Akt notarialny kupna sprzedaży nieruchomości: co zawiera, jak wygląda podpisanie i co sprawdzić przed wizytą u notariusza

Masz termin u notariusza za tydzień, w skrzynce projekt aktu na 9 stron i nie wiesz, czego w nim szukać? Akt notarialny kupna sprzedaży to umowa sprzedaży nieruchomości spisana przez notariusza. Bez tej formy umowa jest nieważna (art. 158 i art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Akt zawiera dane stron, oznaczenie nieruchomości, cenę, sposób zapłaty i oświadczenia stron (art. 92 Prawa o notariacie, dalej: p.n.). Przy podpisaniu notariusz sprawdza tożsamość, odczytuje akt, strony podpisują, a Ty dostajesz wypis. Z podpisem własność co do zasady przechodzi na Ciebie (art. 155 § 1 k.c.), więc błędy trzeba wyłapać przed wizytą. Sprawdź przede wszystkim termin zapłaty, termin wydania i zapis o egzekucji.

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Kompleksowa obsługa zakupu nieruchomości.

Stan prawny na 6.11.2026. Opisuję zakup od osoby prywatnej, a różnice przy deweloperze tylko sygnalizuję. Taksę notarialną podaję w brzmieniu od 5.11.2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1370), jako kwoty maksymalne plus VAT. Czas podpisania, termin na projekt i lista zaświadczeń to praktyka, a nie przepis: każda kancelaria może prosić o coś innego.

Czy akt notarialny to umowa kupna-sprzedaży?

Tak. Akt notarialny to forma, a umowa sprzedaży (art. 535 k.c.) to jego treść. Własność przechodzi co do zasady od razu (art. 155 § 1 k.c.), a wpis w księdze przychodzi później.

Trzy sytuacje wyglądają inaczej:

• Użytkowanie wieczyste. Przeniesienie tego prawa wymaga wpisu w księdze wieczystej (art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dalej: u.g.n.). Wpis ma moc wsteczną od złożenia wniosku (art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dalej: u.k.w.h.).
• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Też wymaga aktu, a wypis notariusz przesyła spółdzielni (art. 17² ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).
• Umowa warunkowa. Własności nie przeniesiesz pod warunkiem (art. 157 § 1 k.c.). Gdy komuś przysługuje prawo pierwokupu, np. przy gruncie rolnym, podpisujesz 2 akty: umowę warunkową, a potem umowę przenoszącą własność. Drugi akt musi wymieniać pierwszą umowę (art. 157 § 2 i art. 158 k.c.).

Jak wygląda akt notarialny kupna sprzedaży i co musi zawierać?

Akt to dokument urzędowy (art. 2 § 2 p.n.) na ponumerowanych, parafowanych i połączonych arkuszach (art. 93 p.n.).

Reszta to Wasze ustalenia i wymogi przepisów szczególnych. Tu kryją się zapisy, które decydują o pieniądzach.

Co sprawdzić w projekcie aktu przed wizytą u notariusza?

Samą nieruchomość sprawdzasz wcześniej (zob. Co sprawdzić przed zakupem działki, domu i mieszkania – lista kontrolna prawnika). W projekcie aktu szukasz 7 rzeczy:

1. Strony i stan cywilny. Sprzedający musi być osobą z działu II księgi. Ustawa nie wymienia stanu cywilnego wprost, ale bez niego nie ocenisz, czy potrzebna jest zgoda małżonka.
2. Oznaczenie nieruchomości. Porównaj numer księgi, numer działki, powierzchnię, a przy lokalu także piwnicę i udział w nieruchomości wspólnej. Podstawą oznaczenia w księdze są dane z ewidencji gruntów i budynków (art. 21 ust. 1 Prawa geodezyjnego i kartograficznego, dalej: p.g.k.).
3. Obciążenia. Opis działów III i IV musi zgadzać się z księgą. Oświadczenie sprzedającego o braku obciążeń nie usuwa hipoteki ani służebności. W dniu aktu przejrzyj księgę ponownie, bo wzmianka o wniosku wyłącza rękojmię wiary publicznej (art. 8 u.k.w.h.), czyli ochronę tego, kto zaufał wpisom.
4. Cena i zapłata. Kwota, zaliczenie zadatku, rachunki, data każdej płatności.
5. Wydanie nieruchomości. Szukaj daty, nie słowa „niezwłocznie”. Z chwilą wydania przechodzą na Ciebie korzyści, ciężary i ryzyko przypadkowego uszkodzenia (art. 548 § 1 k.c.).
6. Poddanie się egzekucji. Sprzedający poddaje się jej co do wydania, a kupujący co do ceny płatnej po akcie. Akt jest tytułem egzekucyjnym, gdy wskazuje termin wykonania obowiązku albo zdarzenie (art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego, dalej: k.p.c.). Z klauzulą wykonalności idziesz do komornika bez procesu (art. 776 k.p.c.), a sąd rozpoznaje wniosek o nią w 3 dni (art. 781¹ k.p.c.). Wpisz datę, bo zdarzenie zwykle trzeba udowodnić dokumentem (art. 786 § 1 k.p.c.). Przy mieszkaniu komornik wstrzyma się, gdy dłużnik nie ma dokąd pójść, do czasu wskazania tymczasowego pomieszczenia przez gminę (art. 1046 § 4 k.p.c.).
7. Stan techniczny i rękojmia. Jeżeli wiedziałeś o wadzie, sprzedawca za nią nie odpowiada (art. 557 § 1 k.c.). Zamiast zdania „kupujący zna stan techniczny” wpisz, co widziałeś. Osoba prywatna może wyłączyć rękojmię w umowie, a przedsiębiorca wobec konsumenta tylko w przypadkach z przepisów szczególnych (art. 558 § 1 i art. 22¹ k.c.). Wyłączenie jest bezskuteczne przy podstępnym zatajeniu wady (art. 558 § 2 k.c.). Bez wyłączenia sprzedawca odpowiada za wady fizyczne stwierdzone w 5 lat od wydania (art. 568 § 1 k.c.).

Kiedy płacimy za działkę albo mieszkanie?

Wtedy, kiedy zapisano w akcie. Gdy akt tego nie rozstrzyga, zapłata i wydanie powinny nastąpić jednocześnie (art. 488 § 1 k.c.). Zapłatę przy hipotece sprzedającego i rachunek escrow opisuję w tekście Sprzedaż domu lub mieszkania z kredytem hipotecznym: jak to zrobić bezpiecznie krok po kroku. Tu 4 inne pułapki:

• Pokwitowanie pieniędzy, których nie było. Sąd Najwyższy przyjął, że oświadczenia w akcie o zapłacie i jej odbiorze są objęte domniemaniem zgodności z prawdą. Można je obalić każdym dowodem, ale ciężar spoczywa na tym, kto im zaprzecza (wyrok z 4.06.2014, II CSK 460/13, umowa przedwstępna). Nie kwituj ceny przed jej otrzymaniem.
• Część ceny „pod stołem”. W akcie wpisano 21 000 zł, a sprzedający twierdzili, że umówiono 34 000 zł. Kupujący żądali zwrotu 13 000 zł nadpłaty. Sąd Najwyższy uznał, że dowodzenie świadkami innej ceny niż w akcie prowadzi do obejścia formy (wyrok z 8.03.2005, IV CK 630/04; art. 247 k.p.c.). Kwoty poza aktem możesz więc nie udowodnić, a PCC i tak liczy się od wartości rynkowej (art. 6 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, dalej: u.p.c.c.).
• Depozyt notarialny. Notariusz może przyjąć pieniądze w związku z czynnością w jego kancelarii i wydać je osobie wskazanej, w dacie z protokołu (art. 108 p.n.). Po akcie zwykle ich nie cofniesz. Kupujący wpłacili 725 000 zł, po akcie zarzucili wady i zażądali zwrotu, a notariusz wypłacił cenę sprzedawcy. Sąd Najwyższy uznał to za prawidłowe: gdy sprzedawca zgodził się na taką zapłatę, składający nie odwoła zastrzeżenia wydania mu pieniędzy (wyrok z 1.06.2017, I CSK 590/16). Warunki wydania i zwrotu zapisz w protokole i w akcie.
• Gotówka. Limit 15 000 zł z art. 19 Prawa przedsiębiorców dotyczy transakcji między przedsiębiorcami, nie między osobami prywatnymi. Przelew zostawia jednak dowód, a gotówka nie.

