Sprzedaż domu lub mieszkania z kredytem hipotecznym: jak to zrobić bezpiecznie krok po kroku

Masz kupca na dom, a w księdze wieczystej wciąż wisi hipoteka banku? Dom albo mieszkanie z kredytem hipotecznym sprzedasz bez spłaty z własnych pieniędzy: w akcie notarialnym zapisujecie, że część ceny kupujący (albo jego bank) przeleje wprost do Twojego banku, a resztę Tobie. Wygaśnięcie zabezpieczonego długu co do zasady powoduje wygaśnięcie hipoteki, a bank musi wtedy umożliwić jej wykreślenie (art. 94 i 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dalej: u.k.w.h.). Do tego czasu hipoteka obciąża nieruchomość także po sprzedaży (art. 65 ust. 1 u.k.w.h.). Dlatego kwotę spłaty, kolejność przelewów i wydanie kluczy ustala się przed aktem.

Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Kompleksowa obsługa sprzedaży nieruchomości.

Stan prawny na 3.11.2026. Opisuję sprzedaż domu lub mieszkania przez osobę prywatną, gdy hipoteka zabezpiecza jej kredyt w banku. Prowizję i rekompensatę za wcześniejszą spłatę opisuję według ustawy o kredycie hipotecznym, którą stosuje się do umów zawartych od 22 lipca 2017 r. Taksę notarialną podaję w brzmieniu od 5 listopada 2026 r. Opłat bankowych (za zaświadczenie, rachunek escrow) ustawa nie określa – sprawdzisz je w tabeli opłat banku. Podatek tylko sygnalizuję i odsyłam do osobnego tekstu.

Czy można sprzedać dom lub mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Tak. Kredyt nie blokuje sprzedaży. Problem jest inny: hipoteka pozwala bankowi dochodzić zaspokojenia z nieruchomości „bez względu na to, czyją stała się własnością” (art. 65 ust. 1 u.k.w.h.). Kupujący, który zapłaci całą cenę Tobie, kupi dom, z którego bank nadal może prowadzić egzekucję Twojego długu.

Rozwiązanie to spłata kredytu z ceny. Gdy dług wygaśnie, wygasa też hipoteka, chyba że z tej samej umowy mogą jeszcze powstać kolejne wierzytelności (art. 94 u.k.w.h.). Po wygaśnięciu hipoteki bank ma obowiązek dokonać wszelkich czynności, które umożliwiają jej wykreślenie z księgi (art. 100 u.k.w.h.).

Sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku

1. Wniosek do banku o informację o kosztach wcześniejszej spłaty, zaświadczenie o saldzie i promesę (pisemne zobowiązanie banku, że po wpływie wskazanej kwoty wyda zgodę na wykreślenie hipoteki).
2. Umowa przedwstępna z ceną, zadatkiem, terminem i kwotą dla banku.
3. Kredyt kupującego i rachunki, na które jego bank wypłaci pieniądze.
4. Aktualne saldo na dzień spłaty, tuż przed aktem.
5. Akt sprzedaży z podziałem ceny i zabezpieczeniem zapłaty.
6. Spłata kredytu i zgoda banku na wykreślenie hipoteki.
7. Wniosek o wykreślenie hipoteki i kontrola działu IV księgi.

Jakie dokumenty z banku są potrzebne do sprzedaży?

Przed aktem: informacja o kosztach spłaty, zaświadczenie o saldzie z numerem rachunku i promesa. Po spłacie: zgoda na wykreślenie hipoteki.

• Informacja o kosztach wcześniejszej spłaty. Masz prawo spłacić kredyt hipoteczny w każdym czasie (art. 38 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym, dalej: u.k.h.). Na Twój wniosek bank przekazuje informację o kosztach takiej spłaty na trwałym nośniku w ciągu 7 dni roboczych (art. 38 ust. 2–3 u.k.h.).
• Zaświadczenie o saldzie. Odsetki rosną z każdym dniem, dlatego w akcie zwykle wpisuje się kwotę z zaświadczenia aktualnego na dzień spłaty.
• Promesa. Ustawa jej nie nazywa, ale bez niej kupujący i jego bank zwykle nie zapłacą. To dla nich dowód, że po przelewie hipoteka zniknie.
• Zgoda na wykreślenie hipoteki. Bank wystawia ją po spłacie. Dokument banku podpisany przez osoby upoważnione i opatrzony pieczęcią banku może stanowić podstawę wpisu w księdze wieczystej (art. 95 ust. 1 Prawa bankowego). Poza takimi przepisami szczególnymi wpis wymaga dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 u.k.w.h.).

