Umowa dożywocia: dożywocie a darowizna, zachowek i podatek

Mama chce przepisać na Ciebie mieszkanie, a Ty masz się nią opiekować do końca życia? Kodeks cywilny nazywa to umową o dożywocie: nabywca staje się właścicielem od dnia aktu notarialnego, a w zamian zapewnia zbywcy dożywotnie utrzymanie, czyli mieszkanie, wyżywienie, pomoc w chorobie i pogrzeb (art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Inaczej niż przy darowiźnie w najbliższej rodzinie nabywca płaci 2% podatku od czynności cywilnoprawnych od wartości rynkowej mieszkania. Mieszkania przekazanego w ważnej i wykonywanej umowie o dożywocie co do zasady nie dolicza się do spadku, od którego pozostałe dzieci liczą zachowek, bo dożywocie nie jest darowizną. Inaczej jest, gdy umowa tylko udaje dożywocie, a naprawdę ukrywa darowiznę.

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Umowa dożywocia, renta, odwrócona hipoteka.

Stan prawny na 27.10.2026. Opisuję umowę o dożywocie mieszkania lub domu z księgą wieczystą, zawieraną w rodzinie. Nie opisuję spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ani gospodarstw rolnych. Czy przy dużej różnicy wartości świadczeń część dożywocia liczy się przy zachowku jak darowizna, Sąd Najwyższy nie przesądził – piszę o tym niżej. Taksę notarialną podaję z uwzględnieniem zmian od 5.11.2026.

Umowa dożywocia – co to jest i czy to to samo co „umowa o dożywocie”?

Tak, to ta sama umowa. Kodeks cywilny używa nazwy „umowa o dożywocie” (art. 908 § 1 k.c.), a ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych – „umowa dożywocia” (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. e u.p.c.c.). Przepisy o niej to art. 908–916 k.c.

Zbywca (zwykle starszy rodzic) przenosi własność nieruchomości, a nabywca (zwykle dziecko) zapewnia mu dożywotnie utrzymanie. Jeżeli umowa nie mówi inaczej, nabywca ma przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym (art. 908 § 1 k.c.). Do treści prawa dożywocia mogą należeć też służebność mieszkania albo powtarzające się świadczenia w pieniądzach, np. 800 zł miesięcznie (art. 908 § 2 k.c.).

Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy, np. żony (art. 908 § 3 k.c.). Samo prawo dożywocia jest niezbywalne (art. 912 k.c.).

Kto jest właścicielem mieszkania po umowie dożywocia?

Nabywca, od chwili podpisania aktu notarialnego (art. 155 § 1 i art. 158 k.c.). Zbywcy zostaje prawo dożywocia, które obciąża nieruchomość (art. 910 § 1 k.c.).

• Prawo dożywocia „idzie” za mieszkaniem. Jeżeli nabywca sprzeda mieszkanie, kolejny właściciel odpowiada osobiście za świadczenia dla dożywotnika (art. 910 § 2 k.c.). Dożywotnik może też żądać zamiany dożywocia na dożywotnią rentę (art. 914 k.c.).
• Księga wieczysta nie chroni kupującego. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia (art. 7 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dalej: u.k.w.h.).
• Wpis i tak warto zrobić (art. 16 ust. 2 pkt 1 u.k.w.h.). Przy licytacji komorniczej prawa dożywotnika pozostają w mocy m.in. wtedy, gdy mają pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami (art. 1000 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego). Jak czytać dział III i IV księgi, opisuję w tekście Księga wieczysta: jak ją sprawdzić, jak wpisać własność i co, gdy jej brak.

Podatek od nieruchomości płaci właściciel, czyli nabywca (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych).

Umowa dożywocia u notariusza – jak wygląda i ile kosztuje?

Umowa o dożywocie przenosi własność nieruchomości, więc wymaga aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Bez tej formy jest nieważna (art. 73 § 2 k.c.). Notariusz najpóźniej w dniu aktu składa wniosek o wpis nabywcy do księgi wieczystej (art. 92 § 4 Prawa o notariacie).

