Prawo pierwokupu KOWR: kiedy KOWR może przejąć działkę, terminy i co z ceną

Dogadałeś sprzedaż pola, notariusz mówi o „umowie warunkowej”, a kupujący pyta, czy KOWR nie zabierze mu tej ziemi? Prawo pierwokupu KOWR to pierwszeństwo kupna: przy sprzedaży nieruchomości rolnej Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może wejść w miejsce kupującego, na warunkach z umowy (art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, dalej: u.k.u.r.; art. 600 § 1 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Działa co do zasady od 0,3 ha użytków rolnych, a KOWR ma miesiąc od otrzymania zawiadomienia (art. 1a pkt 1 lit. b u.k.u.r., art. 598 § 2 k.c.). Dlatego sprzedaż idzie w 2 aktach notarialnych: najpierw umowa warunkowa, potem przeniesienie własności.

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Zgoda KOWR na nabycie ziemi rolnej.

Stan prawny na 6.11.2026. Opisuję pierwokup i prawo nabycia przy ziemi osób prywatnych według u.k.u.r. (t.j. Dz.U. 2026 poz. 941, bez zmian po tym tekście). Procedury zgody KOWR nie powtarzam, podatków nie opisuję. Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie jest w bazie oznaczony jako nieprawomocny, więc traktuj go jako przykład. Liczby pochodzą z pism KOWR i Rzecznika Praw Obywatelskich (2025–2026).

Kiedy KOWR ma prawo pierwokupu?

KOWR ma pierwokup, gdy łącznie:

1. jest sprzedaż (przy darowiźnie czy zamianie działa prawo nabycia, opisane niżej);
2. sprzedajesz nieruchomość rolną, czyli grunt, który jest lub może być wykorzystywany do produkcji rolnej (art. 46¹ k.c., art. 2 pkt 1 u.k.u.r.);
3. użytków rolnych jest co najmniej 0,3 ha (art. 1a pkt 1 lit. b u.k.u.r.);
4. nie ma uprawnionego dzierżawcy albo nie wykonał on pierwokupu (art. 3 ust. 4);
5. nie zachodzi wyjątek z art. 3 ust. 5 albo 7.

Pierwokupu nie ogranicza próg 1 ha. Ten próg zwalnia tylko z wymogu bycia rolnikiem (art. 2a ust. 3 pkt 1a). Kupując 0,5 ha łąki, nie potrzebujesz statusu rolnika, ale KOWR może Cię wyprzedzić. Więcej w tekście Kupno działki rolnej bez statusu rolnika: co możesz kupić, jakie są limity i kiedy potrzebna jest zgoda.

Pierwokup KOWR a plan miejscowy. Ustawy nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach na cele inne niż rolne (art. 2 pkt 1 u.k.u.r.). Musi to jednak dotyczyć całej nieruchomości. Sąd Najwyższy rozpoznał sprzedaż działki, w której 56% miało w planie przeznaczenie mieszkaniowe, a dla 44% planu nie było. Uznał ją w całości za rolną, a bezwarunkową umowę bez zawiadomienia KOWR za nieważną (wyrok z 29.05.2024, II CSKP 2001/22). Sprawdź więc plan dla każdej działki w księdze wieczystej. Strefa z planu ogólnego ustawy nie wyłącza: komentarz do u.k.u.r. nie uznaje go za plan z art. 2 pkt 1, a wyroku na ten temat nie znam.

Kiedy KOWR nie ma pierwokupu?

Pierwokupu dzierżawcy i KOWR nie ma m.in., gdy (art. 3 ust. 5 u.k.u.r.):

• kupuje osoba bliska sprzedającego, np. dziecko, rodzic, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek (art. 2 pkt 6);
• kupuje gmina, powiat, województwo albo Skarb Państwa;
• nabycie następuje za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR z art. 2a ust. 4.

Pierwokup KOWR odpada też, gdy kupujący powiększa gospodarstwo rodzinne (czyli gospodarstwo rolnika indywidualnego) najwyżej do 300 ha użytków rolnych, a ziemia leży w gminie, w której mieszka, albo w gminie graniczącej (art. 3 ust. 7, art. 5 ust. 1). Pierwokup dzierżawcy wtedy zostaje.

Kiedy zgoda KOWR, a kiedy pierwokup?

Zgoda to decyzja administracyjna, pierwokup to prawo kupna.

Procedurę opisuję w tekście Zgoda KOWR na nabycie nieruchomości rolnej: kiedy jest potrzebna i jak ją uzyskać.