Sprawdź też, czy w dziale IV księgi nie ma innych hipotek, np. z dawno spłaconego kredytu. Każda wymaga osobnego wykreślenia.

Jak zapłacić: część ceny do banku, depozyt notarialny czy rachunek escrow?

Zwykle wystarcza przelew części ceny do Twojego banku. Depozyt i escrow są dla stron, które chcą, żeby pieniądze czekały u kogoś trzeciego.

Przy depozycie warunki wydania pieniędzy zapisz też w umowie z kupującym. Sąd Najwyższy, aprobując pogląd doktryny, wskazał, że depozyt notarialny wywołuje skutki prawne między notariuszem a składającym pieniądze, a nie między stronami umowy (wyrok SN z 19.01.2012, IV CSK 341/11).

Jeżeli część ceny wpłynie po akcie, chroni Cię poddanie się kupującego egzekucji co do ceny z terminem zapłaty (art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.). Gdy kupujący nie zapłaci, wystarczy klauzula wykonalności (art. 776 k.p.c.), bez procesu. Klucze wydaj po wpływie całej ceny; bez innego zapisu zapłata i wydanie powinny nastąpić jednocześnie (art. 488 § 1 k.c.).

Taksa notarialna za akt sprzedaży mieszkania albo domu wynosi maksymalnie połowę stawki liczonej od ceny, plus VAT (§ 6 pkt 18 i 19 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej). Hipoteka nie obniża podstawy, bo przy obliczaniu wartości nie odlicza się obciążeń (§ 4).

Sprzedaż mieszkania z kredytem, gdy kupujący też bierze kredyt

To najczęstszy wariant: kredyt kupującego spłaca kredyt sprzedającego. Bank kupującego przelewa część kwoty na rachunek spłaty Twojego kredytu, resztę Tobie. Trzy rzeczy ustal przed terminem u notariusza:

• Promesa i saldo. Bank kupującego zwykle chce mieć hipotekę na pierwszym miejscu, więc przed wypłatą żąda promesy Twojego banku i aktualnego zaświadczenia o saldzie.
• Termin wypłaty. Bank kupującego najczęściej wypłaca pieniądze po akcie, a własność przechodzi na kupującego z chwilą zawarcia umowy (art. 155 § 1 k.c.). Wpisz do aktu ostateczny termin zapłaty i poddanie się kupującego egzekucji.
• Brak warunku w akcie. Własności nieruchomości nie można przenieść pod warunkiem, np. zapłaty ceny (art. 157 § 1 k.c.). Zapłatę zabezpieczasz egzekucją z aktu, depozytem albo kolejnością przelewów.

Kto składa wniosek o wykreślenie hipoteki i ile to kosztuje?

Opłata sądowa od wniosku o wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł, czyli połowę opłaty od wpisu (art. 46 w zw. z art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, dalej: u.k.s.c.).

Wniosek składa się na urzędowym formularzu ze zgodą banku jako podstawą wpisu (art. 626² § 1 i 3 k.p.c.). Wniosek może złożyć m.in. właściciel nieruchomości (art. 626² § 5 k.p.c.). Po sprzedaży właścicielem jest kupujący.

Najprościej, gdy zgodę banku ma już notariusz przy akcie. Notariusz i tak składa w dniu aktu wniosek o wpis kupującego, a na żądanie strony obejmuje nim także inny wpis związany z czynnością, np. wykreślenie hipoteki (art. 92 § 4 Prawa o notariacie). Za złożenie wniosku o wpis notariusz może pobrać od 5 listopada 2026 r. najwyżej 300 zł plus VAT (§ 15c rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej).

