Umowa przedwstępna kupna mieszkania: forma, zadatek, terminy i pułapki

Znalazłeś mieszkanie, sprzedający chce zadatku, a bank potrzebuje 6 tygodni na decyzję kredytową? Umowa przedwstępna to umowa, w której Ty i sprzedający zobowiązujecie się zawrzeć w przyszłości umowę sprzedaży (umowę przyrzeczoną) na uzgodnionych warunkach: konkretne mieszkanie i cena, zwykle też termin (art. 389 § 1 k.c.). Możesz ją podpisać na piśmie albo u notariusza, ale tylko akt notarialny pozwala żądać w sądzie zawarcia umowy sprzedaży, gdy sprzedający się wycofa (art. 390 § 2 w zw. z art. 158 k.c.). Przy umowie pisemnej zostaje Ci odszkodowanie albo podwójny zadatek, a mieszkanie może kupić ktoś inny. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa sprzedaży (art. 390 § 3 k.c.).

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Umowa przedwstępna.

Stan prawny na 24.10.2026. Opisuję zakup mieszkania od osoby prywatnej (rynek wtórny), w tym spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Umowę przedwstępną z deweloperem obejmuje dodatkowo ustawa deweloperska (art. 2 ust. 3 tej ustawy) i tu jej nie omawiam. Stawki taksy notarialnej podaję w brzmieniu z 24.10.2026; od 5.11.2026 część z nich się zmienia (Dz.U. 2026 poz. 1370). Zadatek opisuję tylko skrótowo. Powołane orzeczenia Sądu Najwyższego zachowują aktualność na gruncie art. 389–390 k.c. w brzmieniu obowiązującym od 2003 r.

Umowa przedwstępna – co to jest i po co ją zawierać?

Umowa przedwstępna to zobowiązanie do zawarcia „oznaczonej umowy”, czyli w Twoim przypadku umowy sprzedaży mieszkania (art. 389 § 1 k.c.). Sama nie przenosi własności. Mieszkanie staje się Twoje dopiero po podpisaniu umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.).

Umowa przedwstępna ma sens wtedy, gdy obie strony są zdecydowane, ale sprzedaży nie da się podpisać od razu: czekasz na kredyt, sprzedający musi spłacić hipotekę, w lokalu ktoś mieszka albo brakuje dokumentów. Może zobowiązywać obie strony albo jedną (art. 389 § 1 k.c.). Przy kupnie mieszkania zwykle obie.

Jakie elementy musi zawierać umowa przedwstępna kupna mieszkania?

Minimum z ustawy to istotne postanowienia umowy sprzedaży: co sprzedajesz i za ile (art. 389 § 1 w zw. z art. 535 k.c.). To za mało, żeby się zabezpieczyć. W dobrej umowie przedwstępnej kupna mieszkania znajdziesz:

1. Strony: wszyscy właściciele z księgi wieczystej, także małżonek przy majątku wspólnym.
2. Lokal i stan prawny: adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej, rodzaj prawa (odrębna własność lokalu albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), piwnica, miejsce postojowe.
3. Cena i zapłata: kwota, terminy, rachunek, a przy hipotece sprzedającego – część ceny przelewana wprost do jego banku.
4. Termin zawarcia umowy sprzedaży: data albo mechanizm jej ustalenia.
5. Zadatek albo zaliczka: kwota i jednoznaczna nazwa.
6. Obciążenia: co jest w dziale III i IV księgi, kto i kiedy wykreśli hipotekę.
7. Wydanie lokalu: termin, protokół, liczniki, klucze, wyposażenie.
8. Osoby zameldowane i mieszkające: oświadczenie sprzedającego i termin opróżnienia lokalu.
9. Zaległości: oświadczenie o braku długów wobec wspólnoty albo spółdzielni.
10. Warunki i prawo odstąpienia: np. warunek kredytowy.
11. Kary umowne: np. za każdy dzień opóźnienia w wydaniu lokalu; karę zastrzega się dla zobowiązania niepieniężnego (art. 483 § 1 k.c.).
12. Koszty: kto płaci notariusza i opłaty sądowe.

Strony mogą przyjąć w umowie przedwstępnej dodatkowe obowiązki, np. wypowiedzenie najmów czy wykreślenie hipotek (art. 353¹ k.c.; wyrok SN z 6.12.2017 r., I CSK 476/17).

Zacznij od księgi wieczystej. Jak ją czytać, opisuję w tekście „Księga wieczysta: jak sprawdzić, jak wpisać własność i co gdy jej brak”, a pełną listę kontrolną – w tekście „Co sprawdzić przed zakupem działki, domu i mieszkania – lista kontrolna prawnika”.

