Kooperatywa mieszkaniowa: co to jest, jak ją założyć i na jakie ryzyka uważać

Chcesz ze znajomymi zbudować dom dla kilku rodzin bez dewelopera i nie wiesz, jak to ugryźć ani kto za to odpowiada? Kooperatywa mieszkaniowa to co najmniej 3 osoby fizyczne, które wspólnie kupują grunt i budują mieszkania albo domy dla siebie i swoich dzieci (art. 2 ust. 1, art. 4 ust. 2 ustawy o kooperatywach mieszkaniowych, dalej: u.k.m.). Zakładasz ją u notariusza: umową kooperatywy albo umową spółki cywilnej (art. 5 u.k.m.). Dewelopera tu nie ma, więc wpłaty nie mają ochrony z ustawy deweloperskiej (art. 8 pkt 1 u.k.m.). Za długi budowy członkowie odpowiadają solidarnie (art. 6 ust. 2 u.k.m., art. 864 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.).

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: TBS / SIM i kooperatywy mieszkaniowe.

Stan prawny na 7.11.2026. Opisuję ustawę z 4.11.2022 o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 9), obowiązującą od 1.03.2023 r. Orzeczeń o stosowaniu tej ustawy nie znalazłem. Powołuję wyroki z innych spraw, głównie przedsiębiorców, o spółce cywilnej, sprzedaży gruntu przez gminę i PIT.

Kooperatywa mieszkaniowa: co to jest?

To grupa osób, a nie firma. Członkiem może być wyłącznie osoba fizyczna (art. 4 ust. 2 u.k.m.). Ustawa nie przewiduje rejestru kooperatyw. Grunt od gminy kupują wszyscy członkowie, a nie „kooperatywa” (art. 15 u.k.m.).

Inwestycja służy potrzebom mieszkaniowym członków, ich dzieci i osób z nimi zamieszkujących. Ustawa zna 3 jej rodzaje (art. 2 ust. 1 u.k.m.):

1. grunt i co najmniej 1 budynek wielorodzinny,
2. grunt i domy jednorodzinne, jeżeli domów lub lokali będzie więcej niż 2,
3. grunt z budynkiem i roboty budowlane, po których lokali lub domów będzie więcej niż 2.

Czy jest ustawa o kooperatywach mieszkaniowych?

Tak, od 1.03.2023 r. (art. 39 u.k.m.). Reguluje dwie rzeczy: współdziałanie członków i sprzedaż gruntu gminnego (art. 1 u.k.m.). Ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa kooperatyw nie dotyczy: obejmuje SIM i TBS, opisane w tekście Mieszkanie w TBS i SIM: kto może dostać, partycypacja, czynsz i wykup na własność.

Znane polskie przykłady powstały przed ustawą:

• Kooperatywa Mieszkaniowa Pomorze (Gdynia): 4 budynki, 36 rodzin, pierwszy budynek w 2012 r. Według relacji z 2020 r. banki komercyjne nie były zainteresowane, zgodził się jeden bank spółdzielczy.
• Nowe Żerniki (Wrocław): 3 budynki, 17 rodzin, działki sprzedane przez miasto w przetargu.
• Konstancin-Jeziorna: 8 rodzin, 1 budynek, działka z rynku, pomoc fundacji Habitat for Humanity Poland.

Danych, ile kooperatyw działa na podstawie ustawy, nie znalazłem.

Jak założyć kooperatywę mieszkaniową?

1. Zbierz co najmniej 3 osoby fizyczne.
2. Wybierzcie formę: umowa kooperatywy albo umowa spółki cywilnej (art. 5 ust. 1 u.k.m.). Innych form ustawa nie wymienia, także stowarzyszenia.
3. Podpiszcie akt notarialny (art. 5 ust. 2 u.k.m.). Umowa bez tej formy jest nieważna (art. 73 § 2 k.c.).
4. Dołączcie informację, że ustawa deweloperska tu nie działa, i oświadczenia członków, że ją znają (art. 8 u.k.m.).
5. Ustalcie drogę pieniędzy. Wydatki idą przez rachunek powierniczy, chyba że umowa stanowi inaczej (art. 10 u.k.m.).

