Działka po stryju nie ma księgi, a bank pod kredyt na budowę chce hipoteki? Albo masz mieszkanie „na własnościowym” i ktoś pyta o numer KW? Założenie księgi wieczystej to wniosek na formularzu KW-ZAL do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, z dokumentem nabycia i dokumentami oznaczającymi nieruchomość. Opłaty sądowe wynoszą zwykle 300 zł: 100 zł za założenie i 200 zł za wpis własności, a po spadku 250 zł (art. 42, 44 i 45 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, dalej: u.k.s.c.). Przepisy nie podają terminu. W 2025 r. sprawy wieczystoksięgowe trwały średnio 3 miesiące, ale to średnia wszystkich spraw, a nie norma.
Masz taką sprawę? Zobacz, jak pomagam: Uregulowanie stanu prawnego nieruchomości.
Stan prawny na 7.11.2026. Taksę notarialną podaję w brzmieniu od 5.11.2026. Część orzeczeń zapadła na dawniejszych rozporządzeniach; piszę to przy nich.
Kiedy założenie księgi wieczystej jest potrzebne?
Księga jest konieczna wtedy, gdy prawo powstaje dopiero z wpisem: przy hipotece i przy ustanowieniu odrębnej własności lokalu umową. W innych sytuacjach nieruchomość może funkcjonować bez księgi, ale właściciel i kupujący mają słabszą ochronę.
| Sytuacja | Czy księga jest konieczna | Podstawa |
|---|---|---|
| Hipoteka pod kredyt | tak, hipoteka powstaje z wpisem | art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: u.k.w.h.) |
| Odrębna własność lokalu z umowy | tak, lokal powstaje z wpisem | art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.) |
| Sprzedaż działki bez księgi | nie, ale notariusz najpóźniej w dniu aktu składa wniosek o wpis | art. 92 § 4 Prawa o notariacie (dalej: p.n.) |
| Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu | nie, księga „może” być prowadzona; bez niej nie będzie hipoteki | art. 1 ust. 3, art. 65 ust. 2 pkt 2, art. 67 u.k.w.h. |
| Spadek albo stary akt, a księgi nigdy nie było | ustawa każe właścicielowi ujawnić prawo | art. 35 ust. 1 u.k.w.h. |
Właściciel ma obowiązek niezwłocznie złożyć wniosek o ujawnienie swojego prawa i odpowiada za szkodę osoby trzeciej wynikłą z opieszałości (art. 35 u.k.w.h.). Komentarze odnoszą ten obowiązek także do nieruchomości bez księgi, ale nie do prawa spółdzielczego. Grzywna od 500 do 10 000 zł (art. 36 ust. 4) wiąże się z zawiadomieniami o nieruchomości, która ma księgę (art. 36 ust. 1); przy działce bez księgi orzeczenia o niej nie znalazłem. Większym kosztem jest co innego: kupujący od osoby niewpisanej nie ma rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 u.k.w.h.). Ogólnie o braku księgi piszę w tekście Księga wieczysta: jak ją sprawdzić, jak wpisać własność i co, gdy jej brak.
Wniosek o założenie księgi wieczystej – co wpisać w KW-ZAL?
Wniosek składa się na urzędowym formularzu (art. 626² § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, dalej: k.p.c.). Do założenia księgi służy wzór KW-ZAL. Pobierzesz go bezpłatnie ze strony Ministerstwa Sprawiedliwości lub sądu. To jedyny urzędowy wzór, także dla mieszkania spółdzielczego. Formularz KW-WPIS służy do wpisów w księdze, która już istnieje.
W KW-ZAL podajesz:
- sąd rejonowy i wydział ksiąg wieczystych,
- rodzaj księgi: nieruchomość gruntowa, budynkowa, lokalowa albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- położenie i oznaczenie, np. numer działki, obręb, obszar,
- wszystkich uprawnionych: imiona, nazwiska, imiona rodziców, PESEL, adresy, udziały (§ 105 ust. 1 rozporządzenia w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych, dalej: rozporządzenie),
- numer dawnej księgi lub zbioru dokumentów, jeżeli były, a jeżeli nie – oświadczenie, że księgi nie było i że nie wiesz o obciążeniach (§ 105 ust. 1 pkt 4 i ust. 2–4),
- wykaz dołączonych dokumentów.
Przy kilku działkach dołączasz KW-OZN. KW-ZAD dochodzi m.in. przy budynku, więcej niż 2 współwłaścicielach albo hipotece. KW-WU stosujesz, gdy brakuje miejsca na uczestników, KW-PP przy pełnomocniku.
