Kredyt spłacony dawno, a w dziale IV księgi wieczystej wciąż stoi bank, o którym nikt już nie słyszał? Albo sprzedajesz dom po dziadkach i notariusz pokazuje hipotekę z 1978 r.? Wykreślenie hipoteki to wniosek KW-WPIS do sądu rejonowego z dokumentem, który wykazuje jej wygaśnięcie, zwykle z oświadczeniem wierzyciela. Opłata sądowa wynosi 100 zł (art. 46 w zw. z art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, dalej: u.k.s.c.). Gdy banku nie ma, szukasz następcy prawnego. Gdy następcy też nie ma, zostaje zwykle depozyt sądowy (art. 99 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dalej: u.k.w.h.), a pozew o uzgodnienie treści księgi (art. 10 u.k.w.h.) tylko wtedy, gdy jest kogo pozwać. Sam upływ lat ani przedawnienie długu hipoteki nie usuwają.
Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Uregulowanie stanu prawnego nieruchomości.
Stan prawny na 7.11.2026. Opisuję hipoteki na nieruchomościach, gdy dług jest spłacony albo wierzyciela nie ma. Taksę notarialną podaję w brzmieniu od 5.11.2026. Postanowienia sądów okręgowych to przykłady, nie jednolita linia.
Kiedy hipoteka wygasa, a kiedy tylko wygląda na nieaktualną?
Hipoteka zależy od długu: gdy wygasa zabezpieczona wierzytelność, wygasa też hipoteka (art. 94 u.k.w.h.). Księga sama się nie zmieni, bo wpis następuje na wniosek (art. 626⁸ § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, dalej: k.p.c.). Do wykreślenia działa domniemanie, że wpis jest zgodny z prawdą (art. 3 ust. 1 u.k.w.h.).
| Zdarzenie | Czy hipoteka wygasa | Podstawa |
|---|---|---|
| Spłata całego długu | tak, chyba że z tej samej umowy mogą powstać kolejne wierzytelności (np. kredyt odnawialny) | art. 94, 94¹ u.k.w.h. |
| Zrzeczenie się przez wierzyciela | tak, ale dopiero z wykreśleniem | art. 246 k.c. |
| Wpłata do depozytu sądowego ze zrzeczeniem się odbioru | tak | art. 99 u.k.w.h. |
| Przysądzenie własności w licytacji | co do zasady tak | art. 1000 § 1 k.p.c. |
| Przedawnienie długu cywilnego | nie, poza świadczeniami ubocznymi, np. odsetkami | art. 77 u.k.w.h. |
| Śmierć wierzyciela | nie, wierzytelność przechodzi na spadkobierców | art. 922 § 1 k.c. |
Pułapka dotyczy upadłej spółki, która była dłużnikiem, gdy hipoteka obciąża nieruchomość innej osoby. Dokument o wykreśleniu dłużnika z rejestru nie jest podstawą wykreślenia hipoteki (postanowienie Sądu Najwyższego, dalej: SN, z 10.05.2012, IV CSK 369/11, spór spółek). Orzeczenia bywały rozbieżne, ale nowsze idą w tę stronę.
Kwit mazalny – co to jest i w jakiej formie?
Kwit mazalny to potoczna nazwa oświadczenia wierzyciela, że hipoteka wygasła i że zgadza się na jej wykreślenie. Po wygaśnięciu hipoteki wierzyciel musi dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie (art. 100 u.k.w.h.). Forma zależy od tego, kim jest wierzyciel:
- Bank: wystarczy oświadczenie podpisane przez osoby upoważnione i opatrzone pieczęcią banku (art. 95 ust. 1 Prawa bankowego).
- Inny wierzyciel, np. firma pożyczkowa lub osoba prywatna: potrzebny jest dokument z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 u.k.w.h.).
Dokument powinien wskazywać numer księgi, wierzyciela, sumę hipoteki i umowę, którą zabezpieczała, a także zawierać zgodę na wykreślenie.
Sąd bada tylko treść i formę wniosku, dołączone dokumenty i księgę (art. 626⁸ § 2 k.p.c.). Świadków nie przesłucha. Spór o istnienie długu i wygaśnięcie hipoteki należy do procesu z art. 10 u.k.w.h. (postanowienie SN z 30.06.2016, I CSK 435/15). Sąd Okręgowy w Łodzi utrzymał oddalenie wniosku opartego na kserokopiach dowodów wpłat (postanowienie z 30.08.2017, III Ca 947/17).
