodziców doliczają co do zasady tę część, którą on darował, czyli połowę.

Jak wycenić nieruchomość do zachowku?

Zadajesz 2 pytania: w jakim stanie i po jakich cenach.

• Remont po śmierci albo po darowiźnie nie podnosi wyceny. Nie mają też znaczenia późniejsze zużycie i zniszczenie darowizny (II CSKP 2054/22).
• Stan to także plan miejscowy. W tym samym wyroku SN przyjął, że stan darowanej nieruchomości obejmuje obciążenia i przeznaczenie w planie z chwili darowizny. Późniejsza zmiana planu się nie liczy. Rolnicze użytkowanie nie przesądza o wycenie, jeżeli plan pozwalał wtedy na zabudowę. Biegły wycenił udział na 1 452 046 zł, a po przyjęciu założenia „gospodarstwo rolne” wyszło 336 644 zł. SN uchylił wyrok oparty na tej drugiej kwocie.
• Służebność i użytkowanie z umowy darowizny obniżają wartość (V CSK 385/12). Skala zależy od charakteru obciążenia i czasu jego trwania (II CSK 403/12).

W sądzie wartość ustala zwykle biegły rzeczoznawca majątkowy (art. 278 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, dalej: k.p.c.). Gdy opinia jest w sprawie, sąd nie może jej sam skorygować bez opinii uzupełniającej (V CSK 385/12). Sprawdź założenia podane biegłemu. Z nich bierze się różnica w wycenie.

Opinia się starzeje, bo liczą się ceny z chwili orzekania. W sprawie I CK 765/04 wycena z 1999 r. dawała 559 000 zł, a po aktualizacji do cen z 2003 r. było to 674 339,04 zł. Sąd apelacyjny dopuścił opinię uzupełniającą z urzędu.

Do wezwania wystarczy operat szacunkowy. Można go co do zasady wykorzystywać 12 miesięcy od sporządzenia, a dłużej po potwierdzeniu aktualności (art. 156 ust. 3–4 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Nieruchomość sprzedana: cena ze sprzedaży czy wycena?

Tu orzeczenia SN nie są jednolite.

• Wycena po cenach z dnia orzekania. W wyroku I CSK 599/11 spadkobiercy sprzedali udział w nieruchomości ze spadku za 56 800 zł. Sąd liczył zachowek od 344 000 zł, czyli wartości według cen z 2010 r., a SN to utrzymał. Powołał się na uchwałę 7 sędziów z mocą zasady prawnej. Powtórzył to w 2017 r.
• Cena ze sprzedaży. W wyroku z 5.03.2025, II CSKP 2142/22 chodziło o darowane działki sprzedane Skarbowi Państwa i wywłaszczone. SN w uzasadnieniu przyjął, że liczy się cena albo odszkodowanie, bo zmiana cen po sprzedaży nie powinna obciążać żadnej ze stron. Tak orzekały też sądy apelacyjne.

Wyrok z 2025 r. dotyczy darowizny i nie odnosi się do tamtej uchwały. Jeżeli nieruchomość sprzedano, licz oba warianty. Spadkobierca może płacić zachowek od kwoty wyższej niż cena, którą dostał.

Przykład 1: mieszkanie w spadku

Pan Adam zmarł w środę 12.03.2025 r. Zostawił drugą żonę i dwoje dorosłych dzieci z pierwszego małżeństwa: Kasię i Michała. Michał od 2019 r. jest trwale niezdolny do pracy. W testamencie ogłoszonym w środę 9.04.2025 r. pan Adam powołał do całego spadku żonę.

Założenia: mieszkanie kupione w czasie małżeństwa ze wspólności ustawowej, wartość 800 000 zł (stan z dnia śmierci, ceny z 2026 r.), pożyczka zaciągnięta przez pana Adama 30 000 zł, pogrzeb 10 000 zł, brak darowizn.

Gdyby Kasia wzięła 1/6 z całego mieszkania, wyszłoby 133 333 zł. Żądałaby ponad dwa razy za dużo.

