Umowa dzierżawy gruntu rolnego: co musi zawierać, czynsz, czas trwania i KRUS

Sąsiad chce wziąć Twoje 6 ha „w dzierżawę”, a Ty nie wiesz, co wpisać do umowy i co powie KRUS? Umowa dzierżawy gruntu rolnego to umowa, w której wydzierżawiający oddaje grunt do używania i pobierania pożytków (czyli do uprawy i zbioru plonów), a dzierżawca płaci umówiony czynsz (art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Musi wskazywać grunt i czynsz. Umowę na dłużej niż rok zawierasz na piśmie, bez notariusza; inaczej uważa się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 w zw. z art. 694 k.c.). Dla KRUS i podatku rolnego liczy się umowa pisemna, której zawarcie potwierdził wójt, a dla pierwokupu dzierżawcy – data pewna i 3 lata wykonywania umowy.

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Umowy dzierżawy rolnej.

Stan prawny na 2.11.2026. Opisuję dzierżawę gruntu rolnego między osobami prywatnymi według Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795) i przepisów o KRUS, podatku rolnym, dopłatach i obrocie ziemią. Dzierżawę od gminy i KOWR opisuję krótko, a dzierżawę pod farmę fotowoltaiczną w osobnym tekście. Stawek za hektar nie podaję: ustawa ich nie ustala.

Dzierżawa ziemi – co to jest i czym różni się od użyczenia?

Umowa dzierżawy gruntu rolnego bez czynszu to co do zasady użyczenie, czyli bezpłatne używanie (art. 710 k.c.). Wyjątek: gdy biorący grunt nie płaci czynszu, ale ponosi podatki i inne ciężary związane z gruntem, przepisy o dzierżawie stosuje się odpowiednio (art. 708 k.c.). Sąd Najwyższy wyjaśnił, że wyłączone są tylko te, których nie da się pogodzić z taką umową, np. o czynszu (wyrok z 3.12.2015, III CSK 13/15). Umawiacie się „za podatek”? Zapisz to wprost.

Dzierżawa nie wymaga zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) ani statusu rolnika. Wyjątek: kto kupił ziemię rolną, przez 5 lat nie może jej oddać w posiadanie, np. wydzierżawić, bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR (art. 2b ust. 1–3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, dalej: u.k.u.r.). Zakaz nie dotyczy m.in. osoby bliskiej (art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. a). Wydzierżawienie bez zgody jest nieważne (art. 9 ust. 1 pkt 2 u.k.u.r.).

Co musi zawierać umowa dzierżawy gruntu rolnego?

„Wzór dla KRUS i ARiMR” to zwykła umowa. Obowiązkowe są grunt i czynsz, reszta chroni przed sporem. Sprawdź, czy Twoja umowa ma:

1. Strony z adresami i PESEL. Przy gruncie we wspólności majątkowej potrzebna jest zgoda drugiego małżonka (art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).
2. Grunt: numery działek, obręb, gminę, powierzchnię, numer księgi wieczystej, a przy części działki – mapkę.
3. Czas trwania: od kiedy do kiedy albo „na czas nieoznaczony”.
4. Rok dzierżawny, np. od 1 października do 30 września. Od jego końca liczy się wypowiedzenie (art. 704 k.c.) i czynsz za niepełny rok (art. 707 k.c.).
5. Czynsz: kwotę albo sposób wyliczenia, termin i sposób płatności.
6. Podatki i ciężary: kto płaci podatek rolny (art. 702 k.c.).
7. Sposób korzystania: zakaz zmiany przeznaczenia (art. 696 k.c.), zgoda albo zakaz poddzierżawy (art. 698 k.c.).
8. Przypadki wypowiedzenia umowy na czas oznaczony (art. 673 § 3 w zw. z art. 694 k.c.).
9. Zwrot gruntu i zasiewy (art. 705–706 k.c.).
10. Datę wydania gruntu i to, kto składa wniosek o dopłaty.

Pod KRUS i podatek rolny dopisz: co najmniej 10 lat, dzierżawca spoza rodziny, potwierdzenie wójta.

Umowa dzierżawy gruntu rolnego u notariusza czy na piśmie – i gdzie ją zgłosić?

