Podział majątku po rozwodzie: u notariusza czy w sądzie, spłata, koszty i podatek

Wyrok rozwodowy jest prawomocny, a w księdze wieczystej dalej stoicie oboje. Czy trzeba coś z tym zrobić i do kiedy? Podział majątku po rozwodzie robisz umową u notariusza, gdy się zgadzacie, albo wnioskiem do sądu rejonowego, gdy się nie zgadzacie (art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, dalej: k.r.o., art. 1037 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Terminu nie ma, bo to roszczenie się nie przedawnia (art. 220 k.c.). Udziały są co do zasady równe (art. 43 § 1 k.r.o.). Wniosek kosztuje w sądzie 1000 zł, a ze zgodnym projektem 300 zł (art. 38 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, dalej: u.k.s.c.).

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Podział majątku po rozwodzie.

Stan prawny na 7.11.2026. Opisuję podział majątku wspólnego małżonków, którzy mieli wspólność ustawową, gdy w majątku jest mieszkanie albo dom. Komu sąd przyzna mieszkanie i co z kredytem, opisuję w osobnych tekstach. Pomijam gospodarstwa rolne, przedsiębiorstwa i samą sprawę rozwodową. Orzeczenia pochodzą z lat 2010–2017; przepisy, na których się opierają, nie zmieniły się w tym zakresie. Taksa notarialna w brzmieniu od 5.11.2026. Interpretacje podatkowe chronią tylko wnioskodawców.

Czy po rozwodzie trzeba dzielić majątek i do kiedy?

Nie trzeba, a terminu nie ma. Rozwód kończy wspólność majątkową, ale sam majątku nie dzieli. Mieszkanie zostaje wspólne, tylko że stosuje się do niego przepisy o dziale spadku (art. 46 k.r.o.). Każde z Was może żądać podziału także po wielu latach (art. 220 w zw. z art. 1035 k.c.).

Zwlekanie ma jednak swój koszt:

• Mieszkanie sprzedacie tylko razem. Sprzedaż wymaga zgody Was obojga (art. 199 k.c.). Sprzedaż udziału w mieszkaniu bez zgody drugiej strony jest wobec niej bezskuteczna o tyle, o ile naruszałaby jej prawa przy podziale (art. 1036 k.c.; postanowienie SN z 16.04.2014, V CSK 315/13).
• Spłata rośnie razem z ceną mieszkania. Skład majątku ustala się według chwili ustania wspólności, a wartość według cen z chwili podziału (postanowienie SN z 3.02.2016, V CSK 299/15).
• Dowody znikają. Przelewy i umowy darowizny sprzed lat musisz wykazać Ty (art. 6 k.c.).

Podział majątku przed rozwodem, w trakcie rozwodu i bez rozwodu

W czasie wspólności ustawowej żadne z Was nie może żądać podziału (art. 35 k.r.o.). Wspólność musi się najpierw skończyć:

• Rozwód. Podział jest możliwy po uprawomocnieniu się wyroku.
• Rozdzielność majątkowa (podział bez rozwodu). Ustanawiacie ją umową u notariusza (art. 47 § 1 k.r.o.) albo sąd ustanawia ją z ważnych powodów (art. 52 § 1 k.r.o.).
• Podział w wyroku rozwodowym. Na wniosek jednego z Was sąd może podzielić majątek już w wyroku, jeżeli nie spowoduje to nadmiernej zwłoki (art. 58 § 3 k.r.o.).

Jeżeli od początku mieliście intercyzę o rozdzielności, majątku wspólnego nie ma. Mieszkanie kupione razem to zwykła współwłasność. Opisuję ją w tekście Zniesienie współwłasności: u notariusza czy w sądzie, koszty i co gdy brak zgody.

Co wchodzi do podziału majątku po rozwodzie?

To, co nabyliście w czasie wspólności, także gdy w akcie jest jedno nazwisko (art. 31 § 1 k.r.o.): mieszkanie, dom, działka, samochód, oszczędności. Do podziału nie wchodzą rzeczy sprzed ślubu, spadek i darowizna, chyba że spadkodawca lub darczyńca postanowił inaczej, oraz to, co kupiono za majątek osobisty (art. 33 pkt 1, 2 i 10 k.r.o.).