Wniosek może złożyć właściciel, użytkownik wieczysty, osoba, na której rzecz wpis ma nastąpić, oraz wierzyciel z prawem podlegającym wpisowi (art. 626² § 5 k.p.c.). Składasz go w biurze podawczym wydziału albo pocztą (pouczenie w KW-ZAL).
Czy założysz księgę przez internet? Sam – nie znalazłem takiej drogi. Kodeks wymaga jej od notariuszy i komorników (art. 626⁴ k.p.c.). Usługa „e-formularz” z odpowiedzi Ministerstwa na interpelację (7.04.2026) to projekt.
Jakie dokumenty do założenia księgi wieczystej?
Potrzebujesz dwóch rodzajów dokumentów: stwierdzających nabycie i oznaczających nieruchomość (§ 106 ust. 1 rozporządzenia).
| Co zakładasz | Dokument nabycia | Dokument oznaczenia |
|---|---|---|
| Działka bez księgi | akt notarialny, orzeczenie, decyzja; po spadku także postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia | wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej z klauzulą, że są przeznaczone do wpisu w księdze (§ 78) |
| Lokal | akt notarialny lub orzeczenie | ten akt lub orzeczenie oraz wypis z rejestru gruntów i wypis z rejestru lub kartoteki lokali (§ 79) |
| Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu | akt notarialny, umowa ze spółdzielnią, dokument spadkowy; samo zaświadczenie spółdzielni nie wystarczy | zaświadczenie spółdzielni o powierzchni i położeniu lokalu (§ 80 ust. 1) |
Forma ma znaczenie. Wpis może nastąpić na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, chyba że przepis szczególny przewiduje inną formę (art. 31 ust. 1 u.k.w.h.). Przy założeniu księgi sąd bada treść i formę wniosku i dokumentów (art. 626⁸ § 2 k.p.c.). Sąd Najwyższy utrzymał oddalenie wniosku opartego na kserokopii aktu własności ziemi (postanowienie z 30.01.2015, III CSK 145/14). Wypis aktu ma moc oryginału, a dostanie go także następca prawny strony (art. 109, 110 § 1 p.n.). Decyzję wydaną elektronicznie dołącz jako odpis poświadczony przez urząd, nie jako wydruk. Sam akt sprzedaży pokazuje umowę, a nie to, że sprzedawca był właścicielem, więc sąd może chcieć dalszych dokumentów.
Co, gdy dokument zaginął? Rozporządzenie pozwala wtedy powołać inne dowody (§ 106 ust. 2), a gdy własność nie jest dostatecznie wykazana, sąd zarządza obwieszczenie: wzywa wszystkich, którzy roszczą sobie prawa, do ich zgłoszenia w 1–3 miesiące (§ 110). Nie traktuj tego jako zamiennika dokumentu:
- W sprawie III CSK 145/14 Sąd Najwyższy przyjął, że dokumentu nie zastąpi żaden inny dowód ani obwieszczenie, a ówczesne przepisy rozporządzenia z 2001 r. wydano bez upoważnienia ustawowego. Dla aktu własności ziemi wskazał wyjście: odtworzenie akt albo wniosek do sądu o stwierdzenie nabycia.
- W postanowieniu z 11.03.2016, I CSK 120/15, przy rozporządzeniu z 2013 r., Sąd Najwyższy dopuścił obwieszczenie, bo chroni ono osoby trzecie. Skargę oddalił, bo dołączono tylko wypisy pokazujące obecny stan działek. Chodziło o Skarb Państwa i Kodeks Napoleona.
- W postanowieniu z 11.01.2018, III CSK 373/16, już przy rozporządzeniu z 2016 r., Sąd Najwyższy wrócił do surowszej linii: § 106 i § 110 trzeba czytać tak, by podstawą wpisu były tylko odpowiednie dokumenty.
Linia nie jest więc jednolita. Sądy wieczystoksięgowe, jak podaje komentarz T. Czecha, na ogół stosują te przepisy, ale obwieszczenie tylko uzupełnia dowody: bez nich wniosek przepadnie. Najpierw szukaj więc wypisu aktu w kancelarii notarialnej, archiwum lub aktach sądu. Gdy nie ma żadnego dokumentu, a nieruchomość od lat jest w Twoim posiadaniu, sprawdź drogę z tekstu Zasiedzenie nieruchomości: po ilu latach, dobra i zła wiara, jak złożyć wniosek.