Pierwokup dzierżawcy: kto jest pierwszy w kolejce?

Pierwszy jest dzierżawca, jeżeli umowa jest pisemna, ma datę pewną, była wykonywana co najmniej 3 lata od tej daty, a grunt wchodzi w skład jego gospodarstwa rodzinnego (art. 3 ust. 1 u.k.u.r.). KOWR wchodzi do gry, gdy takiego dzierżawcy nie ma albo nie skorzystał (art. 3 ust. 4). Gdy uprawniony dzierżawca jest, umowa ma 2 warunki, a KOWR zawiadamia się, według notariatu i komentarza, dopiero po rezygnacji dzierżawcy albo upływie jego miesiąca. Licz się więc z ok. 2 miesiącami. Szczegóły opisuję w tekście Umowa dzierżawy gruntu rolnego: co musi zawierać, czynsz, czas trwania i KRUS.

Przy sprzedaży gospodarstwa rolnego pierwokup ma tylko dzierżawca całego gospodarstwa (art. 4a).

Pierwokup KOWR u notariusza: dwa akty i kto płaci

1. Umowa warunkowa. Rzecz objętą pierwokupem sprzedajesz tylko pod warunkiem, że uprawniony z niego nie skorzysta (art. 597 § 1 k.c.). Własności nieruchomości nie można przenieść pod warunkiem (art. 157 § 1 k.c.), więc kupujący jeszcze nie jest właścicielem.
2. Zawiadomienie. Notariusz zawiadamia uprawnionych o treści umowy (art. 3 ust. 2 u.k.u.r.).
3. Umowa przenosząca własność. Podpisujesz ją, gdy KOWR zrezygnuje albo minie termin (art. 157 § 2 k.c.).

Sprzedaż bezwarunkowa przy ustawowym pierwokupie KOWR, działającego na rzecz Skarbu Państwa, albo dzierżawcy jest nieważna (art. 599 § 2 k.c.). Nieważna jest też czynność bez zawiadomienia uprawnionego (art. 9 ust. 1 pkt 1 u.k.u.r.).

Koszty. Za umowę warunkową i za umowę przenoszącą notariusz pobierze po najwyżej połowie stawki z § 3, plus VAT (§ 6 pkt 1 i 2 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej). Nie znalazłem przepisu, który każe zwrócić kupującemu koszty aktu, gdy KOWR skorzysta. Podział kosztów zapiszcie w umowie warunkowej.

Ile czasu ma KOWR na pierwokup?

Miesiąc od otrzymania zawiadomienia, a nie od dnia aktu (art. 598 § 2 k.c.). Termin kończy się w dniu odpowiadającym datą dniu otrzymania, a gdy to sobota albo dzień wolny, przechodzi na następny dzień roboczy (art. 112 i 115 k.c.).

Trzy rzeczy zmieniają rachubę:

• Wadliwe zawiadomienie. Sąd Najwyższy przyjął przy prawie nabycia, że zawiadomienie niespełniające wymagań nie uruchamia terminu. W uzasadnieniu wskazał, że przy pierwokupie trzeba ujawnić co najmniej przedmiotowo istotne elementy umowy, czyli przedmiot i cenę (uchwała z 29.10.2024, III CZP 10/24).
• Zmiana umowy. Gdy zmienisz umowę warunkową, trzeba zawiadomić o zmianie, a miesiąc biegnie od tego zawiadomienia (postanowienie SN z 17.07.2008, II CSK 114/08).
• Rezygnacja KOWR. KOWR może wcześniej napisać, że nie skorzysta. Wtedy nie czekasz do końca miesiąca.

KOWR wykonuje pierwokup oświadczeniem w formie aktu notarialnego (art. 597 § 2 k.c.). Wysyła je listem poleconym, a potem publikuje w swoim Biuletynie Informacji Publicznej. Uważa się, że znasz treść oświadczenia z chwilą publikacji (art. 3 ust. 10–11 u.k.u.r.), nawet gdy list jeszcze nie dotarł. Według przeważających komentarzy KOWR zdąża, gdy przed końcem miesiąca list do Ciebie dojdzie albo oświadczenie pojawi się w BIP. Samo nadanie listu nie wystarcza (II CSK 114/08). Część autorów liczy tylko doręczenie, a wyroku o art. 3 ust. 11 nie znalazłem. Sprawdzaj więc zakładkę „Oświadczenia woli (UKUR)” w BIP KOWR.