Dokument od wierzyciela nie jest potrzebny, gdy wygaśnięcie wynika wprost z przepisu i pokazuje je inny odpowiedni dokument (art. 31 ust. 2 u.k.w.h.; IV CSK 369/11). Spłatę kredytu przy sprzedaży opisuję w tekście Sprzedaż domu lub mieszkania z kredytem hipotecznym: jak to zrobić bezpiecznie krok po kroku.
Wniosek o wykreślenie hipoteki – jak złożyć i ile to kosztuje?
Wniosek składa się na urzędowym formularzu (art. 626² § 1 k.p.c.), a do wykreślenia służy KW-WPIS. Może go złożyć właściciel albo użytkownik wieczysty (art. 626² § 5 k.p.c.).
- Z działu IV przepisz numer wpisu, sumę i wierzyciela. Jak czytać księgę, opisuję w tekście Księga wieczysta: jak ją sprawdzić, jak wpisać własność i co, gdy jej brak.
- Wypełnij KW-WPIS i wpisz żądanie wykreślenia tej hipoteki. Przy hipotece łącznej sprawdź wszystkie księgi.
- Dołącz oryginał dokumentu (art. 626² § 3 k.p.c.). Kserokopia to za mało.
- Opłać wniosek i złóż go w wydziale ksiąg wieczystych sądu, który prowadzi księgę.
Notariusz nie wykreśla hipoteki. Przy akcie, np. sprzedaży, na żądanie strony obejmuje swoim wnioskiem także wykreślenie (art. 92 § 4 Prawa o notariacie). Przepisy nie podają terminu rozpoznania. W 2025 r. sprawy wieczystoksięgowe trwały średnio 3 miesiące, ale to nie norma.
| Czynność | Koszt | Podstawa |
|---|---|---|
| Wniosek o wykreślenie | 100 zł od każdej hipoteki; przy łącznej co do zasady jedna opłata, także przy kilku księgach | art. 46, 42 ust. 1, 45 ust. 2–3 u.k.s.c. |
| Złożenie wniosku przez notariusza | do 300 zł plus VAT | § 15c rozporządzenia o taksie |
| Poświadczenie podpisu wierzyciela | 1/10 stawki, najwyżej 500 zł, gdy dokument podaje sumę; inaczej 60 zł; plus VAT | § 13 pkt 1 rozporządzenia o taksie |
| Wniosek o depozyt sądowy | 100 zł plus zabezpieczona kwota | art. 67 pkt 1 u.k.s.c. |
| Pozew o uzgodnienie | 2000 zł przy wartości ponad 40 000 zł; poniżej według art. 13 | art. 13c pkt 1, art. 13 u.k.s.c. |
Opróżnione miejsce hipoteczne – kiedy warto je zachować?
Po wykreśleniu hipoteki te z niższym pierwszeństwem posuwają się naprzód. Możesz temu zapobiec i zachować miejsce dla nowej hipoteki, ale uprawnienie musi zostać wpisane jednocześnie z wykreśleniem (art. 101¹ i 101⁴ ust. 1 u.k.w.h.). Ma to sens, gdy w dziale IV są co najmniej 2 hipoteki, a planujesz nowy kredyt. Napisz wtedy w jednym wniosku, że żądasz obu wpisów równocześnie.
Do wykreślenia wygasłej hipoteki i do wpisu uprawnienia ustawa wymaga oświadczenia właściciela (art. 101⁴ ust. 2). Gdy wniosek składasz sam, Twoja zgoda zwykle wynika z wniosku. Forma jest jednak sporna, więc przy wpisie uprawnienia dołącz oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Miejsca nie zachowasz przy hipotekach powstałych przed 20.02.2011 (art. 10 ustawy z 26.06.2009).
Bank już nie istnieje – co sprawdzić najpierw?
Najpierw ustal, czy zniknął wierzyciel, czy tylko jego nazwa. Spółka przejmująca wstępuje we wszystkie prawa i obowiązki spółki przejmowanej (art. 494 § 1 Kodeksu spółek handlowych). Sprawdź Krajowy Rejestr Sądowy, a przy starych wpisach akta księgi, gdzie leży umowa i dane wierzyciela.
| Kto jest w dziale IV | Co ustalić | Czym zwykle kończy się sprawa |
|---|---|---|
| Bank po połączeniu lub zmianie nazwy | następcę w KRS | oświadczenie następcy i dokument następstwa |
| Bank w upadłości lub likwidacji | syndyka lub likwidatora, po zakończeniu akta upadłości | ich oświadczenie |
| Podmiot wykreślony z rejestru | datę wykreślenia, czy wierzytelność sprzedano, kto był organem założycielskim | dokument starosty, depozyt albo wniosek z odpisem |
| Osoba prywatna, żyje | adres | oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym |
| Osoba prywatna, zmarła | spadkobierców | ich oświadczenia i dokument spadkowy |
| Wierzyciel nieznany | czy są akta księgi | depozyt z kuratorem |
Następstwo wykazujesz dokumentem. W sprawie III Ca 947/17 pisma o zmianie nazwy wierzyciela nie wystarczyły.