Umowa kooperatywy określa co najmniej: przedmiot inwestycji, liczbę lokali, finansowanie, rozliczenie, podejmowanie decyzji, reprezentację, przystąpienie i odstąpienie, czas trwania i rozwiązanie (art. 6 ust. 1 u.k.m.). Umowa spółki cywilnej wskazuje inwestycję, liczbę lokali i udziały w majątku na wypadek rozwiązania, a nazwa spółki zawiera słowa „kooperatywa mieszkaniowa” (art. 7 u.k.m.). Grunt może kupić wcześniej ktoś z Was, jeżeli zostanie stroną umowy (art. 2 ust. 2 u.k.m.).

Umowa kooperatywy czy spółka cywilna?

Zakaz sprzedaży udziału zapisany w umowie kooperatywy działa tylko między Wami (art. 57 k.c.). Sprzedaż mimo zakazu będzie ważna, a Wam zostanie roszczenie do sprzedającego. Dlatego rozważ prawo pierwokupu dla pozostałych członków (art. 596 k.c.) i wyłączenie zniesienia współwłasności, najwyżej na 5 lat (art. 210 § 1 k.c.). Spółka cywilna lepiej chroni przed obcym wspólnikiem, ale wypowiedzenia z ważnych powodów nie da się w niej wyłączyć (art. 869 § 2 k.c.).

Kooperatywa a deweloper: co tracisz i co zyskujesz?

Tracisz ochronę ustawy deweloperskiej (dalej: u.d.), bo dotyczy ona umów nabywcy z deweloperem, czyli przedsiębiorcą (art. 2 ust. 1, art. 5 pkt 1 u.d.). Nie masz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego ani sprzedawcy, od którego żądasz naprawy.

Rachunek z art. 10 u.k.m. to rachunek powierniczy z Prawa bankowego. Środki nie podlegają zajęciu w egzekucji przeciwko posiadaczowi rachunku, jeżeli powierzenie nastąpiło w wykonaniu umowy z datą pewną (art. 59 ust. 4 i 7 Prawa bankowego). Art. 10 u.k.m. nie mówi, kto ma być posiadaczem rachunku, więc ustalcie to z bankiem.

Zyskujesz wpływ na projekt i brak marży dewelopera. Resort rozwoju pisał o oszczędności nawet do około 20%, ale to tylko szacunek.

Uważaj na firmę, która sprzedaje „miejsce w kooperatywie”. Firma nie może być członkiem. Jeżeli to ona buduje i przenosi na Ciebie lokal, może być deweloperem, niezależnie od nazwy. Sprawdź, czyj jest grunt i kto podpisuje umowę z wykonawcą. Czego wtedy żądać, opisuję w tekście Umowa deweloperska: co to jest, co musi zawierać i jak ją sprawdzić przed aktem.

Na jakie ryzyka uważać? Solidarne długi

Największe ryzyko to cudzy dług. Wierzyciel może żądać całości od jednego członka (art. 366 § 1 k.c.). Ten członek odzyskuje pieniądze od pozostałych według umowy, a gdy umowa milczy, w częściach równych (art. 376 § 1 k.c.). Część niewypłacalnego rozkłada się na resztę (art. 376 § 2 k.c.).

Przykład (wymyślony). Pięć rodzin podpisuje umowę kooperatywy 12.03.2027 r. Umowa milczy o podziale długów. Rodzina B nie wpłaca raty, a wykonawca pozywa tylko pana A o 400 000 zł. A płaci i może żądać po 80 000 zł od czterech pozostałych. Rodzina B jest niewypłacalna, więc jej 80 000 zł rozkłada się po 20 000 zł. A ponosi 100 000 zł, a 300 000 zł musi odzyskać od trzech rodzin. Zapis o podziale według udziałów zmieniłby te kwoty.

Wyjście nie kasuje starych długów. Wspólnik odpowiada za zobowiązania powstałe, gdy był w spółce, ale nie za powstałe po wystąpieniu (wyrok SN z 24.09.2008, II CNP 49/08). W uzasadnieniu SN dodał, że porozumienie o przejęciu długów działa tylko między wspólnikami. Spłacający może żądać zwrotu od byłego wspólnika (wyrok SN z 29.04.2011, I CSK 428/10). Moim zdaniem podobnie będzie przy umowie kooperatywy, ale orzeczenia nie znalazłem.