Skuteczne oświadczenie kończy sprawę bez drugiego aktu: umowa z KOWR jest bezwarunkowa i przenosi własność (art. 155 § 1 k.c., II CSK 114/08). W tej samej sprawie SN przyjął, że strony mogą rozwiązać umowę warunkową, zanim oświadczenie dojdzie do sprzedającego. Oświadczenie doręczone po rozwiązaniu było bezskuteczne, a wpis Agencji wykreślono. Sprawa dotyczyła spółdzielni i spółki w 2007 r., przed publikacją w BIP. Dziś trzeba zdążyć przed publikacją. Kolejna sprzedaż znów uruchamia pierwokup.

Jak często KOWR korzysta z pierwokupu i co bierze pod uwagę?

Rzadko. W 2023 r. KOWR złożył 102 oświadczenia o pierwokupie nieruchomości, a w 2024 r. 127, na ponad 1200 ha. Rzecznik Praw Obywatelskich szacuje to na nieco ponad 0,5% transakcji. Od 1.09.2017 do 30.12.2025 KOWR przejął w ten sposób ok. 12 011 ha za ok. 466 mln zł.

Według pisma KOWR do Rzecznika z 13.02.2026 liczą się głównie:

• popyt miejscowych rolników indywidualnych na grunty,
• ilość wolnych gruntów Zasobu na danym terenie,
• gospodarstwo kupującego i jego odległość,
• powierzchnia, klasy gleb, rozłóg i przeznaczenie w planie.

KOWR zwykle nie sięga po wieloletnie odłogi i grunty z hipotekami znacznie przewyższającymi wartość, egzekucją albo ostrzeżeniem w księdze. Odpowiedź dostajesz jednak dopiero po umowie warunkowej.

Prawo pierwokupu KOWR a cena: co, jeśli KOWR uzna ją za zawyżoną?

Co do zasady KOWR płaci cenę z umowy. Przez wykonanie pierwokupu powstaje umowa tej samej treści (art. 600 § 1 k.c.). Postanowienia mające udaremnić pierwokup są wobec KOWR bezskuteczne, a świadczenia dodatkowe, których KOWR nie mógłby spełnić, uważa się za niezastrzeżone (art. 600 § 1–2 k.c.).

Wyjątek: gdy cena rażąco odbiega od wartości rynkowej, wykonujący pierwokup może w 14 dni od złożenia oświadczenia wystąpić do sądu o ustalenie ceny (art. 3 ust. 8 u.k.u.r.). Sąd ustala wtedy wartość rynkową według przepisów o gospodarce nieruchomościami, z uwzględnieniem obciążeń (ust. 9). Ustawa nie podaje procentu dla słowa „rażąco”.

Co to znaczy dla sprzedającego:

• Do sądu idzie tylko wykonujący pierwokup. Sprzedający nie ma w art. 3 ust. 8 własnej drogi.
• Pieniądze mogą przyjść później. KOWR „może” zapłacić niesporną część ceny przed pozwem (art. 3 ust. 8a), ale nie musi.
• Skala sporów jest niewielka. Od 1.09.2017 do 31.12.2025 KOWR poszedł do sądu 24 razy, kwestionując cenę 8,81% przejętej powierzchni. Według mojego zliczenia danych KOWR sąd ustalił cenę niższą w 3 sprawach, taką samą w 6, wyższą w 3, w 7 była ugoda, a 5 trwa.
• Spór o cenę może kosztować KOWR odsetki. W jednej sprawie Sąd Okręgowy w Warszawie przyjął, że KOWR wiążą cena i termin zapłaty z umowy warunkowej, a pozew o ustalenie ceny, który przegrał, nie zwalnia go z odsetek (wyrok z 17.05.2024, XXIV C 371/22, nieprawomocny). Tak samo piszą komentatorzy. Odsetki ustawowe za opóźnienie wynoszą dziś 9,25% rocznie.

Dlatego wpisz w umowie warunkowej konkretną datę zapłaty i wydania gruntu. Gdy cena wyraźnie przewyższa okoliczne, miej operat szacunkowy.

Co zrobić, gdy KOWR skorzystał z pierwokupu?

Jeżeli sprzedajesz:

1. Sprawdź oświadczenie: datę, publikację w BIP, działki, cenę i czy KOWR zapowiada pozew.
2. Podaj KOWR numer rachunku. W 3 sprawach KOWR nie wypłacił ceny niespornej właśnie z powodu jego braku.
3. Uzgodnij wydanie gruntu i protokół. Wydaj go w terminie z umowy.
4. Zwróć kupującemu to, co wpłacił.
5. Przy dzierżawie: umowa trwa do zawarcia nowej z KOWR, najwyżej rok od wejścia ziemi do Zasobu (art. 8 ust. 2–3 u.k.u.r.).