Czy samo wykreślenie wierzyciela z rejestru wystarczy, jest sporne. W sprawie I CSK 435/15 SN przyjął, że utrata bytu przez spółdzielnię-wierzyciela wygasza wierzytelność, a postanowienie o wykreśleniu może być podstawą wykreślenia hipoteki. Przy banku po upadłości uznał jednak, że wierzytelność mogła zostać zbyta, więc odpis z rejestru nie wystarcza (postanowienie z 22.04.2016, II CSK 402/15). Późniejsze orzeczenie powtórzyło tę ocenę, więc wniosek z samym odpisem grozi oddaleniem.
Kogo pozwać, zależy od daty. Po podmiocie wykreślonym z KRS od 1.01.2015 r. mienie nabył Skarb Państwa, a reprezentuje go starosta ostatniej siedziby (art. 25e ust. 1 i 11 ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym). Od niego uzyskasz dokument albo jego pozwiesz. Po wcześniejszych wykreśleniach Skarb Państwa mienia nie nabył, a nieistniejącego podmiotu pozwać się nie da. Zostaje depozyt, przy małej sumie prostszy. Pozew ma sens, gdy jest kogo pozwać, dług wygasł, masz na to dowody i nie chcesz płacić drugi raz. Opisuję go w tekście Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym: kiedy pozew, kto może go złożyć i ile kosztuje.
Wierzyciel zmarł albo nie wiadomo, kto nim jest – co wtedy?
Wierzytelność przechodzi na spadkobierców (art. 922 § 1 k.c.), więc oświadczenie składają oni wszyscy. Ich prawa pokazuje postanowienie spadkowe albo akt poświadczenia dziedziczenia. Gdy nikt go nie ma, wniosek o stwierdzenie nabycia spadku może złożyć osoba mająca w tym interes (art. 1025 § 1 k.c.). Komentarze wymieniają dłużnika spadkodawcy, a przy cudzym długu oceni to sąd.
Gdy nie znasz adresu wierzyciela, sąd ustanowi kuratora, jeżeli uprawdopodobnisz, że miejsce pobytu nie jest znane (art. 143–144 k.p.c.).
Depozyt sądowy z art. 99 u.k.w.h. – jak to działa?
Hipoteka wygasa, gdy właściciel wpłaci zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego i zrzeknie się prawa jej odebrania. Wierzytelność musi być wymagalna, a wierzyciel musi zwlekać albo jego zaspokojenie ma napotykać trudności (art. 99 ust. 1 u.k.w.h.). Trudnością jest też to, że nie wiesz, kto dziś jest wierzycielem (II CSK 402/15).
- Wniosek. Składasz go do sądu miejsca położenia nieruchomości (art. 692 k.p.c.). Podajesz zobowiązanie, okoliczności, kwotę, osobę, której wydać pieniądze, i warunki wydania (art. 693 k.p.c.).
- Ocena sądu. Sąd nie bada prawdziwości twierdzeń wniosku (art. 693¹ k.p.c.).
- Kurator i ogłoszenia. Gdy wierzyciel lub jego adres nie są znane, sąd ustanawia kuratora i zarządza ogłoszenia, a przy kwocie ponad 5000 zł także w Monitorze Sądowym i Gospodarczym (art. 693³ k.p.c.).
- Wpłata. Pieniądze idą na rachunek depozytowy Ministra Finansów (art. 693² § 3 k.p.c.).
- Wykreślenie. Składasz KW-WPIS z prawomocnym postanowieniem o zezwoleniu i dowodem wpłaty ze zrzeczeniem się odbioru (art. 99 ust. 2 u.k.w.h.).
Uwaga na 3 rzeczy:
- To zapłata. Pieniędzy nie odzyskasz, więc przy dużej sumie i dowodach spłaty rozważ pozew.
- Dane muszą zgadzać się z księgą. W sprawie III Ca 947/17 postanowienie wskazywało inny podmiot niż dział IV. Wpłata 10 300 zł dotyczyła też tylko części hipoteki na 32 500 zł, a reszty nie wykazano.
- Przepis mówi o właścicielu. Sąd Okręgowy w Kielcach oddalił wniosek użytkownika wieczystego gruntu (postanowienie z 6.12.2016, II Ca 1227/16).