Umowa przedwstępna w formie pisemnej czy u notariusza?

Ustawa nie wymaga dla umowy przedwstępnej żadnej formy. Od formy zależy jednak, czego możesz żądać, gdy druga strona się wycofa.

Skutek słabszy (umowa pisemna). Jeżeli sprzedający uchyla się od zawarcia umowy sprzedaży, możesz żądać naprawienia szkody, którą poniosłeś, licząc na zawarcie umowy (art. 390 § 1 k.c.). To tzw. ujemny interes umowny (potocznie: zwrot tego, co straciłeś przez to, że umowa nie doszła do skutku, np. kosztów wyceny dla banku czy prowizji), a nie wartość mieszkania, które miałeś kupić (wyrok SN z 22.12.2005 r., V CSK 19/05). Strony mogą w umowie przedwstępnej inaczej określić zakres odszkodowania (art. 390 § 1 zd. 2 k.c.).

Skutek silniejszy (akt notarialny). Umowa sprzedaży mieszkania wymaga formy aktu notarialnego (art. 158 k.c.; przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu – art. 17² ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Jeżeli umowa przedwstępna ma tę samą formę, możesz żądać w sądzie zawarcia umowy sprzedaży (art. 390 § 2 k.c.). Prawomocny wyrok zastępuje oświadczenie sprzedającego (art. 64 k.c.). Gdy jego obowiązek zależy od Twojej zapłaty, wyrok działa dopiero z chwilą prawomocnego nadania mu klauzuli wykonalności (art. 1047 § 2 k.p.c.).

Wpis roszczenia do księgi wieczystej. W dziale III można ujawnić roszczenie o przeniesienie własności (art. 16 ust. 2 pkt 2 u.k.w.h.). Wpisane roszczenie jest skuteczne także wobec tego, kto kupi mieszkanie później (art. 17 u.k.w.h.). Notarialna umowa przedwstępna sprzedaży daje roszczenie, które można wpisać (wyrok SN z 13.07.2005 r., I CK 28/05). Bez wpisu sprzedający może sprzedać lokal komuś innemu. Po roku od wpisu właściciel może żądać wykreślenia roszczenia, jeżeli nie złożono wniosku o wpis Twojej własności ani nie wystąpiłeś do sądu (art. 19 ust. 1–2 u.k.w.h.).

Przy cenie rzędu kilkuset tysięcy złotych akt notarialny jest dla kupującego bezpieczniejszy. Umowa pisemna może wystarczyć, gdy sprzedaż ma nastąpić w ciągu kilku tygodni.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania u notariusza – ile kosztuje?

Koszt zależy od wartości mieszkania, liczby stron wypisów i wpisu roszczenia. Notariusz uzgadnia wynagrodzenie ze stronami, nie wyżej niż stawka maksymalna (art. 5 § 1 Prawa o notariacie).

• Taksa notarialna. Maksymalna stawka zależy od wartości (§ 3 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej). Dla mieszkania za 600 000 zł to 1010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł, czyli 3170 zł netto. Rozporządzenie obniża stawkę o połowę m.in. przy akcie dokumentującym umowę zobowiązującą zawartą pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu (§ 6 pkt 1). Czy notariusz zastosuje tę obniżkę do Twojej umowy przedwstępnej, zapytaj przed wizytą.
• VAT. Notariusz dolicza VAT do taksy.
• Wypisy aktu. Do 4.11.2026: maksymalnie 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Od 5.11.2026: 12 zł za stronę 1–10, 10 zł za stronę 11–20 i 8 zł od strony 21 (§ 12 ust. 1 rozporządzenia w brzmieniu Dz.U. 2026 poz. 1370).
• Wpis roszczenia do księgi wieczystej. Opłata sądowa 150 zł (art. 43 pkt 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Od 5.11.2026 do tego wynagrodzenie notariusza za złożenie wniosku: maksymalnie 300 zł (§ 15c rozporządzenia).
• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Umowy przedwstępnej nie ma na liście czynności objętych PCC (art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC); podatek dotyczy umowy sprzedaży. Przy zapłacie całej ceny z góry potwierdź to u doradcy podatkowego.

Kto płaci te koszty, ustalacie w umowie.

Zadatek czy zaliczka w umowie przedwstępnej?