Założenie nowej księgi po podziale działki i dla lokalu – co się zmienia?
Działki wydzielonej z nieruchomości, która ma księgę, nie zakładasz „od zera”. W polu nr 3 KW-ZAL wpisujesz numer księgi, z której jest odłączana. Potrzebujesz dokumentów oznaczenia dla części odłączanej i dla części pozostałej (§ 114 rozporządzenia). Gdy dokupiony pas gruntu bez księgi ma dołączyć do Twojej księgi, wypełniasz pole nr 4.
Przy umowie założenie księgi lokalu i powstanie odrębnej własności to jedno zdarzenie. Księga powstaje z chwilą pierwszego wpisu (art. 626⁸ § 10 k.p.c.), a lokal z wpisem (art. 7 ust. 2 u.w.l.). Wniosek składa wtedy notariusz.
Założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – dokumenty, wzór i koszt
Podstawy opisuję w tekście Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu: czym różni się od własności i jak założyć księgę wieczystą. Tu tylko to, co może zablokować wniosek. Wzorem jest ten sam KW-ZAL: zaznaczasz prawo spółdzielcze i wypełniasz pola nr 18–23, bez pola nr 24 (udział w nieruchomości wspólnej). Opłaty: zwykle 300 zł, po spadku 250 zł.
Spółdzielnia ma tytuł, ale grunt nie ma księgi. Rozporządzenie nie wymaga numeru księgi gruntu we wniosku (§ 107). Komentarz T. Czecha przyjmuje, że księgi gruntu nie trzeba zakładać wcześniej, ale tytuł spółdzielni trzeba wykazać księgą albo dokumentem, np. aktem, orzeczeniem lub decyzją. Nowszego orzeczenia o takim gruncie nie znalazłem.
Spółdzielnia nie ma własności ani użytkowania wieczystego gruntu. Wtedy księgi nie założysz. Sąd Najwyższy w składzie 7 sędziów orzekł, że takie prawo jest tylko ekspektatywą (prawem tymczasowym) i założenie dla niej księgi jest niedopuszczalne (uchwała z 24.05.2013, III CZP 104/12). Dotyczy to także prawa z przydziału, nie tylko z przekształcenia. Ta ekspektatywa jest zbywalna i dziedziczna. Skoro nie ma księgi, nie ma też hipoteki na tym prawie (art. 67 u.k.w.h.). Spółdzielnia może w określonych przypadkach żądać przeniesienia na nią własności gruntu pod budynkami wzniesionymi przed 5.12.1990 r. (art. 35 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).
W łańcuchu umów jest wada. Sąd bada, czy powołana czynność skutecznie przeniosła prawo. Sąd Okręgowy w Łodzi utrzymał oddalenie wniosku, choć był akt sprzedaży i zaświadczenie spółdzielni, bo w aktach wcześniejszej sprawy leżał wyrok o nieważności poprzedniej umowy sprzedaży (postanowienie z 4.04.2024, III Ca 517/23). Sądy różnie podchodzą do ciągu nabyć, a część żąda dokumentów od ustanowienia prawa, np. przydziału.
Założenie księgi wieczystej – ile kosztuje?
Opłata od założenia jest stała i nie zależy od wartości nieruchomości. Płacisz ją obok opłaty od wpisu prawa (art. 45 ust. 1 u.k.s.c.).
| Sytuacja | Założenie | Wpis prawa | Razem | Podstawa (u.k.s.c.) |
|---|---|---|---|---|
| Zakup, darowizna, działka, lokal, prawo spółdzielcze | 100 zł | 200 zł | 300 zł | art. 44 ust. 1 pkt 1, art. 42 ust. 1 |
| Spadek, dział spadku, zniesienie współwłasności, podział majątku małżonków, nieruchomość rolna do 5 ha | 100 zł | 150 zł | 250 zł | art. 42 ust. 3, art. 43 pkt 1 i 2 |
Przy odłączeniu z istniejącej księgi pobiera się tylko jedną opłatę 100 zł za założenie i odłączenie razem (art. 44 ust. 2). Każde kolejne prawo, np. hipoteka, to osobna opłata (art. 45 ust. 2).
Do tego dochodzi starostwo. Wypis z rejestru gruntów z wyrysem z mapy ewidencyjnej kosztuje 150 zł w postaci drukowanej przy jednej jednostce rejestrowej (tabela nr 11 lp. 6 załącznika do Prawa geodezyjnego i kartograficznego).
