Zadatek a zaliczka: czym się różnią i kiedy odzyskasz pieniądze (podwójny zadatek)

Podpisujesz umowę przedwstępną na mieszkanie, przelewasz 30 000 zł i w projekcie widzisz jedno słowo: „zadatek” albo „zaliczka”. Zaliczkę odzyskasz zawsze, gdy do umowy sprzedaży nie dojdzie, bez względu na to, kto zawinił. Zadatek tracisz, gdy to Ty nie wykonasz umowy, a gdy nie wykona jej sprzedający, możesz odstąpić od umowy i żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Gdy nikt nie zawinił, zawiniły obie strony albo strony rozwiązały umowę, zadatek wraca w pojedynczej wysokości (art. 394 § 3 k.c.).

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Umowa przedwstępna.

Stan prawny na 24.10.2026. Opisuję zadatek i zaliczkę przy umowie przedwstępnej kupna mieszkania, domu lub działki między osobami prywatnymi. Formę umowy przedwstępnej i roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży omawiam w osobnym tekście. Przy zakupie od dewelopera opisuję tylko opłatę rezerwacyjną. Powołuję orzeczenia Sądu Najwyższego z lat 2006–2016 i sądów apelacyjnych z lat 2019–2022, bo art. 394 k.c. od tego czasu się nie zmienił. Tam, gdzie sądy oceniają sprawę indywidualnie, piszę to wprost.

Zadatek a zaliczka – co to jest i czym się różnią?

Zadatek to kwota (albo rzecz) dana przy zawarciu umowy, która zabezpiecza jej wykonanie. Kodeks cywilny reguluje go w art. 394 k.c. Zaliczka to po prostu wpłata na poczet ceny. Ustawa jej nie definiuje i nie łączy z nią żadnej sankcji.

Różnice w praktyce:

• Gdy dojdzie do sprzedaży. Zadatek i zaliczka zaliczają się na poczet ceny. Przy zadatku mówi to wprost art. 394 § 2 k.c.
• Gdy sprzedaż nie dojdzie do skutku z winy kupującego. Sprzedający może odstąpić od umowy i zachować zadatek (art. 394 § 1 k.c.). Zaliczkę musi zwrócić, a odszkodowania może żądać tylko, gdy wykaże szkodę (art. 390 § 1 k.c.).
• Gdy sprzedaż nie dojdzie do skutku z winy sprzedającego. Kupujący, który dał zadatek, może odstąpić od umowy i żądać dwukrotności zadatku. Przy zaliczce dostaje zwrot wpłaty, a o odszkodowanie musi walczyć na zasadach ogólnych.
• Gdy nikt nie zawinił albo zawiniły obie strony. Zadatek wraca w pojedynczej wysokości (art. 394 § 3 k.c.). Zaliczka też wraca.

Zaliczka wraca, bo jest świadczeniem nienależnym: cel wpłaty, czyli zapłata ceny, nie został osiągnięty (art. 410 § 2 k.c.). Sąd Najwyższy przyjął, że jest tak bez względu na przyczynę niezawarcia umowy przyrzeczonej (czyli właściwej umowy sprzedaży; uchwała SN z 8.03.2007, III CZP 3/07). Inna podstawa działa dopiero przy zawartej już umowie wzajemnej, np. sprzedaży czy o roboty budowlane: gdy od niej odstępujesz, możesz żądać zwrotu tego, co świadczyłeś (art. 494 § 1 k.c.).

Nazwa w umowie to dopiero punkt wyjścia. Sąd bada całą umowę i zamiar stron. W jednej sprawie wpłatę nazwaną „zaliczką” sąd uznał za zadatek, bo umowa przewidywała odszkodowawcze zasady jej rozliczenia przy odstąpieniu (wyrok SN z 24.04.2014, III CSK 319/13). W innej kwota nazwana „zadatkiem”, równa całej cenie, okazała się zapłatą z góry (uchwała III CZP 3/07). Dlatego zapis powinien mówić wprost, co dzieje się z pieniędzmi w każdej z sytuacji.