Krótko: zadatek „dyscyplinuje”, zaliczka nie. Jeżeli umowa nie zostanie wykonana z winy jednej strony, druga może od niej odstąpić i zatrzymać zadatek, a jeśli sama go dała – żądać dwukrotności (art. 394 § 1 k.c.). Gdy do sprzedaży nie dojdzie z przyczyn, za które nie odpowiada żadna strona albo odpowiadają obie, zadatek wraca (art. 394 § 3 k.c.). Zaliczka wraca zawsze, gdy umowa sprzedaży nie zostanie zawarta, bez względu na przyczynę (uchwała SN z 8.03.2007 r., III CZP 3/07).

O nazwie nie decyduje samo słowo w umowie. Sąd Najwyższy zgodził się, że wpłata nazwana „zaliczką” była zadatkiem, bo umowa nadawała jej rozliczeniu charakter odszkodowawczy (wyrok SN z 24.04.2014 r., III CSK 319/13). Dlatego nazwę i skutki opisz w umowie jednoznacznie. Szczegóły i przykłady z kwotami znajdziesz w tekście „Zadatek a zaliczka: czym się różnią i kiedy odzyskasz pieniądze (podwójny zadatek)”.

Umowa przedwstępna warunkowa: jak zapisać warunek kredytowy?

Umowę przedwstępną możesz uzależnić od zdarzenia przyszłego i niepewnego, czyli warunku (art. 89 k.c.). Przy kupnie na kredyt najczęściej chodzi o decyzję kredytową. Możesz też zastrzec umowne prawo odstąpienia w oznaczonym terminie (art. 395 § 1 k.c.). Sąd Najwyższy potwierdził, że w umowie przedwstępnej można zastrzec umowne prawo odstąpienia (wyrok SN z 24.06.2010 r., IV CSK 67/10).

Dobry warunek kredytowy odpowiada na 4 pytania:

1. Jakie zdarzenie? Np. „pozytywna decyzja kredytowa na kwotę co najmniej 420 000 zł”, a nie ogólnie „uzyskanie finansowania”.
2. Do kiedy? Konkretna data, np. 29.01.2027.
3. Co musisz zrobić? Np. złożyć wnioski w 2 bankach w ciągu 14 dni. Bez tego sprzedający zarzuci, że to Ty nie dopuściłeś do spełnienia warunku. Jeżeli strona, której zależy na nieziszczeniu się warunku, przeszkodzi mu w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, przyjmuje się, że warunek się ziścił (art. 93 § 1 k.c.).
4. Co z pieniędzmi? Zapis, że przy odmowie kredytu zadatek wraca w ciągu np. 7 dni. Bez tego zostaje spór, czy odmowa banku to okoliczność, za którą odpowiadasz.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej: co, jeśli minie?

Termin możesz wpisać jako datę albo jako mechanizm: np. „w ciągu 14 dni od uruchomienia kredytu, nie później niż 26.02.2027 r.”. Sąd Najwyższy dopuszcza oznaczenie terminu przez odwołanie do zdarzeń i z granicami czasowymi (wyrok SN z 24.04.2014 r., III CSK 319/13).

Jeżeli terminu nie ma, wyznacza go strona uprawniona do żądania zawarcia umowy. Gdy nikt nie wyznaczy terminu w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej, nie można już żądać zawarcia umowy sprzedaży (art. 389 § 2 k.c.).

Minięcie terminu nie kończy umowy przedwstępnej. Od jego upływu możesz żądać zawarcia umowy i od tego dnia biegnie roczne przedawnienie (wyrok SN z 24.04.2014 r., III CSK 319/13). W tym samym wyroku SN wskazał, że nie uchyla się od zawarcia umowy ten, kto był gotów ją zawrzeć i wyraził to wobec drugiej strony. Dlatego wezwij drugą stronę na piśmie do notariusza i stań tam w wyznaczonym dniu.

Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej – rok od czego?

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa sprzedaży miała być zawarta (art. 390 § 3 zd. 1 k.c.). Gdy sąd oddali żądanie zawarcia umowy sprzedaży, rok liczy się od uprawomocnienia wyroku (art. 390 § 3 zd. 2 k.c.).

Roczny termin obejmuje roszczenie o zawarcie umowy, odszkodowanie, a także roszczenia z zadatku i kary umownej. Nie obejmuje zwrotu zaliczki ani innej kwoty zapłaconej na poczet ceny. To roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia (art. 410 § 2 k.c.) i przedawnia się na zasadach ogólnych (art. 118 k.c.; uchwała SN z 8.03.2007 r., III CZP 3/07). Jeżeli sprzedający milczy po terminie, wezwanie i pozew muszą zmieścić się w tym roku.