Żona płaci łącznie 140 000 zł. Sama jest uprawniona do zachowku (60 000 zł), więc odpowiada do nadwyżki ponad tę kwotę, czyli do 300 000 zł (art. 999 k.c.). Pozew powinien trafić do sądu przed 9.04.2030 r. (art. 1007 § 1 k.c.).

Gdyby do wyroku w 2028 r. mieszkanie zdrożało do 880 000 zł, zachowek Kasi wyniósłby 66 666,67 zł: (440 000 zł – 40 000 zł) × 1/6.

Przykład 2: dom darowany dziecku

Pani Maria, wdowa, ma troje dzieci. We wtorek 14.06.2011 r. darowała Agnieszce dom, a we wtorek 10.09.2019 r. Markowi działkę. Tomasz nie dostał nic. Zmarła w środę 18.02.2026 r., bez testamentu i bez innego majątku.

Założenia: dom i działka należały tylko do pani Marii. W 2017 r. Agnieszka dobudowała poddasze. Dom jest dziś wart 950 000 zł, ale w stanie z dnia darowizny, po dzisiejszych cenach, 780 000 zł. Działka w stanie z 2019 r. jest warta 120 000 zł.

Darowiznę z 2011 r. doliczasz, choć minęło ponad 10 lat, bo Agnieszka jest spadkobierczynią (art. 994 § 1 k.c.). Poddasze nie zwiększa zachowku.

Spadek jest pusty, więc płacą obdarowani (art. 1000 § 1 k.c.). Marek dostał darowiznę później, ale odpowiada tylko ponad własny zachowek, a jego działka jest warta mniej (art. 1000 § 2, art. 1001 § 1 k.c.). Płaci więc Agnieszka: 180 000 zł. Jej limit to 630 000 zł (780 000 zł – 150 000 zł). Termin: 5 lat od śmierci (art. 1007 § 2 k.c.).

Gdyby akt zawierał dożywotnią służebność mieszkania dla pani Marii, biegły wyceniłby dom niżej i zachowek też by spadł. Gdyby pani Maria zostawiła majątek, darowizny rozliczałoby się też w dziale spadku (art. 1039 § 1 k.c.). Opisuję to w tekście Dział spadku: u notariusza czy w sądzie, spłaty rodzeństwa, koszty i ile to trwa.

Czy sąd może obniżyć zachowek albo rozłożyć go na raty?

Tak. Od 22.05.2023 r. obowiązany może żądać odroczenia terminu płatności, rozłożenia na raty, a w wyjątkowych przypadkach obniżenia zachowku. Sąd bierze pod uwagę sytuację osobistą i majątkową obu stron (art. 997¹ § 1 k.c.). Raty mogą trwać łącznie 5 lat, a w wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd może przedłużyć ten termin do 10 lat (art. 997¹ § 2 k.c.). Przy 60 ratach Agnieszka płaciłaby Tomaszowi po 2500 zł.

Sądy dopuszczały też obniżenie na podstawie art. 5 k.c., ale tylko w sytuacjach wyjątkowych. W sprawie II CSK 403/12 nie wystarczyły sytuacja materialna pozwanej i nienajlepsze stosunki uprawnionych ze zmarłym.

Od kiedy liczą się odsetki od zachowku?

Nie zawsze od wyroku. Zachowek jest od początku długiem pieniężnym i należy się po wezwaniu (art. 455 k.c.). Dzień opóźnienia sąd ustala indywidualnie. Zobowiązany musi znać okoliczności, które pozwalają mu ocenić zasadność i wysokość roszczenia (II CSK 403/12).

Dlatego w wezwaniu podaj kwotę, wyliczenie i wycenę. Odsetki ustawowe za opóźnienie wynoszą dziś 9,25% rocznie (art. 481 § 2 k.c., stopa referencyjna NBP 3,75% od 5.03.2026). Od 60 000 zł to 5550 zł za rok.