Co, gdy ktoś wychodzi z kooperatywy?

Decyduje umowa (art. 6 ust. 1 pkt 7 u.k.m.). Zapisz, kto przejmuje udział w gruncie, jak liczycie zwrot wpłat i kiedy wypłacacie pieniądze. Przeniesienie udziału wymaga aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Przystąpienie nowego członka to zmiana umowy, więc też u notariusza (art. 77 § 1 k.c.).

W spółce cywilnej na czas nieoznaczony wspólnik wypowiada udział na 3 miesiące naprzód, na koniec roku obrachunkowego, a z ważnych powodów bez terminów (art. 869 k.c.). W uzasadnieniu postanowienia z 14.01.2005 (III CK 177/04) SN wskazał, że wspólnik traci wtedy z mocy prawa prawa do wspólnego majątku, także do nieruchomości. Do wpisu w księdze wieczystej potrzebny jest podpis poświadczony notarialnie. Dostaje pieniądze: wartość wkładu i część majątku (art. 871 k.c.). Rozliczenie nie czeka na koniec spółki, a strony mogą zmienić jego zasady (I CSK 428/10). Bez takiego zapisu grupa w środku budowy może musieć wypłacić pieniądze, których nie ma.

Gdy zostaną 2 osoby, macie 6 miesięcy na trzecią, inaczej umowa wygasa. Nie dotyczy to sytuacji, gdy członek zmarł (art. 9 u.k.m.).

Kto odpowiada, gdy trzeba zmienić wykonawcę?

Inwestorem jesteście Wy, więc to Wy przekazujecie teren i projekt, odbieracie obiekt i płacicie (art. 647 k.c.). Pilnuj trzech rzeczy:

1. Podwykonawca. Odpowiadacie solidarnie za zapłatę podwykonawcy zgłoszonego przed jego robotami, chyba że złożycie sprzeciw w 30 dni albo w krótszym terminie z umowy (art. 647¹ § 1 i 1¹ k.c.). Wyznaczcie osobę, która odbiera takie pisma.
2. Gwarancja zapłaty. Wykonawca może jej żądać w każdym czasie. Bez niej po terminie co najmniej 45 dni może odstąpić z Waszej winy (art. 649³ § 1, art. 649⁴ § 1 k.c.).
3. Zmiana wykonawcy. Przy robotach wadliwych albo sprzecznych z umową wezwij wykonawcę i wyznacz termin. Po jego upływie możecie odstąpić albo powierzyć dalsze wykonanie innej firmie na koszt wykonawcy (art. 636 § 1, art. 656 § 1 k.c.).

W umowie grupy zapisz, kto o tym decyduje (art. 6 ust. 1 pkt 5 u.k.m.). Zapisy chroniące inwestora opisuję w tekście Umowa o roboty budowlane: co to jest i co musi zawierać, żeby chroniła inwestora.

Kooperatywa mieszkaniowa a kredyt

Kredyt bierze członek, a nie grupa. Masz dwie drogi:

• Rodzinny kredyt mieszkaniowy. Może pokryć wydatki na inwestycję kooperatywy przez jej członka (art. 4 ust. 1 pkt 2a ustawy o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%, dalej: u.r.k.m.). Udziela go bank z umową z BGK, do 31.12.2030 r. (art. 3 ust. 2 i 4 u.r.k.m.). Co do zasady nie możesz mieć własnego mieszkania (art. 5 ust. 1 pkt 1 u.r.k.m.). Moim zdaniem zakaz kredytu na część udziałów i limit ceny za 1 m² (art. 4 ust. 1a, art. 5 ust. 1 pkt 4 u.r.k.m.) nie obejmują udziału w gruncie kooperatywy, ale zapytaj bank. Hipoteka może powstać po wyodrębnieniu lokalu (art. 2 pkt 7 u.r.k.m.). Bezpieczny kredyt 2% dotyczy tylko wniosków sprzed 22.08.2025 r. (art. 3 ust. 5 u.r.k.m.).
• Zwykły kredyt hipoteczny. Decyduje bank. Hipotekę można ustanowić na udziale (art. 65 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Hipoteka na całej nieruchomości wymaga zgody wszystkich (art. 199 k.c.) i obciąża także pozostałych członków.