Pułapki w umowie przedwstępnej kupna mieszkania

• Podpisuje tylko jeden z właścicieli. Przy majątku wspólnym albo spadku umowę muszą podpisać wszyscy albo ich pełnomocnicy.
• Hipoteka bez planu spłaty. Bez zapisu o przelewie części ceny do banku sprzedającego zapłacisz za mieszkanie z hipoteką.
• Zameldowany lokator. Zameldowanie służy wyłącznie celom ewidencyjnym (art. 28 ust. 4 ustawy o ewidencji ludności), ale kłopot jest wtedy, gdy ta osoba nadal mieszka w lokalu. Wymeldowanie kogoś, kto się wyprowadził, wymaga decyzji gminy (art. 35 tej ustawy). Wpisz termin opróżnienia lokalu i karę umowną.
• Zmiana terminu SMS-em. Nowy termin albo cenę z umowy notarialnej zapisz w aneksie u notariusza. Prawo żądania zawarcia umowy sprzedaży zależy od formy aktu (art. 390 § 2 k.c.).

Przykład. Kupująca znalazła mieszkanie 52 m² za 600 000 zł. Sprzedający ma w banku kredyt zabezpieczony hipoteką, a w lokalu jest zameldowany jego dorosły syn. Kupująca potrzebuje 420 000 zł kredytu.

We wtorek 10 listopada 2026 r. strony podpisują u notariusza umowę przedwstępną. Zapisują: umowa sprzedaży do 26 lutego 2027 r.; zadatek 30 000 zł; warunek – decyzja kredytowa do 29 stycznia 2027 r., a przy odmowie dwóch banków zwrot zadatku w 7 dni; 225 000 zł z ceny przelewem do banku sprzedającego na spłatę hipoteki; wymeldowanie syna i wydanie lokalu w 7 dni od umowy sprzedaży, kara umowna 200 zł za każdy dzień opóźnienia. W akcie strony składają wniosek o wpis roszczenia do księgi wieczystej.

W styczniu sprzedający dostaje ofertę 640 000 zł i odmawia sprzedaży. Kupująca ma decyzję kredytową, więc wzywa go do notariusza na 26 lutego 2027 r., stawia się i bierze protokół. Ponieważ umowa ma formę aktu notarialnego, może pozwać sprzedającego o zawarcie umowy sprzedaży (art. 390 § 2 k.c.). Roszczenie wpisane do księgi jest skuteczne także wobec kolejnego nabywcy (art. 17 u.k.w.h.). Pozew musi wnieść przed upływem roku od 26 lutego 2027 r. (art. 390 § 3 k.c.). Gdyby strony podpisały umowę tylko na piśmie, kupująca mogłaby odstąpić od umowy i żądać 60 000 zł (dwukrotności zadatku), ale mieszkania by nie dostała.

Co możesz zrobić przed podpisaniem umowy przedwstępnej

1. Sprawdź księgę wieczystą w dniu negocjacji i w dniu podpisania: właściciela w dziale II, prawa i roszczenia w dziale III, hipoteki w dziale IV.
2. Zbierz od sprzedającego dokumenty: podstawę nabycia (akt notarialny, postanowienie o nabyciu spadku), zaświadczenie o braku zaległości ze wspólnoty albo spółdzielni, informację o osobach zameldowanych.
3. Ustal z bankiem harmonogram: ile trwa decyzja i jakiej umowy przedwstępnej bank wymaga. Od tego zależą termin i warunek kredytowy.
4. Zdecyduj o formie. Przy dużym zadatku, długim terminie albo ryzyku, że sprzedający dostanie lepszą ofertę – akt notarialny z wnioskiem o wpis roszczenia.
5. Daj projekt do sprawdzenia przed podpisem. Najdroższe błędy siedzą w terminie, nazwie zadatku i warunku kredytowym. Tu mogę pomóc: w ramach usługi analiza umowy przedwstępnej sprawdzam projekt od sprzedającego, pośrednika albo notariusza i księgę wieczystą. Dostajesz listę zmian do wprowadzenia przed wizytą u notariusza.
6. Zapisz w kalendarzu 2 daty: termin zawarcia umowy sprzedaży i dzień, w którym mija rok od tego terminu.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz. Nie obiecuję wyniku, ale powiem wprost, co w Twojej umowie jest ryzykiem.

Najczęstsze pytania

Czy umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania musi być u notariusza?