Koszty przy akcie (podatek i opłaty to nie wynagrodzenie notariusza):

• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): 2% wartości rynkowej mieszkania, przy 480 000 zł to 9600 zł. Szczegóły niżej.
• Taksa notarialna – maksymalna stawka plus VAT. Zależy od wartości: przy wartości od 60 000 do 1 000 000 zł to 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł (§ 3 pkt 5 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej). Przy 480 000 zł maksimum wynosi 2690 zł plus VAT. Notariusz może wziąć mniej (art. 5 § 1 Prawa o notariacie).
• Od 5.11.2026: wniosek o wpis i wypisy. Za złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej maksymalna stawka to 300 zł plus VAT, a za wypisy 12 zł plus VAT za każdą rozpoczętą stronę od 1 do 10 (§ 15c i § 12 ust. 1 rozporządzenia w brzmieniu Dz.U. 2026 poz. 1370).
• Opłaty sądowe za wpisy. Od wniosku o wpis własności 200 zł (art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, dalej: u.k.s.c.). Od wpisu prawa dożywocia osobno 150 zł, bo to prawo osobiste (art. 43 pkt 3 i art. 45 ust. 2 u.k.s.c.).

Do notariusza zabierz numer księgi wieczystej, dokument własności zbywcy i spisany zakres opieki. Jeżeli nic nie ustalicie, nabywcę obowiązuje pełna lista z art. 908 § 1 k.c.

Umowa dożywocia a podatek – jaki podatek, kto płaci i kiedy?

Płaci się podatek od czynności cywilnoprawnych, a nie od spadków i darowizn. Umowę dożywocia wymienia ustawa o PCC (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. e u.p.c.c.), a nie ustawa o podatku od spadków i darowizn (art. 1 ust. 1 u.p.s.d.).

• Kto i ile: nabywca własności, 2% wartości rynkowej (art. 4 pkt 4, art. 6 ust. 1 pkt 4 i art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a u.p.c.c.). Od wartości nie odlicza się ciężarów (art. 6 ust. 2), więc dożywocie nie obniża podatku.
• Kiedy: z chwilą zawarcia umowy; notariusz pobiera podatek przed podpisaniem aktu (art. 3 ust. 1 pkt 1 i art. 10 ust. 2–3 u.p.c.c.).
• Zwolnienie dla rodziny: nie ma go. Art. 9 u.p.c.c. zwalnia w rodzinie np. zamianę mieszkań (pkt 5), ale nie dożywocie.

Dla porównania: darowizna dla małżonka, dzieci, wnuków, rodziców, pasierba, rodzeństwa, ojczyma i macochy jest zwolniona z podatku od spadków i darowizn, a przy akcie notarialnym nie trzeba jej nawet zgłaszać (art. 4a ust. 1 i ust. 4 pkt 2 u.p.s.d.).

Po śmierci dożywotnika nabywca nie płaci podatku od spadku, bo mieszkanie nie jest spadkiem – należy do niego od dnia aktu. Zostaje wykreślenie dożywocia z księgi za 75 zł, czyli połowę opłaty od wpisu (art. 46 u.k.s.c.).

Sprzedaż przez nabywcę przed upływem 5 lat od końca roku zawarcia umowy co do zasady podlega PIT (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dalej: u.p.d.o.f.).

Umowa dożywocia a zachowek – czy dożywocie wyklucza zachowek?

Nie wyklucza prawa do zachowku, ale co do zasady wyłącza z niego mieszkanie. Przy obliczaniu zachowku dolicza się do spadku darowizny i zapisy windykacyjne zmarłego (art. 993 § 1 k.c.). Umowa o dożywocie nie jest darowizną, bo nabywca świadczy coś w zamian: utrzymanie i opiekę. Dlatego mieszkania z takiej umowy nie dolicza się do spadku (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 18.04.2019, I ACa 1064/18).

W sprawie przed Sądem Najwyższym mężczyzna wydziedziczył żonę, a kilka tygodni później zawarł z kuzynem i jego żoną umowę o dożywocie jedynego mieszkania. Sąd apelacyjny uznał umowę za obejście przepisów o zachowku. SN uchylił ten wyrok i utrzymał oddalenie powództwa o zachowek. Umowa o dożywocie pełni funkcję alimentacyjną i co do zasady nie jest obejściem prawa, nawet gdy jednym z motywów jest „zostawienie mieszkania w rodzinie”. Znaczenie miało to, że umowę wykonywano: nabywcy robili zakupy, gotowali, prali i zorganizowali pogrzeb (wyrok SN z 17.09.2021, I CSKP 140/21).