Założenie księgi wieczystej u notariusza – cena i czy warto
Opłaty sądowe są takie same. Gdy akt przenosi własność, notariusz musi złożyć wniosek najpóźniej w dniu aktu, także gdy działka nie ma księgi (art. 92 § 4 p.n.). Robi to elektronicznie (art. 626⁴ § 1 k.p.c.). Opłatę sądową pobiera od Ciebie (art. 7 § 2 p.n.). Taksa za wniosek to do 300 zł plus VAT, czyli do 369 zł (§ 15c rozporządzenia o taksie), do tego wypisy.
Na podstawie starego aktu notariusz wniosku za Ciebie raczej nie złoży. Sąd Najwyższy przyjął, że art. 79 pkt 8a p.n. nie jest ogólną podstawą, a wniosek poza art. 92 § 4 podlega odrzuceniu (postanowienie z 25.09.2020, V CSK 434/18). Środowisko notarialne z tym polemizuje. Od 17.03.2026 r. składa go też na żądanie spadkobiercy po poświadczeniu dziedziczenia, ale gdy spadkodawca był wpisany w księdze (art. 95ga, 95j § 2 p.n.). Przy działce bez księgi to nie pomaga.
Notariusz nie zastąpi dokumentu, którego nie masz, a braki wniosku i tak poprawia strona (art. 626⁴ § 4 k.p.c.).
Ile trwa założenie księgi wieczystej?
Przepisy nie wyznaczają terminu, a czas zależy od wydziału. Ministerstwo Sprawiedliwości podaje średni czas spraw wieczystoksięgowych: 3,3 miesiąca w 2023 r., 2,9 w 2024 r. i 3,0 w 2025 r. Na koniec 2025 r. niezałatwionych było 1 606 217 spraw, rok wcześniej 1 065 874. Ministerstwo łączy wzrost z napływem spraw z ewidencji gruntów.
To średnia dla wszystkich spraw w kraju za miniony rok, także prostych wpisów. Przy rosnącej zaległości wniosek złożony dziś może czekać dłużej. Osobnych danych dla założenia księgi ani dla wniosków od notariuszy nie znalazłem.
Czas wydłużają:
- braki wniosku albo opłaty: tydzień na uzupełnienie, inaczej zwrot (art. 130 § 1 i art. 130¹ § 1¹ i 2 k.p.c.),
- obwieszczenie: od 1 do 3 miesięcy (§ 110 ust. 2 rozporządzenia),
- skarga na orzeczenie referendarza.
Oczekiwanie nie cofa ochrony: wpis ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku (art. 29 u.k.w.h.), a kolejność wniosków wyznacza chwila wpływu (art. 626⁶ § 1 k.p.c.).
Przykład. Stryj pani Ewy, kawaler, kupił w 2003 r. działkę 1200 m². Księgi nie założył. Zmarł w środę 14 stycznia 2026 r., a pani Ewa jest jego jedyną spadkobierczynią. We wtorek 3 marca 2026 r. notariusz sporządza akt poświadczenia dziedziczenia. Bank chce hipoteki pod kredyt na budowę.
W domu jest tylko kserokopia aktu z 2003 r., więc pani Ewa zamawia wypis aktu jako następczyni prawna. W starostwie odbiera wypis i wyrys z klauzulą za 150 zł. W poniedziałek 16 marca 2026 r. składa KW-ZAL i płaci 250 zł (100 zł i 150 zł). Dokumenty wykazują własność, więc sąd nie zarządza obwieszczenia. Zawiadomienie o wpisie dostaje we wtorek 9 czerwca 2026 r., po 85 dniach. Teraz bank może uzyskać wpis hipoteki. To jeden wymyślony przykład, nie norma.
Co możesz zrobić
- Sprawdź, czy księgi naprawdę nie ma. Szukaj numeru w akcie i w pełnym wypisie z rejestru gruntów. Drugiej księgi dla tej samej nieruchomości sąd nie założy (art. 24 ust. 1 u.k.w.h.).
- Ustal drogę: założenie, odłączenie czy przyłączenie.
- Zdobądź dokument nabycia w oryginale albo jako wypis. Kserokopia to za mało.
- Zamów dokumenty oznaczenia. Przy działce wypis i wyrys z klauzulą. Przy prawie spółdzielczym zaświadczenie i dokument tytułu spółdzielni do gruntu.
- Wypełnij KW-ZAL, opłać i złóż. Krok nieodwracalny: gdy z wniosku wynika zmiana właściciela, nie cofniesz go (art. 626⁵ k.p.c.).