Kiedy zadatek, a kiedy zaliczka w umowie przedwstępnej?

Zadatek wybierasz, gdy chcesz zmusić drugą stronę do dotrzymania umowy. Zaliczkę – gdy nie masz pewności, że sam ją wykonasz.

• Jesteś kupującym i sprzedający może się wycofać, np. ma kilku chętnych na mieszkanie. Zadatek daje Ci prawo do dwukrotności bez liczenia szkody.
• Jesteś kupującym i kupujesz na kredyt, którego jeszcze nie masz. Zadatek to ryzyko. Jeżeli się na niego zgadzasz, dopisz, co się z nim dzieje przy odmowie kredytu (więcej niżej).
• Jesteś sprzedającym i wstrzymujesz sprzedaż na kilka miesięcy. Zadatek rekompensuje Ci czas, w którym nie szukasz innego kupującego.

Art. 394 § 1 k.c. działa „w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju”. Strony mogą więc ułożyć skutki zadatku po swojemu, np. ustalić, że przy odmowie kredytu zadatek wraca. Formę samej umowy przedwstępnej, w tym kiedy potrzebny jest notariusz, opisuję w tekście Umowa przedwstępna kupna mieszkania: forma, zadatek, terminy i pułapki.

Czy zadatek jest zwrotny?

Tak, ale tylko w trzech sytuacjach z art. 394 § 3 k.c.:

1. Strony rozwiązały umowę, np. zgodnie podpisały porozumienie, że sprzedaży nie będzie.
2. Umowa nie została wykonana wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, np. budynek spłonął bez niczyjej winy.
3. Za niewykonanie umowy odpowiadają obie strony, np. kupujący nie zgromadził pieniędzy, a sprzedający w tym czasie obciążył mieszkanie.

W tych przypadkach obowiązek zapłaty dwukrotności odpada. Zadatek wraca w kwocie, którą wpłaciłeś.

Zadatek nie wraca, gdy to Ty nie wykonałeś umowy z przyczyn, za które odpowiadasz, a sprzedający odstąpił od umowy (art. 394 § 1 k.c.). Kto żąda zwrotu zadatku, musi wykazać okoliczności z art. 394 § 3 k.c., np. że za niezawarcie umowy odpowiadają obie strony (wyrok SN z 6.02.2013, V CSK 162/12; art. 6 k.c.).

Zwrot zadatku w podwójnej wysokości – kiedy możesz go żądać?

Podwójny zadatek należy Ci się, gdy łącznie:

1. dałeś zadatek przy zawarciu umowy,
2. druga strona nie wykonała umowy z przyczyn, za które tylko ona odpowiada,
3. odstąpiłeś od umowy.

„Suma dwukrotnie wyższa” oznacza zwrot Twojej wpłaty i drugie tyle. Przy zadatku 30 000 zł żądasz 60 000 zł.

Sąd Najwyższy podkreśla, że skutki zadatku powstają, gdy druga strona nie wykona umowy z przyczyn, za które tylko ona odpowiada (wyrok SN z 20.01.2016, V CSK 293/15). Prawo zatrzymania zadatku albo żądania dwukrotności powstaje dopiero po złożeniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy (ten sam wyrok; tak też wyrok SN z 15.10.2008, I CSK 101/08). Samo wezwanie „proszę oddać podwójny zadatek” nie wystarczy.

Jak to zrobić:

• Odstąp bez wyznaczania terminu dodatkowego. Przy zadatku nie musisz dawać drugiej stronie „ostatniej szansy” (art. 394 § 1 k.c.), czego wymaga zwykle art. 491 § 1 k.c.
• Zachowaj formę. Odstąpienie od umowy zawartej na piśmie wymaga formy dokumentowej, a od umowy w formie aktu notarialnego powinno być stwierdzone pismem (art. 77 § 2 i 3 k.c.). Wyślij je listem poleconym i zachowaj dowód doręczenia.
• Wezwij do zapłaty z terminem. Gdy termin zapłaty nie jest oznaczony, dłużnik płaci niezwłocznie po wezwaniu (art. 455 k.c.). Po tym terminie należą się odsetki ustawowe za opóźnienie (art. 481 § 1 i 2 k.c.).