Nie. Umowa przedwstępna w formie pisemnej jest ważna, ale daje tylko prawo do odszkodowania, gdy druga strona się uchyla (art. 390 § 1 k.c.). Żądać w sądzie zawarcia umowy sprzedaży możesz tylko przy umowie przedwstępnej w formie aktu notarialnego, bo taką formę ma mieć sama sprzedaż (art. 390 § 2 i art. 158 k.c.).

Ile kosztuje umowa przedwstępna kupna mieszkania u notariusza?

Maksymalna taksa zależy od wartości mieszkania: przy 600 000 zł to 3170 zł netto (§ 3 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej). Przy umowie zobowiązującej zawartej pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu rozporządzenie przewiduje połowę (§ 6 pkt 1); czy notariusz zastosuje ją do Twojej umowy, zapytaj przed wizytą. Do tego VAT, wypisy i 150 zł opłaty sądowej za wpis roszczenia do księgi wieczystej (art. 43 pkt 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Co musi zawierać umowa przedwstępna, żeby była ważna?

Istotne postanowienia umowy sprzedaży: dokładne oznaczenie mieszkania i cenę (art. 389 § 1 w zw. z art. 535 k.c.). Termin nie jest obowiązkowy, ale jeżeli nikt go nie wyznaczy w ciągu roku, nie można żądać zawarcia umowy (art. 389 § 2 k.c.).

Czy mogę skorzystać ze wzoru umowy przedwstępnej z internetu?

Możesz, ale wzór nie zna Twojej księgi wieczystej, kredytu sprzedającego ani osób zameldowanych. Ustawa wymaga tylko istotnych postanowień umowy sprzedaży (art. 389 § 1 k.c.), więc resztę musisz dopisać sam. Przy akcie notarialnym projekt przygotowuje notariusz. Czuwa on nad prawami obu stron (art. 80 § 2 Prawa o notariacie), ale nie negocjuje za Ciebie, więc warunek kredytowy i karę umowną ustal przed wizytą.

Co, jeśli nie dostanę kredytu, a dałem zadatek?

Zależy od umowy. Jeżeli zapisano warunek kredytowy albo prawo odstąpienia na wypadek odmowy banku, odzyskasz zadatek na zasadach z umowy (art. 89 i 395 k.c.). Bez takiego zapisu zadatek wraca, gdy do sprzedaży nie dojdzie z przyczyn, za które nie odpowiada żadna strona (art. 394 § 3 k.c.), a sprzedający może twierdzić, że to Twoja wina.

Czy sprzedający może sprzedać mieszkanie komuś innemu po podpisaniu umowy przedwstępnej?

Może, jeżeli Twoje roszczenie nie jest wpisane do księgi wieczystej. Wpisane roszczenie jest skuteczne także wobec późniejszego nabywcy (art. 16 ust. 2 pkt 2 i art. 17 u.k.w.h.). Bez wpisu zostaje Ci odszkodowanie albo podwójny zadatek (art. 390 § 1 i art. 394 § 1 k.c.).

Źródła

• Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 64, 89, 93 § 1, 118, 158, 353¹, 389, 390, 394 § 1 i 3, 395 § 1, 410 § 2, 483 § 1, 535.
• Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468 ze zm.): art. 1047.
• Ustawa z 6.07.1982 o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066 ze zm.): art. 16 ust. 2 pkt 2, 17, 19 ust. 1–2, 31 ust. 1.
• Ustawa z 14.02.1991 – Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. 2026 poz. 614 ze zm.): art. 5 § 1, art. 80 § 2.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566): § 3, § 6 pkt 1, § 12 ust. 1; zmiana: Dz.U. 2026 poz. 1370 (od 5.11.2026: § 12 ust. 1, § 15c).
• Ustawa z 28.07.2005 o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228 ze zm.): art. 43 pkt 3.
• Ustawa z 9.09.2000 o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 191 ze zm.): art. 1 ust. 1 pkt 1.
• Ustawa z 15.12.2000 o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 889): art. 17² ust. 4.
• Ustawa z 24.09.2010 o ewidencji ludności (t.j. Dz.U. 2026 poz. 384 ze zm.): art. 28 ust. 4, art. 35.
• Ustawa z 20.05.2021 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880 ze zm.): art. 2 ust. 3.
• Uchwała SN z 8.03.2007 r., III CZP 3/07.
• Wyroki SN: z 13.07.2005 r., I CK 28/05; z 22.12.2005 r., V CSK 19/05; z 24.06.2010 r., IV CSK 67/10; z 24.04.2014 r., III CSK 319/13; z 6.12.2017 r., I CSK 476/17.