Kupno działki w małżeństwie albo z partnerem: kto musi przyjść?

• Wspólność majątkowa. Do odpłatnego nabycia nieruchomości potrzebna jest zgoda drugiego małżonka (art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, dalej: k.r.o.). Musi mieć formę aktu notarialnego (art. 63 § 2 k.c.). Bez niej ważność umowy zależy od potwierdzenia (art. 37 § 2 k.r.o.). Najprościej, gdy przychodzicie oboje.
• Kupno do majątku osobistego. Takie jest nabycie w zamian za składniki majątku osobistego (art. 33 pkt 10 k.r.o.). Sąd Najwyższy przyjął, że samo oświadczenie małżonków w akcie nie wyłącza skutków wspólności, a źródło pieniędzy trzeba wykazać (postanowienie z 18.01.2008, V CSK 355/07, przepisy sprzed 2005 r., linia utrzymana). Zachowaj dokumenty i wyciągi. Przy rozdzielności przynieś umowę majątkową małżeńską.
• Partnerzy bez ślubu. Kupujecie w udziałach, a domniemywa się, że są równe (art. 197 k.c.). Wpisz ułamki odpowiadające Waszym wpłatom.

Jakie dokumenty do aktu notarialnego przygotować?

• Kupujący: dowód osobisty albo paszport (art. 85 p.n.), umowa przedwstępna, dane do wypłaty kredytu.
• Sprzedający: dokument nabycia, np. akt albo postanowienie o nabyciu spadku, i posiadane dokumenty nieruchomości (art. 546 § 2 k.c.).
• Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku albo lokalu. Sprzedający przekazuje je przy akcie. Nie możesz się go zrzec, a notariusz odnotowuje przekazanie (art. 11 ust. 1 pkt 1, ust. 4 i 6 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków). Są wyjątki, np. wolnostojący budynek poniżej 50 m² (art. 3 ust. 4).
• Zaświadczenia. To praktyka, więc o listę zapytaj z wyprzedzeniem. Przy mieszkaniu zwykle: od wspólnoty albo zarządcy o braku zaległości, o braku osób zameldowanych, a przy spółdzielczym prawie od spółdzielni. Przy działce i domu zwykle: wypis i wyrys z ewidencji oraz wypis i wyrys z planu (art. 30 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej: u.p.z.p.).

Zastrzeżony PESEL. Notariusz odmówi kupna, sprzedaży i pełnomocnictwa do nich, jeżeli numer PESEL strony jest zastrzeżony (art. 85a § 1 p.n.). Cofnij zastrzeżenie przed wizytą.

Czy mogę wybrać notariusza i zmienić projekt aktu?

Tak. Prawo o notariacie nie przypisuje nieruchomości do notariusza z jej okolicy. Kancelarię wybieracie wspólnie, najlepiej już w umowie przedwstępnej. Deweloper zwykle wskazuje swoją.

Projekt notariusz sporządza na żądanie stron (art. 79 pkt 8 p.n.). Uwagi zgłaszasz do chwili podpisu, a na zmianę musi zgodzić się druga strona. Taksa za sam projekt umowy to najwyżej 1/4 stawki z § 3 rozporządzenia o taksie (§ 7 ust. 1), plus VAT. Stawka nie zależy od podpisania aktu, bo projekt to osobna czynność, ale wynagrodzenie wymaga umowy z notariuszem (art. 5 § 1 p.n.). Ustal przed zamówieniem, czy zapłacisz, gdy do aktu nie dojdzie.

Po podpisaniu zmiana wymaga zgody sprzedającego i kolejnego aktu (art. 77 § 1 i art. 158 k.c.). Notariusz sam prostuje protokołem tylko oczywiste omyłki (art. 80 § 4 p.n.).

Czy notariusz pilnuje mojego interesu? Czuwa nad prawami i słusznymi interesami obu stron i udziela niezbędnych wyjaśnień (art. 80 § 2–3 p.n.). Odmówi czynności sprzecznej z prawem (art. 81), ale niekorzystna umowa nie musi nią być. Sąd Najwyższy wskazał, że ta ocena musi uwzględniać autonomię woli stron (wyrok z 11.03.2009, I CSK 363/08, sprawa gospodarcza, sprzedaż za 1 zł). Notariusz odpowiada za szkodę przy szczególnej staranności (art. 49 p.n.), ale nie negocjuje za Ciebie.