Umowę na dłużej niż rok zawierasz na piśmie. Bez tej formy jest ważna, ale uważa się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 w zw. z art. 694 k.c.). Ustną umowę „na 5 lat” wypowiesz więc rok naprzód (art. 704 k.c.).

Zadbaj o datę pewną (datę skuteczną wobec osób spoza umowy), np. wzmiankę notariusza albo organu gminy na umowie (art. 81 § 2 pkt 2 k.c.). Skutki:

• nabywca pola nie wypowie pisemnej dzierżawy na czas oznaczony, jeżeli grunt wydano dzierżawcy (art. 678 § 2 w zw. z art. 694 k.c.);
• dzierżawca po 3 latach może mieć pierwokup (art. 3 ust. 1 u.k.u.r.).

Gdzie zgłosić umowę dzierżawy? Jednego rejestru nie ma. Chodzi o 3 miejsca:

1. Wójt (burmistrz, prezydent miasta) gminy położenia gruntu – potwierdza zawarcie umowy na potrzeby KRUS (art. 28 ust. 4 pkt 1, art. 38 pkt 1 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników, dalej: u.s.u.r.).
2. KRUS – zmiany wpływające na ubezpieczenie albo świadczenie zgłaszasz w ciągu 14 dni (art. 37 ust. 1 i 2 u.s.u.r.).
3. Gmina jako organ podatkowy – gdy zmienia się podatnik podatku rolnego.

Dzierżawa ziemi bez umowy na piśmie to ryzyko. Sąd Rejonowy w Piszu nakazał rolnikom wydać grunt, który użytkowali od ok. 2012 r. Twierdzili, że mają ustną dzierżawę, a czynsz „odrabiają” usługami. Żaden świadek tego nie potwierdził, a właściciel twierdził, że tylko pozwolił im korzystać z gruntu (wyrok z 4.07.2024, I C 67/24).

Na jaki okres zawrzeć umowę dzierżawy: 5, 10 czy 30 lat?

Kodeks nie wskazuje najlepszego okresu. Dzierżawa zawarta na ponad 30 lat po ich upływie staje się bezterminowa (art. 695 § 1 k.c.).

Kiedy wygasa umowa dzierżawy gruntu rolnego? Umowa na czas oznaczony – z upływem terminu. Jeżeli potem dzierżawca dalej uprawia pole za Twoją zgodą, w razie wątpliwości umowa trwa dalej bez terminu (art. 674 w zw. z art. 694 k.c.). Sprzedaż pola umowy nie kończy: nabywca wchodzi w dzierżawę (art. 678 § 1 k.c.). Dzierżawę pod panele opisuję w tekście Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę: umowa, czynsz i ryzyka dla właściciela.

Czynsz dzierżawny – pieniądze, zboże czy część plonów?

Czynsz może być w pieniądzach, w świadczeniach innego rodzaju albo w ułamkowej części pożytków (art. 693 § 2 k.c.). Popularny zapis to równowartość umówionej liczby decyton pszenicy z hektara według ceny ogłaszanej przez GUS. Ile kosztuje dzierżawa ziemi za hektar? Ustawa tego nie określa, stawkę ustalacie sami (art. 353¹ k.c.).

• Termin płatności. Bez zapisu czynsz płaci się z dołu w terminie zwyczajowym, a bez zwyczaju półrocznie (art. 699 k.c.).
• Nieurodzaj. Gdy zwykły przychód z pola znacznie spadł z przyczyn niezależnych od dzierżawcy, np. przez powódź, może on żądać obniżenia czynszu za dany okres gospodarczy (art. 700 k.c.).
• Zaległości. Wydzierżawiający wypowie umowę bez terminu, gdy dzierżawca zalega za 2 pełne okresy płatności, a przy czynszu rocznym – ponad 3 miesiące. Najpierw daje mu dodatkowe 3 miesiące na zapłatę (art. 703 k.c.).

Sąd Najwyższy uznał art. 703 k.c. za przepis względnie obowiązujący, czyli strony mogą umówić się inaczej (wyrok z 15.07.2010, IV CSK 33/10). Odnotował pogląd przeciwny: umowa może dzierżawcy tylko poprawić warunki z ustawy. Chodziło o zabudowaną działkę dzierżawioną przez przedsiębiorców, których SN nie uznał za słabszą stronę. Zapis surowszy dla rolnika niż ustawa grozi więc sporem.