- Pilnuj poczty. Terminy na poprawę braków i na skargę są tygodniowe.
Kroki 1–5 zrobisz sam, jeżeli masz czysty dokument nabycia. Gdy dokument zaginął, grunt pod blokiem jest nieuregulowany albo sąd oddalił wniosek, mogę przejąć uregulowanie stanu prawnego nieruchomości: ustalę, czego brakuje, i przygotuję wniosek albo skargę. Nie obiecuję wyniku.
Masz podobną sytuację? Opisz ją w formularzu poniżej. W ciągu 24 h roboczych odpiszę, co trzeba zrobić, i prześlę ofertę z ceną i terminem. Do akceptacji oferty nic nie płacisz.
Najczęstsze pytania
Czy można założyć księgę wieczystą bez aktu notarialnego?
Tak, jeżeli nabycie wynika z innego dokumentu o wymaganej formie, np. prawomocnego orzeczenia albo decyzji (art. 31 ust. 1 u.k.w.h.). Wypis z ewidencji oznacza działkę, a nie zastępuje dokumentu nabycia (§ 78 i § 106 ust. 1 rozporządzenia).
Czy jeden współwłaściciel może złożyć wniosek o założenie księgi?
Tak, zgoda pozostałych nie jest potrzebna (art. 626² § 5 k.p.c.). Musi jednak wymienić wszystkich uprawnionych z udziałami (§ 105 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia) i wykazać ich prawa. Sąd Najwyższy nie dopuścił założenia księgi z wpisem tylko części współwłaścicieli (III CSK 373/16).
Co, gdy sąd oddali wniosek o założenie księgi?
Sąd oddala wniosek, gdy brak podstaw albo są przeszkody do wpisu (art. 626⁹ k.p.c.). Na orzeczenie referendarza przysługuje skarga w tydzień (art. 518¹ § 4 k.p.c.). Oddalenie nie przesądza, że nie jesteś właścicielem. Możesz wrócić z lepszym dokumentem.
Czy założona księga daje pewność, że jestem właścicielem?
Daje domniemanie, że wpisane prawo jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ust. 1 u.k.w.h.). Domniemanie można obalić. Sposób opisuję w tekście Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym: kiedy pozew, kto może go złożyć i ile kosztuje.
Jak dowiem się, że księga została założona?
Sąd zawiadamia uczestników o wpisie (art. 626¹⁰ § 1 k.p.c.). Apelację wnosisz w 2 tygodnie od doręczenia zawiadomienia (art. 626¹⁰ § 3), a skargę na wpis referendarza w tydzień (art. 518¹ § 1¹ i § 4).
Źródła
- U.k.w.h. (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066): art. 1, 3, 5, 24, 29, 31, 35, 36, 65, 67.
- K.p.c. (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468 ze zm.): art. 130, 130¹, 518¹, 626²–626¹⁰.
- U.k.s.c. (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228 ze zm.): art. 42–45.
- P.n. (t.j. Dz.U. 2026 poz. 614 ze zm.): art. 7 § 2, 79 pkt 8a, 92 § 4, 95ga, 95j, 109, 110.
- U.w.l. (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232): art. 7. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 889): art. 35.
- Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1389): art. 40b, załącznik, tabela nr 11.
- Rozporządzenie MS z 15.02.2016 w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1583 ze zm.): § 78–80, 105–107, 110, 114.
- Rozporządzenie MS z 5.04.2012 o urzędowych formularzach w postępowaniu cywilnym (t.j. Dz.U. 2023 poz. 2179): § 2, 4, zał. nr 7–12.
- Rozporządzenie MS z 13.10.2026 o taksie notarialnej (Dz.U. 2026 poz. 1370): § 15c.
- Ministerstwo Sprawiedliwości, Informacja statystyczna za 2025 rok (26.01.2026), isws.ms.gov.pl; odpowiedź na interpelację nr 15994 (7.04.2026).
- Uchwała 7 sędziów SN z 24.05.2013, III CZP 104/12; postanowienia SN z 30.01.2015, III CSK 145/14, z 11.03.2016, I CSK 120/15, z 11.01.2018, III CSK 373/16 i z 25.09.2020, V CSK 434/18.
- Postanowienie Sądu Okręgowego w Łodzi z 4.04.2024, III Ca 517/23.
- T. Czech, Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz. Tom I, wyd. IV, LEX 2026: art. 24, 24¹, 35, 36.