Jeżeli kupujesz: zaliczkę albo zadatek odbierasz od sprzedającego, nie od KOWR. Zapisz w umowie termin zwrotu, np. „w 7 dni od oświadczenia KOWR”.

Czy od pierwokupu KOWR można się odwołać?

Nie w trybie administracyjnym. Oświadczenie KOWR to czynność cywilna, a nie decyzja, więc nie ma odwołania do ministra ani skargi do sądu administracyjnego. Zostaje sąd cywilny.

Sprawdź, czy KOWR w ogóle miał pierwokup, czy zachował termin i formę aktu. Spór o skuteczność wykonania prawa nabycia można rozstrzygnąć w procesie o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece; III CZP 10/24, w uzasadnieniu). Kupujący z umowy warunkowej może pozwać KOWR o ustalenie nieważności oświadczenia, jeżeli ma interes prawny (art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, art. 9 ust. 2 u.k.u.r.). Tak wygrali kupujący w Sądzie Apelacyjnym w Gdańsku: Agencja objęła oświadczeniem także udział kupującego, wobec którego pierwokupu nie miała (wyrok z 28.12.2018, I ACa 301/18, stan prawny z 2015 r.).

Prawo nabycia KOWR: darowizna, zamiana, spadek

Przy innym nabyciu niż sprzedaż KOWR może złożyć oświadczenie o nabyciu za zapłatą ceny (art. 4 ust. 1 u.k.u.r.). Dotyczy to m.in. zamiany, aportu, licytacji i dziedziczenia testamentowego przez osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym. Dotyczy też umownego zniesienia współwłasności (uchwała SN z 18.02.2025, III CZP 26/24).

Mechanizm jest inny niż przy pierwokupie. Umowa jest bezwarunkowa, nabywca zostaje właścicielem, a KOWR w ciągu miesiąca od zawiadomienia może przejąć ziemię od nabywcy (III CZP 10/24). Zawiadamia notariusz, a przy spadku nabywca (art. 4 ust. 5). Bez zawiadomienia czynność jest nieważna (art. 9 ust. 1 pkt 1).

Prawa nabycia nie ma m.in. przy nabyciu przez osobę bliską, w dziedziczeniu ustawowym, przy zasiedzeniu, umowie z następcą, za zgodą KOWR i przy powiększaniu gospodarstwa jak w art. 3 ust. 7 (art. 4 ust. 4).

Cena. Gdy nie wynika z czynności, np. przy darowiźnie, KOWR ustala wartość rynkową, a właściciel może w miesiąc od otrzymania oświadczenia wystąpić do sądu (art. 4 ust. 2–2a). Gdy wynika, a rażąco odbiega od rynkowej, stosuje się art. 3 ust. 8–9 (art. 4 ust. 3).

Pierwokup udziałów: spółka i współwłasność

Udział we współwłasności pola. Przepisy o nabyciu stosuje się odpowiednio do udziału (art. 2c pkt 2 u.k.u.r.), a współwłaściciele prowadzący gospodarstwo na gruncie wspólnym mają własny pierwokup (art. 166 § 1 k.c.).

Udziały i akcje w spółce. KOWR ma pierwokup, gdy spółka kapitałowa ma co najmniej 5 ha nieruchomości rolnych, także przy spółce dominującej (art. 3a ust. 1). Termin to 2 miesiące od wpływu do KOWR zawiadomienia od spółki (art. 3a ust. 4). Przy nabyciu innym niż sprzedaż KOWR ma prawo nabycia (art. 4 ust. 6).

Przykład. Pani Barbara, 68 lat, sprzedaje 6,8 ha pola panu Markowi, rolnikowi indywidualnemu z gminy oddalonej o 60 km. Dzierżawcy nie ma. Zgody KOWR nie trzeba, ale wyjątek z art. 3 ust. 7 nie działa. Cena to 340 000 zł, płatna przy umowie przenoszącej, najpóźniej 15.01.2027. Zaliczka 30 000 zł wraca w 7 dni od oświadczenia KOWR.