Sąd dzieli cały majątek, a do części ogranicza się tylko z ważnych powodów (art. 1038 § 1 k.c.). Umowa u notariusza może objąć samo mieszkanie (art. 1038 § 2 k.c.). Długu z banku podział nie zmienia. Piszę o tym w tekście Kredyt hipoteczny po rozwodzie: kto spłaca, jak wyjść z kredytu i co z mieszkaniem.

Podział majątku po rozwodzie u notariusza czy w sądzie?

Przy zgodzie wybierasz między aktem a zgodnym wnioskiem. Bez zgody zostaje sąd, a wystarczy żądanie jednego z Was (art. 1037 § 1 k.c.).

Zgodny wniosek wiąże sąd, jeżeli projekt nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego i nie narusza rażąco interesu uprawnionych (art. 622 § 2 k.p.c.).

Ile kosztuje podział majątku po rozwodzie?

Przykład: mieszkanie warte 600 000 zł, które przejmuje jedno z Was.

Maksymalna taksa od 60 000 do 1 000 000 zł to 1010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł, plus VAT (§ 3 pkt 5 rozporządzenia o taksie). Przy działach podstawą jest ogólna wartość dzielonego majątku (§ 2 ust. 3 pkt 2), a hipoteki nie odlicza się (§ 4). Rozporządzenie nie mówi wprost, czy dotyczy to podziału majątku wspólnego, dlatego liczę od całej wartości. Podstawę i kwotę potwierdź u notariusza przed wizytą, bo może wziąć mniej (art. 5 § 1 Prawa o notariacie). Dochodzą wypisy.

W sądzie dochodzi wynagrodzenie biegłego (art. 5 ust. 1 pkt 3 u.k.s.c.). Co do zasady każdy ponosi koszty związane ze swoim udziałem, ale przy sprzecznych interesach sąd może rozdzielić je inaczej (art. 520 k.p.c.).

Spłata: ile wynosi i kiedy trzeba ją zapłacić?

Spłata to pieniądze za udział drugiej strony w rzeczy, która przypada Tobie (art. 212 § 2 k.c.). Przy równych udziałach to połowa wartości z dnia podziału, po rozliczeniu nakładów i innych roszczeń.

W sądzie postanowienie określa termin i sposób zapłaty, odsetki, a w razie potrzeby zabezpieczenie. Raty mogą trwać łącznie najwyżej 10 lat (art. 212 § 3 k.c.). Kryteria, którymi kieruje się sąd, opisuję w tekście Podział nieruchomości po rozwodzie: komu sąd przyzna mieszkanie lub dom?.

W umowie kwotę, raty i odsetki ustalacie sami. Własność przechodzi co do zasady w dniu aktu, więc osoba oddająca mieszkanie zostaje tylko z roszczeniem o pieniądze. Jeżeli oddajesz mieszkanie, żądaj zapłaty przy akcie albo poddania się egzekucji w akcie, z terminem i kwotą (art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.).

Gdy umowa nie mówi inaczej, za opóźnienie należą się odsetki ustawowe, dziś 9,25% rocznie (art. 481 § 1–2 k.c.; od 5.03.2026, M.P. 2026 poz. 367).

Rozliczenie nakładów: co z pieniędzmi od rodziców i sprzed ślubu?