Wyjątki, które ten sam wyrok wskazuje:

• Umowa pozorna. Jeżeli strony podpisały dożywocie tylko dla pozoru, a naprawdę chciały darowizny, ważność ocenia się według przepisów o darowiźnie (art. 83 § 1 k.c.). Wtedy mieszkanie dolicza się do spadku jak darowiznę. Dlatego liczy się to, czy opieka była naprawdę sprawowana.
• Szczególne okoliczności sprawy. Wyjątkowo umowę można uznać za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.).

Duża różnica wartości – SN nie przesądził. Przy sprzedaży czy zamianie ze znaczną dysproporcją świadczeń SN dolicza nieodpłatną część jak darowiznę. Czy to samo dotyczy dożywocia, wprost nie rozstrzygnął, ale wskazał, że przeciw przemawia funkcja tej umowy i zależność świadczeń od długości życia dożywotnika (wyrok SN z 31.01.2025, II CSKP 1619/22). Sądy apelacyjne nie doliczają dożywocia nawet przy niewspółmierności świadczeń (I ACa 1064/18). Przy symbolicznych świadczeniach licz się jednak ze sporem.

Zachowku mogą żądać zstępni (dzieci, a w miejsce zmarłego dziecka wnuki), małżonek i rodzice zmarłego, jeżeli byliby powołani do spadku z ustawy (art. 991 § 1 k.c.). Rodzeństwo zmarłego go nie ma. Jak liczy się zachowek od darowizny mieszkania, opisuję w tekście Zachowek z darowizny: kiedy się należy, ile wynosi i kiedy się przedawnia.

Dożywocie, darowizna czy renta – co wybrać?

A testament? Działa dopiero po śmierci, można go odwołać w każdej chwili i nie daje opieki za życia (art. 924 i 943 k.c.). Po umowie o dożywocie testamentem nie rozporządzisz już mieszkaniem, bo od aktu nie jest Twoje. Jak dziedziczą dzieci bez testamentu, opisuję w tekście Mieszkanie po rodzicach: kto dziedziczy, jak spłacić rodzeństwo i sprzedać.

Rozwiązanie umowy dożywocia – kiedy sąd się zgodzi?

Rzadko. Ustawa przewiduje dwa stopnie:

1. Zamiana na rentę. Jeżeli między dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać od nich dalszej bezpośredniej styczności, sąd na żądanie jednej ze stron zamieni wszystkie albo niektóre uprawnienia na dożywotnią rentę odpowiadającą ich wartości (art. 913 § 1 k.c.).
2. Rozwiązanie umowy. Tylko w wypadkach wyjątkowych i tylko gdy dożywotnikiem jest zbywca nieruchomości (art. 913 § 2 k.c.). Żądać może zarówno zobowiązany, jak i dożywotnik.

Według SN przy dożywociu kluczowe są osobiste relacje stron. Rozwiązanie może uzasadniać destrukcyjne zachowanie zobowiązanego, które definitywnie niszczy więzi. Nie musi to być agresja, a sąd ocenia każdą sprawę indywidualnie (wyrok SN z 19.11.2009, IV CSK 236/09).

Za zgodą obu stron możecie umowę zmienić albo rozwiązać bez sądu. Powrotne przeniesienie własności mieszkania wymaga jednak aktu notarialnego (art. 158 k.c.).

Umowa dożywocia – wady i ryzyka

• Dla nabywcy: 2% PCC bez zwolnienia w rodzinie; obowiązki przez 2 lata albo 20; trudniejsza sprzedaż i kredyt, bo kupujący odpowiada za świadczenia (art. 910 § 2 k.c.).
• Dla zbywcy: traci własność od razu i nie odwoła umowy tak jak darowizny; rozwiązanie przez sąd tylko wyjątkowo (art. 913 § 2 k.c.).
• Umowa nie chroni przed wierzycielami zbywcy. Mogą żądać uznania jej za bezskuteczną, gdy zbywca przez nią stał się niewypłacalny ze świadomością ich pokrzywdzenia (art. 527 § 1–2 k.c.); wiedzę bliskiego nabywcy się domniemywa (art. 527 § 3 k.c.). Osoba, wobec której zbywca ma obowiązek alimentacyjny, może tego żądać przez 5 lat od daty umowy, bez względu na świadomość pokrzywdzenia (art. 916 k.c.).