• Poniedziałek 16.11.2026. Umowa warunkowa. Taksa: najwyżej 1065 zł plus VAT (połowa z 2130 zł).
• Środa 18.11.2026. KOWR otrzymuje zawiadomienie. Termin mija w piątek 18.12.2026.
• Wariant 1. KOWR milczy. W poniedziałek 21.12.2026 strony podpisują umowę przenoszącą, znów najwyżej 1065 zł plus VAT.
• Wariant 2. W czwartek 3.12.2026 KOWR wysyła oświadczenie i tego dnia publikuje je w BIP. Pani Barbara oddaje zaliczkę do 10.12.2026. Pozew o ustalenie ceny KOWR może wnieść do 17.12.2026. Jeżeli nie zapłaci do 15.01.2027, a sąd utrzyma cenę i przyjmie rozumowanie z Warszawy, każdy dzień zwłoki kosztuje 86,16 zł odsetek.

Sprzedaż ziemi z pierwokupem KOWR: co możesz zrobić

1. Sprawdź status gruntu: użytki rolne w wypisie z ewidencji i plan dla każdej działki.
2. Sprawdź dzierżawę: czy jest data pewna i minęły 3 lata.
3. Sprawdź wyjątki z art. 3 ust. 5 i 7.
4. Oceń cenę względem rynku. Przy wyraźnej różnicy zamów operat.
5. Zapisz w umowie warunkowej: datę zapłaty i wydania, zwrot zaliczki, podział kosztów.
6. Wstrzymaj zapłatę ceny do końca terminu albo rezygnacji KOWR.
7. Zapisz datę doręczenia zawiadomienia i sprawdzaj BIP KOWR.

Przy krokach 3–5 pomagam najczęściej: oceniam, czy transakcja wymaga zgody KOWR, czy umowy warunkowej, a po oświadczeniu KOWR sprawdzam termin i cenę. Sprzedaż za zgodą prowadzę w ramach usługi Zgoda KOWR na nabycie ziemi rolnej. Nie obiecuję wyniku, bo o pierwokupie decyduje KOWR. Powiem wprost, jakie widzę ryzyka. O sprzedaży całego gospodarstwa piszę w tekście Sprzedaż gospodarstwa rolnego i przekazanie następcy: KOWR, podatki, emerytura rolnicza.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Najczęstsze pytania

Od jakiej powierzchni KOWR ma prawo pierwokupu?

Od 0,3 ha użytków rolnych w sprzedawanej nieruchomości (art. 1a pkt 1 lit. b u.k.u.r.). Próg 1 ha dotyczy statusu kupującego, a 5 ha spółek.

Czy pierwokup KOWR ma związek z 5 latami?

Sam pierwokup z art. 3 u.k.u.r. nie. Przez 5 lat nabywca prowadzi gospodarstwo i nie zbywa ziemi (art. 2b ust. 1–2), a KOWR ma pierwokup przy odsprzedaży w 5 lat ziemi kupionej od niego (art. 29 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa).

Czy mogę sprzedać ziemię bez umowy warunkowej?

Nie, jeżeli pierwokup przysługuje, bo sprzedaż bezwarunkowa jest nieważna (art. 599 § 2 k.c.). Bezwarunkowo sprzedasz przy wyjątku, np. za zgodą KOWR (art. 3 ust. 5 pkt 2 u.k.u.r.).

Źródła

• Ustawa z 11.04.2003 o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 941): art. 1a, 2, 2a, 2b, 2c, 3, 3a, 4, 4a, 5, 8, 9.
• Ustawa z 23.04.1964 – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 46¹, 112, 115, 155, 157, 166, 596–602.
• Ustawa z 17.11.1964 – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468 ze zm.): art. 189.
• Ustawa z 6.07.1982 o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066): art. 10.
• Ustawa z 19.10.1991 o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. 2025 poz. 826 ze zm.): art. 29 ust. 4.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566 ze zm.): § 3, § 6 pkt 1–2.
• Sąd Najwyższy: uchwały z 29.10.2024, III CZP 10/24, i z 18.02.2025, III CZP 26/24; wyrok z 29.05.2024, II CSKP 2001/22; postanowienie z 17.07.2008, II CSK 114/08.
• Sąd Apelacyjny w Gdańsku: wyrok z 28.12.2018, I ACa 301/18. Sąd Okręgowy w Warszawie: wyrok z 17.05.2024, XXIV C 371/22.
• T. Czech, Kształtowanie ustroju rolnego. Komentarz, wyd. V, LEX/el. 2026: art. 2–4.
• Pismo KOWR do RPO z 13.02.2026, CEN.DKUR.WNN.501.154.2025.BOC; wystąpienie RPO z 22.12.2025, IV.7002.7.2025.PK.