Według opracowania miejskiej spółki z Wrocławia z 2019 r. banki traktują członków jak współkredytobiorców i oczekują zabezpieczenia, najlepiej na odrębnej nieruchomości. Aktualnych ofert nie sprawdzałem.

Grunt od gminy: przetarg, raty i prawo odkupu

Gmina nie musi nic sprzedawać, a Wy nie musicie kupować od gminy. Rada gminy może uchwalić zbycie gruntu wyłącznie członkom kooperatyw i spółdzielniom mieszkaniowym. Sprzedaż idzie w przetargu pisemnym ograniczonym (art. 12 ust. 1–2 u.k.m.).

Umowa grupy musi istnieć przed złożeniem oferty, a jej kopię dołączacie (art. 13 ust. 2, art. 14 ust. 3 u.k.m.). Lokali w ofercie nie może być więcej niż stron umowy, poza lokalami dla gminy (art. 14 ust. 2 u.k.m.). Rada może ograniczyć przetarg do grup, w których co najmniej 2/3 członków ma do 40 lat i jest w małżeństwie albo wychowuje małoletnie dziecko (art. 12 ust. 3 pkt 1 u.k.m.).

Prawo odkupu i pierwokupu ujawnia się w księdze wieczystej (art. 28 u.k.m.). Zgody i zasady rady znajdziesz w ogłoszeniu o przetargu (art. 12 ust. 6 u.k.m.).

Przy zwykłej sprzedaży gruntu deweloperowi SN uznał prawo odkupu za dopuszczalne, ale kazał ocenić, czy kara bez terminu końcowego naliczania nie jest nieproporcjonalna (wyrok z 30.07.2014, II CSK 563/13). Przy kooperatywie karę dopuszcza ustawa, a rada określa termin jej stosowania (art. 12 ust. 4 pkt 3 u.k.m.).

Co po budowie: wyodrębnienie lokali i podział działki

Do końca budowy nie masz mieszkania. Niezwłocznie po zakończeniu inwestycji ustanawia się odrębną własność lokali, a przy domach składa się wniosek o podział (art. 11 ust. 1 u.k.m.).

Lokale. Potrzebujesz zaświadczenia starosty o samodzielności lokalu (art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali, dalej: u.w.l.). Własność powstaje przez akt notarialny i wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 u.w.l.).

Domy. Podział może nastąpić niezależnie od planu miejscowego, ale stosuje się art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 11 ust. 2 u.k.m.). Wymaga on co najmniej 2 budynków wzniesionych na podstawie pozwolenia na budowę i wspólnego wniosku. Moim zdaniem dom na samo zgłoszenie tego warunku nie spełnia. Przed wyborem zgłoszenia sprawdź, czy działkę podzielisz na zwykłych zasadach.

Gdy ktoś odmawia podpisu, zostaje sąd i zniesienie współwłasności z wyodrębnieniem lokali (art. 210 § 1 k.c., art. 7 ust. 1, art. 11 ust. 1 u.w.l.). Dlatego już w umowie grupy opisz, który lokal i jaki udział przypada każdemu.

Jakie podatki płaci kooperatywa?

Ustawa o kooperatywach nie ma własnych reguł podatkowych, a interpretacji indywidualnej o kooperatywie nie znalazłem. Przy większym projekcie warto wystąpić o własną.