Jak wypowiedzieć umowę dzierżawy gruntu rolnego?

Umowa bezterminowa: w braku odmiennej umowy – rok naprzód na koniec roku dzierżawnego (art. 704 k.c.). Przykład: rok dzierżawny kończy się 30 września, wypowiedzenie doręczone w czwartek 20 sierpnia 2026 r. kończy umowę 30 września 2027 r.

Umowa na czas oznaczony: tylko w przypadkach z umowy (art. 673 § 3 w zw. z art. 694 k.c.) albo z ustawy, np. przy zaległym czynszu (art. 703 k.c.) albo poddzierżawie bez Twojej zgody – wtedy bez terminów (art. 698 k.c.).

Wypowiedzenie wyślij na piśmie za potwierdzeniem odbioru (skuteczność: art. 61 § 1 k.c.). Po zakończeniu dzierżawca zwraca grunt w stanie wynikającym z prawidłowej gospodarki (art. 705 k.c.).

Dzierżawa ziemi a KRUS – co musi zrobić wydzierżawiający i dzierżawca?

Dzierżawca prowadzi działalność rolniczą w gospodarstwie, które ma w posiadaniu, więc co do zasady jest rolnikiem w rozumieniu u.s.u.r. (art. 6 pkt 1). Przy gospodarstwie powyżej 1 ha przeliczeniowego podlega ubezpieczeniu z mocy ustawy, jeżeli nie ma innego ubezpieczenia ani emerytury czy renty (art. 7 ust. 1, art. 16 ust. 1 i 3 u.s.u.r.).

Wydzierżawiający chce zwykle wyjść z KRUS albo zachować rentę. Ważne są 2 przepisy:

• Domniemanie (art. 38 pkt 1 u.s.u.r.). KRUS przyjmuje, że działalność rolniczą prowadzi właściciel gruntu, a przy umowie potwierdzonej przez wójta – dzierżawca. Bez potwierdzenia trudniej wykazać, że to nie Ty uprawiasz pole.
• Renta rolnicza (art. 28 ust. 4 pkt 1 u.s.u.r.). Rencista prowadzący działalność rolniczą traci część uzupełniającą renty (art. 28 ust. 1–3). Gruntów wydzierżawionych się nie liczy, jeżeli umowę zawarto na piśmie (przy rencie stałej na co najmniej 10 lat, przy okresowej na okres z decyzji Prezesa KRUS), wójt potwierdził jej zawarcie, a dzierżawcą nie jest małżonek, osoba z Twojego gospodarstwa domowego ani jej małżonek.

Przepis wymaga potwierdzenia przez wójta, nie „zgłoszenia”. Zanieś do gminy podpisane egzemplarze. Od 15 czerwca 2022 r. art. 28 dotyczy tylko renty rolniczej. Emerytury rolniczej nie zawiesza się już z powodu prowadzenia gospodarstwa (ustawa z 28.04.2022, Dz.U. 2022 poz. 1155).

Dopłaty ARiMR przy dzierżawie – kto je dostaje?

Co do zasady dzierżawca. Gdy warunkiem pomocy jest posiadanie gruntu, a grunt ma posiadacz samoistny (właściciel) i zależny (dzierżawca), pomoc przysługuje posiadaczowi zależnemu (art. 23 ust. 1 ustawy o Planie Strategicznym dla WPR, dalej: u.PS WPR). Liczy się grunt, który 31 maja roku złożenia wniosku jest w posiadaniu wnioskodawcy na podstawie tytułu prawnego (art. 22 u.PS WPR), np. umowy dzierżawy. Wydajesz pole po 31 maja? Płatność za ten rok co do zasady idzie do Ciebie. Gdy dzierżawca złoży wniosek do gruntów z Twojego wniosku, ARiMR rozpatrzy oba łącznie (art. 69 u.PS WPR). Zapisz w umowie, kto rozlicza dopłaty za rok przejęcia.

Dzierżawa ziemi a podatek rolny – kto płaci?