Jak wygląda podpisanie aktu i ile to trwa?

Przepisy nie podają czasu i bywa różnie. Czasem dostajesz projekt z wyprzedzeniem, a czasem wszystko dzieje się podczas jednej wizyty. Przy kredycie albo pełnomocnikach trwa to dłużej.

1. Tożsamość. Notariusz ją stwierdza (art. 85 p.n.). Przy wątpliwości co do zdolności do czynności prawnych nie sporządzi aktu (art. 86).
2. Płatności. PCC i opłatę sądową uiszczasz przed sporządzeniem aktu (art. 10 ust. 3 u.p.c.c., art. 7 § 2 p.n.).
3. Odczytanie. Akt odczytuje notariusz albo inna osoba w jego obecności, a załączniki na żądanie. Notariusz ma się przekonać, że rozumiesz treść aktu (art. 94 § 1 p.n.). Pytaj w tym momencie.
4. Podpisy i wniosek. Najpóźniej w dniu aktu notariusz składa wniosek o wpis w księdze, także gdy księgi nie ma (art. 92 § 4 p.n.).
5. Wypis. Oryginał zostaje w kancelarii (art. 95 p.n.). Dostajesz wypis, który ma moc prawną oryginału (art. 109).

Nie czytaj aktu pierwszy raz w kancelarii. W sprawie kobiety, która twierdziła, że jechała ustanowić hipotekę, a sprzedała dom, Sąd Najwyższy wskazał w uzasadnieniu granicę: na błąd co do prawa nie powoła się ten, czyje mylne wyobrażenie wynika z niedbalstwa w zapoznaniu się z oświadczeniem (wyrok z 8.03.2012, III CSK 221/11).

Nie możesz przyjść? Pełnomocnictwo do zakupu wymaga aktu notarialnego (art. 99 § 1 k.c.). Taksa to najwyżej 100 zł plus VAT, gdy obejmuje jedną czynność (§ 8 pkt 8).

Kupno działki lub mieszkania: co dalej po akcie?

1. Odbiór. Protokół, stan liczników, klucze, dokumenty.
2. Media i zarządca. Podpisz umowy z dostawcami i podaj zarządcy dane nowego właściciela.
3. Księga wieczysta. Sprawdzaj wpis i wykreślenia (zob. Księga wieczysta: jak ją sprawdzić, jak wpisać własność i co, gdy jej brak).
4. Ewidencja gruntów. Nic nie zgłaszasz. Notariusz przekazuje staroście odpis aktu w 14 dni, a starosta ma 30 dni na wpis (art. 22 ust. 2 i art. 23 ust. 2, 5 i 7 p.g.k.).
5. Podatek. Informację o nieruchomości składasz w gminie w 14 dni (art. 6 ust. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, dalej: u.p.o.l.). Podatek od nieruchomości płacisz od pierwszego dnia następnego miesiąca (art. 6 ust. 1 u.p.o.l.).

Przykład. Pani Marta kupuje od osoby prywatnej mieszkanie w Lublinie za 420 000 zł: 40 000 zł zadatku, 80 000 zł oszczędności, 300 000 zł kredytu. W poniedziałek 16 listopada 2026 r. dostaje projekt aktu na czwartek 26 listopada. Znajduje 3 problemy:

1. Sprzedający „kwituje odbiór całej ceny”, a bank wypłaci kredyt po akcie. Po zmianie kwituje 40 000 zł. Pani Marta płaci 80 000 zł w dniu aktu, 300 000 zł do 3 grudnia i poddaje się egzekucji co do tej kwoty.
2. Wydanie ma nastąpić „niezwłocznie”. Po zmianie: do 10 grudnia, z poddaniem się sprzedającego egzekucji.
3. „Kupująca zna stan techniczny” zastępuje opis widzianej wady: zacieku w łazience.

W środę 25 listopada cofa zastrzeżenie PESEL, a rano w dniu aktu przegląda księgę. Do 10 grudnia składa informację o nieruchomości, a podatek płaci od 1 grudnia.