Możesz żądać zwrotu tego, co wydałeś ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny (art. 45 § 1 k.r.o.). Nie odzyskasz wydatków zużytych na potrzeby rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności. Zwrot następuje przy podziale (art. 45 § 2 k.r.o.). O kwocie decydują trzy rzeczy:

1. Sam musisz tego żądać. Sąd nie rozliczy takiego nakładu z urzędu. Trzeba zgłosić go przed sądem pierwszej instancji i dokładnie określić, także co do wysokości (postanowienie SN z 24.01.2013, V CSK 132/12).
2. Liczy się wartość, nie wpłacona suma. W uzasadnieniu SN przypomniał, że przedmiotem roszczenia jest wartość nakładu w chwili zwrotu (V CSK 315/13, sprawa wkładu mieszkaniowego). Sąd Okręgowy w Lublinie policzył to tak: darowizny pokryły ok. 40% ceny mieszkania, więc nakład to 40% jego dzisiejszej wartości (postanowienie z 14.03.2017, II Ca 772/16).
3. Druga strona oddaje zwykle połowę. W tej sprawie sąd obniżył zwrot z 98 680 zł do 49 340 zł. Nakład powiększył majątek dzielony po równo, więc połowę jego wartości uczestniczka miała już w swoim udziale.

Spór dotyczy często tego, czy rodzice dali pieniądze Tobie, czy Wam obojgu (art. 33 pkt 2 k.r.o.). Najlepszym dowodem jest pisemna umowa darowizny i przelew z opisem.

Nierówny podział majątku po rozwodzie: kiedy sąd da więcej niż połowę?

Tylko gdy spełnione są łącznie dwa warunki: ważne powody i różny stopień przyczynienia się do powstania majątku (art. 43 § 2 k.r.o.; postanowienie SN z 20.05.2010, V CSK 13/10).

Ważne powody mają w tym ujęciu charakter etyczny, nie majątkowy. Chodzi przede wszystkim o małżonka, który rażąco lub uporczywie nie przyczyniał się do majątku stosownie do swoich sił i możliwości. O stopniu przyczynienia nie decyduje wysokość zarobków, tylko sposób ich wykorzystania (V CSK 13/10). Liczy się też praca przy dzieciach i w domu (art. 43 § 3 k.r.o.).

Proporcję trzeba uzasadnić. Były mąż pił, trwonił pieniądze i został skazany za znęcanie się. SN uznał, że sąd miał podstawę do nierównych udziałów, ale proporcję 3/4 do 1/4 uznał za niewystarczająco uzasadnioną, bo główny składnik majątku wniósł do wspólności mąż, i zwrócił sprawę (postanowienie z 4.06.2014, II CSK 521/13).

Żądanie zgłaszasz po ustaniu wspólności, w sprawie o podział (art. 567 § 1 k.p.c.), i to przed sądem pierwszej instancji. W apelacji jest za późno (art. 383 k.p.c.), a po prawomocnym podziale już go nie zgłosisz (art. 618 § 3 w zw. z art. 688 i 567 § 3 k.p.c.). W umowie u notariusza możecie ustalić inny podział.

Wspólne mieszkanie po rozwodzie: co, gdy mieszkacie pod jednym dachem?

Jeżeli zajmujecie wspólne mieszkanie, sąd w wyroku rozwodowym orzeka o sposobie korzystania z niego (art. 58 § 2 k.r.o.). To nie zmienia własności. Eksmisję byłego małżonka sąd nakaże tylko wyjątkowo, gdy swym rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Do podziału każde z Was może korzystać z mieszkania (art. 206 k.c.). Jeżeli były małżonek Cię nie wpuszcza, wezwij go na piśmie do udostępnienia lokalu. W sprawie V CSK 132/12 sądy przyznały wynagrodzenie za korzystanie ponad udział, licząc je od czynszu możliwego do uzyskania z najmu i od roku, w którym była żona zażądała dostępu. Sama nieobecność w mieszkaniu nie zwolniła jej jednak z opłat w części odpowiadającej udziałowi.

Takie roszczenia też zgłoś w sprawie o podział, bo potem już ich nie dochodzisz (art. 618 § 3 k.p.c.).