Jeżeli zgoda banku przyjdzie po akcie, zapisz w umowie, kto i kiedy przekaże ją kupującemu, kto złoży wniosek i kto zapłaci 100 zł. Jak czytać dział IV, opisuję w tekście Księga wieczysta: jak ją sprawdzić, jak wpisać własność i co, gdy jej brak.

Gdy bank po spłacie odmawia wydania dokumentu, wezwij go na piśmie, powołując się na art. 100 u.k.w.h. Jeżeli bank kwestionuje spłatę, zostaje powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.; wyrok SN z 3.07.2015, IV CSK 236/15).

Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu i zwrot części kosztów

Przy kredycie ze zmienną stopą bank może pobrać rekompensatę tylko wtedy, gdy spłacasz w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy i gdy umowa ją przewiduje (art. 40 ust. 1–2 u.k.h.). Nie może ona przekroczyć ani odsetek od spłacanej kwoty za rok, ani 3% spłacanej kwoty (art. 40 ust. 3 u.k.h.).

Przy stałej stopie bank może pobrać rekompensatę w okresie, w którym stała stopa obowiązuje (art. 40 ust. 6 u.k.h.). W każdym przypadku rekompensata nie może być wyższa niż koszty banku bezpośrednio związane z przedterminową spłatą (art. 40 ust. 7 u.k.h.).

Spłata przed terminem działa też w drugą stronę. Całkowity koszt kredytu obniża się o odsetki i inne koszty przypadające za okres, o który skrócono umowę, nawet jeśli zapłaciłeś je wcześniej (art. 39 ust. 1 u.k.h.). Sąd Najwyższy przyjął, że prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego podlega obniżeniu, jeżeli jej wysokość zależy od okresu obowiązywania umowy (uchwała SN z 31.05.2023, III CZP 144/22). Prowizja za czynność, którą bank już w całości wykonał, co do zasady nie wraca. Decyduje konstrukcja prowizji w umowie, a nie jej nazwa.

Do umów zawartych przed 22 lipca 2017 r. stosuje się przepisy dotychczasowe (art. 85 ust. 2 u.k.h.), więc o kosztach spłaty decyduje przede wszystkim umowa.

Umowa przedwstępna z warunkiem spłaty kredytu – co w niej zapisać?

Umowa przedwstępna musi pokazać kupującemu, skąd będzie wiedział, że hipoteka zniknie. Formę umowy i warunek kredytowy kupującego opisuję w tekście Umowa przedwstępna kupna mieszkania: forma, zadatek, terminy i pułapki. Skutki zadatku – w tekście Zadatek a zaliczka: czym się różnią i kiedy odzyskasz pieniądze (podwójny zadatek).

Przy sprzedaży z kredytem dopisz:

1. Kwotę do banku według zaświadczenia, a w akcie – saldo aktualne na dzień spłaty.
2. Termin na promesę, np. „sprzedający dostarczy promesę banku do 14 dni przed aktem”.
3. Skutek braku promesy. Umowę możesz uzależnić od zdarzenia przyszłego i niepewnego, czyli warunku (art. 89 k.c.), np. wydania promesy. Zapisz wprost, że gdy bank jej nie wyda, zadatek wraca.
4. Podział ceny w akcie: kwota do banku sprzedającego, kwota dla sprzedającego, źródło (oszczędności, kredyt kupującego).
5. Obowiązki po akcie: kto przekaże zgodę banku, kto złoży wniosek o wykreślenie, kto zapłaci opłatę.

Co, jeśli saldo kredytu jest wyższe niż cena?