Co możesz zrobić przed wizytą u notariusza

1. Poproś o projekt aktu przed terminem, z listą dokumentów i wyliczeniem kosztów. Nie zawsze dostaniesz go z wyprzedzeniem, więc zapytaj o to przy umawianiu wizyty.
2. Porównaj projekt z księgą, wypisem z ewidencji i umową przedwstępną.
3. Zaznacz 3 daty: zapłaty, wydania i terminu w zapisie o egzekucji. Przy kredycie uzgodnij je z bankiem.
4. Zgłoś poprawki na piśmie notariuszowi i sprzedającemu.
5. Cofnij zastrzeżenie PESEL, a w dniu aktu przejrzyj księgę.

Notariusz działa dla obu stron. Ja reprezentuję tylko Ciebie: mogę przeczytać projekt przed terminem, zgłosić poprawki, a gdy nie możesz przyjść, podpisać akt jako Twój pełnomocnik. Nie obiecuję wyniku. Zakres opisuje strona Kompleksowa obsługa zakupu nieruchomości.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje akt notarialny kupna mieszkania?

Przy cenie 480 000 zł taksa wynosi najwyżej 1345 zł plus VAT, czyli 1654,35 zł (§ 3 pkt 5 i § 6 pkt 19 rozporządzenia o taksie). Od 5.11.2026 r. dochodzi do 300 zł plus VAT za wniosek do księgi (§ 15c) i 12 zł plus VAT za stronę wypisu, od 1 do 10 strony (§ 12 ust. 1). Przy deweloperze stawka jest taka sama (§ 6 pkt 16). Całość, z PCC, wyliczam w tekście Koszty zakupu mieszkania 2026: notariusz, PCC, opłaty sądowe i co jeszcze doliczyć do ceny.

Ile kosztuje akt notarialny kupna działki?

Przy działce budowlanej (art. 2 pkt 12 u.p.z.p.) stawka maksymalna to połowa stawki z § 3 (§ 6 pkt 17 rozporządzenia o taksie): dla 200 000 zł 785 zł plus VAT. Przy innej działce maksimum to pełna stawka (§ 5), czyli 1570 zł plus VAT. Wyjątkiem jest np. umowa warunkowa i przenosząca: każda po połowie stawki (§ 6 pkt 1–2).

Jak wygląda kupno działki rolnej u notariusza?

Poniżej 0,3 ha użytków rolnych ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się (art. 1a pkt 1 lit. b). Od 1 ha kupi co do zasady rolnik indywidualny (art. 2a ust. 1 i ust. 3 pkt 1a). Gdy przysługuje pierwokup, notariusz zawiadamia uprawnionych o treści umowy (art. 3 ust. 1–4), a Ty podpisujesz 2 akty.

Jak wygląda kupno działki od gminy?

Też w formie aktu (art. 27 u.g.n.). Po przetargu organizator zawiadamia nabywcę o miejscu i terminie umowy najpóźniej w 21 dni, a termin nie może być krótszy niż 7 dni od doręczenia. Gdy bez usprawiedliwienia nie przyjdziesz, może odstąpić od umowy, a wadium przepada (art. 41 u.g.n.).

Czy po podpisaniu aktu można się wycofać?

Nie ma ogólnego prawa odstąpienia. Rozwiązanie umowy za zgodą obu stron wymaga aktu notarialnego (art. 77 § 3 k.c.). Zostają uprawnienia z umowy i z rękojmi, np. przy wadzie (art. 556 k.c.).

Źródła

• Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795).
• Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468 ze zm.).
• Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. 2026 poz. 236).
• Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. 2026 poz. 614 ze zm.).
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066).
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399 ze zm.).
• Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 889).
• Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 941).
• Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1389 ze zm.).
• Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538 ze zm.).
• Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 191 ze zm.).
• Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 707 ze zm.).
• Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków (t.j. Dz.U. 2024 poz. 101).
• Prawo przedsiębiorców (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1480 ze zm.).
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566, zm. Dz.U. 2026 poz. 1370).
• Orzeczenia Sądu Najwyższego: wyrok z 8.03.2005, IV CK 630/04; postanowienie z 18.01.2008, V CSK 355/07; wyrok z 11.03.2009, I CSK 363/08; wyrok z 8.03.2012, III CSK 221/11; wyrok z 4.06.2014, II CSK 460/13; wyrok z 1.06.2017, I CSK 590/16.