Stara hipoteka sprzed lat – czy wygasa sama?
Nie znalazłem przepisu, który kasuje hipotekę po określonej liczbie lat. Hipoteki istniejące 1.01.1983 r. co do zasady podlegają ustawie z 1982 r. (art. 117 u.k.w.h.). Stary wpis usuwasz więc tak samo: dokumentem, depozytem albo wyrokiem.
Data wpisu decyduje o przepisach:
- Hipoteka zwykła sprzed 20.02.2011: dawne przepisy, poza art. 76 ust. 1 i 4 (art. 10 ust. 2 ustawy z 26.06.2009).
- Hipoteka kaucyjna sprzed tej daty: obecne przepisy (art. 10 ust. 1).
- Hipoteka na dług przyszły, który nie powstał, ale nadal może powstać: po 10 latach od wpisu możesz żądać jej zniesienia za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 99¹ ust. 1 u.k.w.h.).
Suma bywa symboliczna. Należności sprzed 1.01.1995 r. przelicza się w stosunku 10 000 do 1 (art. 2 ust. 2 i art. 4 ust. 1 ustawy o denominacji złotego), więc 300 000 starych złotych to 30 zł. Prywatny wierzyciel może jednak żądać sądowej zmiany świadczenia po istotnej zmianie siły nabywczej pieniądza (art. 358¹ § 3–4 k.c.). Orzeczenia o starej hipotece nie znalazłem.
Hipoteki w rublach i przedwojennych złotych wymagają przeliczenia przez kolejne reformy pieniężne. W sprawie II Ca 1227/16 sąd rejonowy zezwolił na depozyt 1 grosza za wpis z 1912 r. Sąd okręgowy wniosek oddalił i wyliczenia nie ocenił, więc to nie wzór.
Hipoteka przymusowa, urząd skarbowy i ZUS – czym się różnią?
Hipoteka przymusowa powstaje z wpisu na podstawie tytułu wykonawczego albo innego dokumentu z ustawy, a nie z umowy (art. 109–110 u.k.w.h.). Urząd skarbowy działa na podstawie art. 34–35 Ordynacji podatkowej (dalej: o.p.), a ZUS na podstawie art. 26 ust. 3 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych (dalej: u.s.u.s.). Po spłacie poproś organ o dokument potwierdzający wygaśnięcie i zgodę na wykreślenie.
Przedawnienie działa tu inaczej. Zabezpieczone należności się nie przedawniają, ale po terminie można je egzekwować tylko z przedmiotu hipoteki (art. 70 § 8 o.p., art. 24 ust. 5 u.s.u.s.). SN odmówił jednak zastosowania pierwszego z nich w wyroku z 17.03.2016, V CSK 377/15. Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego o identycznie brzmiącym poprzednim przepisie uznał, że zobowiązanie wygasło przez przedawnienie (art. 59 § 1 pkt 9 o.p.), a z nim hipoteka. Podobnie orzekał Naczelny Sąd Administracyjny. Przepis nadal jest w ustawie, a to była sprawa o zapłatę. W samym wniosku o wykreślenie sąd przedawnienia nie oceni, więc zostaje dokument organu albo pozew.
Przykład. Pan Krzysztof odziedziczył dom. W dziale IV jest hipoteka z 1986 r. na 400 000 starych złotych na rzecz przedsiębiorstwa państwowego, wykreślonego z rejestru w 1997 r. Dokumentów spłaty nie ma, następcy nie znalazł, kupujący chce czystej księgi.
W poniedziałek 9 marca 2026 r. pan Krzysztof składa wniosek o zezwolenie na depozyt i płaci 100 zł. Kwota po przeliczeniu to 40 zł. Sąd ustanawia kuratora i we wtorek 2 czerwca 2026 r. zezwala na złożenie. Po uprawomocnieniu pan Krzysztof wpłaca 40 zł ze zrzeczeniem się odbioru, a we wtorek 7 lipca 2026 r. składa KW-WPIS i płaci 100 zł. Razem 240 zł plus wynagrodzenie kuratora. To jeden wymyślony przykład, nie norma.
Co możesz zrobić
- Pobierz treść księgi i wypisz wszystkie hipoteki z działu IV.
- Zbierz dokumenty: umowę, zaświadczenie o spłacie, akt ustanowienia. Zajrzyj do akt księgi.
- Ustal dzisiejszego wierzyciela: KRS, następca, spadkobiercy, organ.
- Wezwij go na piśmie do wydania dokumentu, powołując art. 100 u.k.w.h.
- Wybierz drogę: dokument, depozyt albo pozew. Policz, co jest tańsze.