Co możesz zrobić

1. Zbierz dokumenty: testament, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, odpisy ksiąg wieczystych, akty darowizn.
2. Ustal, czy mieszkanie było w majątku wspólnym. Od tego zależy, czy liczysz od całości, czy od połowy.
3. Sprawdź plan miejscowy z dnia darowizny, jeżeli darowano działkę.
4. Spisz, co dostałeś od zmarłego.
5. Policz zachowek w dwóch wariantach wyceny i wyślij wezwanie z wyliczeniem. Wezwanie nie przerywa przedawnienia, więc pilnuj 5 lat.
6. Gdy żądają od Ciebie, sprawdź stan nieruchomości z właściwej daty i rozważ wniosek o raty.

Planując darowiznę, rozważ zrzeczenie się zachowku przez pozostałe dzieci (tekst Przepisanie mieszkania na dziecko: darowizna, koszty, podatek i ryzyka).

Prowadzę sprawy o zachowek po obu stronach: liczę kwotę, sprawdzam założenia wyceny, przygotowuję wezwanie, pozew albo odpowiedź na pozew. Nie obiecuję wyniku. Powiem wprost, ile według mnie wynosi zachowek i do kiedy trzeba działać.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Najczęstsze pytania

Ile wynosi zachowek od mieszkania wartego 500 000 zł?

Bez długów i darowizn, przy wdowcu z dwojgiem dzieci, 125 000 zł na dziecko. Gdy żyje drugi rodzic, jest jedno dziecko, a mieszkanie było wspólne, podstawa to 250 000 zł, a zachowek 62 500 zł.

Ile wynosi zachowek dla wnuka?

Wnuk ma zachowek po babci albo dziadku, gdy jego rodzic nie dożył otwarcia spadku albo został wydziedziczony (art. 931 § 2, art. 1011 k.c.). Dostaje część udziału rodzica. Na jego zachowek zalicza się też darowiznę zrobioną dla tego rodzica (art. 996 § 1 k.c.).

Ile wynosi zachowek dla rodzeństwa, po bracie albo po siostrze?

Rodzeństwo zmarłego nie ma prawa do zachowku (art. 991 § 1 k.c.). Nawet gdy dziedziczy z ustawy (art. 932 § 4 k.c.), nie może żądać zapłaty.

Ile wynosi minimalny zachowek?

Ustawa nie podaje kwoty minimalnej, tylko ułamek (art. 991 § 1 k.c.). Może wynieść 0 zł, gdy długi pochłaniają spadek, a darowizn nie ma, albo gdy darowizna dla Ciebie pokrywa zachowek (art. 996 § 1 k.c.).

Ile aktualnie wynosi zachowek – czy ułamki się zmieniły?

Nie, nadal 1/2 i 2/3. Od 22.05.2023 r. doszły odroczenie, raty i ustawowe obniżenie (art. 997¹ k.c.).

Źródła

• Ustawa z 23.04.1964 – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 5, 455, 481 § 2, 922, 931–933, 935¹, 991–997¹, 999, 1000, 1001, 1007, 1011, 1039 § 1.
• Ustawa z 25.02.1964 – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. 2026 poz. 236): art. 31 § 1, 43 § 1, 46.
• Ustawa z 17.11.1964 – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468 ze zm.): art. 278 § 1.
• Ustawa z 21.08.1997 o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399 ze zm.): art. 156 ust. 3–4.
• Ustawa z 26.01.2023 o fundacji rodzinnej (Dz.U. 2023 poz. 326): art. 129 pkt 8 (dodanie art. 997¹ k.c.).
• Rozporządzenie (UE) nr 650/2012: art. 21 ust. 1 (prawo właściwe dla spadku).
• Wyroki Sądu Najwyższego: z 25.05.2005, I CK 765/04; z 4.07.2012, I CSK 599/11; z 7.02.2013, II CSK 403/12; z 13.06.2013, V CSK 385/12; z 5.03.2025, II CSKP 2142/22; z 7.03.2025, II CSKP 2054/22.