Podział majątku po rozwodzie a podatek

Przy podziale majątku wspólnego podatku co do zasady nie ma:

• PIT od spłaty. Przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: u.p.d.o.f.) nie stosuje się do przychodów z podziału wspólnego majątku małżonków po ustaniu wspólności (art. 2 ust. 1 pkt 5 u.p.d.o.f.). Dyrektor KIS uznał, że nie ma przy tym znaczenia, czy podział jest ekwiwalentny (interpretacja z 7.03.2025, 0115-KDIT3.4011.13.2025.4.MJ).
• PCC. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: u.p.c.c.) wymienia dział spadku i zniesienie współwłasności, a podziału majątku małżonków nie (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f). Dyrektor KIS uznał, że podział ze spłatą nie podlega PCC, nawet ponad udział (interpretacja z 26.01.2024, 0111-KDIB2-3.4014.499.2023.2.MD, sprawa samochodu). Stanowiska przeciwnego nie znalazłem.
• Podatek od spadków i darowizn. Podział majątku wspólnego nie jest nieodpłatnym zniesieniem współwłasności z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o tym podatku (dalej: u.p.s.d.; interpretacja z 30.04.2021, 0111-KDIB2-3.4015.45.2021.1.ASZ).

Ta ochrona nie sięga poza majątek wspólny. Spłata przy zniesieniu współwłasności mieszkania kupionego przed ślubem oznacza PCC 2% (art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a u.p.c.c.). Były małżonek, który przejął bez zapłaty połowę takiego mieszkania, co do zasady zapłaci podatek w III grupie, bo małżonkiem już nie jest (interpretacja z 19.07.2023, 0111-KDIB2-3.4015.98.2023.2.ASZ; art. 14 ust. 3 u.p.s.d.). Odkupienie udziału zwykłą umową sprzedaży oznacza PCC 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a u.p.c.c.).

Sprzedaż mieszkania po podziale. PIT zapłacisz, jeżeli sprzedasz przed upływem 5 lat od końca roku nabycia (art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.). Przy mieszkaniu nabytym do majątku wspólnego liczysz od końca roku tego nabycia, a nie od rozwodu, podziału czy spłaty (art. 10 ust. 6 u.p.d.o.f.).

Przed tą datą płacisz 19% od dochodu (art. 30e u.p.d.o.f.). Do kosztów wliczasz udokumentowane koszty nabycia i nakłady (art. 22 ust. 6c). Ulga mieszkaniowa działa jak w tekście Sprzedaż mieszkania ze spadku a podatek: kiedy zapłacisz 19% PIT, a kiedy nie. Spłatę byłego małżonka za dom, w którym mieszkasz, z pieniędzy ze sprzedaży innego mieszkania Szef KAS uznał za wydatek na własne cele mieszkaniowe (zmiana interpretacji z 8.11.2023, DOP3.8222.136.2023.EILK).

Wniosek o podział majątku: co napisać i jakie dokumenty dołączyć

Wniosek powinien zawierać:

1. sąd rejonowy miejsca położenia majątku i dane Was obojga,
2. datę prawomocności wyroku rozwodowego,
3. skład majątku i wartość każdego składnika,
4. proponowany sposób podziału, kwotę i termin spłaty,
5. nakłady i inne roszczenia z kwotami oraz żądanie nierównych udziałów, jeżeli je zgłaszasz.

Dołącz odpis wyroku ze stwierdzeniem prawomocności, akt zakupu albo numer księgi wieczystej, umowę kredytu, dowody nakładów i potwierdzenie opłaty.

Ile trwa podział majątku po rozwodzie?

Ustawa tego nie określa. U notariusza wystarczy jedna wizyta, gdy kwoty i dokumenty są gotowe. Zgodny wniosek zwykle kończy się szybciej, bo odpada biegły. Spór o nakłady, udziały i wartość może trwać latami.

Przykład

Pani Anna i pan Marek kupili mieszkanie 14 czerwca 2022 r. za 480 000 zł. Kwota 144 000 zł, czyli 30% ceny, pochodziła z pisemnej darowizny rodziców dla pani Anny. Kredytu nie ma. Wyrok rozwodowy uprawomocnił się 20 maja 2026 r. Mieszkanie jest warte 600 000 zł i zatrzymuje je pani Anna.

Liczą tak:

• połowa wartości: 300 000 zł,
• nakład pani Anny: 30% × 600 000 zł = 180 000 zł, z czego pan Marek oddaje połowę, czyli 90 000 zł,
• spłata: 300 000 zł − 90 000 zł = 210 000 zł.