Zadatek musi być dany przy zawarciu umowy. Kwota przekazana później co do zasady nie jest zadatkiem, chyba że strony wcześniej tak to ustaliły (wyrok SN z 11.03.2010, IV CSK 418/09).

W jakim terminie trzeba żądać zwrotu zadatku?

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona (art. 390 § 3 k.c.). Sąd Najwyższy stosuje ten roczny termin do roszczenia o zapłatę podwójnego zadatku (uchwała SN z 21.11.2006, III CZP 102/06).

Przy zwrocie zadatku w pojedynczej wysokości (art. 394 § 3 k.c.) sądy nie są zgodne. Sąd Najwyższy zaliczył roszczenia „z tytułu zadatku” do rocznego terminu (uchwała III CZP 3/07). Sąd Apelacyjny w Katowicach uznał jednak, że zadatek, który ma wrócić, bo nikt nie zawinił albo zawiniły obie strony, jest świadczeniem nienależnym i przedawnia się na zasadach ogólnych (wyrok z 5.02.2019, I ACa 518/18). Bezpieczniej przyjąć termin roczny.

Zaliczka podlega innym zasadom. Roszczenie o zwrot kwoty zapłaconej na poczet umowy przyrzeczonej, której nie zawarto, nie przedawnia się z upływem roku (uchwała III CZP 3/07). Stosujesz terminy ogólne: co do zasady 6 lat, a przy roszczeniach związanych z działalnością gospodarczą 3 lata (art. 118 k.c.).

Przy zadatku to jedna z ważniejszych dat w całej sprawie. Jeżeli umowa sprzedaży miała być zawarta 30 czerwca 2026 r., pozew o podwójny zadatek złóż przed 30 czerwca 2027 r.

Brak kredytu – czy stracisz zadatek?

Co do zasady tak, jeżeli umowa nie mówi nic o kredycie. Sądy przyjmują, że brak pieniędzy na cenę, także z powodu nieuzyskania kredytu, sam nie zwalnia kupującego z odpowiedzialności (wyrok SA w Białymstoku z 17.03.2022, I AGa 69/21). W sprawie, w której kupujący nie dostał kredytu, a umowa nie uzależniała sprzedaży od kredytu, SN uznał, że za niewykonanie umowy odpowiadał kupujący i sprzedający mógł zachować zadatek (wyrok V CSK 293/15). Znaczenie miało też to, że kupujący nie wykazał należytej staranności w staraniach o kredyt (art. 472 k.c.).

Ocena może być inna, gdy obie strony świadomie przyjęły ryzyko, że kupno zależy od kredytu. Wtedy sąd bada, czy za niezawarcie umowy odpowiada tylko kupujący (wyrok IV CSK 418/09). Sama wiedza sprzedającego, że kupujesz na kredyt, nie wystarcza (wyrok I AGa 69/21). Na tę linię nie warto więc liczyć. To ocena konkretnej sprawy, a ciężar dowodu jest po Twojej stronie.

Bezpieczniej zapisać to w umowie. Przykładowe elementy klauzuli kredytowej:

• termin, do którego starasz się o kredyt, np. 45 dni od podpisania umowy,
• obowiązek złożenia wniosków w co najmniej 2 bankach i pokazania sprzedającemu odmów,
• skutek: przy odmowie kredytu z powodu negatywnej oceny zdolności kredytowej zadatek wraca w pojedynczej wysokości w terminie np. 14 dni.

Strony mogą też uzależnić umowę od zdarzenia przyszłego i niepewnego, czyli zastrzec warunek (art. 89 k.c.). Tę konstrukcję warto dobrać do konkretnej transakcji.