Wtedy sama cena nie wystarczy, żeby hipoteka wygasła (art. 94 u.k.w.h.), a kupujący nie powinien płacić bez pewności, że hipoteka zniknie. Masz cztery drogi:

• Dopłata z własnych pieniędzy przed aktem, do depozytu albo wprost do banku.
• Zgoda banku na wykreślenie po częściowej spłacie, zwykle za innym zabezpieczeniem reszty długu. To decyzja banku, więc nie podpisuj umowy przedwstępnej bez jego pisemnego stanowiska.
• Sytuacja z ustawy. Gdy straciłeś zdolność kredytową albo nie dotrzymałeś warunków kredytu, a bank odrzuci wniosek o restrukturyzację albo okaże się ona bezskuteczna, przed dochodzeniem długu musi umożliwić Ci sprzedaż przez co najmniej 6 miesięcy. Jeżeli cena będzie niższa niż dług, bank zgadza się na wykreślenie hipoteki i umożliwia spłatę reszty w ratach; może żądać innego zabezpieczenia (art. 37 ust. 7–8 u.k.h.).
• Przejęcie długu przez kupującego – wymaga zgody banku (art. 519 § 2 pkt 2 k.c.).

Sprzedaż domu z kredytem przed upływem 5 lat a podatek

Sprzedaż jest źródłem przychodu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku nabycia lub wybudowania (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Jak liczyć termin, dochód i ulgę mieszkaniową, w tym przy spłacie kredytu, opisuję w tekście Sprzedaż mieszkania ze spadku a podatek: kiedy zapłacisz 19% PIT, a kiedy nie. W nietypowej sytuacji zapytaj doradcę podatkowego.

Przykład. Pan Marek sprzedaje mieszkanie za 520 000 zł. Na mieszkaniu jest hipoteka banku zabezpieczająca kredyt ze zmienną stopą, zawarty w 2021 r.; do spłaty zostało ok. 310 000 zł. Kupująca płaci 100 000 zł z oszczędności i 420 000 zł z kredytu.

1. W poniedziałek 9 listopada 2026 r. pan Marek składa w banku wniosek o informację o kosztach spłaty i o promesę. Bank ma 7 dni roboczych; 11 listopada to święto, więc termin mija 19 listopada. Od zawarcia umowy minęło ponad 36 miesięcy, więc rekompensaty nie zapłaci (art. 40 ust. 2 u.k.h.).
2. W piątek 27 listopada 2026 r. strony podpisują umowę przedwstępną: zadatek 20 000 zł, umowa sprzedaży do 29 stycznia 2027 r., promesa najpóźniej 14 dni przed aktem.
3. W piątek 22 stycznia 2027 r. podpisują akt. Zadatek zalicza się na cenę, 80 000 zł kupująca wpłaciła wcześniej do depozytu notarialnego. Jej bank przelewa 312 400 zł (saldo na dzień spłaty) do banku pana Marka i 107 600 zł jemu, a kupująca poddaje się co do tych kwot egzekucji z terminem 5 lutego 2027 r.
4. Klucze pan Marek wydaje po wpływie 107 600 zł. Po zgodzie banku kupująca, już jako właścicielka, składa wniosek o wykreślenie hipoteki i płaci 100 zł.

Taksa: za akt sprzedaży przy cenie 520 000 zł najwyżej 1425 zł plus VAT, za depozyt 80 000 zł najwyżej 545 zł plus VAT.

Co możesz zrobić

1. Sprawdź dział IV księgi wieczystej: ile hipotek jest wpisanych i na rzecz kogo.
2. Złóż w banku wniosek o informację o kosztach spłaty i o promesę, zanim zaczniesz rozmawiać o cenie.
3. Przeczytaj umowę kredytu pod kątem rekompensaty i prowizji (art. 39–40 u.k.h.).
4. Ustal z kupującym sposób zapłaty i termin wydania kluczy.
5. Daj projekt umowy przedwstępnej i aktu do sprawdzenia przed podpisem.
6. Po akcie pilnuj zgody banku i wpisu. Hipoteka znika z księgi dopiero po wykreśleniu.

W ramach obsługi sprzedaży ustalam z Twoim bankiem kwotę do spłaty, uzgadniam z kupującym i notariuszem sposób zapłaty, czytam projekt aktu i pilnuję wykreślenia hipoteki. Nie obiecuję wyniku rozmów z bankiem. Powiem wprost, co da się zabezpieczyć w umowie, a czego nie.

Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.

Najczęstsze pytania

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym bez wcześniejszej spłaty?