• VAT. Roboty przy budownictwie objętym społecznym programem mieszkaniowym mają stawkę 8%: lokal do 150 m², dom do 300 m². Stawka nie obejmuje lokali użytkowych (art. 41 ust. 2, 12–12c, art. 146ef ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT).
• PCC. Od umowy spółki cywilnej wspólnicy płacą solidarnie 0,5% od wkładów, także późniejszych. Przy wkładach 4 000 000 zł to około 20 000 zł (art. 1 ust. 3, art. 4–7 ustawy o PCC). Umowy kooperatywy ustawa nie wymienia, więc moim zdaniem PCC jej nie obejmuje, ale potwierdź to interpretacją.
• PIT. Sprzedaż przed upływem 5 lat od końca roku nabycia lub wybudowania daje przychód (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Gdy małżonkowie po nadbudowie wyodrębnili lokal, NSA liczył termin od końca roku zakończenia budowy, a nie od dawniejszego zakupu (wyrok z 28.03.2023, II FSK 2308/20). Przy kooperatywie rozstrzygnięcia nie znalazłem, więc przed sprzedażą zapytaj doradcę podatkowego.

Co możesz zrobić

1. Spiszcie założenia: kto, ile lokali, wkłady, budżet z rezerwą, termin.
2. Sprawdźcie grunt przed zakupem: księgę wieczystą, plan miejscowy albo WZ, dojazd.
3. Zapytajcie bank o zabezpieczenie w czasie budowy.
4. Podpiszcie umowę u notariusza, z zasadami wyjścia i podziału długów.
5. Otwórzcie rachunek powierniczy i ustalcie harmonogram wpłat.

Piszę umowę kooperatywy albo spółki cywilnej, przygotowuję ofertę do przetargu, sprawdzam umowę zakupu gruntu i prowadzę wyodrębnienie lokali. To część obsługi prawnej TBS, SIM i kooperatyw. Nie obiecuję wyniku.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Najczęstsze pytania

Czy po budowie mogę sprzedać mieszkanie?

Tak, po wyodrębnieniu lokalu. Przy gruncie od gminy gmina ma przez 20 lat prawo pierwokupu, a cenę pomniejsza się o niespłaconą część ceny gruntu przypadającą na sprzedawcę (art. 27 ust. 1–2 u.k.m.).

Co po śmierci członka?

Termin 6 miesięcy wtedy nie biegnie (art. 9 ust. 2 u.k.m.). Przy wyodrębnieniu za członka uważa się także spadkobiercę (art. 11 ust. 3 pkt 2 u.k.m.). W spółce cywilnej zapisz, że spadkobiercy wejdą na miejsce wspólnika (art. 872 k.c.). W umowie kooperatywy ustawa tego nie reguluje, więc ustalcie to sami.

Kooperatywa czy spółdzielnia mieszkaniowa?

Obie mogą kupić grunt w tym samym przetargu (art. 12 ust. 1 u.k.m.). Przy gruncie gminnym członkowie mogą przenieść prawa i zobowiązania z inwestycji na spółdzielnię założoną wyłącznie przez nich (art. 26 ust. 1 u.k.m.). Prawa do lokalu w spółdzielni opisuję w tekście Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu: czym różni się od własności i jak założyć księgę wieczystą.

Źródła

• Ustawa z 4.11.2022 o kooperatywach mieszkaniowych (pełny tytuł w ramce; t.j. Dz.U. 2025 poz. 9).
• Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795).
• Ustawa deweloperska z 20.05.2021 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880 ze zm.).
• Ustawa o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1396).
• Prawo bankowe (t.j. Dz.U. 2026 poz. 38 ze zm.).
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066).
• Ustawa o własności lokali (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232).
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399 ze zm.).
• Ustawa o VAT (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263 ze zm.).
• Ustawa o PCC (t.j. Dz.U. 2026 poz. 191 ze zm.).
• Ustawa o PIT (t.j. Dz.U. 2026 poz. 592).
• Wyroki SN: z 24.09.2008, II CNP 49/08; z 29.04.2011, I CSK 428/10; z 30.07.2014, II CSK 563/13. Postanowienie SN z 14.01.2005, III CK 177/04. Wyrok NSA z 28.03.2023, II FSK 2308/20.
• O polskich kooperatywach: UrbanLab Gdynia, „Tarapaty kooperatyw mieszkaniowych”; W. Skorupska, „Securo” 2024, nr 11; Habitat for Humanity Poland; Wrocławska Rewitalizacja, „Kooperatywy. Dom, który wspólnie wymyśliliśmy”; gov.pl, „Zbuduj dom w kooperatywie”.