Co do zasady właściciel (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku rolnym, dalej: u.p.r.). Podatnikiem staje się dzierżawca, gdy grunty gospodarstwa wydzierżawiono na podstawie umowy zawartej stosownie do przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników albo o rentach strukturalnych (art. 3 ust. 3 u.p.r.). Sądy rozumieją to różnie. Według WSA w Białymstoku chodzi tylko o umowę emeryta lub rencisty spełniającą warunki z art. 28 ust. 4 pkt 1 u.s.u.r. (wyrok z 22.12.2015, I SA/Bk 744/15). Dziś chodzi więc o umowę rencisty. WSA w Warszawie przyjął szerzej, że wystarczy każda dzierżawa, której skutki reguluje ta ustawa (wyrok z 10.09.2009, III SA/Wa 562/09). Nie pobierasz renty? Licz się z tym, że podatek zostanie u Ciebie, i zapytaj w gminie przed podpisaniem.

W innych przypadkach podatek płaci gminie właściciel, ale dzierżawca może mu go zwracać. Ten zwrot zabezpiecza ustawowe prawo zastawu (art. 702 k.c.). Podatek dochodowy od czynszu potwierdź u doradcy podatkowego.

Pierwokup dzierżawcy – kiedy dzierżawca kupi pole przed innymi?

Przy sprzedaży nieruchomości rolnej pierwokup ma z mocy ustawy jej dzierżawca, jeżeli łącznie (art. 3 ust. 1 u.k.u.r.):

1. umowa jest pisemna i ma datę pewną,
2. była wykonywana co najmniej 3 lata od tej daty,
3. ziemia wchodzi w skład jego gospodarstwa rodzinnego, czyli gospodarstwa rolnika indywidualnego do 300 ha użytków rolnych (art. 5 ust. 1 u.k.u.r.).

Kto jest rolnikiem indywidualnym, opisuję w tekście Rolnik indywidualny: kto nim jest, jak uzyskać status i co daje przy zakupie ziemi.

Sprzedaż zawiera się wtedy warunkowo, a notariusz zawiadamia dzierżawcę (art. 3 ust. 2 u.k.u.r.). Dzierżawca ma miesiąc na wykonanie pierwokupu (art. 598 § 2 k.c.). Sprzedaż bezwarunkowa jest nieważna (art. 599 § 2 k.c.). Pierwokupu nie ma m.in. przy sprzedaży osobie bliskiej albo za zgodą KOWR (art. 3 ust. 5 u.k.u.r.). O tej zgodzie piszę w tekście Zgoda KOWR na nabycie nieruchomości rolnej: kiedy jest potrzebna i jak ją uzyskać.

Dzierżawa ziemi od gminy i od KOWR

• Gmina zawiera dzierżawę na ponad 3 lata albo na czas nieoznaczony w przetargu, chyba że rada gminy zgodzi się od niego odstąpić (art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
• KOWR wydzierżawia grunty z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa co do zasady po przetargu (art. 39 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa).

W obu przypadkach podatek rolny płaci dzierżawca (art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. a u.p.r.).

Przykład: dzierżawa na 10 lat przy rencie rolniczej

Pani Halina pobiera stałą rentę rolniczą z tytułu niezdolności do pracy. Ma 6,2 ha pola pod Lublinem i innych gruntów rolnych nie ma. Wydzierżawia je sąsiadowi, panu Markowi, rolnikowi indywidualnemu z tej samej gminy.

• Poniedziałek 21 września 2026 r. Podpisują umowę pisemną od 1 października 2026 r. do 30 września 2036 r. Rok dzierżawny: od 1 października do 30 września. Czynsz: równowartość umówionej liczby decyton pszenicy z hektara, płatny do 15 października za miniony rok. Wnioski o dopłaty od 2027 r. składa pan Marek.
• Czwartek 24 września 2026 r. Wójt potwierdza zawarcie umowy wzmianką. Od tego dnia umowa ma datę pewną (art. 81 § 2 pkt 2 k.c.).
• Czwartek 1 października 2026 r. Pani Halina wydaje pole, a do 15 października zgłasza dzierżawę w KRUS (art. 37 ust. 2 u.s.u.r.). Wydzierżawionych gruntów nie uwzględnia się przy zawieszeniu renty (art. 28 ust. 4 pkt 1). Podatnikiem podatku rolnego zostaje pan Marek, od pierwszego dnia następnego miesiąca (art. 3 ust. 3, art. 6a ust. 1 u.p.r.).
• Poniedziałek 31 maja 2027 r. Pole jest w posiadaniu pana Marka, więc to on dostaje płatności za 2027 r. (art. 22 i 23 ust. 1 u.PS WPR).
• Poniedziałek 24 września 2029 r. Mijają 3 lata od daty pewnej. Gdyby pani Halina sprzedawała pole komuś innemu, pan Marek ma pierwokup (art. 3 ust. 1 u.k.u.r.). Kupujący przejąłby dzierżawę do 2036 r. bez prawa wypowiedzenia (art. 678 § 2 k.c.).