Tak. W akcie zapisujecie, że część ceny trafi wprost do Twojego banku, a reszta do Ciebie. Po spłacie długu hipoteka co do zasady wygasa (art. 94 u.k.w.h.), a bank musi umożliwić jej wykreślenie (art. 100 u.k.w.h.). Do tego czasu obciąża ona mieszkanie także po sprzedaży (art. 65 ust. 1 u.k.w.h.).

Kiedy dostanę pieniądze ze sprzedaży domu z kredytem?

Tak, jak zapiszecie w akcie: przed podpisem, z depozytu notarialnego w dacie z protokołu albo w terminie po akcie (art. 108 Prawa o notariacie). Przy zapłacie po akcie wpisz poddanie się kupującego egzekucji (art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.).

Ile kosztuje wykreślenie hipoteki i kto składa wniosek?

Opłata sądowa wynosi 100 zł (art. 46 w zw. z art. 42 ust. 1 u.k.s.c.). Wniosek może złożyć właściciel nieruchomości (art. 626² § 5 k.p.c.), po sprzedaży – kupujący. Gdy zgoda banku jest gotowa przy akcie, na żądanie strony wniosek złoży notariusz razem z wnioskiem o wpis kupującego (art. 92 § 4 Prawa o notariacie).

Czy bank pobierze prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu przy sprzedaży?

Tylko jeżeli przewiduje to umowa. Przy zmiennej stopie – wyłącznie przy spłacie w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy, najwyżej 3% spłacanej kwoty i nie więcej niż odsetki za rok (art. 40 ust. 2–3 u.k.h.). Przy stałej stopie – w okresie jej obowiązywania, do wysokości kosztów banku (art. 40 ust. 6–7).

Czy po spłacie kredytu odzyskam część prowizji?

Możesz, jeżeli wysokość prowizji zależała od okresu obowiązywania umowy (art. 39 ust. 1 u.k.h.; uchwała SN z 31.05.2023, III CZP 144/22). Prowizja za czynność, którą bank już wykonał, co do zasady nie wraca. Dotyczy to umów zawartych od 22 lipca 2017 r. (art. 85 ust. 2 u.k.h.).

Co, jeśli kredyt jest wyższy niż cena mieszkania?

Hipoteka nie wygaśnie, dopóki dług nie zostanie spłacony w całości (art. 94 u.k.w.h.). Musisz dopłacić albo uzyskać zgodę banku na wykreślenie po częściowej spłacie. Obowiązek takiej zgody ustawa przewiduje tylko przy utracie zdolności kredytowej lub niedotrzymaniu warunków kredytu i nieudanej restrukturyzacji (art. 37 ust. 7–8 u.k.h.).

Źródła

• Ustawa z 6.07.1982 o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066): art. 10, 31 ust. 1, 65 ust. 1, 94, 100.
• Ustawa z 23.03.2017 o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (t.j. Dz.U. 2025 poz. 720): art. 37 ust. 7–8, 38, 39 ust. 1, 40; art. 85 ust. 2 (Dz.U. 2017 poz. 819).
• Ustawa z 23.04.1964 – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 89, 155 § 1, 157 § 1, 488 § 1, 519 § 2.
• Ustawa z 17.11.1964 – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468): art. 626² § 1, 3 i 5, 776, 777 § 1 pkt 4.
• Ustawa z 14.02.1991 – Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. 2026 poz. 614): art. 92 § 4, 108.
• Ustawa z 29.08.1997 – Prawo bankowe (t.j. Dz.U. 2026 poz. 38): art. 59, 95 ust. 1.
• Ustawa z 28.07.2005 o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228): art. 42 ust. 1, 46.
• Ustawa z 26.07.1991 o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 592): art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566, zm. Dz.U. 2026 poz. 1370 od 5.11.2026): § 3, 4, 6 pkt 13, 18 i 19, § 15c.
• Uchwała SN z 31.05.2023, III CZP 144/22.
• Wyroki SN: z 19.01.2012, IV CSK 341/11; z 3.07.2015, IV CSK 236/15.