Przykład. Pani Teresa, wdowa, ma mieszkanie warte 480 000 zł oraz dwoje dzieci: Annę i Piotra. We wtorek 17.11.2026 r. zawiera z Anną u notariusza umowę o dożywocie. Anna płaci 9600 zł PCC, notariusz pobiera taksę (najwyżej 2690 zł plus VAT) oraz opłaty sądowe za wpisy (200 zł i 150 zł). W umowie zapisano: pokój dla pani Teresy, zakupy, wizyty u lekarza, pomoc w chorobie i 600 zł miesięcznie na leki.

Pani Teresa umiera 14.01.2031 r., a w spadku są tylko drobne oszczędności. Piotr chce zachowku.

• Wariant 1. Anna przez cztery lata robiła zakupy, woziła mamę do lekarza i zorganizowała pogrzeb. Umowa jest ważna i wykonywana. Mieszkania nie dolicza się do spadku, więc Piotr nie dostanie zachowku liczonego od 480 000 zł.
• Wariant 2. Ta sama sytuacja, ale pani Teresa podarowała Annie mieszkanie, ustanawiając dla siebie służebność mieszkania. Darowiznę dolicza się do spadku (art. 993 § 1 i art. 994 § 1 k.c.). Zachowek Piotra to 1/2 × 1/2 × 480 000 zł = 120 000 zł. Anna nie zapłaciła za to podatku od darowizny.
• Wariant 3. Umowa nazywa się dożywociem, ale Anna nigdy nie pomagała, a mama mieszkała sama. Piotr może twierdzić, że umowa była pozorna i ukrywała darowiznę (art. 83 § 1 k.c.). Jeżeli sąd się z nim zgodzi, liczy zachowek jak w wariancie 2.

Mieszkanie Anna sprzeda bez PIT od 1.01.2032 r. (art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.).

Co możesz zrobić przed podpisaniem umowy dożywocia

1. Zdecyduj, czego naprawdę potrzebujesz: opieki (dożywocie), samego prawa mieszkania (darowizna ze służebnością) czy pieniędzy co miesiąc (renta).
2. Policz koszty: 2% PCC przy dożywociu wobec 0 zł podatku, ale ryzyka zachowku przy darowiźnie w rodzinie.
3. Spisz zakres opieki konkretnie: które pomieszczenia, jakie zakupy i wizyty, czy pieniądze co miesiąc, czy dożywocie obejmie też męża albo żonę (art. 908 § 2–3 k.c.).
4. Sprawdź księgę wieczystą i dopilnuj, żeby prawo dożywocia zostało wpisane przed ewentualnymi hipotekami.
5. Wykonuj umowę i zachowuj ślady: paragony, potwierdzenia przelewów, wiadomości o wizytach u lekarza. To one bronią umowę przed zarzutem pozorności.
6. Gdy relacje się psują, nie przestawaj świadczyć bez słowa. Najpierw rozważ zamianę na rentę (art. 913 § 1 k.c.).

Mogę przygotować projekt umowy o dożywocie dla notariusza: zakres opieki, świadczenia pieniężne, dożywocie dla małżonka i wpis w księdze wieczystej. Gdy relacje już się popsuły, poprowadzę sprawę o zamianę na rentę albo o rozwiązanie umowy. Nie obiecuję wyniku. Powiem wprost, jakie masz szanse.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Najczęstsze pytania

Umowa dożywocia – co to jest?

Zbywca przenosi własność nieruchomości, a nabywca zapewnia mu dożywotnie utrzymanie: mieszkanie, wyżywienie, pomoc w chorobie i pogrzeb, jeżeli strony nie ustalą inaczej (art. 908 § 1 k.c.). Wymaga aktu notarialnego (art. 158 k.c.).

Kto płaci podatek od umowy dożywocia i ile?