Umowę podpisują w poniedziałek 15 lutego 2027 r. Pani Anna płaci 110 000 zł przelewem w dniu aktu, a 100 000 zł do 31 sierpnia 2027 r., z poddaniem się egzekucji. Koszty to do 4418,10 zł plus wypisy i ewentualna taksa za poddanie się egzekucji, PIT od spłaty i PCC nie ma. Jeżeli zechce sprzedać mieszkanie, bez PIT zrobi to od 1 stycznia 2028 r.

Co możesz zrobić

1. Sprawdź ustrój majątkowy i datę prawomocności wyroku.
2. Spisz majątek na dzień ustania wspólności.
3. Zbierz dowody nakładów: umowy darowizny, wyciągi, faktury.
4. Ustal wartość mieszkania, najlepiej operatem rzeczoznawcy.
5. Wyślij byłemu małżonkowi pisemną propozycję z kwotą, terminem spłaty i datą odpowiedzi.
6. Przy zgodzie zamów projekt aktu albo złóż zgodny wniosek. Bez zgody złóż wniosek do sądu.
7. Przed podpisaniem sprawdź, czy dokument to podział majątku wspólnego, a nie sprzedaż udziału.

Prowadzę podział majątku po rozwodzie, gdy w majątku jest mieszkanie, dom albo działka. Liczę spłatę i nakłady, piszę projekt umowy dla notariusza albo wniosek do sądu i sprawdzam operat biegłego. Nie obiecuję wyniku. Powiem wprost, która droga jest w Twojej sytuacji tańsza i bezpieczniejsza.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Najczęstsze pytania

Czy dzieci mają wpływ na podział majątku po rozwodzie?

Dzieci nie są stroną podziału i nic z niego nie dostają. Żaden przepis nie przyznaje mieszkania automatycznie rodzicowi, z którym mieszkają, ale sąd decyduje „stosownie do okoliczności” (art. 212 § 2 k.c.), więc bierze to pod uwagę.

Co, jeżeli żadne z nas nie chce lub nie może przejąć mieszkania?

Możecie je sprzedać i podzielić pieniądze. W sporze sąd może zarządzić sprzedaż (art. 212 § 2 k.c.), a rozliczenia rozstrzygnąć od razu albo po niej (art. 625 k.p.c.).

Czy potrzebny jest operat rzeczoznawcy?

Nie, jeżeli zgadzacie się co do wartości. W sporze wycenia biegły rzeczoznawca, a jego operat po 12 miesiącach wymaga potwierdzenia aktualności (art. 156 ust. 3–4 ustawy o gospodarce nieruchomościami; V CSK 13/10).

Źródła

• Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. 2026 poz. 236): art. 31, 33, 35, 43, 45, 46, 47, 52, 58.
• Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 6, 155, 199, 206, 212, 220, 481, 1035–1038.
• Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468 ze zm.): art. 383, 507, 520, 566, 567, 618, 622, 624, 625, 684, 688, 777.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228 ze zm.): art. 5, 38, 43.
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 592 ze zm.): art. 2, 10, 22, 30e.
• Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 191 ze zm.): art. 1, 7.
• Ustawa o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. 2026 poz. 478 ze zm.): art. 1, 14.
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399 ze zm.): art. 156.
• Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. 2026 poz. 614 ze zm.): art. 5.
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566, zm. Dz.U. 2026 poz. 1370): § 2–4, 15c.
• Postanowienia SN: z 3.02.2016, V CSK 299/15; z 4.06.2014, II CSK 521/13; z 16.04.2014, V CSK 315/13; z 24.01.2013, V CSK 132/12; z 20.05.2010, V CSK 13/10.
• Postanowienie Sądu Okręgowego w Lublinie z 14.03.2017, II Ca 772/16.
• Obwieszczenie Ministra Sprawiedliwości z 8.04.2026 (M.P. 2026 poz. 367).
• Interpretacje Dyrektora KIS i Szefa KAS podane w tekście.