Zadatek a odszkodowanie – co możesz dostać ponad zadatek?

Gdy druga strona nie wykona umowy, wybierasz jedną z dwóch dróg.

• Droga zadatku. Odstępujesz od umowy i zatrzymujesz zadatek albo żądasz dwukrotności (art. 394 § 1 k.c.). Nie musisz wykazywać szkody. Według SN po takim odstąpieniu nie możesz już żądać naprawienia szkody w pełnej wysokości na zasadach ogólnych (wyrok I CSK 101/08; tak też wyrok SA w Białymstoku I AGa 69/21).
• Droga ogólna. Nie odstępujesz od umowy i żądasz jej wykonania albo odszkodowania (art. 471 k.c.). Odszkodowanie nie jest wtedy ograniczone do wysokości zadatku ani jego dwukrotności (uchwała SN z 25.06.2009, III CZP 39/09).

Druga droga ma sens, gdy szkoda jest wyraźnie większa niż zadatek, np. mieszkanie podrożało o 80 000 zł, a zadatek wynosił 20 000 zł. Musisz jednak udowodnić szkodę i jej związek z niewykonaniem umowy (art. 361 § 1 k.c.). Przy umowie przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej odszkodowanie obejmuje szkodę, którą poniosłeś, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 k.c.). Strony mogą ten zakres określić w umowie inaczej.

Zadatek różni się też od kary umownej. Rażąco wygórowaną karę umowną dłużnik może żądać zmniejszyć (art. 484 § 2 k.c.). Dla zadatku ustawa takiego przepisu nie ma. Sąd Najwyższy przyjął, że wysokość zadatku, w odróżnieniu od kary umownej, nie podlega miarkowaniu, czyli obniżeniu przez sąd (wyrok III CSK 319/13).

Ile wynosi zadatek przy kupnie mieszkania?

Ustawa nie określa ani minimalnej, ani maksymalnej wysokości zadatku. To kwestia negocjacji stron. W sprawie III CSK 319/13 wpłata wynosiła 20% ceny i sąd uznał ją za zadatek. SN dodał, że strony, które zastrzegają zadatek nawet w znacznej wysokości, powinny liczyć się z jego skutkami.

Ustalając kwotę, odpowiedz sobie na dwa pytania:

• Czy stać Cię na utratę tej kwoty, jeżeli nie zdążysz z finansowaniem?
• Czy sprzedający będzie w stanie zapłacić Ci dwukrotność, jeżeli się wycofa? Przy zadatku 50 000 zł to 100 000 zł.

Jeżeli sprzedający ma kredyt hipoteczny na mieszkaniu, dopisz, jak zostanie spłacony przed umową sprzedaży. Jak sprawdzić hipoteki i inne obciążenia w księdze wieczystej, opisuję w tekście Co sprawdzić przed zakupem działki, domu i mieszkania – lista kontrolna prawnika.

Zadatek za mieszkanie od dewelopera a opłata rezerwacyjna

Przy zakupie od dewelopera często pierwsza wpłata to opłata rezerwacyjna z umowy rezerwacyjnej. To nie jest zadatek z art. 394 k.c., tylko instytucja z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa deweloperska).

• Wysokość. Opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny lokalu określonej w prospekcie informacyjnym (art. 32 ust. 2 ustawy deweloperskiej).
• Zaliczenie. Opłata zalicza się na poczet ceny z umowy deweloperskiej (art. 32 ust. 3).
• Zwrot. Deweloper zwraca ją niezwłocznie m.in., gdy nie dostaniesz kredytu z powodu negatywnej oceny zdolności kredytowej albo gdy deweloper zmienił prospekt bez poinformowania Cię (art. 34 ust. 1 pkt 1 i 3).
• Zwrot podwójny. Gdy deweloper nie wykonuje zobowiązania z umowy rezerwacyjnej, zwraca opłatę w podwójnej wysokości (art. 34 ust. 1 pkt 2 i ust. 3).

Umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 30 ust. 1). Gdy deweloper żąda więcej niż 1% albo nazywa wpłatę „zadatkiem”, sprawdź umowę przed przelewem.

Przykład. Pani Anna kupuje mieszkanie z rynku wtórnego za 600 000 zł. 2 marca 2026 r. podpisuje u notariusza umowę przedwstępną z zadatkiem 30 000 zł. Umowa sprzedaży ma być zawarta do 30 czerwca 2026 r. Umowa nie mówi nic o kredycie.

Wariant 1. 10 czerwca 2026 r. sprzedający informuje, że sprzeda mieszkanie komuś, kto zapłaci 640 000 zł. Pani Anna 15 czerwca 2026 r. wysyła mu oświadczenie o odstąpieniu od umowy i wezwanie do zapłaty 60 000 zł w terminie 7 dni. Jeżeli sprzedający nie zapłaci, pozew musi trafić do sądu przed 30 czerwca 2027 r. (art. 390 § 3 k.c.). Może też nie odstępować i żądać odszkodowania na zasadach ogólnych, ale wtedy musi wykazać szkodę.

Wariant 2. 20 maja 2026 r. bank odmawia kredytu. Ponieważ umowa nie ma klauzuli kredytowej, sprzedający najpewniej odstąpi i zatrzyma 30 000 zł. Gdyby te same 30 000 zł były zaliczką, pani Anna odzyskałaby je w całości (art. 410 § 2 k.c.).

Co możesz zrobić przed wpłatą zadatku

1. Ustal, czego potrzebujesz: zadatku, który dyscyplinuje drugą stronę, czy zaliczki, którą odzyskasz.
2. Sprawdź, czy zapis odpowiada temu, co uzgodniliście. Słowo „zadatek” z odesłaniem do art. 394 k.c. albo „zaliczka na poczet ceny, zwrotna w razie niezawarcia umowy sprzedaży”.
3. Dopisz klauzulę kredytową, jeżeli kupujesz na kredyt: termin, liczbę banków, skutek odmowy.
4. Wpisz datę zawarcia umowy przyrzeczonej i zanotuj ją z datą o rok późniejszą. To Twój termin na roszczenia z zadatku.
5. Płać przelewem z tytułem, np. „zadatek zgodnie z § 3 umowy przedwstępnej z 2.03.2026”.
6. Gdy coś idzie źle, nie wysyłaj od razu wezwania o podwójny zadatek. Najpierw ustal, kto odpowiada za niezawarcie umowy, potem złóż oświadczenie o odstąpieniu we właściwej formie.

Jeżeli chcesz mieć pewność przed podpisem, mogę przeanalizować projekt umowy przedwstępnej: zapisy o zadatku albo zaliczce, terminy, klauzulę kredytową i stan księgi wieczystej. Dostaniesz pisemną listę zmian do wynegocjowania. Gdy sprawa już się popsuła, przygotuję oświadczenie o odstąpieniu i wezwanie do zapłaty zadatku. Nie obiecuję wyniku. Powiem wprost, jakie masz szanse i ile możesz stracić.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Najczęstsze pytania

Zadatek a zaliczka – co to jest i czym się różnią?

Zaliczka to wpłata na poczet ceny, która wraca, gdy do umowy sprzedaży nie dojdzie, bez względu na przyczynę (art. 410 § 2 k.c.; uchwała SN III CZP 3/07). Zadatek to zabezpieczenie wykonania umowy. Tracisz go, gdy nie wykonasz umowy z własnej winy, a gdy zawini druga strona, możesz odstąpić i żądać dwukrotności (art. 394 § 1 k.c.).

Czy zadatek jest zwrotny?