Nabywca własności płaci podatek od czynności cywilnoprawnych: 2% wartości rynkowej nieruchomości (art. 4 pkt 4, art. 6 ust. 1 pkt 4 i art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a u.p.c.c.). Pobiera go notariusz przy akcie (art. 10 ust. 2 u.p.c.c.). Ustawa nie przewiduje zwolnienia dla najbliższej rodziny.

Czy umowa dożywocia wyklucza zachowek?

Nie wyklucza prawa do zachowku z innego majątku zmarłego, ale mieszkania z ważnej i wykonywanej umowy o dożywocie co do zasady nie dolicza się do spadku, bo to nie darowizna (art. 993 § 1 k.c.; wyrok SA w Krakowie I ACa 1064/18). Jeżeli umowa była pozorna i ukrywała darowiznę, mieszkanie dolicza się jak darowiznę (art. 83 § 1 k.c.). Czy przy dużej dysproporcji świadczeń część dożywocia można traktować jak darowiznę, SN nie przesądził (wyrok II CSKP 1619/22).

Czy rodzeństwo może żądać zachowku po umowie dożywocia?

Rodzeństwo zmarłego nie ma prawa do zachowku po nim (art. 991 § 1 k.c.). Rodzeństwo nabywcy, czyli pozostałe dzieci zbywcy – tak, ale mieszkania z ważnej i wykonywanej umowy co do zasady się nie dolicza.

Czy umowę dożywocia można rozwiązać?

Bez zgody drugiej strony tylko przez sąd, w wypadkach wyjątkowych i gdy dożywotnikiem jest zbywca (art. 913 § 2 k.c.). Gdy nie można wymagać od stron dalszej styczności, sąd zamienia świadczenia na dożywotnią rentę (art. 913 § 1 k.c.).

Ile kosztuje umowa dożywocia u notariusza?

Przy mieszkaniu za 480 000 zł maksymalna taksa to 2690 zł plus VAT (§ 3 pkt 5 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej). Do tego 2% PCC i opłaty sądowe: 200 zł za wpis własności (art. 42 ust. 1 u.k.s.c.) i 150 zł za wpis dożywocia (art. 43 pkt 3 u.k.s.c.).

Umowa dożywocia a testament – co jest lepsze?

Testament działa po śmierci i nie daje opieki za życia (art. 943 k.c.). Dożywocie przenosi własność od razu i daje prawo do utrzymania (art. 908 § 1 k.c.), ale cofnąć je można tylko wyjątkowo przez sąd (art. 913 § 2 k.c.).

Źródła

• Ustawa z 23.04.1964 – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 58 § 2, 73 § 2, 83 § 1, 155 § 1, 158, 296, 302, 527, 890 § 1, 898 § 1, 903, 903¹, 908–916, 924, 943, 991 § 1, 993 § 1, 994 § 1.
• Ustawa z 9.09.2000 o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 191 ze zm.): art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. e, 3 ust. 1 pkt 1, 4 pkt 4, 6 ust. 1 pkt 4 i ust. 2, 7 ust. 1 pkt 2 lit. a, 9, 10 ust. 2–3.
• Ustawa z 28.07.1983 o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. 2026 poz. 478 ze zm.): art. 1 ust. 1, 4a ust. 1 i ust. 4 pkt 2.
• Ustawa z 26.07.1991 o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 592 ze zm.): art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a.
• Ustawa z 12.01.1991 o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 707 ze zm.): art. 3 ust. 1 pkt 1.
• Ustawa z 6.07.1982 o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066): art. 7 pkt 2, 16 ust. 2 pkt 1.
• Ustawa z 28.07.2005 o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228 ze zm.): art. 42 ust. 1, 43 pkt 3, 45 ust. 2, 46.
• Ustawa z 14.02.1991 – Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. 2026 poz. 614 ze zm.): art. 5 § 1, 92 § 4.
• Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468 ze zm.): art. 1000 § 3.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566) zmienione rozporządzeniem z 13.10.2026 (Dz.U. 2026 poz. 1370, w życie od 5.11.2026): § 2 ust. 2, § 3, § 12 ust. 1, § 15c.
• Wyroki SN: z 19.11.2009, IV CSK 236/09; z 17.09.2021, I CSKP 140/21; z 31.01.2025, II CSKP 1619/22.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 18.04.2019, I ACa 1064/18.