Gdyby umówili się ustnie, dzierżawa byłaby bezterminowa, renta zagrożona, a pierwokupu by nie było.

Co możesz zrobić

1. Ustal cel umowy: sama uprawa czy też KRUS, podatek rolny i dopłaty. Od tego zależy okres i potwierdzenie wójta.
2. Sprawdź, czy możesz wydzierżawić. Kupiłeś ziemię mniej niż 5 lat temu? Potrzebujesz zgody KOWR (art. 2b u.k.u.r.).
3. Spisz umowę z 10 elementami z listy wyżej.
4. Nadaj datę pewną u wójta albo notariusza.
5. Zgłoś zmiany w KRUS w 14 dni.
6. Przy końcu umowy wypowiedz ją w terminie z art. 704 k.c. i spisz protokół zwrotu pola.

Mogę napisać albo sprawdzić Twoją umowę pod KRUS, podatek rolny i pierwokup, a przy sporze przygotować wypowiedzenie albo pozew o czynsz lub zwrot gruntu. Nie obiecuję wyniku. Powiem wprost, które zapisy działają na Twoją niekorzyść.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Najczęstsze pytania

Umowa dzierżawy gruntu rolnego na 10 lat – po co tyle?

Przy co najmniej 10 latach, formie pisemnej, potwierdzeniu wójta i dzierżawcy spoza rodziny wydzierżawionych gruntów nie uwzględnia się przy zawieszeniu stałej renty rolniczej (art. 28 ust. 4 pkt 1 u.s.u.r.). Taka umowa przenosi też podatek rolny na dzierżawcę (art. 3 ust. 3 u.p.r.).

Czy dzierżawca ma pierwokup ziemi?

Tak, przy umowie pisemnej z datą pewną, wykonywanej co najmniej 3 lata od tej daty, jeżeli grunt wchodzi w skład jego gospodarstwa rodzinnego (art. 3 ust. 1 u.k.u.r.). Ma na to miesiąc od zawiadomienia (art. 598 § 2 k.c.).

Źródła

• Ustawa z 23.04.1964 – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 61 § 1, 81 § 2, 353¹, 598 § 2, 599 § 2, 660, 673, 674, 678, 693–708, 710.
• Ustawa z 25.02.1964 – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. 2026 poz. 236): art. 37 § 1 pkt 1.
• Ustawa z 20.12.1990 o ubezpieczeniu społecznym rolników (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1770): art. 6 pkt 1, 7 ust. 1, 16 ust. 1 i 3, 28 ust. 1–4, 37 ust. 1–2, 38 pkt 1; ustawa z 28.04.2022 o zmianie tej ustawy (Dz.U. 2022 poz. 1155).
• Ustawa z 15.11.1984 o podatku rolnym (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1344): art. 3 ust. 1 i 3, 6a ust. 1.
• Ustawa z 8.02.2023 o Planie Strategicznym dla Wspólnej Polityki Rolnej na lata 2023–2027 (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1741 ze zm.): art. 22, 23 ust. 1, 69.
• Ustawa z 11.04.2003 o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 941): art. 2b, 3 ust. 1, 2 i 5, 5 ust. 1, 9 ust. 1.
• Ustawa z 21.08.1997 o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399 ze zm.): art. 37 ust. 4.
• Ustawa z 19.10.1991 o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. 2025 poz. 826 ze zm.): art. 39 ust. 1.
• Wyroki SN: z 15.07.2010, IV CSK 33/10 (OSNC 2011, nr 3, poz. 31); z 3.12.2015, III CSK 13/15 (OSNC-ZD 2017, nr 1, poz. 4).
• Wyroki WSA: w Białymstoku z 22.12.2015, I SA/Bk 744/15; w Warszawie z 10.09.2009, III SA/Wa 562/09.
• Wyrok Sądu Rejonowego w Piszu z 4.07.2024, I C 67/24.