- Złóż KW-WPIS i pilnuj zawiadomienia z sądu.
Kroki 1–4 zrobisz sam. Gdy wierzyciela nie ma albo sąd oddalił wniosek, mogę przejąć uregulowanie stanu prawnego nieruchomości: ustalę następcę, ocenię, czy lepszy jest depozyt, czy pozew, i przygotuję pismo. Nie obiecuję wyniku.
Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.
Najczęstsze pytania
Czy bank sam wykreśli hipotekę po spłacie kredytu?
Nie musi składać wniosku, ale musi wydać dokument (art. 100 u.k.w.h.). Wniosek składasz Ty.
Brak księgi wieczystej a hipoteka: czy hipoteka może istnieć bez księgi?
Do jej powstania niezbędny jest wpis (art. 67 u.k.w.h.). Wyjątek to złożenie dokumentu do zbioru dokumentów, gdy pozwala na to przepis szczególny (art. 123 ust. 1 i 3 u.k.w.h.), np. przy hipotece przymusowej urzędu skarbowego (art. 38 § 2 o.p.).
Zasiedzenie nieruchomości a hipoteka: czy zasiedzenie ją usuwa?
Nie znalazłem przepisu ani orzeczenia SN, które tak stanowią. Zasiedzenie to nabycie pierwotne, co daje argument, ale hipoteka obciąża nieruchomość bez względu na to, czyją stała się własnością (art. 65 ust. 1 u.k.w.h.). Licz się z tym, że wpis zostanie.
Współwłasność i sprzedaż udziału: co z hipoteką na udziale?
Hipoteka może obciążać udział współwłaściciela (art. 65 ust. 3 u.k.w.h.) i obciąża go także po sprzedaży. Po zniesieniu współwłasności obciąża nieruchomość, którą ten współwłaściciel otrzymał (art. 76 ust. 1¹ u.k.w.h.).
Co, jeśli hipotekę wykreślono bez podstawy?
Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje (art. 3 ust. 2 u.k.w.h.), ale hipoteka wykreślona bez ważnej podstawy wygasa dopiero po 10 latach (art. 95 u.k.w.h.).
Czy odwrócona hipoteka to ta sama hipoteka?
Nie. To kredyt wypłacany właścicielowi i spłacany po jego śmierci. Opisuję go w tekście Renta dożywotnia za mieszkanie i odwrócona hipoteka: jak działają i na co uważać.
Źródła
- U.k.w.h. (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066): art. 3, 10, 31, 65, 67, 76, 77, 94, 94¹, 95, 99, 99¹, 100, 101¹, 101⁴, 109, 110, 117, 123.
- Ustawa z 26.06.2009 o zmianie u.k.w.h. (Dz.U. Nr 131 poz. 1075): art. 10.
- K.p.c. (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468 ze zm.): art. 143, 144, 626², 626⁸, 692, 693, 693¹–693³, 1000.
- K.c. (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 246, 358¹, 922, 1025.
- U.k.s.c. (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228 ze zm.): art. 13, 13c, 42, 45, 46, 67.
- P.b. (t.j. Dz.U. 2026 poz. 38 ze zm.): art. 95. P.n. (t.j. Dz.U. 2026 poz. 614 ze zm.): art. 92 § 4. K.s.h. (t.j. Dz.U. 2024 poz. 18 ze zm.): art. 494.
- O.p. (t.j. Dz.U. 2026 poz. 622 ze zm.): art. 34, 35, 38, 59, 70. U.s.u.s. (t.j. Dz.U. 2026 poz. 199 ze zm.): art. 24, 26. Ustawa o KRS (t.j. Dz.U. 2025 poz. 869 ze zm.): art. 25e.
- Ustawa z 7.07.1994 o denominacji złotego (Dz.U. Nr 84 poz. 386): art. 2, 4.
- Rozporządzenie MS z 28.06.2004 w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566, zm. Dz.U. 2026 poz. 1370): § 13, 15c.
- Rozporządzenie MS z 5.04.2012 o urzędowych formularzach w postępowaniu cywilnym (t.j. Dz.U. 2023 poz. 2179).
- Ministerstwo Sprawiedliwości, Informacja statystyczna za 2025 rok (26.01.2026), isws.ms.gov.pl.
- Wyrok SN z 17.03.2016, V CSK 377/15; postanowienia SN z 10.05.2012, IV CSK 369/11, z 22.04.2016, II CSK 402/15 i z 30.06.2016, I CSK 435/15.
- Postanowienia Sądu Okręgowego w Kielcach z 6.12.2016, II Ca 1227/16 i Sądu Okręgowego w Łodzi z 30.08.2017, III Ca 947/17.