Tak, w pojedynczej wysokości, gdy strony rozwiązały umowę, gdy nikt nie odpowiada za jej niewykonanie albo gdy odpowiadają obie strony (art. 394 § 3 k.c.). Przy wykonaniu umowy zadatek zalicza się na poczet ceny (art. 394 § 2 k.c.). Nie wraca, gdy umowy nie wykonałeś z przyczyn, za które odpowiadasz, a druga strona od niej odstąpiła.

Kiedy należy się zwrot zadatku w podwójnej wysokości?

Gdy druga strona nie wykonała umowy z przyczyn, za które tylko ona odpowiada, a Ty odstąpiłeś od umowy (art. 394 § 1 k.c.). Bez oświadczenia o odstąpieniu prawo do dwukrotności nie powstaje (wyrok SN V CSK 293/15). Odstąpienie od umowy notarialnej powinno być stwierdzone pismem (art. 77 § 3 k.c.).

Ile wynosi zadatek przy kupnie mieszkania?

Ustawa nie określa wysokości zadatku. Strony ustalają ją same, a sąd nie może jej obniżyć jak kary umownej (wyrok SN III CSK 319/13). Inaczej jest z opłatą rezerwacyjną u dewelopera: nie może przekroczyć 1% ceny z prospektu informacyjnego (art. 32 ust. 2 ustawy deweloperskiej).

Czy stracę zadatek, jeśli bank nie da mi kredytu?

Jeżeli umowa nie przewiduje skutków odmowy kredytu, co do zasady tak. Brak pieniędzy na cenę sam nie zwalnia kupującego z odpowiedzialności (wyrok SN V CSK 293/15; wyrok SA w Białymstoku I AGa 69/21). Wyjątek bywa możliwy, gdy obie strony świadomie przyjęły ryzyko kredytowe (wyrok SN IV CSK 418/09), ale to ocena konkretnej sprawy. Bezpieczniej wpisać klauzulę kredytową (art. 394 § 1 k.c. dopuszcza odmienne zastrzeżenie).

Czy oprócz zadatku można żądać odszkodowania?

Wybierasz. Jeżeli nie odstąpisz od umowy, możesz żądać odszkodowania na zasadach ogólnych, nieograniczonego do wysokości zadatku (art. 471 k.c.; uchwała SN III CZP 39/09). Jeżeli odstąpisz i zatrzymasz zadatek albo zażądasz dwukrotności, SN przyjął, że nie żądasz już pełnego odszkodowania (wyrok SN I CSK 101/08).

W jakim terminie trzeba żądać zwrotu zadatku?

Podwójnego zadatku – w ciągu roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona (art. 390 § 3 k.c.; uchwała SN III CZP 102/06). Przy zwrocie zadatku w pojedynczej wysokości sądy się różnią (uchwała SN III CZP 3/07 a wyrok SA w Katowicach I ACa 518/18), więc bezpieczniej też zmieścić się w roku. Zwrot zaliczki nie podlega temu rocznemu terminowi (uchwała SN III CZP 3/07). Stosuje się terminy ogólne z art. 118 k.c.

Źródła

• Ustawa z 23.04.1964 – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 6, 77 § 2 i 3, 89, 118, 361 § 1, 389, 390 § 1 i 3, 394, 410 § 2, 455, 471, 472, 481 § 1 i 2, 484 § 2, 491 § 1, 494 § 1.
• Ustawa z 20.05.2021 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880): art. 29, 30 ust. 1, 31, 32 ust. 2 i 3, 34 ust. 1 i 3.
• Uchwały SN: z 21.11.2006, III CZP 102/06; z 8.03.2007, III CZP 3/07; z 25.06.2009, III CZP 39/09.
• Wyroki SN: z 15.10.2008, I CSK 101/08; z 11.03.2010, IV CSK 418/09; z 6.02.2013, V CSK 162/12; z 24.04.2014, III CSK 319/13; z 20.01.2016, V CSK 293/15.
• Wyroki sądów apelacyjnych: SA w Katowicach z 5.02.2019, I ACa 518/18; SA w Białymstoku z 17.03.2022, I AGa 69/21.